今日は不動産の共有名義のことについてお話しします。

住宅購入の際にご夫婦で名義を共有するケースがあります。

この場合どんなメリットとデメリットがあるのでしょう?

まずメリットから。

1)奥さまと名義を共有することにより、2人の持ち物という気持ちになれる。

2)持分をいれることにより贈与税の対象から外れる。

3)相続が発生した場合共有にした持分の分は相続税の対象から外すことができる。

上のケースでデメリットと合わせて検証していきます。

まず1)の場合、自己資金が旦那さんの口座から支払われ、住宅ローンも旦那さんの名義で支払っていく場合、奥さまの名義を入れることにより、旦那さんから奥さまに対しての贈与と見られてしまいます。

なので、どうしても奥さまの名義を入れておきたい場合、贈与税がかからない範囲で入れこむことになります。
例えば1/10とか1/20とか。
もうこうなれば2人の家って感じではすでにしないような気はします。

次に2)のケースを考えます。
この場合は例えば頭金を奥さまのご両親から援助してもらい、旦那さんの名義にしてしまうと贈与税の対象になってしまいます。
そうならないようにその分を奥さまの名義を入れることにより回避できます。

3)の場合、旦那さんが亡くなった場合奥さまが所有している持分の分は当然自分名義なので相続税の対象から外れます。
でも、自己居住の不動産の場合小規模宅地等の特例というものがあって、330平米までの部分に対しては80%も評価減できるのです。
土地評価が5000万円の自宅だったとしたら1000万円まで評価額を落とすことができるのです。

つまりわざわざ共有名義にする必要も特にないような気はします。
また、配偶者の場合は婚姻20年以上の夫婦の場合居住用不動産の贈与に対して2000万円までの非課税枠がありますので、後から奥さまの名義にすることも可能なのです。

共有名義の一番のデメリットといえば不動産の処分の際に発生します。

夫婦円満にいっているときはいいのですが、今の時代熟年離婚も多い世の中です。


このグラフは婚姻率と離婚率をあらわしているのですが、人口1000人に対しての割合になっていて、グラフを見る限り少ないような気にはなるのですが、別の統計によると3人に1人は離婚するという統計もでています。
他人事ではないですよね‥

話は戻りますが、離婚した時は処分がややこしくなります。
どうせ離婚すれば財産分与するわけですから、共有名義にする必要すらないですし、この不動産が債務超過に陥っている場合は特に難儀です。

不動産売買には所有者全員の同意が必要ですから、互いの利害関係が一致しないといけません。

特に離婚する相手方からすれば借金が残った分はあなたが払いなさい。
私の持分は現金で支払ってくださいみたいなこともあり得るのですよね。

当然そういった話に同意しないケースも多くありますから、なかなか売却の手続きが進まなくなります。

住宅ローンも夫婦で共有しているケースならなおさら最悪です。

離婚したのに債務だけが残ってしまい残念な話、借金だけ共有するって話も‥

住宅って払い終わるまでは自分のものではないんですよね、結局。

長く連れ添った夫婦なら、先ほどの配偶者の特例を使って、そのうち自分の名義にすることはできます。

自己居住の不動産なら小規模宅地等の特例を使えば、旦那さんが亡くなっても相続税対策は必要ないほど評価減することができます。

なので、購入間もなくで住宅ローンがたくさん残っている状態で名義を共有する意味はあまりありません。

逆にいえば投資用不動産などなら夫婦共有にすることにより、相続対策として使えたり不動産収入を分散できたりと、メリットを享受できることもあります。

この場合でも夫婦ずっと一緒にいるというものが前提ではありますが‥


いずれにせよ、夫婦の共有財産を作ったり、相続税対策を講じたりというのも夫婦円満が前提であります。

資産を増やすことに躍起になって家族を省みないと元も子もないことになりますのでお気をつけください。

一番いいのは家族の協力で、一緒に資産を増やしていくというのが理想ですね。

不動産投資を成功させるためには奥さまの協力、家族の協力は必要です。

なので、できればご家族全員で不動産投資の勉強をしてくれるのが一番です。

資産作りも大切ですが、一番大切なのは家族ですからね^ ^