ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

届出

大阪の民泊はどうなるの?

先日悲しい、そして痛ましいニュースが飛び込んできました。   
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米国籍の外国人が民泊施設に女性を連れ込み殺害したという事件です。

これにより
民泊=悪
という風潮がまた出てきそうな感じがあります。

そもそも闇民泊と言われる無許可、無届けの民泊施設は大阪市内で約1万件と言われています。

そして、届けてしている施設が特区民泊で約1000室。

この差が無許可、無届けの民泊施設ということになります。


その中のほとんどはセルフチェックインというシステムを取っています。

つまり、貸し手側と借りて側が会うことないままチェックイン、チェックアウトが行われているということになります。

特区民泊では対面式のチェックイン、チェックアウトが望ましいとされており、対面式にできない場合でも画像、映像による本人確認が義務付けられています。

また、宿泊者のパスポートのコピーも保管しておくよう義務が課されています。

私は犯罪者ではないので分かりかねますが、身元を明らかにした上でその部屋で何かの犯罪を行うというのは、非常にそういった行為がやりにくくなるのではと思っています。

元々、パスポートのコピー、短期賃貸借の契約書のコピーの保管、チェックイン、チェックアウトを対面式にするということは犯罪抑止のために設けられている約束事なので、それが実現したときに、
民泊=危険
という認識も少しは薄まるような気がしています。

そもそも先ほどのセルフチェックインというシステム、ホテルや旅館では行われていません。

民泊だけ。

しかも、運営者自らがチェックイン業務をしなくて済むように考えられたシステムです。

宿泊者が楽に手続きができるため考えられたシステムではなく、運営側が手間を取られないために考えられたシステムです。

そこには法令遵守(そもそも無届けなのでその概念はないか。)重視ではなく、効率重視の考え方がメインになっています。

なので、今回のような事件だけでなく薬物の使用拠点、販売拠点などにも使われかねないリスクがありました。

そう考えると、
『隣の部屋で民泊やられていたら怖い』
そういう住民の気持ちは分かります。

犯罪に巻き込まれた被害者はもちろん、運営者、建物のオーナー(今回の事件の部屋は賃貸物件なのか所有物だったのかは分かりません)、そして周りの入居者、近隣の住民、全てが被害者になります。

きちんと届出した施設で運営しないと、こんな事件に巻き込まれることもあるんだということを認識しなくてはいけませんね。

ひょっとして犯罪者にとっては今の時代、すごく仕事がやりやすくなった時代なのかもしれません。

詐欺師を例にとると民泊を拠点として、
『ここがおれの自宅だよ。』
高級時計もレンタルできる時代で、
『あっ。この人いい時計はめてる。羽振り良さそう。』
ついでに、高級車もレンタルできる時代になりました。
『いい車にも乗ってる。安心かも。』



何もかも本当のものはなくても、自分の暮らしぶりを装うことができてしまいそうです。



恐い。

6月15日から旅館業法の規制が強化されます。

そこでは、無許可、無届けの民泊施設にも強制的な立入調査も可能になり、罰則規定も大幅に強化されます。

そこで現在の無届け、無認可の物件がどうなっていくのかということですよね?

取り締まりの強化、自主廃業を考えると、その施設数は半分以下、時間の経過ごとに1/3、1/4程度まで減少していくのではないでしょうか?

ホテルの建設、オープンは相変わらず活況です。

ただホテルの場合は計画から1年、2年はかかりますので、今から1〜2年くらいは民泊市場は大活況になるかもしれません。

その後は運営の仕方次第でしょうか。

ビジネスチャンスが広がっていることには間違いありません。

大阪市は6/15から施行される住宅宿泊者事業でも、大幅な制限をかけることをしないと宣言しています。

その新法では、年間の宿泊日数は180日以内と規定されますが、特区民泊が申請できない地域でも営業が可能です。

こちらも当然前述の通り、チェックイン体制、本人確認の話は義務付けられるものと思われます。

ここでザルにしてしまえば、防犯面の問題は残ってしまいますからね。

そう考えると、大阪市内で民泊を運営するなら簡易宿所もしくは特区民泊施設ということになります。

戸建で始めるか、一棟で始めるか。

これはご予算によって変わるとは思いますが、一戸建あたりで始めるのが予算的に手頃ですし、消防設備の増設も容易です。

そういった物件のご紹介、内装工事、改修工事のご相談も始めましたので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

