ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

属性

『不動産は保有するもので出口戦略って何?』って言う人

利回り◯%の物件を何棟も保有しています。
買った物件は売らずにずっと保有しています。

年間◯万円の家賃収入が入ってくるようになりました。

こんな人がたまにいます。

まぁ、毎月安定収入が何十万円、何百万円も入ってきているということなので、それはそれはご立派なものです。

変な意味ではなく尊敬します。

しかもそれがローンなしで全て現金というならこれはまたすごい話です。


でも中古の戸建でも何百万円しますよね?
これが、10件・20件となると
『えっ。いくら現金持っていたんですか?』
って話になりませんか?

そもそも論ですが、いつでも使える資金が何千万円もあれば、今すぐ年収1,000万円、 2,000万円になることは可能です。

でも、普通の人はそんな現金持ってないでしょ?

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『10年間私と同じことをすれば少資金の方でも同じように・・・』

『購入した物件のキャッシュフローをそのまま使わずに貯めておいて、その貯まった資金で物件を購入して、さらにその貯まった資金で・・・』

はいはい。
使わずに10年・20年いればお金は増えるでしょ。


10年後、20年後こうなっていますって話大嫌いなんですよね。

だって、その頃までお客さんとお付き合いしてないんでしょ?

あと数年したらリタイアして・・

そんなことを考えてる人がどうせそんな本を書いてるんでしょ?

10年経って
『あれ?おかしいな』
って思っても、その人を信じた10年は返ってきません。

金持ち父さん貧乏父さんの本を読んで不動産投資を始めた投資家さんが何人餌食になりましたか?

みなさんそろそろ気付いてください。

そもそも、その本を書いた人が成功した時代から何年経過したのでしょう?

その、あなたが尊師と崇める人が今の土壌を作ったのはいつの話ですか?

先週?
先月??

今の時代の進化するスピードは、過去に例を見ないほど速くなっています。

去年まで通用した手法が今年は通用しません。
それなのに数年前の手法を
『同じことしたら必ず成功します。』

そんなわけないでしょ。

最前線にいてる私は日々模索しています。

必勝法って思ってる手法も来月には誰かに真似されています。

だって、あなたはエジソンではないから。
ダビィンチではないから。

しかも他人の真似をしている人ですから。
モノマネでもコロッケさんのようなオリジナルを超えるクオリティーを作ることができないから。

あなたがいくらかの余剰資金を作れた土壌は何ですか?

一生懸命努力して仕事を頑張ったからでしょ?

先輩に教えてもらったことだけ実践して今の地位に来ましたか?

自分なりのスパイスを織り交ぜたからこうなれたのではないですか?

『知らないことだからそんなことできないよ。』
そう思うなら不動産投資なんてやらなきゃいい。

仕事で築いた財産を、伸るか反るか分からないギャンブルで失わなくていいですよ。

『不動産投資はギャンブルじゃない。』
そう思うなら、ちゃんと勉強しましょ。
研究しましょ。

『FXって儲かるみたい。』
自分で勉強もせずに、儲かりそうって理由だけで始めた人が大儲けした話を聞いたことがありますか?

『仮想通貨儲かるみたいだね。』
コインチェックのCMを見て参入した人が大損したニュースを見ませんでした?

『不動産投資は別だ。』

はい。
あなたは誰に洗脳されましたか?
一緒です。

無知のまま、裸で戦って大儲けできる土俵なら私はすでに何億円っていう資産を築いているでしょう。

そんなわけないですよ。

得する人がいる裏には損している人がいる

当たり前ですよね。

多くの人をこの市場に招き入れたのは、損する人を増やさないと自分たちが儲からないからです。

あっ。
また言っちゃった。

たぶん業界の人からすると邪魔な存在ですよね。

出口のなくなった築古のマンション、どこの金融機関からも
『耐用年数過ぎてるから貸せないよ。』
『うちで融資できても10年が限界かな。』

こんなマンションに超長期の融資を付けれるようになったが、不動産業者やすでにマンションを持ってるオーナーにはリスクが高いことがバレるから素人を集めよう。

『少々金利が高くても、家賃収入は高いから儲かるように見えるから売れるぞ。』

こうして多くの方が犠牲になりました。

金利は高いのは分かっているけど、頭金をほとんど出さずにマンションオーナーになれるなら。

こう思う方が世の中にはたくさんいたのです。

マンションオーナーになることが最終目的でですか?

違いますよね?

資産を増やすために不動産投資を始めようとしているわけでしょ?

それならば借入額>資産価値の物件を購入した時点で大幅なマイナスから始まります。

フルローンでかつ低金利で借入をできる人はほんの一握りです。

この人たちはすでに人生の勝利者で、別に不動産投資をしなくても財を築いてきた方です。

あなたはどの立場でしょう?

私と同じように、これから財産を築こうとしている人ではないですか?

