ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

少子化

日本の人口は減少傾向です

みなさまも当然ご存知のように日本の人口は減少し続けています。

今日はこんなニュースがあったので、それを題材にと。

総務省が発表した住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数のポイントによると、日本の人口は平成21年をピークに8年連続減少、昭和43年現行調査開始以降最大の減少数となったそうです。


平成29年1月1日現在の日本の人口は1億2,790万7,086人で前年比では15万9,125人減少しています。
またこのうち日本人住民は1億2,558万3,658人で前年比では、30万8,084人減少しています。

つまり日本人は減って、外国人が増えている。
日本人は30万人減って外国人が15万人増えた。
こういうことです。

紛争がなく高齢化社会、長寿の国で人口が減少していっているわけですからこれはもう異常事態ですよね。

新入社員の受入れをしない会社に未来がないように出生率が低下していく国家に未来はありません。

都道府県別に見ると東京都、千葉県、神奈川県、愛知県などでは人口が増加しており、大阪府、京都府、兵庫県などでは減少しています。

市町村で見ても東京都23区、横浜市、名古屋市、大阪市などでは人口増加しています。
つまり都心部に集中してきているという傾向が見られます。

じゃあやっぱり都心部で投資用物件を購入すべき?

そりゃそうですよ。
考え方にはいろいろとあるとは思いますが、私は地方の不動産物件への投資は反対です。

購入する方の地元とか、そこに住んでいる人ならまた話は少し変わりますが、東京に住んでいて北海道の物件とか、大阪に住んでいて中国、四国地方の物件を購入するとかは何か違うんじゃないかと思ってしまいます。
そもそもそんな場所の物件を自分で見にいけますか?
購入時はもちろん、購入してからも物件は見に行かなければいけません。
会社を経営していて従業員に任せっきりにしていて会社に出勤もしない、様子も見に行かないなんてこと考えられませんよね?

賃貸経営って結局需要と供給のバランスですから、そこに需要があるかどうかというのは非常に重要です。

そういう意味でいうと、今の日本全体で見ると需要が少なくなってきているというのは簡単に見てとれます。

東京都内や大阪市内では需要が減っているわけではないから大丈夫じゃないの?
そういう声も聞こえてきそうですが、その需要以上の供給が増えていることを無視できません。
横浜市などでは供給過多が続いて賃貸相場が下落しているという話も聞きます。
大阪市でも賃貸相場が上昇している話は一向に聞こえてきません。
需要のある地域だから大丈夫というわけでもないのです。

賃貸住宅の今後を占っていくためには、人口のデータと空き家率のデータというものも重要です。
今後空き家率30%を超えていくという統計も先日出ていましたが、無策で賃貸経営をしていくと当然この渦に巻き込まれます。
なので正確なデータの分析とそれに対しての対策をきっちりとしていくことが重要になります。

空き家率と一括りにまとめると恐くて不動産投資などできなくなるのですが、この空き家の中には老朽化して使い物にならない戸建や文化住宅も含まれます。
解体することも費用負担的にできない、相続とかの絡みで手をつけることができないなどやむを得ない事情で空き家になっている住宅も含まれます。
データとしてピックアップするには、賃貸住宅の空き家率をチェックしておく必要があります。
つまり、貸せる状態なのに貸せていない部屋の空き家率です。

これを調べるには不動産管理会社などの空室率などを参考にしなければいけないのですが、そのデータを公表している会社って稼働率に自信がある会社なのであまり参考になりません・・
車で走っていてはあまり気付かないですが、自転車でうろちょろしていると気付くことがあります。
古い戸建や連棟住宅の空き家の看板が目立つことです。
道路付がいい戸建や、駐車スペースがある戸建などでも長い期間レインズに載ったままになっているのを見かけます。
ここの需要ってどうなのでしょう?
同時に三軒も四軒も募集するわけではありませんので、何となく決まっていっている印象は受けるのですがこの層のお客さんって年々減ってきているようには思います。
こここそ、今日本で増え続けている外国人家族の受入れとか面白いのかなと。
連棟住宅も同様です。
日本人の若い夫婦が戸建や連棟住宅を敬遠するなら老夫婦や外国人など、新しいマンションなどで受入れしてもらいにくい層をターゲットにしていくというのが戸建や連棟住宅の戦略になってきます。

