ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

宿泊施設

大阪市の民泊条例10/31施行決定

10月1日施行と噂されていました、『国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に関する条例」の内容が本日公表されています。いわゆる民泊条例のことです。


中身については順次説明会が開催されるのでそこでまた詳しい説明がなされると思います。

まず注目されていた日数ですが7日間となっています。

また申請に提出しなくてはいけない書類として以下の書類の提出が必要になるということです。

1)消防法その他の消防に係る関係法令に適合していることを証する書面の写し

2)使用する水が水道法第3条第1項に規定する水道及び大阪府特設水道条例第2条第1項に規定する特設水道により供給される水以外の水である場合にあっては、当該水に係る同法第4条の規定による水質基準に関する水質検査成績表の写し

3)特定認定を受けようとする者が施設の賃借人又は転借人である場合にあっては、当該施設に係る法第13条第1項の賃貸借契約以外の全ての賃貸借契約に係る契約書の写し並びに当該施設の所有者及び当該契約に係るすべての賃貸人が当該施設を国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の用に供することについて承諾していることを証する書面の写し

4)施設が区分所有等に関する法律第2条第1項に規定する区分所有権の目的である建物の部分の場合であって、当該施設に係る区分所有法第30条第1項の規約が定められているときは、当該施設を国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の用に供することが当該規約に違反していないことを証する書面

5)その他市長が必要と認める書類

このような記述があります。

まず一つづつ見ていくとして、消防法、水質検査に関しては防災上、衛生上必要なものなので仕方がない書類ですね。

でも、賃貸マンションなどの場合は貯水槽が設置されているケースが少なくないので、別途水質検査が必要ということなのでしょうか?
それとも、オーナーさんが貯水槽の清掃時などに行っている水質検査の書類の提出だけで済むのでしょうか?

このあたりは記述がなかったので現段階では不明です。

次に賃貸借で届け出を行う場合についての記述です。

これについて、賃貸借契約以外の全ての賃貸借契約に係る契約書の写し並びに当該施設の所有者及び当該契約に係るすべての賃貸人が当該施設を国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の用に供することについて承諾していることを証する書面の写しとあります。

自分以外の賃借人全員の賃貸借契約および、民泊利用することについての承諾書の提出かと思い、

それは無理でしょ?

と調べていると、意見書の回答の中にこうした文章が。

質問者の「所有者及びすべての賃借人に承諾することを証する書面の写しを求めることは事実上煩雑であり、特区申請手続きの時間及び費用が徒に増加することになるため、現実的でないと考える」
に対しての回答がこちらです。

「申請に必要な添付書類については、当該施設に係る賃貸借契約書の写しを添付することにより、当該施設の所有者及び当該契約書に係る全ての賃貸人が事業の用に供する・・・

あれ?賃借人じゃなくて賃貸人だったのですね。

つまり家主の承諾があれば大丈夫ということでしょうか?

最後の区分所有のくだりも管理規約に「専ら住宅として使用する・・・」というこの文面ではなく、住宅又は事務所として使用するという文面ならOKとも読み取れますね。

その他に、申請者が

1)法人である場合は定款又は寄付行為及び登記事項証明書

2)個人である場合は住民票

3)賃貸借契約及びこれに付随する契約に係る約款

4)施設の構造設備を明らかにする図面(施設の各階ごとの平面図、間取り)

5)滞在者名簿の様式

6)消防法に適合していることを証する書面

7)水質検査成績表の写し

8)賃借人又は転貸人の場合は契約書の写し並びに賃貸人が承諾していることを証する書面の写し

9)区分所有の場合は管理規約に違反していないことを証する書面

10)施設の構造設備及び外国人旅客の滞在に必要な役務の提供等の概要

11)付近見取り図

12)居室内に備え付ける施設の使用方法に関する案内書(日本語及び外国語のもの)

13)近隣住民への周知に使用した資料及び周知方法と実施結果を記した書面

14)その他市長が求める書面

ということなので、賃貸で運営する場合でもオーナーさんの許可物件であれば、消防、水道の資料提供さえ受けることができれば申請可能かもしれません。

あと、平米数の規定は25平米以上となっています。

その他にも滞在者名簿の3年間保管(旅券番号記載のもの)

対面式又は滞在者が実際に施設に所在することを映像等で同一人であることを確認すること。

近隣住民からの苦情に適切に対応するための窓口を設置し、その連絡先(責任者の氏名、電話番号等)の表示を施設の出入り口につけることなどは定められていますが、

年間180日以内など年間営業日数の制限はありません

また、7日以上となっている日数制限についても大阪府市連名で最低滞在日数を短縮するように要望していると記載してあります。

詳しいことについてはやはり説明会に参加して聞いてみるのが一番でしょうが、かなり前向きな内容になっていると思いました。

現段階で7日以上という項目が引っかかるのは間違いないのでしょうが、ここさえクリアできれば申請しないという選択肢はなくなるかもしれませんね。

あとは、民泊申請に伴い消防法の基準が一般居住用の基準と違うのか、それとも同じ基準で大丈夫なのか?

