ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

宿泊

大阪市特区民泊施設Openしました


4月26日に国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業特定認定書が届きました。

いわゆる特区民泊施設です。

申請から約3週間ほどで手元に届いたことになります。

これでようやく正式にお部屋の募集を開始することができました。

2泊3日からの宿泊のみとなるのですが、1年365日フルに営業することができます。

住宅宿泊事業法(民泊新法)と混在されている方が多いので、

『民泊って180日以内でしか営業できないんでしょ?そんなんで収益上がるの?』

こういう質問をよくされます。

特区民泊と民泊新法は似て非なるものです。

特区民泊が認められている地域はまだ限られていて、どの地域でも実施できるわけではありません。

でも、民泊新法はその地域外でも実施できるようにするために制定された法律です。

大阪市の場合は、この特区民泊の実施が認められている地域であり、平成30年4月30日現在で651の施設が認定施設として届出されています。

一覧はこちらからご覧いただけます。

その651施設の一つとして認定を受けたということになります。

1つの施設で複数部屋の許可を取得している施設もありますので、総部屋数は1,300超くらいでしょうか。

大阪市内の民泊物件は1万部屋あると言われていたので、それでも1割強くらいの数字です。

6月15日より旅館業法の規制も強化されますので、今後無許可の施設が淘汰されてくれば認定施設としての需要は高まりそうな気がします。

現にOpenしたばかりのうちの施設でも予約状況は好調です。

稼働率はまだ5割強という感じで、宿泊料も予定の7割程度に抑えている現状ですが、それでも通常の賃貸の家賃収入は軽く超えてきています。

今日はうちの宿泊施設のお部屋を少し公開します。

部屋毎に雰囲気を変えた感じで仕上げてみました。

『今度はこっちの部屋に泊まってみたいな。』

そう思ってもらえるように同じような部屋を作らず、各部屋ごとに違うイメージで仕上げてみました。

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部屋の壁に散りばめられている装飾も各部屋ごとにテイストが違いますので、ぜひご堪能ください。

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ご予約はこちらから受付できますので、ぜひ大阪にお越しの際にはご利用ください。

またそちらをご覧いただきますとお部屋の詳細な写真もご覧いただけます。

ビジネスホテル、シティホテルのような洗練された感じのお部屋ではないですが、こういった部屋づくりが民泊の醍醐味ではないかなと思ったりしています。

唯一無二の部屋づくり。

まるで新しい彼女の家に初めて遊びに行く感覚。

そんな感覚になるようなお部屋を一生懸命作ってみました。

作ったのはほとんどうちの奥さんですが。(笑)

自分たちで作り上げたお部屋がゲストに

『わー。かわいいお部屋。』

って言われるこの喜び。

『いい旅行になったよ。』

こう言ってもらえることのうれしさ。

サービス業の醍醐味ですよね。

ぜひ、ご興味ある方はご相談ください。

物件探しから運営のお手伝いまでご協力させていただきます。





訪日外国人旅行者のリピーターが増えてる

観光庁の統計によると訪日外国人旅行者61.4%が訪日回数2回目以上のリピーター

リピーターの割合はほぼ横ばいだが、リピーター数は大きく増加しているそうです。



東南アジア近隣4国(韓国、中国、台湾、香港)で86%を占めています。

リピーターが増えるとどういうことになるかというと、東京や大阪だけでなく地方を訪れる割合が高くなります。

また、一人旅の割合が高くなり個別手配の割合が増えます。

訪日リピーター数は平成27年で1,159万人、28年1,426万人、29年1,761万人。

統計リピーター-1


総訪日外国人旅行者の約6割を占めます。

なぜ、このデータを紹介しているかというと、民泊=都心部だけでしょ?
って思いがちですが、これからは地方の観光地などでも十分戦える土壌ができるかもという話をしたかったからです。

リピーターは前述したように、個別手配の割合が増えます。
個別手配とはどういうことかと言うと、ツアーパックとかではなく、飛行機・宿泊施設を個別手配して訪日するということです。

その宿泊先はホテルはもちろん、旅館や民泊施設にも及びます。

格安航空会社が日本にどんどん乗り入れしてる中で、宿泊料金の高いホテルより、民泊という選択肢をチョイスする旅行者がどんどん増えてくるのではないでしょうか?