いずれにせよ、今後は若年層の賃貸需要は大きく低下していきますから、外国人や旅行客を取り込む民泊なども視野に入れて稼働率をどう高めていくかということを考えていく必要があります。

事件やテロの温床になるという方もいます。
周りの入居者に迷惑がかかるという人もいます。
もちろんそうしたリスクはないとは言えません。
でも高齢者を受入れすれば孤独死というリスク。
若い夫婦を受入れすれば家賃滞納や騒音のリスク。
賃貸経営には常にリスクは付き物です。
でもこうしたリスクって商売をやっていく上には必ず付いて回るものです。
飲食店を経営していれば食中毒の心配をしなければいけませんし、輸出入が伴う商売には為替のリスクが。
そのリスクを回避していくことも経営手腕です。

リスクの上にしかリターンはないと個人的には思っています。

ただ、そのリスクを最大限回避するために私たちプロフェッショナルが存在しているということです。
うまく私たちを利用してリスク回避して、賃貸経営を成功に導いてください。

不動産のご相談は株式会社ライフコンサルティングに。
7月、8月はスケジュールに空きがありますので、ご予約お待ちしております。(笑)

子ども比率低下でこの先日本はどうなるの?

15歳未満の人口が全人口に対して12.6%まで低下しました。
これは世界各国と比べても明らかに少ない数字になっています。
先進国では医療も充実していますし、紛争などもなく平均寿命は長くなるのは当然なのですが、あまりにも低い数字です。
中国では増えすぎた人口を抑制するために一人っ子政策をとりましたが、それでも比率は日本より高い数字になっています。
日本では逆に、子どもを増やすための政策を実施する必要があるのではないでしょうか?
少子化の原因はいくつも考えられます。
まず共稼ぎでなければ家計がやり繰り出来ないという経済的状況が一つ。
晩婚化の影響も一つ。
生涯独身という選択肢が増えたということも一つの要因ではないでしょうか?
女性が自立することにより、人生の選択肢の中に必ずしも結婚というものが必要なくなってしまいました。
もちろん女性が自立することには賛成ですし、生涯独身という選択肢も否定しません。
結婚しても子どもを作らないという選択肢ももちろん否定しません。
でも、作りたくても作れない。
しかも、経済的状況で作れないという選択肢は無くすべきではないでしょうか。
子どもは宝です。
もちろん家族にとっては当然のことですが、国民にとっても宝物です。
自分たち世代が働けなくなったときに助けてくれるのは若い世代でないといけません。
国力を強くするのも若い世代です。
少子化の原因の一つに一人っ子が増えたということも考えられます。
3人、4人の子どもを育てるのはお金がかかります。
教育や習い事、多くのことを学ばせようとすると一人っ子に集中することにより実現も可能になります。
学校の教育だけでは学力の高い学校には進学出来にくい状況になっていますので、当然塾にも通わせないといけない。
スポーツの習い事も昔に比べて選択肢は多くなっています。
ニュースで取り上げられるスポーツも多種多様にわたっています。
ゴルフで石川遼くんが活躍するとゴルフを。
テニスで錦織くんが活躍するとテニスを。
体操、トランポリン、これからオリンピックが始まるとまた新しいスポーツが人気になるかもしれません。
塾にスポーツに音楽、これが2人、3人の子どもを抱えていると、とてもサラリーマンの給料では支えきれません。
じゃあ、子どもにはいろいろな習い事をさせてあげたいから、2人目を作るのをやめましょう。
こういう選択肢になることも否めません。
子どもを育てるのにはお金がかかります。
旦那さんがサラリーマンで奥さんがパートに出ます。
子どもを保育所に通わせると、奥さんが週に2、3回働く給料だけでは保育料で飛んでしまいます。
じゃあ週に4日、5日働きましょう。
週に4日、5日働いて、家事をこなしてとなると、もう重労働です。
しかも家計は言うほど楽にはならないので、旦那さんのお小遣いは増えません。
昼食代は300円と、聞くだけでかわいそうな話もよく耳にします。
これなら夫婦共稼ぎで子どもを作らず、月に1、2回は2人で美味しいものを食べに行って、デートしてという選択肢を持つことも当然かもしれません。