それならば、自分と違う属性の人が書いた本を読んでも、自分と属性が違う人の話を聞いても、何の参考にもなりません。

戦っているフィールドが違うのです

残念ながら私には資産0円の人をお金持ちにする手段を持ち得ていません。

今預貯金がないなら、一生懸命働いて、節約して貯えを作ってください。

そこからがスタートです。

最初は手の届く範囲の戸建、予算によっては連棟住宅も仕方がありません。

そこから始めるのはいかがですか?

跳び箱を飛ぶのにもいきなり15段とかにチャレンジしませんよね?

せめて5段ぐらいから始めませんか?

不動産投資の本はたくさん出版されています。

その中には

『資産〇億・・・』

『自己資金0から始める・・・』

こんな題名の本も多数出版されています。

インパクトあるので手に取って見てしまいそうです。

でも、この手の本は不動産を保有するだけのもの。
不動産何十棟、借入金◯億円。
全て売却したら借金だけが残った。

これでは道中いくらキャッシュフローがあっても意味なくないですか?

毎月のキャッシュフロー◯万円。
今不動産全て売れば◯千万円。

これが不動産投資です。

資産の少ない方は、少額の不動産を購入して付加価値を高めて売却。
その売却した資金で次の物件を購入。
さらに付加価値を高めて売却。
わらしべ長者方式ですね。

こうしないと資産なんか劇的に増えません。

物件を売らなくても次の物件を買える人は、どんどん積み重ねていけばいいんでしょうが、普通の人は毎年一戸の戸建を現金購入していけませんよね。

ここでローン組んでしまえば短期融資なのでキャッシュフローは吹き飛びますし。

なので、買っては資産価値を向上させ売却。
売却すればその資金で新たな物件を購入。

そう考えたら、少なくとも購入した金額で売却が見込めそうな物件を買わなければなりません。
そんな物件ゴロゴロ転がってはいませんよね。

なので、コツコツとです。

気長にいきましょ。

人生のうち数ヶ月物件探しに使っても、売却したときにその対価は戻ってきます。

そんな物件探しをしましょうね。




融資枠があるのをご存知?

不動産物件を買う時に融資を受けれるからという理由でどんどん物件を買い漁る方がいます。

今が買い時と思えばそれも戦略として大いにありだと思います。

が、  

そもそも今が買い時なの?
という問題はさておき、

無尽蔵に融資を受けれるわけではないということを知っておかなければなりません。

不動産物件ってそもそも担保を取っているから関係ないんでは?
と思われる方もいらっしゃいますが、日本の不動産貸付ってノンリコースローンではありません。

ノンリコースローンって何かというと、その借入を返済できなくなった時にその担保に取ったものは当然差押えされますが、それで返済しきれない場合でも他の金融資産に及んだりしませんよというものです。

つまり日本の不動産貸付はノンリコースローンではないので、返済しきれなくなった場合残った負債は他の金融資産にも及びますということです。

それなら担保の意味ないじゃないの?
という声が聞こえてきそうですが、全ての金融資産を調査し、差し押える作業は並大抵のものではありません。

一応不動産を担保に取っておけば、ある程度はそこからも回収できるので、後はそこから考えましょということなのです。
その、後から回収できる見込みがあるかないかが本人の別の資産であったり、毎月の支払い余力であったりするわけです。

購入する物件が担保余力十分な物件であれば別ですが、大概の場合実勢価格と評価額とは大きく乖離します。
これは不動産の固定資産税評価額を見れば一目瞭然ですよね。

なので購入した時点で担保余力に不足をきたします。
それを補うために本人の給与収入や預貯金などの金融資産を与信に利用するわけです。
物件を買い進めていくと当然この本人の属性、資産による余力は失われていきます。
ポンポンと融資が通っていたのが、いきなり金融機関に難色を示されるということは少なくはありません。

これは所得が高い人ほどいきなり、そして突然やってきます。
 今までローンの審査やカードの審査で落ちたことなどないという人でも起こり得ます。
ローンやカードだけではなく、面接や入学試験もスムーズに通過してきた人ほど落胆は大きなものとなります。

初めての挫折ですよね。

もちろん段階的に物件購入を進めていたり、計画的に購入、売却を繰り返している方は別です。
購入するだけでなく、満室経営を目指しプロの大家さんとして活動している方ももちろん別です。

先ほどお話したケースはサラリーマン投資家の方々によく見受けられるケースです。
そもそも普通に考えれば、一年一物件増やし続けることができれば上出来ですよね。
会社で店舗展開をしようとした時に、一気に年間10店舗、50店舗開店しようとするとよっぽどの資金力がないとできません。
資金力もしくは資金調達力ですよね。
上場して投資家のお金でとかなら容易にできるかもしれませんが、個人レベルで店舗展開するなら1年1店舗が限界でしょ?
毎月きっちり家賃収入を得て、毎月きっちりと返済していっている。
年間の収支でこれだけのキャッシュフローが生まれた。
なので、次の物件の購入を考えている。

これが至って普通の思考回路であり、通常の金融機関が貸したくなるストーリーです。

以前はこういうストーリーに基づいて金融機関も貸出していました。
でも今の時代、サラリーマン投資家に向けて各金融機関が取り合いのようにアパートローンに参入しています。
その中で、余力のある限り、貸出してしまえという風潮すらあります。
不動産業者もそうです。
行けるとこまで買わせてしまえ。

