老後生活を営むには年金だけでは賄えきれず、貯蓄が2千万は必要とのことです。

どこまで？

いつまで？

住宅費は？

気になり出したら止まりませんよね？

基本的には住む家があって、住宅費がかからず、さらに年金で賄いきれない分を貯蓄から切り崩して‥

って話なのかな？

住宅ローンを35年ローンで借入れし、退職金で一括返済と考えていた人には少々酷なお達しかもしれません。

今の企業の平均退職金がこの2千万円前後だそうなので、それまでに住宅ローンの返済が終わってる人はギリギリセーフ。

この退職金で賄えるかもしれません。

でも今度は、その定年退職時まで雇用し続けてもらえるかという問題も発生しますよね？

仮に、定年退職まで雇用してもらい、無事退職金を受け取ったからといってまだ安心はできません。

これは、一般的な老後生活をイメージしている資金計画だからです。

悠々自適な老後生活、これをイメージするにはまだまだ不足している数字でしかありません。

結局どういうことかというと、老後の収入を確保するか、もっと余裕を持った貯蓄をする必要があるということです。

でも、実際に貯蓄していこうと頑張ってもなかなか預金残高増えませんよね（笑）

こどもながらにです。

仕事をせずに、生きていくことは悪いことだと教えられていたからです。

それが、いつのころからか、
『生活に困ったら生活保護を受ければいいや。』

こんな考え方をする人が増えだしました。
最悪の状況に陥っても、何とか国が助けてくれる。

そういう意味のセーフティーネットってとても重要です。

でも、だれもかれもがそのセーフティネットを利用し、高齢者、障がい者だけでなく、外国人、仕事にあぶれた若者たちもが受けだしてしまうと、その資金は一体どこからくるの？