でも子どもがいるとしんどいこともたくさんあるのですが、その倍楽しいこと、うれしいこと、感動することがあります。
子どもと一緒に出かけていると、普段会話することのない方たちとよくお話させていただきます。
おばあさんやおじいさんがよく話しかけてくれたり、外国人の旅行者にもよく話しかけられます。
たまに足を止めて話をしますが、こんなことって自分一人で歩いているとなかなか起こらないことです。
小学校や中学校に進学すると、子どもの親同士が知り合いになり繋がりの輪が広がります。
これも子どもがいるからこそ、あり得る話なのかもしれません。

なのでこれからの若い世代にどんどん子作り、子育てをしてもらえるように子育て支援の政策をいろいろ出して欲しいですよね。
高齢化社会の対策や政策ももちろん必要ですが、少子化対策を後回しにしてしまえば取り返しのつかないことになってしまいます。
子どもが成長して、働き出すまでに20年はかかってしまいます。
今のうちに手を打たないと急に生産人口が増えることなどあり得ないのですから。
これは会社の経営でも同じことが言えます。
目先の問題だけに取り組んでいて、将来予測される問題を先送りしていると、問題が表面化した時にはもう手遅れです。
でも、先の問題に取り組める環境を作るということは難しいことなんですよね。
経営をよくプロ野球に例えて話していたことがあったのですが、チームを強くするには守備だけでも攻撃だけでもダメなんです。
でも守備も攻撃もバランスよく素晴らしい選手ってなかなか存在しません。
なので、経営者(首脳陣)がバランスよく配置し、バランスよく指揮することが必要なんだと。
攻撃が素晴らしい=営業力が強い。
守備が素晴らしい=管理業務や事務能力が高い。
という基準で話していましたが、営業力のある社員は協調性に欠けていたり、事務処理能力が著しく低かったりします。
極端な話、パソコンをほとんど使えないとか。
逆に集客をするためには事務能力に長けている人の力が必要だったりします。
これらをバランスよく指揮していくことが大切です。
また若手とベテランのバランスも大切です。
若い子だけならイケイケの時はいいのですが、流れが悪くなった時に対処出来るのはベテランだったりします。
これはスポーツの世界でも会社でも同じです。
不動産投資でも同じことを話ししています。
物件をバランス良く所有すること。
これは大事です。
築年数の古い物件は収益力が高い場合が多いのですが、修繕費、空室リスクなどは高まります。
逆に築年数の浅い物件は収益力は低くても修繕費、空室リスクは低かったりします。
資産をバランス良く配置することにより安定した収益力を持つことが出来ます。
何事もバランス良くいくことですね。


2025年問題。『少子化』と『プアジャパニーズ急増』


このまま進めば社会保障の破綻、際限のない増税といった山積みの問題が、10年足らずで一気に表面化すると言われています。

人口増加を続けた日本でしたが、今や減少傾向に入っています。
ここから約10年で約700万人の人口が減り、15歳から64歳の生産人口が7000万人まで減り、65歳以上の人口が3500万人になると言われています。

そもそも生産人口というのは働き手ということなのですが、今の社会では60歳以上はともかく15歳というのもどうなんでしょう?

