ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

対策

戸建賃貸の出口作りを思案中

最近私の元にご相談に来られる方の中で、戸建賃貸を所有している方が多く見受けられます。
少額の投資金額から始めることができ、そこそこの高利回りが見込めますから初心者(語弊はありますが、入り口という意味で捉えてください)にとっては魅力的にうつります。
ただみなさん同じ悩みなのですが、買い進めていくといずれは資金難に陥ります。
そこで融資利用していいものかどうかという相談に来られるわけですが、私がお答えする答えは同じです。
『これからまだ不動産投資を続けますか?』
『先々一棟ものの所有とかも視野に入れていますか?』
まずこういった質問をします。
そこで返ってくる答えはほぼ同じ。
『はい、そう考えていて融資の相談に行ったのですが思うようにいかなくて・・・』
そうですよね。
借入先がどこなのかにもよりますが、耐用年数を大きく経過した戸建や、道路付のない物件を担保として評価してくれる金融機関は少ないので、すでにその物件でリフォーム資金などの融資利用をしていたりすると前に進めなくなったりするんですよね。
何年後かに支払いが終わるから、その時には家賃収入は全て自分のもの。
こう考えてその間のキャッシュフローがほとんど残らないにも関わらず融資を受けたりするのですが、本当にそうでしょうか?
その支払いが終わるのは何年後?
3年後、5年後なら別ですが10年後とかになるならその物件の資産価値ってどのくらいになっているのでしょう?
10年後には空き家問題がもっと深刻になっているかもしれません。
同じような老朽化した建物がたくさん増え価格破壊が起こっているかもしれません。
多くの方は老後の生活資金として、また安定収入を目論んで築古の戸建を購入し賃貸物件として不動産投資を始めるのですが、賃貸物件を検索する時にまずどういう探し方をされますか?
希望エリア、希望の沿線から賃料を入力して希望の間取りを入力します。
そこで出てくる件数が多ければさらにフィルターをかけます。
築年数とか駅からの距離とか。
その前に、マンション、アパート、貸家の中から種別を選ぶわけですが、貸家という種別を選ぶ方がどれだけいるのかという話です。
その中でも築30年以上となると、なかなかネット上からの反響を取ることも容易くはなくなるのです。
これが数年後にもっと同じような貸家が増えるとしたら?
今ある賃貸マンション、賃貸アパートが値下がりして競争が激化したとしたら?
恐ろしいですよね。
なので、融資を利用してまで築古の戸建を購入することには反対です。

今はまだ賃貸中で安定した収益が上がっている物件なら築年数が古くても買い手は現れています。
ただこれはトランプのババ抜きと同じです。
購入したタイミングで空室が出て内装工事で多大な出費を伴ったり、空室期間が長くなり家賃収入が得れなかったりすることもあり得るのです。
なのでそういう物件をたくさんお持ちの方は今の買い手がつくうちに手放した方が賢明かもしれません。
もちろん全て現金購入し、ローンを抱えていない方は別です。
家賃が得れる間は所有しておくこともありかもしれません。

戸建は土地が付いているから大丈夫。
こんなお話をされるお客様もいます。
でもその土地ってどのくらいの広さがあるのでしょう?
また間口はどの程度あって、新築を再建築する需要のあるような土地なのでしょうか?
また自分が住みたいと思えるような建物を再建築できるような土地なのでしょうか?
そうでなければその土地は二足三文の土地です。
再建築するためには解体費用も必要です。
その解体費用の分を差し引きいったいいくら残るのでしょう?
土地神話なんて今の日本にはもうありません。
公共事業がどんどん拡大し、行政所有、公社所有の土地がたくさんあった時代、民民で取引されている土地が少なかった時代は終わりました。
国や市所有の土地がどんどん払い下げ、公売に出てきている世の中です。
有効活用されていない建物は取り壊され、公売で一般企業が買い取ったり、分譲マンションに生まれ変わります。
次から次へと供給されていっています。

日本の国土は狭いから土地は貴重だ?
たしかに人通りの多い商業地の土地は貴重です。
分譲マンションを建てるにもビルを建てるにも賃貸住宅を建てるにも適しています。
また最近ではインバウンド需要でホテル建築も盛んです。
でも反対に郊外の土地は空き地だらけ、地元の商店街も空き店舗だらけではありませんか?
それなのに土地神話?
あり得ませんよね。
築古戸建を売るために理由を後付けしているに過ぎません。
では築古戸建がダメならいったい何を買えばいいの?
違うんです。
築古戸建でもいいんです。
要は需要を作り上げればいいのです。
賃貸需要がないから空室に困るのです。
なので、賃貸需要を作り上げれば空室に困らないわけです。

どうやって作ればいいの?
それを先日からずーっと考えていました。
そして何となくボンヤリと見えてきました。
契約内容、法律の問題、集客の問題などいくつか課題がありますので、その辺を専門家と協議しながら詰めていきたいと思っています。
未来の新しい賃貸住宅の形というものを作り上げれないかなと模索しています。