このあたりは調べないといけませんが、説明会が楽しみです。

10月31から施行されるということなので、あまり時間はありませんが今回の条例によってどう変わっていくのでしょう?

また消防、その他のことについて分かった段階で随時ブログでUPしていきますね。

宿泊施設の客室稼働率って今どうなっている?

宿泊施設の予約が取れない。

旅行客の受入れ宿泊先が不足している。

民泊需要が高まった。

というのが去年の話でした。

では、1年経った今ではどんな現状なのか?

少し調べてみました。

参考にしたのは観光庁が発表している観光統計、宿泊旅行統計調査平成28年7月29日の資料です。

それによると平成28年5月の大阪府の宿泊施設全体の客室稼働率は79.2%となっており、当時の数字よりはやや落ち着いてきております。

施設ごとに見てみると旅館では46.5%、リゾートホテルが79.7%、ビジネスホテルが79.9%、シティホテルが83.9%となっています。

80%前後の数字になっていますので、以前に比べては落ち着いてはきていますが、まだまだ予約が取れにくい数字なのは間違いありません。

ちなみにこの数字を他府県と比較してみるとリゾートホテルの稼働率が一番高いのは千葉県の82.1%です。
これはディズニーランド、ディズニーシーの影響でしょうか?
全国1番の数字です。

次にビジネスホテルで一番稼働率が高いのは京都府の85.8%、2番目は東京都の80.9%。大阪府はこれに続く3番目の数字です。

最後にシティホテルの稼働率を見ると1番高いのはまたしても京都府の90.3%となっています。
2番目は意外な都道府県が。

石川県です。石川県は84.4%で京都府に続く高い数字になっています。

そして3番目が大阪府となっています。

宿泊施設によって地域差が出るのですね。

ちなみにどれがリゾートホテルでどれがシティホテルなのという区分の仕方ですが、

リゾートホテルはホテルのうち行楽地や保養地に建てられた、主に観光客を対象とするものをいい、

ビジネスホテルはホテルのうち主に出張ビジネスマンを対象とするもの。

そしてシティホテルはホテルのうちリゾートホテル、ビジネスホテル以外の都市部に立地するものということで分類されているようですよ。

でもこれだけ観光客が多くなると、リゾートホテルの定義自体も曖昧なものになるような気もしますが・・・

この統計の中で特筆すべき数字は旅館に分類されている宿泊施設の稼働状況です。

全国平均でも36.8%の稼働率。

東京都で60.5%。京都府で46.8%。大阪府では46.5%です。

これだけ宿泊施設が不足しているというニュースが流れながらこんなに空いているのですよね。

もったいない。

旅館のオーナーさん、しっかりしてくださいよ。

ここにも大いなるビジネスチャンスがありそうですよね。

ガラガラの旅館を買い取ってフル稼働させることができれば大いにビジネスチャンスです。

でもこれって星野リゾートがまさにやっていることですよね。

イメージ的にはもっと小さい規模の話ですが。


いずれにせよホテルの稼働率はいまだに高稼働しているということです。

観光客数は昨年に比べ増加傾向です。

客室稼働率はやや下がり気味。

ということは、その分民泊に流れているということでしょうか?