ずっとこの統計でいっていますから今さら20歳以上に変更も出来ないのかもしれませんが、生産人口というならそういった統計も必要ですよね・・
2025年の日本は、団塊の世代が75歳を超えて後期高齢者となり、国民の3人に1人が65歳以上、5人に1人が75歳以上という、人類が経験したことのない『超・超高齢社会』を迎える。これが『2025年問題』です。

今の65歳はまだまだ見た目も若いですし、高齢者という認識もどうなのかということなのですが、このままでは老後はゆったりとのんびり生活するというイメージがし難い世の中になっています。

しかも現段階で820万人が認知症を患っているということなので、2025年には1200万人に増え、10人に1人が認知症という世の中になってしまいます。

その人達を介護していく必要がありますから、世の中の仕事も介護職という人が大きく増加するでしょう。
でもとても離職率の高い職業ですし、給与水準も決して高くはないです。

果たしてその職に就いてくれる若者がどのくらいいてるのでしょうか?

外国人労働者に頼らざるを得ない状況にはなってきています。

高齢者が増えるということは医療費も当然増えるわけで、社会保障費も増大します。今120兆円の社会保障費が2025年は150兆円になることが試算されています。

年金の問題も深刻です。
今65歳に引き上げられた支給年齢も70歳には確実になってしまいそうです。

70歳から年金が支給されたとしても、自分たちの年代には恩恵はなさそうですね。
家族は介護費用とかの助けにはなるでしょうが、このままでは死ぬまで働き続けなければいけない世の中になりそうですよ。

今コンビニとか吉野家やサイゼリアなどの飲食店などでは既に外国人労働者が増えています。
時給が高くなく労働時間が長いなど、労働条件が決してよくない仕事にはアルバイトが集まらなくなってきています。

それでも外国人労働者ならば働いてくれる人達は多くいるのが現状です。

自国で働けるより多く稼げる。仕事がある。しかもお客様自体も外国人が増えてる。
様々な条件が後押ししています。

日本人でも仕事を得るためには貧しい中国の農村部の人達と同じ労働条件で働かなくてはいけなくなる可能性がある。
これがプアジャパニーズということらしいです。

先日囲碁のプロが人工知能に負けるというニュースがありましたが、この人工知能というのはどんどん進化しています。
翻訳ソフトも今やある程度使えるレベルになってきていますし、クルマの自動運転というのも、もはや実現しています。

営業職というのも人工知能で代替が可能であると言われています。
コンビニのレジなどではすでに代替が利きそうです。

人工知能を持ったロボットと外国人労働者に日本人の職を奪われてしまうかもしれないです。

20年後には今ある職種の約49%が人工知能で代替が可能と言われています。

それまでに代替の利かない仕事に、自分の仕事を変えてしまわないと、職業の選択どころか就労することすら出来なくなるかもしれません。

しかも70歳まで働き続けないと生活出来ない時代にです。
生活保護世帯も増えてしまうかもしれません。
この支給年齢になり、金額も当然減額される可能性もあるわけで、そうなれば生活保護を受給している方が人並みの生活をすることができるという恐ろしい話にもなり兼ねません。

そうならないように今からの10年というのはとても大事な10年になります。
この10年でどう資産を築き上げていくか。
この10年でどう老後の生活資金を作り上げることができるか。
またリタイアした後も継続した収入を得れる道筋を引くことができるか。
ということを考えなくてはいけません。

そのためには不動産投資で安定収入をと言いたいところですが、これから増加する空き家問題、少子化ということを考えると、所有しているだけでは理想の生活を作り上げていくことは不可能です。

私が提案するのは単純に不動産オーナーになるということではなく、不動産オーナーという業種の経営者になりましょうということです。

このブログでもちょくちょく書いていますが、不動産オーナーというのは昔は左団扇で生活が出来ました。
部屋を探しているお客様が次々に不動産屋さんの店舗に押し寄せ、お客様も何年かに一回は住み替えるという時代でした。

地方から都心部へ入学する学生さんも多かったですし、住宅購入を考えるお客様にとっては大阪市内の一戸建というのは高嶺の花で手が届く金額ではなかったのです。
金利も今と比べ物にならないほど高く、総支払額を計算すると購入金額の3倍にもなりました。

そうなると大阪市内で仕事をしている方にとって賃貸マンションというのは当然の選択肢だったのです。
でも今ではどうでしょう?