もちろん、大阪や東京を基点として各地を転々とする旅行者もいるかもしれません。

大阪、東京は未だに外国人旅行者の数は増え続けています。

大阪のシティホテルは平成29年12月の時点でも稼働率89.8%をキープしています。
驚くことに簡易宿所の稼働率まで60.3%と非常に高い数字を上げていますので、いかにまだ宿泊施設が足りていないかということです。

稼働率9割となると、もうほとんど予約の取れない宿泊施設です。

これが平均値というんですから驚きです。

今大阪市内中心部では、どんどんホテルが建築されています。

RC造のホテルが完成するまでには、建築計画から一年半ほどかかってしまいます。

RC造の建物は予約待ちで着工は半年後という建築会社さんも増えてきました。

まだまだチャンスはあるのですよね。

ただ、部屋を提供するだけで今後も予約が殺到するかというと、そんなに楽観視はできません。

儲かるから参入しよう。

当然ビジネスとして旨味があると思えば参入者は増えます。

そうなるとやはり差別化が必要になってきます。

ウリが必要なんですよね。

昨年夏に家族で泊まったコテージ、予約が殺到していてシーズン中の予約はたった1日の電話予約でほとんど埋まってしまうそうです。

コテージ貸切で一泊4万円ほどでしたから、決して特別安いという感覚はありません。

でも、コテージの前でバーベキューができたり(バーベキューセットは事前に用意してくれ、食材は現場で購入)、こどもが遊べる簡易プール(長さ15mくらいかな?)があり、森林浴が楽しめ格安のBarがあり。

人気が人気を呼び、今年は朝から晩まで電話しても繋がらず予約することもできませんでした。

場所は車で何時間もかけて行かないといけないところで山奥にあります。

こう考えると場所ではないんですよね。

非日常的な空間。

これを求めるのが旅行です。

民泊に泊まろうとする旅行者が価格だけを求めて宿泊している。

こう考える人はこの先勝ち目はないと思います。

旅行者と宿泊施設の提供者、この交流を求めて民泊に泊まる人も多いのです。

また、ビジネスホテルの6帖一間の狭いスペースでは家族の交流もできないので、部屋の広い民泊にというニーズもあります。

どこのニーズを求めるのかという話ですよね。

また、ホテルでは画一の部屋を提供します。

どの部屋に泊まっても大差がないように部屋作りをしています。

でも民泊では思い切ったこともできますよね。
ラブホテルのように一室一室全く違うコンセプトで仕上げたり、それがゲストに受け入れられることも考えられます。

今までの民泊のイメージと全く違うコンセプトで宿泊施設を作ってみる。

そんなイメージで今申請途中の部屋を作っています。

出来上がった部屋はまたこのブログで紹介します。

まだ家具が揃っていないのでやること山積みですけど。。。

管理者であるうちの息子にもたっぷりとゲストと交流させるつもりです。

いろいろやりたいことあるんですよねー。

それではまた次の更新にご期待ください。








簡易宿泊所の申請って?

簡易宿泊所申請流れ

Airbnbで注目されている民泊

旅館業法との兼ね合いが議論されますが、そもそも旅館業法の申請ってできるの?

というところから掘下げてみたいと思います。

民泊で申請しなければいけないといわれていたのが、簡易宿泊所の営業申請になります。

大阪市の場合で説明したいと思います。

上の表のように、事前相談から始まり、計画書の提出、調査を経て許可ということになりますが、そもそも許可を得るためには何が必要かということです。

まず、旅館業法には

1)ホテル営業

2)旅館営業

3)簡易宿所営業

4)下宿営業

のこの4つがあります。

民泊はこの中の簡易宿所営業に該当するといわれていますが、まずこの基準として

1)客室の合計延べ床面積は33平米以上

2)定員1名以上の客室を設ける場合は、総客室の延べ床面積の1/2未満。

3)定員4名以上の客室の合計床面積が総客室の延べ床面積の1/2以上が必要。

4)1客室の構造部分の床面積は4.9平米以上
※クローゼット、押し入れは除外。壁芯ではなく内のりで計算

5)施設の入り口、廊下、ロビーは専用のもの

6)適当な換気、採光、照明、防湿、排水の設備を要するもの

7)窓が設けられている
※窓面積は寝室床面積の1/10以上

8)宿泊者の需要を満たす洗面設備を有すること
※洗面設備の給水栓は5人当たり1個以上。30人を超えると10人当たり1個以上

9)適当な数のトイレを有すること
※男女を区分した共同便所を設け、宿泊定員に応じた便器を設置すること
※収容定員6~10名は便器3個、定員11~15名は便器4個、16~20名は便器5個