気になる方はまた時間をおいてご相談にきてください。
今はまだ専門家に相談する前のアウトラインが出来上がっただけの段階ですので・・・

一人で悩んでも物事は解決できません。
私も悩んだら専門家の先生たちに相談します。
そして自分が信頼できる仲間を作るべきです。
一緒に新しい形を作れる仲間を。
一人では微力でも、大勢が集まればそれなりの力になります。

こんな私でもみなさまのお役に立つこともあるはずです。
少しでも多くの方のお役にたてるように、そして少しでも多くの方を不動産投資で失敗させないためにブログを通じて
警告を発しています。

物件を売らなきゃ仕事にならないはずなのに、最近は反対のことばかり言ってしまいます。
うーん。
ジレンマです。

でも売ってはいけない物件ってあるんですよね。
買う側にとってメリットのある物件ならどんどん購入はすべきなんですが、そういう物件が今は限りなく少なくなっています。

なら、作り上げなきゃだめなんですよ。
ということで、試行錯誤の最中ですのでもう少々のお待ちを・・

方向性が決まり次第次回セミナーを開催します。
その中では今日のお話のヒントもお話ししたいと思っています。
ということでまたお楽しみに。

不動産投資のリスクその2『空室のリスク』

 今日のお話は『空室のリスク』についてです。

その空室のリスクについても動画を作成しました。



不動産投資のリスクのうち、一番重要な要素かもしれません。

投資用物件、賃貸物件はフルに稼働して初めてメリットを最大に享受できます。

満室になれば毎月の家賃収入は100万円。

でも、今は空室が半分あるので50万円しか入ってきていない。

これでは意味がありません。

どれだけ満室に近づけるか?

またどれだけ満室状態を維持できるか。

これにかかっています。

一旦空室が発生すると、その分の家賃が入ってこないだけでなく、修繕費、募集にかかる手数料など、費用も発生します。

どれだけ空室を埋めるか

また空室をどれだけ出さないか

かが重要です。

空室を出さないためにどうするか?というところですよね。

 

まず空室のリスクに備えるためには物件選びが重要です。

もうすでに物件を所有している場合は、もうその物件を活かす方法しかありませんが、これから取得する場合なら以下の事をクリアした物件を選びましょう。

まず一つ目

賃貸需要のある地域、エリアの物件を選ぶこと。

いくらいい物件を提供しても、その地域に賃貸を借りるお客さまがいなければ始まりません。

最初に賃貸物件が強い地域か、または需要が全くない地域なのかをリサーチする必要があります。

物件の問い合わせをした不動産会社の担当者に聞いたとして、どれだけ賃貸需要が弱い地域でも「ここはまったくお客さまいない地域ですよ」とは答えません。

なので、聞く相手は購入する不動産会社ではなく、そのエリアの賃貸仲介会社さんということになります。

『どこどこの地域でこんな物件を購入する予定なのですが、賃貸の部屋付けって大丈夫でしょうか?この辺り需要ありますかね?』

こう聞くだけである程度の回答は得ることができます。

次にその地域、エリアの需要に合った間取りかどうか?

大きな大学の近くで物件を買うのに、ファミリータイプの物件。

また逆に郊外の閑静な住宅地で1Roomマンション。

いくら賃貸需要のある地域でも、どの層の需要があるかどうかの確認は必要です。

そして、適正価格

いくら賃貸需要が強く、いい間取りだったとしても相場とかけ離れた賃料で募集しては決まるものも決まりません。

相場に合った賃料で募集して、なおかつその金額で収支が成り立つ物件を買わなくてはいけません。

最後に収支に合った価格で購入すること。

これも重要です。

ローンを組んで購入する場合、毎月決まった支払いが発生します。

その支払いをしなければいけないのでこの価格以上は落とせない。

もう支離滅裂です。

相場に合った賃料で募集して、なおかつその金額できちんと収支が合う物件を購入しましょう。

 

 

先ほども言ったように適正な賃料というのが重要です。

例え、たまたま優秀な営業マンが自分の物件を高く貸してくれたとしてもその賃料が相場より高いものであったとしたら、その入居者は長く入居してくれません。

「あれ、自分の借りている部屋、この辺りの相場に比べて高いぞ」と気づいてしまえば、もうただの引越し予備軍です。

従来より高い賃料で貸したい。

こう思うのはもっともです。

でも、そのためには高くても借りたい。そう思わすことが大切です。

 

魅力的な部屋づくり。

間取りがとても使い勝手がいい。

水廻り設備が交換されてあって築年数を感じさせない。

デザインクロスや床材で近隣の部屋と差別化していく。

など方法はいくつかあります。

インテリアや配置された家具などで差別化していく方法も最近ではよく使われるようになってきました。

 

室内だけでなく、エントランスをリニューアル工事したり、インターネット無料、Wi-Fi完備など、どれだけ居住者に住み続けたいと思う部屋を提供できるかが重要です。

言い方は悪いですが、一旦入居したら出たくなくなる部屋。これが理想です。

 