あっ。
一つ言い忘れていました。

連棟住宅で民泊を始めようとする際には注意が必要です。

連棟住宅は区分所有建物という判断をされることがあります。

『土地も建物も自分のものなのに?』
そう思うのですが、その説明は以前のブログ記事、こちらをご覧ください。

区分所有建物と判別されると、並びの他人の住宅内にも消防設備の導入が必要となってきます。

お隣さんに
『防災面のこと考えて、消防設備を入れるので一緒に工事しますね。』
こんな感じでアプローチして、
『えっ。そんなんしてくれるの?ありがとうございます。』
みたいな流れで簡単に導入できればいいのですが、
長い間空き家になっている住宅や、所有者不明の住宅もありますので、その場合はお手上げです。

『物件探すの難しそうだな。』
そうなんですよ。
難しいんです
依頼は多いのですが、なかなか適当な物件がご用意できません。

しかも融資利用となると、もっとハードルが高くて。

なので、ご依頼いただいた場合でも少しお時間くださいね。

お待たせさせてしまっておりますが、必ずの探しますので。

ということで、物件探しをしています。

このブログ見ていただいている不動産業者の皆さまもぜひ物件提供お願いいたします。

物件の調査、民泊可能な物件かもこちらで動いて調べますので。

よろしくお願いしまーす



民泊新法参議院でも可決。来年1月から施行か?

民泊新法


民泊新法(住宅宿泊事業法案)が成立というニュースが飛び込んできました。

衆議院に続き参議院の本会議でも賛成多数で可決され成立しました。

早ければ2018年1月から施行される予定です。

今回の法案で、『事業者』『管理業者』『仲介業者』が届け出制になります。

『事業者』(ホスト)は、都道府県知事または市町村長に届出をすることで事業が可能となり、『管理業者』は国土交通大臣、 『仲介業者』は観光庁長官から登録を受けることで、合法的に事業を行うことができるようになります。

年間の営業日数は180日以内に限られますが、これは民泊を始めようとする方には大きな一歩です。

法案の内容についてはこちらの通りです。

かみ砕いて説明していくと

1.部屋には台所、浴室、便所、洗面設備など生活の本拠として使用するための設備が備わっていること。

2.現に人の本拠として使用されている、従前の入居者の賃貸借の期間満了後新たな入居者の募集が行われている住宅で人の居住用として認められるもの。

3.寝具を使用して施設を使用すること。

4.1年間で180日を超えないこと。

5.都道府県知事または保健所設置の市は市長に住宅宿泊事業を営む旨の届出をしたもの

届出する内容については

1.商号、名称又は氏名及び住所(法人の場合はその役員の氏名)

2.住宅の所在地

3.営業所又は事務所を設ける場合にはその名称及び所在地

4.管理業務を委託する場合はその相手側である住宅宿泊管理業者の商号等

5.住宅の図面

その他の要件としては

1.各居室の床面積に応じた宿泊者数の制限

2.定期的な清掃

3.非常用照明器具の設置

4.避難経路の表示

5.住宅の設備の使用方法に関する外国語を用いた案内

6.移動のための交通手段に関する外国語を用いた案内

7.宿泊者名簿の備付け(宿泊者の住所、氏名、職業、その他)

8.宿泊者への騒音防止、周辺地域の生活環境の悪影響の防止についての説明

9.苦情および問い合わせに適切、迅速な対応をすること

10.事業者である旨を掲げた標識を掲げること

ここには平米数や消防法については書かれていません。

あくまで旅館業、ホテルではなく住宅というくくりになるので消防法規制も甘くなるのではという見方もあります。

現行の『特区民泊』『簡易宿所』では消防の規制により、なかなか事業者、宿泊施設が拡大していかない状態になっています。

今回の新法成立によりまた『民泊』というものがクローズアップしてくるかもしれませんね。

ちなみに今回の新法は特区が認められている地域でも並立して進行していくようですので、また詳しい状況が分かりましたらUPしますね。

それではまた。

簡易宿泊所の申請って?

簡易宿泊所申請流れ

Airbnbで注目されている民泊

旅館業法との兼ね合いが議論されますが、そもそも旅館業法の申請ってできるの?