地方から出てくる学生さんも少なくなり、住み替えのお客様は激減(あっても家賃を下げるための住み替えが多くなりました)、住宅購入のハードルもとても下がりました。
実家から独立して一人暮らしという若者が少なくなったことも影響しています。

これは婚姻年齢の低下と少子化にも影響しているとは個人的には思っています。

実家でのんびり生活をしていると、結婚したいという願望が低下しますし、結婚する理由が見当たらなくなります。
やはり若いうちに一人暮らしを経験して、自炊から洗濯、アイロンがけまで経験し、母親のありがたさを感じ取り、当たり前に生活できている基盤を作ってくれている父親に感謝しないと仕事でも一人前にはなれないですし、自分で同じような家庭を作りたいという自立心も生まれません。
これはあくまで個人的な感想ですが。

この話は置いておいて、そういった社会の流れの中で自分の所有している不動産を安定して運営しようとすると、経営者的感覚で物事を考えていかなくては厳しい時代になってきています。
どういうことかというと、無駄な経費は排除する。
より多くの収益を生み出すために投資をするということです。
これはリノベーションであったり、共有部分のリニューアル、設備などの入れ替えなどですね。

今までのオーナー様は管理会社に言われるがままに内装工事をし、募集条件も任せっきりにしていました。
その中で、よくない不動産屋さんと付き合えば、高いリフォーム費用を請求され、空室をほったらかしにされ、挙句の果てには赤字経営で売却せざるを得ないということにもなりかねません。

会社を経営していたり、お店を経営していたらほったらかしにはしませんよね?
会社の経営方針をきちんと決め、従業員を教育し、無駄な経費は削減しますよね?
経営状況がよくないと従業員を解雇することさえあるでしょう。
お店を経営していてお店に顔を出さないということがありますか?
しかも赤字経営に陥りそうなのにほったらかしにはしないですもんね。

不動産投資でも同じです。
任せっきりにしておいて大丈夫ですという不動産会社を信用してはいけません。

新築アパートのサブリースでもそうですし、投資用ワンルームの販売業者も同じです。
自分で勉強し、工夫し、いろいろなアイデアを出すことが出来ないなら不動産投資をやめておいた方がいいでしょう。
一時ならいいかもしれません。
今購入しておいて東京オリンピックまでに売却する。
インカムゲインではなく、キャピタルゲインを狙って不動産を購入するというなら、将来のことなど考える必要はありません。
もし、あなたが将来の年金代わりに不動産投資をしようとしているなら。
もし、あなたが会社を辞めて不動産オーナーとして生活していこうとしているなら、不動産オーナー業の経営者としての知識を身につける必要があります。

いきなり大きな金額の投資をするのではなく、小さな金額から始めることも可能です。
そこで経験と知識を身につけ、不動産投資が自分に合っているのか合っていないのかを見極めてください。

一緒に勉強して行きたい。
自分に合っているのか合っていないのかを見極めたいという方は是非ご相談ください。

時間はかかりますが、必ず成功に導きます。

そういうお手伝いがしたくてこの会社を始めましたので。

資金力があって、何千万もの初期投資が出来る方は私がお手伝いをする必要もございませんので、もっと手早い投資をした方がいいかもしれません。
これから何年か掛けて資産を増やしたいという方、仕事をリタイアするまでの何年間で何とかしたいとお考えの方はご相談いただけたらと思います。

それではご相談お待ちしています。





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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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