となりますよね？

社会保険料が年々高くなり、国民保険料さえも値上がりしました。

所得税、住民税の負担もキツいままです。

いったい、この国はどうなるの？

イヤな言い方かもしれませんが、競争社会においては弱者切り捨てというのは必要悪です。

弱者ばかりを守りすぎると共倒れしてしまうからです。

自分の身は自分で守るという意識でずっと生きてきましたが、自分の身だけ守るどころか。。。

将来の最悪の状況を想定しながら、未来設計をしていく必要があるような世の中になってきています。

年金に頼らず、こどもたちに頼らず、人生80年を生き抜いていく人生設計ができていますか？

私たちのこどもたちが、家庭を築き、家族を養っていく時代はもっともっと厳しい時代になっていくような気がします。

社会保険料の負担金額の増大、年金受給が70歳から、生活保護の申請もなかなか許可してもらえないような時代。

介護保険の負担金額増大、考えられるだけでも恐ろしい世の中です。

その中でのうのうと生きていこうとすると、とても2千万円の貯蓄では生きていけそうにありません。

そうなると、今から資産形成をしていくこと、退職後、老後の収入源を確保していくことがとても重要になります。

かといって、国債を買おうが、上場株式を買おうが、今ある資産を守り続けることが精一杯の金利や配当です。

そういう意味では、まだ不動産というのは資産を増やすということについてはチャンスがある投資です。

私個人の場合、8年前に購入した不動産を2年前に売却した際、1500万円の売却益が出ました。

これは、たまたま売却したタイミングがよかったのではなく、売却するのにいいタイミングだったから手放しただけです。

他にも、民泊を運営していた収益物件を1年で手放しました。

これも、民泊経営がうまくいかなかったわけではなく、資産価値が大きく値上がりしたからです。

私の仕事は、もちろん不動産業です。

毎日不動産の動きをチェックしています。

不動産の価格は株価のように、毎日は変動しません。

でも、数ヶ月ごとに金額の上がり下がりは実感できます。

必要なのは、この２つの判断だけです。

正直、買いのタイミングは分かりません。

そこまで全て分かれば、トランプタワーが建つくらい儲かってるでしょう（笑）

買いのタイミングは分かりませんが、売りのサインは分かります。

購入した金額以上に資産価値が向上したときに、売りのサインは登場します。

ここで売るべきか、ホールドするべきか。

もちろん、その状況で一定収入が確保できている資産に関しては、無理に売る必要などありません。

不動産で失敗している人に共通しているポイントは、『売るべきタイミングでないのに、売らざるを得ない状況で売却している』ことです。

売らざるを得ないから、いい金額で売却を推し進めることができない。

すぐに現金化したいので、価格よりスピード売却したい。

融資の返済が滞ったため、金融機関に返済を求められ仕方なく処分する。

そもそも、こういった状況になるまで放っておいた人に落ち度があります。

資産形成には、時間がかかります。

計画的に推し進めていく必要があります。

売却するのも、購入するのも、計画に沿って進めていく必要があります。

『そんな、計画なんて立てれないよ。』

『どうやって、計画を立てていくの？』

はい。そうですよね。

そりゃそうです。

誰も教えてくれませんから。

教えてもらおうと思うと、教えれる知識を持っている人を味方につけることが必要です。

最初は、信頼できる先生を見つけて、指示を仰ぐしかありません。

それが、家主仲間なのか、不動産コンサルの代表なのか、地元の不動産屋さんなのか？

それは、各人のご縁の問題もあり一概に何が正解と言えないところもあります。

家主仲間でも、同じような境遇を装って、食い物にする人もいますし、不動産コンサルと銘打って悪徳金融スキームに嵌め込む人もいます。

地元の不動産屋さんだと安心していたら、家賃を着服されていたという話も不動産業界ではアルアルです。

『じゃあ、誰を信用すればいいの？』

分かりやすい指標でいうと、新聞広告、テレビCMなど、集客にお金をかけていないところです。

今はSNS広告っていうのもありますよね（笑）

あとは、安易に本を出しているからといって安心しないこと。

今は、ある程度資金を出せば、出版会社から書籍を発行してくれます。

つまり、誰でも本は出そうと思うと出せちゃいます。

騙されないというより、信用できる人を見つけるのは、その人の書いている文書（ブログやSNS）を読み漁ること、その人が喋るセミナーを何度も何度も聴きにいくこと。

同じテーマで何回話を聞いても同じですよ。（笑）

違うテーマの講演、セミナーを何度も何度も聴きにいくこと。

そうすることによって、その人の本質がだんだんと見えてきます。

もし叶うなら、個別面談を申し込んで、1、2時間話を聞くこと。

そうでもしないと、信用できる相手など見つかるわけがありません。

不動産投資の世界は、何百万円から初めて、何千万円、何億円と大きな出資に繋がりやすい世界です。

なので、組む相手によると、取り返しのつかない失敗を招くことも起こり得ます。

逆に、いい相性の相手を見つけると、短期間で資産が何倍にも膨れ上がることもあり得ます。

この記事を今読んでいただいている人、もう信用できる、信頼できるお相手がいらっしゃいますか？

まだ見つかっていないなら、RE/MAX L-styleにお話を聴きに来られませんか？

私以外にも、当社には優秀なエージェントが多数在籍しています。

当社では、一人のエージェントに仕事を任せっきりではなく、RE/MAX L-styleとして、チームでお客様をサポートいたします。

収益不動産に特化したエージェントから、実需（マイホーム）のエキスパート、賃貸仲介経験14年賃貸部屋付けのプロ、多くの賃貸管理物件を預かっていた管理のプロ、FP1級を保有するエージェント。