というところから掘下げてみたいと思います。

民泊で申請しなければいけないといわれていたのが、簡易宿泊所の営業申請になります。

大阪市の場合で説明したいと思います。

上の表のように、事前相談から始まり、計画書の提出、調査を経て許可ということになりますが、そもそも許可を得るためには何が必要かということです。

まず、旅館業法には

1)ホテル営業

2)旅館営業

3)簡易宿所営業

4)下宿営業

のこの4つがあります。

民泊はこの中の簡易宿所営業に該当するといわれていますが、まずこの基準として

1)客室の合計延べ床面積は33平米以上

2)定員1名以上の客室を設ける場合は、総客室の延べ床面積の1/2未満。

3)定員4名以上の客室の合計床面積が総客室の延べ床面積の1/2以上が必要。

4)1客室の構造部分の床面積は4.9平米以上
※クローゼット、押し入れは除外。壁芯ではなく内のりで計算

5)施設の入り口、廊下、ロビーは専用のもの

6)適当な換気、採光、照明、防湿、排水の設備を要するもの

7)窓が設けられている
※窓面積は寝室床面積の1/10以上

8)宿泊者の需要を満たす洗面設備を有すること
※洗面設備の給水栓は5人当たり1個以上。30人を超えると10人当たり1個以上

9)適当な数のトイレを有すること
※男女を区分した共同便所を設け、宿泊定員に応じた便器を設置すること
※収容定員6~10名は便器3個、定員11~15名は便器4個、16~20名は便器5個

10)宿泊者の需要を満たす規模の入浴施設を有すること。
※近接した公衆浴場がある場合は不要
※おおむね10人に1個の割合でシャワー設備が必要

11)学校、保育所、公園等の敷地の周囲110mがない

12)宿泊者等との面接に適し、出入りが確認できる場所に設置

あとは、外観が奇抜でない、性的好奇心をそそる広告物が備え付けられていないなどと細かい規定はほかにもありますが、民泊というより小さな旅館の営業の規約になっています。

しかも、現代のニーズにそっているものではなく、民泊というより民宿の既定ですよね・・・

これに当てはめても無理ということで今回の民泊条例につながっているということですね。

もともとAirbnbというのは、自宅の空き部屋を提供しますというものです。

3LDKで1部屋使っていないから旅行客に提供しよう。

リビングで寝泊まりできるからいかがですか?

というものです。

それが、いろいろ波及して空家を貸しましょう。

自宅を旅行中だけ貸しましょう。

海岸に停泊している船に泊まりませんか?

など、いろいろな部屋に泊まれるというのが魅力ではないのでしょうか?

規制を強化して部屋の提供をやめさそうというのではなく、Airbnb運営者からきっちり課税することによって税制確保しましょうという流れにならないものですかね?

Airbnbを運営している方々は税金をごまかそうとしている低レベルな人たちは少ないように思います。

逆にきちんと納税している人たちが運営しているケースが多いような気がします。

そこで不動産所得として課税されても文句を言うホストは少ないような気がするんですがね・・・

実際に宿泊しているゲストのかたも安く泊まれて喜んでいるケースも多いと思います。

みんなが喜んでいることを規制する必要がどこにあるのでしょう?

もちろん、誰が泊まっているのか?

きちんと入国許可を受けている人が宿泊しているのかなど、確認が必要なことは多数あると思います。

そこは、きちんと取り締まるべきでしょうし、ルールを定めるべきだとは思います。

旅館業界もまず文句を言う前に、全ての旅行客を受け入れれる対策を練るべきでしょうし、民泊に流れないように料金を下げるなどの努力をすべきですよね。

今のホテルの宿泊料金は驚くような宿泊料です。

1年前、2年前に比べてどれだけUPしているのでしょう?

旅行客のニーズに合っていないから他の方法を模索するのですよね


宿泊費が高いから、今までネットカフェやカプセルホテルに泊まっていた人たちが快適な民泊に流れています。

家族で一緒に泊まれるから一軒家の民泊をチョイスする旅行客もいます。

民泊がダメと言うならば、そういったニーズに応えるような部屋をホテルが安価で提供すればいいんですよね。

私が若いときにスキー旅行に行ったときに、夫婦でやっているペンションによく泊まりました。

このペンションが簡易宿所なんですよね。

今はやっているマンションの部屋の一室。

戸建、テラスハウス。いろんな部屋があるのが民泊です。

もちろん、近隣の住民に迷惑がかかる部屋の提供の仕方は間違っていると思います。

ゲスト(宿泊者)のマナーだけでなく、ホスト(部屋の提供者)のマナーも求められるとは思います。

そういった規制や取り締まりはすべきだと思います。

誰でも彼でもできるのではなく、民泊営業をするための資格とかがあれば分かりやすいんですがね・・・

もちろん資格者には、納税義務だけでなく、宿泊者名簿の提出を求めるとかね。

不動産、空き家の対策にもってこいのこの民泊ブーム

その火を消さないように、悪質なホストだけを取り締まってくれれば悪い評判もなくなるとは思うんですが。

運営する側も、借りる側も、みんながハッピーになれれば一番です。

そのためにはいろいろ勉強しないとダメですね。

またいろいろ情報収取します!







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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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