不動産を購入したらゴールではありません。

入居者が決まったからもう何もすることはない。

これも間違っています。

不動産投資をビジネスとして考えれば、日々研鑽を積むということが大事です。

賃貸の入居者が今の時代何を求めているか、どんなニーズがあるのか

そのあたりを学んでいくことによって満室経営につながっていきます。

これからも勉強していきましょうね。

前回もお願いしたように、動画に対して『チャンネル登録』をお願いします。

YouTubeにアクセスして、チャンネル登録していただくと作者は大変喜びます。(笑)

ということで、ぜひよろしくお願いいたします。

世のため、人のため、それが不動産コンサルティング

今日も昨日に引き続き『相続対策士』講習です。
朝から夕方までみっちり缶詰です。

この相続対策士、不動産コンサルティングマスター、不動産コンサルティング技能士の上級資格の専門士になります。

私は大阪府不動産コンサルティング協会にも加盟しているのですが、営利目的で参加しているというよりプロフェッショナルな侍のような加盟会社さん、コンサルタントの方がとても多く、いつも勉強になります。

今日の講義の中でもそんなお話がありました。
『不動産屋さんって6億円の仲介手数料片手と5億円の仲介手数料両手、ほとんどの人が5億円の仲介手数料両手を選ぶでしょ。だから資産家に信用してもらえないの。ダメだよ。そんなことやっちゃ。そんな人がコンサルティングをできません。少しでも高く売れるなら両手もらおうとしたらダメ。そこの手数料なんてちっぽけなものです。それを取りに行くから一回こっきりの付き合いになっちゃうんですよ。』

はい。その通りです。
お客様の利益を最優先で考えなければコンサルティング業務などできません。
100万でも200万円でも高く売れるなら、その売り方を模索する。
それができていれば勝手にお客様は相談に来てくれる。

今勉強しているのは相続の話です。
相続の話は目先の今、お金に変わる仕事ではありません。
5年後、10年後にしか売上につながらないものかもしれません。
なので自分自身にも余裕がないと無理ですよと言ってました。(笑)

確かにその通りです。
目先のお金に左右されてしまう状況でお客様の相続相談に乗れるわけもありませんし、ごもっともです。
私が相続の勉強を改めて始めたのも、今すぐにビジネスに転化できるものと思っているわけではありません。
そういうご相談のお話があった時に、お役に立てる知識、方法、そして専門家とのタイアップを築いておく必要があるからと思ったからです。

今回勉強していて感じたのは、今まで巷で聞いていたような相続対策が全く間違えているということ。
節税目的だけの相続相談には何の意味もないこと。
まして新築でアパートを建てさせたり、融資を目一杯引っ張ることが節税だと思っていることは、まさにハウスメーカー、不動産業者の思うツボだということです。

私が以前相続専門の税理士さんとお話ししたとき、一次相続だけでなく二次相続のことも考えて最初の相続で配偶者に相続させ過ぎないことと教えられました。
不動産を全く所有していない方、自宅しか所有していない方には確かにそうかもしれません。
でも日本の資産家の資産の多くは不動産が占めています。
その不動産の資産組替えを行うことは全く想定されていなかった。
ただその時点での資産をどうやって後世にそのまま引き継ぐか、それだけの試算しかしません。
だって当たり前ですよね。
税理士さんは税金のプロであって、不動産や株、金融のプロではありませんもんね。
持っている不動産がどのくらいの相続税評価になるかは分かっても、どのくらいの実勢価格で売却できるかは分かりません。
この不動産の評価額は高く相続税対象額を引き上げているが、お金を生んでいない。
税理士さんが提案するのは、
『どの不動産を所有したままにするのか、どの不動産を売却して相続税納税の資金にするのかお決めください。』
これくらいのものでしょう。

でも不動産屋さんに相談すると
『この物件売りましょう。』
『借金を作ってた方が有利だから、借入をおこしてマンションを買いましょう。アパートを建てましょう。』
こんなことしか言われないから不動産屋さんに相談に行かずに税理士さんに相談します。

どちらも痛し痒しですよね。

だから、どんどん今でも相続税対策との名の下でアパートが建築されていっています。
相続税対策にもなっていくらかのキャッシュが毎月残るから・・・

ダメですよー。

建てなくても、借金しなくても相続税対策になる方法はいくつかあります。

そんなこともいったいどこに相談すればいいのか分からないという人は少なくないようです。

やはり相談相手って必要ですよね。
商売に結びつかないかもしれないことを気軽に聞ける相手が、いるかいないかで人生は大きく変わります。

いい方向に変わるのならいいのですが、たいがいは逆です。
相談する相手がいないことで大きく人生がマイナス方向に進むことがあります。

そんな人の人生を一人でも変えることができればいいなと思います。

また明日もそんな人のために勉強しますか。

それが自分の天命だったらいいな。




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