今の金利で資金調達できるなら不動産投資で失敗することなどまず考えられないのですが、それでも競売市場に多くの収益物件が登場します。
また、こんな価格で手放すの?
という物件にもたまに出くわします。
なぜこんなことになるのでしょう?
格安で売却されている収益物件の多くは
『空室が多い。』
『ほとんど手付かず。』
『外壁や防水工事を行った形跡がない。』
『管理状況が悪い。』
こんな物件です。
資金繰りがうまくいっていないのでリフォーム資金がない。
リフォームを施していないから入居者が決まらない。
管理状況が悪いから入居者が退去してしまう。
こういう悪循環に陥っているケースがほとんどです。
先日知っているオーナーさんの物件が売りに出ました。
少し疎遠になってしまっているオーナーさんなので、うちから売りに出しているわけではありません。
早速現場に見にいきました。
するとエントランスから少し印象が良くありません。
ゴミが散らかっているわけではありませんが、毎週定期清掃が入っているのかなというように床が汚れていたり、壁が黒ずんでいたり・・・
パイプスペースのドアは塗装が剥げ、鉄の扉にはサビも見られました。
当然建物の修繕履歴はありませんでしたので、レントロールとランニングコストをもらいました。
すると、共有部分の水道代、電気代が高いのですよね。
ワンルームの部屋が全部で30部屋ほどあるマンションでしたが、毎月の水道代が6万円ほど請求がきていました。
部屋数で割ると一室2000円を超えます。
水道代込みの賃貸契約でしたので、水道使用量が増えればその分収益は悪くなります。
どこかから水漏れが起こっているのか、それとも何部屋かの水道パッキンが緩んで水が出っ放しになっているのか?
マンションを見ると各部屋に個別メーターが付いていました。
日にちを区切って検診したら、どこの部屋が使用量が多いのか、水漏れの可能性があるのか判断が付くんじゃないの?
電気代も同じように改善の余地がありました。
LEDに変えて電気代を節約する。
タイマーを付けて日が暮れる時間帯だけ明かりを灯すようにする。
聞けば毎月のキャッシュフローは10万円ほどしか残っていなかったようです。
固定資産税を払ってどこまで残っていたのか?
空室が発生したときはその月のキャッシュフローは残らなかったのでは?
そんなことを考えてしまいます。
オーナーさまが経営者として勉強をしていなかった。
管理会社がきちんと適正な管理をしてくれなかった。
この2つが大きな原因です。
もったいない。
水道代、電気代だけでも年間50万円くらいは節約できそうですし、建物をきれいな状態で維持できていれば、満室稼働もでき賃料の下落も避けれます。
以前私が購入した物件で11室中9部屋空きの物件がありました。
内装もせずに放ったらかしでした。
当然安く購入でき、リフォームして満室にし転売しました。
転売した時の価格は購入した時の価格の約2倍でした。
もったいない。
この一言です。
こういう物件は税金の未納で差押えが入っていたりします。
そうなるとリフォーム資金の調達も困難な状況に陥ります。
そうなる前に相談してくれれば・・・
こうしたオーナーさんって、完全に手詰まりになってから慌てます。
手詰まりになってから策を探しても良策を見つけることは困難です。
『管理を委託している会社に相談したら、自分の物件から手を引かれるのでは?』
『こんな状況を近所の人や親戚に知られたら困る。』
こう考える人も少なくはありません。
ならばどうすれば??
全然関係のない私にご相談ください。
相談いただいたからと言って安く買い叩いたりしませんから。(笑)
売却するなら、より高く売れる方法を模索します。
所有しておきたいのなら、資金調達できる方法を模索します。
空室で困っているなら、満室にできるよう知恵を絞ります。
もちろん相談料はいただきます。
ご相談料は1時間5,000円です。
こんなサービスを始めました。
無料相談って逆に怪しいでしょ?
うまく言いくるめて売却したり、買取したりするんでしょ?
そんな風に思われたくないので新しいサービスを提供いたします。
詳しくはこちらをご覧ください。
初めてのご相談は30分無料です。
『こいつ役に立たないな。』
と思ったら30分で帰っていただいて結構です。
電話でのご相談も10分以内は無料でお受けいたします。
なのでお気軽にお問い合わせください。
せっかくマンションオーナーになったのに、手放すなんてもったいないですよ。
一緒にジタバタしましょ。
立て直しましょ。
ご相談お待ちしております。