不動産を購入、取得する際に不動産屋さんから購入しないとダメと思っていませんか?
不動産って別に不動産屋さんを通さなくても購入できるのです。
知り合いが不動産を売却するという話があれば直接売買することももちろん可能です。
でも皆さんがそうしない理由って何だと思いますか?
売主さんが単純に売却する方法が思いつかないからです。
売主自ら簡単に登録できるサイトがあればどうなんでしょ?
ヤフオクやamazonのように簡単に出品できればどうでしょう?
多分売主と買主の直接取引って、増えていくと思います。
最低入札価格だけ決めておいて、あとは購入希望者が入札していくというシステムができればどうでしょう?
たぶん今よりずっと直接取引は増えるはずです。
そうなると不動産屋さんの役割って何なのでしょう?
不動産価格が適正かどうかの調査、その不動産の鑑定などが仕事になるのでしょうか?
仲介に入るわけではないですから、重要事項説明書を発行するわけではないですが、それに代わる調査書というのが仕事に代わるかもしれません。
でもこれって不動産鑑定士の仕事でもあります。
建物に対しての調査(インスペクション)となると今度は建築士の仕事です。
あとは購入者に対して融資の斡旋ということも考えられます。
でもこれも本来は不動産会社の仕事ではないかもしれません。
ファイナンシャルプランナーなどが参入してきそうです。
つまりこれからの不動産業、特に仲介業というのは今後需要のある仕事なのかという疑問があります。
特に自分である程度物件の良し悪しの判断ができる方にとっては、不動産業者の存在って意味がなくなってくるかもしれません。
賃貸仲介業というのはもっと末恐ろしいかもしれません。
だって賃貸の部屋を借りるのに物件の調査って、借り手側にとってそんなに重要ではないからです。
こちらも貸主と借主が直接繋がるサイト、流通網が確立すればなくなってしまう業態かもしれません。
賃貸管理業という職業は残るかもしれませんが、この賃貸管理業というのは宅建免許がなくても出来るってことを知っていますか?
多くの賃貸管理会社は宅建業者としての登録をしていますが、これは自ら募集して客付するために免許を取得しているといっても過言ではありません。
でも本来は募集側と部屋付側って利益相反の関係なのですよ。
募集側は少しでも高く、そして良いお客様を。
部屋付側は少しでも安く、そして幅広いお客様を紹介したい。
完全に水と油です。
なので、兼業ではなく専業の方が本来は望ましいのかもしれません。
そう考えると修繕工事や簡単な水周りの修理、清掃業務を自社で完結できるような業者が行うのが一番望ましいと考えられます。
あと残っているのは建売業者と中古物件などの再販業者になります。
その他にも特殊な形態で生計を立てている業者さんもたくさんありますが、そういった業者さんは特殊なのでどんな状況になっても生き残れますからここでは触れずに、先ほどの建売業者さんの話と再販業者さんの話に戻ります。
建売業者さんは当然のことながら土地を仕入れて、建物を建築し販売します。
土地を仕入れて建築せずに、お客様を決めて間取り等のプランを決めてから建築する場合もあります。
同じことは個人では出来ませんから生き残る道はあります。
個人で複数戸の分譲をしてしまうと、これは反復継続の販売と看做されますから不動産業の免許取得が必要です。
ただし、土地を分割して販売するという名目なら可能でしょうけど。
いずれにせよ土地を仕入れて販売すると不動産譲渡所得がかかってきますので現実的ではないですよね。
でも、昔のように新築戸建を手に入れるなら建売業者から買わないと無理だということもなくなってきてはいます。
個人でも古家付き土地を購入し、解体し、新築住宅を建築することは可能です。
しかも住宅ローンを利用して、土地購入費から解体費用、新築住宅の建築費用も捻出することは可能です。
この方法を多くの方が知らないので建売住宅が売れるわけですが、将来同じやり方では売れなくなるでしょう。
今でも頑張っている不動産会社さんは自社オリジナルの商品開発をされてしますし、建物にいろいろな工夫を取り入れています。
住宅展示場に並んでいるハウスメーカーと遜色のない建物を建てる会社さえ少なくはありません。
そういった会社は生き残っていけるでしょう。
次に再販業者です。
これは今の不動産の流通を不動産会社が握っていますので、再販業者に物件が流れていきます。
再販業者に販売すれば、購入してもらう際にまず仲介手数料を売主、買主双方からもらうことが出来ます。
さらに、再販物件の募集も任せてもらうことも可能です。
つまり、両手数料どころか2往復の仲介手数料が取得できるチャンスなので、売主の利益を無視して再販業者に物件が流れます。
でも、不動産流通網で不動産業者を介さない方法も浸透していったとしたら。
物件の査定価格が簡単に手に入るようになったとしたらどうでしょう?
わざわざ安くで再販業者に売却することがなくなるかもしれません。
昔は競売物件も一般に流通していませんでしたから、そこからの仕入れでも再販時に2割前後の利益が取れていました。
今は一般の方が入札に多く参加するようになり、再販時に取れる利益も1割程度になっています。
これからもし売主と買主が直接繋がる流通網が出来たとしたら、競売物件と同じように、再販して利益を生む物件を簡単に入手することは難しくなってくるかもしれませんね。
つまり今まで言い方は悪いですが、売主は不動産業者に騙されていたわけです。
このようなことはやはり無くすべきでしょう。
再販業者の中にも、もちろん相場で仕入れてもリフォームなどで付加価値を付けて相場以上で販売できる業者もいるでしょう。
そういった会社はどういった流れになろうとも生き残っていけるのではないでしょうか。
こう考えるとやはり他と違う独自の路線を編み出している会社は生き残っていけるように思います。
仲介業は先々なくなる業態だと先ほど言いましたが、独自の仲介の仕方を生み出せばもちろん勝機はあるかもしれません。
売買で言うと、瑕疵保険や建物のインスペクションを付帯した仲介とかは大手の会社でもやるようになりました。
賃貸では差別化しにくいので仲介手数料無料という会社も増えています。
でもこれをやるともう打つ手がないですよね。
よそで買うならうちで買ってという、家電量販店の値下げ合戦みたいなものです。
正直賃貸マンションならどこで借りても同じですから、こうしたやり方が横行してしまいます。
売買物件でも大規模展開しているパワービルダーの物件などではこうした仲介手数料の値引き合戦が行われていたりもします。
どこで借りても、どこで買っても同じなら少しでも安くつくところでという気持ちは分からなくはありません。
でも、これが仲介業者を介さなくても可能になればもう仲介業者の存在意義はなくなってしまいます。
なので、存在意義を作る必要がありますよね。

こんな話をしている私自身も、将来の不動産業界の中で生き残っていけるものを確立できているわけではないので他人事ではないのですが(笑)

でも結局、商売って何でも同じだと思うので、必要とされている商売はなくならない。
誰でも取って代われる商売は衰退するということです。
No.1でなくていいのです。
Only1になる必要があるということですね。
もちろん日本全国でOnly1になれることもないでしょうから、せめて地域でOnly1の存在にはなりたいですね。
そうなれるように精進しますので、これからも末永いお付き合いをどうぞよろしくお願いします。