大阪市内のビジネスホテルはいまだに平日でも8000円前後、土日祝の前日になると15000円前後の宿泊料を取っています。

これが同じ地域の民泊ですと1泊5000円で2人、3人泊れたりしています。

価格にこれだけの格差があれば、サービスに格差があっても選ぶ旅行者は多いのかもしれませんね。



中国人の『爆買い』が収まりました。

これは中国政府の施策で輸入品に対しての関税を引き上げたことに起因しています。

高級腕時計では従来の30%から60%へビデオカメラなどは20%から30%に、さらにカメラや食品、飲料水、玩具などが10%から15%へ引き上げられています。

これに加え今は円高傾向です。

この爆買いを期待していた百貨店や免税店などは少し肩透かしかもしれませんね。

でも、外国人旅行客はもちろん中国人だけではありませんし、今は地方都市へも多くの外国人が訪れだしています。

これからは地方の首長さんの腕の見せ所かもしれません。

地元にお金を落とすのは公共事業ではなくインバウンド需要です。

どれだけ多くの観光客を取りこむかが、各自治体に求められてくるかもしれません。

地方には多くの空き家、古民家が存在します。

買い手も付かず、当然借り手も付かないといった不動産が多く存在します。

これらを生かすも殺すも地方自治体の手腕によってくるかもしれません。

今は北海道や沖縄、金沢など観光名所のある地域がメインになっています。

でも観光名所って日本の至る所にありますし、そこでしか味わえない体験などを売り物にしていけば地域活性化も夢ではありません。

それこそ今流行りのポケモンGOが大量発生、そこにしか出ないモンスターが出現みたいなこともありかもしれませんね。

いずれにせよオリンピックの年2020年に政府目標として外国人旅行客4,000万人を掲げました。

そのためには、東京、大阪、京都だけでなく地方都市への旅行者誘致というものも必須になってきます。

今から観光名所などで物件を仕込んでいくこともありかもしれませんね。

4,000万人となれば今の倍増ですから受入れ施設が不足するのが目に見えています。

体験民宿型宿泊施設や日本でしか体験できない建物での宿泊経験みたいなコンセプトでいかがでしょう?

物件調査費用をいただければ現地調査しに行きますよ。

もちろん2泊3日くらいは予定していただかなければいけませんが。



日本の空き家率をこれ以上上昇させないためには、このインバウンド需要に乗っかるしかありません。

これは都心部だけでなく、地方都市でももちろん可能な話だと思います。

農村部でもやり方によっては可能ではないでしょうか?

そうしたことを考えているとワクワクします。

不動産から地域活性化ですね。

またこうした何か新しい形をご提案できるように情報収集していきます。

それでは。

大阪府の民泊認定第一号


今日大阪での民泊が認可第一号が出たというニュースが出ました。
またしても『とまれる株式会社』でした。
東京都大田区の民泊申請でも取り上げられていましたが、今回もメディアに登場してきました。
宣伝効果は抜群ですよね。
今回申請して許可された物件は大東市のワンルームマンションということでした。
実際に需要がある地域かどうかは別にして申請、許可が出たということは一歩前進したというとこでしょう。
でも先にスタートした東京都大田区では未だ六件しか認定されていないみたいですし、大阪府でも今のところはこの一件だけというとこですから、やはり宿泊日数の規定の問題は大きいですよね。
大阪府の松井知事もこの宿泊日数の規定が申請を難しくしていると明言していますし、政府に改めるようにと進言していました。
3日以上とかまでには下げないとなかなか申請件数は伸びないような気はします。

大阪府の条例では、その他に近隣住民への周知という項目も定められていますし、対面式の鍵の受け渡し、滞在中のチェックという項目も求めています。
今後何件の申請が行われて何件の認定がされるのかは分かりませんが、このままでは一桁台には留まってしまいそうです。

民泊を認可する流れになっているのは大阪、京都、首都圏などで宿泊施設が不足しているからですよね。
観光客誘致を政府が後押ししているわけですし、インバウンド需要で量販店や飲食店、薬局なども恩恵を受けています。
本来なら国の助成を受けれる事業なはずなのですよね。
20年ほど前、市営住宅、県営住宅が不足した時に賃貸住宅建設に助成が受けられました。
住宅金融公庫が低金利で融資付けした賃貸マンションや特定賃貸住宅というのも多く建てられました。
今でも残っている特定優良賃貸住宅もそのうちの一つです。
そういった助成が多くの賃貸マンション建設の後押しをしました。
有休土地を持った地主さんに対しての政策でした。
今回は同じように不足しているものを補うのですが、助成制度のようなものは見当たりません。
例えば簡易宿泊施設を新規で建設するにあたり一部資金を補助するとか、すでに運営している施設に対して補助金を出すとかがあってもいいとは思うのですが、そういった施策が出る前に先行して闇でというか、内緒で多くの部屋が民泊運営されてしまいましたからこういう流れになってしまっているのですよね。

これから認可を推進して行くなら認可を受けた運営者に対して、何かのメリットが必要でしょうし、今の制度では逆に規制されるだけでデメリットしか感じられません。
税制優遇とかでもいいでしょうし、補助金などが分かりやすくていいかもしれないですよね。
逆にもう規制などせずにオリンピックまでは仕方ないよねという流れで行ってしまうか(笑)

でも申請しやすい内容で許可制度にすれば、認可物件も自然と増加するでしょうし、そうなれば金融機関も民泊物件に対しての融資も積極的に行うかもしれません。
必然的に宿泊施設の数は増加しますし、観光客を受け入れる態勢は整いそうですが。

もちろん私がとやかく言うべきことではありませんので、大阪市の条例や政府の方針発表を待って動向を決めていきたいとは思います。

また、新しい方針発表や条例の動きがあればここでお知らせしますね。

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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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