10)宿泊者の需要を満たす規模の入浴施設を有すること。
※近接した公衆浴場がある場合は不要
※おおむね10人に1個の割合でシャワー設備が必要

11)学校、保育所、公園等の敷地の周囲110mがない

12)宿泊者等との面接に適し、出入りが確認できる場所に設置

あとは、外観が奇抜でない、性的好奇心をそそる広告物が備え付けられていないなどと細かい規定はほかにもありますが、民泊というより小さな旅館の営業の規約になっています。

しかも、現代のニーズにそっているものではなく、民泊というより民宿の既定ですよね・・・

これに当てはめても無理ということで今回の民泊条例につながっているということですね。

もともとAirbnbというのは、自宅の空き部屋を提供しますというものです。

3LDKで1部屋使っていないから旅行客に提供しよう。

リビングで寝泊まりできるからいかがですか?

というものです。

それが、いろいろ波及して空家を貸しましょう。

自宅を旅行中だけ貸しましょう。

海岸に停泊している船に泊まりませんか?

など、いろいろな部屋に泊まれるというのが魅力ではないのでしょうか?

規制を強化して部屋の提供をやめさそうというのではなく、Airbnb運営者からきっちり課税することによって税制確保しましょうという流れにならないものですかね?

Airbnbを運営している方々は税金をごまかそうとしている低レベルな人たちは少ないように思います。

逆にきちんと納税している人たちが運営しているケースが多いような気がします。

そこで不動産所得として課税されても文句を言うホストは少ないような気がするんですがね・・・

実際に宿泊しているゲストのかたも安く泊まれて喜んでいるケースも多いと思います。

みんなが喜んでいることを規制する必要がどこにあるのでしょう?

もちろん、誰が泊まっているのか?

きちんと入国許可を受けている人が宿泊しているのかなど、確認が必要なことは多数あると思います。

そこは、きちんと取り締まるべきでしょうし、ルールを定めるべきだとは思います。

旅館業界もまず文句を言う前に、全ての旅行客を受け入れれる対策を練るべきでしょうし、民泊に流れないように料金を下げるなどの努力をすべきですよね。

今のホテルの宿泊料金は驚くような宿泊料です。

1年前、2年前に比べてどれだけUPしているのでしょう?

旅行客のニーズに合っていないから他の方法を模索するのですよね


宿泊費が高いから、今までネットカフェやカプセルホテルに泊まっていた人たちが快適な民泊に流れています。

家族で一緒に泊まれるから一軒家の民泊をチョイスする旅行客もいます。

民泊がダメと言うならば、そういったニーズに応えるような部屋をホテルが安価で提供すればいいんですよね。

私が若いときにスキー旅行に行ったときに、夫婦でやっているペンションによく泊まりました。

このペンションが簡易宿所なんですよね。

今はやっているマンションの部屋の一室。

戸建、テラスハウス。いろんな部屋があるのが民泊です。

もちろん、近隣の住民に迷惑がかかる部屋の提供の仕方は間違っていると思います。

ゲスト(宿泊者)のマナーだけでなく、ホスト(部屋の提供者)のマナーも求められるとは思います。

そういった規制や取り締まりはすべきだと思います。

誰でも彼でもできるのではなく、民泊営業をするための資格とかがあれば分かりやすいんですがね・・・

もちろん資格者には、納税義務だけでなく、宿泊者名簿の提出を求めるとかね。

不動産、空き家の対策にもってこいのこの民泊ブーム

その火を消さないように、悪質なホストだけを取り締まってくれれば悪い評判もなくなるとは思うんですが。

運営する側も、借りる側も、みんながハッピーになれれば一番です。

そのためにはいろいろ勉強しないとダメですね。

またいろいろ情報収取します!







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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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