まさに悪代官と悪巧みしている庄屋さんの時代劇のパターンと同じです。
カモにされるのは、いつも人の良い善人です。

『まだまだ行けますよ。』
『もう1、2棟くらいなら行けるかな。』

『まだ行けますよ。』
『何とかあと1棟くらい行けるかな。』

『何とか頑張ってみましょう。』
『たぶんもうパンパンで難しいかな。』
と言い換えれるかもしれません。

ダメですよー。
買える物件の数には限りがあります。
最初の物件購入で失敗してしまえば二棟目、三棟目はありません。

悪代官や性悪の庄屋さんの口車の中に迂闊に乗ってしまってはいけません。

昨日のブログに書いた『1万円台からマンションオーナー』なんて話や、『頭金0円でアパート経営』なんて話に乗っかっちゃったらダメですよー。

今まさに買いそうなんだけどその前に意見を聞きたいという場合には、当社の不動産コンシェルジュサービスをご利用ください。

お申し込みはホームページから。

それではみなさまの成功をお祈りしています。

月々1万円台でマンションオーナーに・・

月々1万円台でマンションオーナーに。

こんな広告が自宅に届きました。
物件を特定すると問題が出てきそうなのであえて触れませんが、こんなシュミレーションが記入されてあります。

購入価格が3420万円。
見込み家賃収入が11.5万円。
ローンの支払い額が116,848円。
この時点ですでに赤字・・

しかも区分所有なので、管理費、修繕積立金が別途必要です。

この数字を差し引いて実質約1.4万円でマンションを買えますよというお話なのでしょうが、これって固定資産税も含まれてなければ、空室になったときの損失など当然書かれていません。

しかも家賃の88%で借上します。
集金代行の場合は家賃の5%必要ですとも書かれてました。

すごいですね。

こんな話に乗る人たちが世の中にはいてるということなのでしょう・・

毎月赤字のマンションオーナーになって何の意味があるのでしょう?
キャピタルゲインが見込める物件なら毎月1万円そこそこの投資ならもちろんありかもしれません。

うーん。
この物件が高いのか安いのか、うちの営業エリアではないので分かりかねますが、不動産投資で赤字っていう意味がそもそも分かりません。

減価償却費を使って帳簿上赤字にして所得税、住民税の還付を受けるという方法は分かりますよ。
それでも毎年のキャッシュフローは黒字なことが前提です。

完全に不動産屋さんのプレゼンにはまってしまうとこんなスキームさえもありなのでしょうか?

こんな提案をされれば言ってあげてください。
『○○さんも何室か買われるんですか?』
と。

不動産屋である以上、自分が買わないであろう物件を他人に売ってしまったらダメですよ。

最近実は私、木造アパートを購入しようと試行錯誤しています。
もちろんただ賃貸に貸すだけではなく、有効活用の仕方を模索しながらそれなりに勝算があって購入しようとしているわけですが、私自身の属性が弱すぎて調達金利がバカ高い・・

同じような規模の物件をお客様に販売したときにお客様が借りた金利は1.0%を切る金利でした。
しかも年数は30年。
私が借りれそうな金利は2%半ば。
しかも25年・・

単純に8,000万円借り入れたとして、0.8%で30年なら毎月の支払いは約25万円。
2.5%で25年なら35.9万円。
11万円も月々変わるんです・・

2部屋分の収入が吹き飛びます。

これが属性の違いです・・

本人の属性って、個々が歩んできた道のりなのですぐに作れるわけではありません。
以前の会社は10年ほど経営していましたから、金利は1%半ばでは調達できていました。
でも今の会社を始めてまだ丸2年です。
この違いがこの金利の差になっているわけです。

同じ物件、例えば私が購入しようとしている物件を他のお客様が購入すれば毎月の手残りは大きく変わります。

逆にお客様が購入しようとしている物件を私が購入すれば、かなり知恵を絞らないと収支をプラスにできません。

だから知恵を絞るのです。
だから戦略を練るのです。
場合によっては当然売却も視野に入れながら。

もちろん今の調達金利がずっと続くようでは困ります。
でもいつか改善するでしょう。
そのために頑張っているのですから。

今のうちですよ。
私から物件情報が出てくるのは。

安い金利で調達でき、融資枠の上限がなくなればお客様に紹介するより自分で物件取得しちゃいます。

不動産屋さんとお付き合いするなら、出来上がった金融スキーム、販売スキームを持っている会社より、これからの会社とお付き合いするべきです。

ただ、新しい会社さんはいい情報を持っていなかったり、知識を持ち合わせていない場合もありますので、その辺りの見極めは大切ですが・・

あと2、3年はみなさまのためにガンガン情報提案しますね。

そのあとはオーナー業でゆったりとした生活を営む予定です。(笑)

それまでどれだけ多くのお客様と知り合えるか分かりませんが、普及活動に励みたいと思います。

みなさまのご相談、お待ちしております。




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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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