ねっ。

色とりどりでしょ？

そんなそれぞれの分野のプロフェッショナルが集まって、一つ一つのプロジェクトを完遂させていく、これがRE/MAX L-styleです。

どうです？

ご興味湧きましたか？

万里の道も先ずは第一歩から。

ご相談依頼お待ちしております。

また、ちょくちょくセミナーも開催しておりますので、そちらにもご参加ください。

それでは、また

その被害者の多くはサラリーマン。

しかも年収がそこそこ高いサラリーマン、つまりエリートサラリーマンです。

頭がいいはずの彼らがどうしてそんな被害に遭ってしまったのでしょう？

そこにはこういう時代背景があったのです。

ちょっと動画で自分の言葉で喋ってみました（笑）

どっちが伝わりやすいんだろう？

一応言葉でもまとめてみると、

不動産投資が過熱した要因、

まず雇用制度の改編

終身雇用制度が崩壊し、それと同時に年功序列の賃金制度も大きく変わってきました。

以前は優良な企業に就職し、定年まで働き続ければ老後は安泰というような毎月のお給料やまとまった高額の退職金を受け取ることができました。

なので、就職前にチャレンジ（勉強）しそこで人生が決まったような時代でした。

また、社会保障、年金制度も安定しており、退職後の生活に何の不安も抱かない時代でした。

でも今はどうでしょう？

いい会社に就職したからといって、その会社が潰れないとも限らない、いつ自分自身がリストラにあうかもしれない。

そんな不安になる世の中です。

自分の身は自分で守る。

自分の楽しい老後生活を確保するために何とかしなくちゃと思い、不動産投資を始めた方も多いのではないでしょうか？

また、株式市場も安定しておらず投資先がないという今の日本の経済状況にも起因しています。

昔は国債さえ買っておけば安心、国が潰れることもないし年数%の利息も受け取れる。

リスクのある不動産に投資しなくても、安定して資産を増やす方法がありました。

それが今の長期金利では、いくらお金を預け入れていてもお金が増えることがありません。

それならば、毎月変動の少ない不動産に投資しよう。

こう考える人が増えたわけです。

投資しなくては将来が不安、かといって投資先はない。

これが不動産投資に資金が流入してきた理由です。

では、この先不動産投資の見通しについてはどうなのか？

これはVol.2でお話しします。（笑）

ブログやセミナーでたくさん熱く語られてることだとは思いますが、改めて。

これはよく語られていることですよね。

一旦入居してしまえば、後は勝手に家賃が入ってくる。

仕入れをしなくても、毎朝出勤しなくても毎月月末になると家賃が振り込まれてきます。

ありがたいですよねー。

こんな感じで話してるんでしょうか？

実際には、募集にかかる費用（賃貸仲介の不動産業者さんに支払う手数料）、部屋を賃貸するためのリフォーム費用もかかります。

自分で労働しないっていう意味では不労なのかもしれませんが。

まぁ、一旦入居してしまえば毎月定期的に家賃が振り込まれてくることは事実です。

一応不労所得と認定しますか。

この言葉もよく使われますね。

老後年金生活になったときに、今の年金で大丈夫ですか？

今支給される年金で不安じゃないですかと。

たしかに、今の40台、30台の人が年金をもらえるのは65歳、下手したら今後70歳、75歳とどんどん支給開始年齢はずれ込んでいきそうです。

かたや、定年は65歳、いずれは70歳に伸びるかもしれませんが、いずれにせよ不安です。

そのときまでにローンの支払いが終わっている不動産を所有していて、家賃収入が入ってくるなら私的年金代わりに受け取り続けることは可能です。

なので計画的に、かつ安定した収益を生み続けることができる不動産を所有しておくという前提ですが、私的年金代わりに活用できます。

問題は、その老後までに完済できる見込みのある物件を購入し、かつそれまでの期間で支出が収入を上回らない物件を購入する必要があるということです。

結局物件購入の見極め、そしてその後の戦略が必要になります。

ご購入した不動産屋さんが、そこまでお付き合いしてくれれば良いのですが、いかがですか？

次のメリットは生命保険代わりに活用できるというところです。

ただし、こちらはローン（融資）を使うことが前提であり、しかも団体信用生命保険に加入することが必要です。

最近ではアパートローンでも、この団体信用生命保険が付与されている商品はたくさん出てきていますので、この制度を利用すれば生命保険代わりに活用ができます。

この団体信用生命保険というもの、契約者が万一の事故や病気でお亡くなりになった場合、そのときのローンの残債額を保険会社が代位弁済してくれ、借金なしの不動産を相続人が受け継ぐことができるという仕組みです。

ご本人が亡くなっても、相続人は不動産を借金なしで所有でき、家賃収入を受け取ることができ、残された遺族の生計を担ってくれます。

しかも、通常の生命保険なら60歳まで、65歳までという定期特約付終身保険が一般的です。

でもこの団体信用生命保険なら、融資期間満了まで加入することができますので、契約時年齢によっては80歳まで担保してくれることになります。

これって大きいですよ。

一番怪我や病気のリスクが高まる年代ですので、不動産購入をキッカケに今加入中の生命保険を見直すというのも一つの手だと思います。

次に、いろいろなセミナーで散々言われてきている税対策です。

税理士の先生が登壇して、相続税対策には不動産が一番適しているだの、高額所得のサラリーマンに対して、今払ってる所得税、住民税を還付させる方法がありますよと煽ります。

たしかに、この税対策は有効です。

不動産を活用して、相続税を軽減させたり、サラリーマンの所得税、住民税を還付させることもできます。

でも世間一般的には、税効果ばかり取り上げられて実際の不動産の価値、将来の資産価値とかには触れられてもいません、

そうなんです。

いくら一時の税金を安くすることはできても、結局その後の資産価値を低下させてしまっては意味がありません。

節税スキームに乗っかる人は、

『節税』というキーワードに乗っけられてるだけの人が多いように感じます。

毎年の還付の税金より、累計している不動産の市場価値の損失の方がはるかに大きい ということに気付くのは数年後なのでしょうか？

また、相続税対策も然りです。

悪質な不動産コンサルの人もいて、

『うちのお客さん、相続税対策で収益物件買わなくてはいけないので、利回り低くても何でもいいので5億くらいの物件探してるんだ。』

こんな話を平気でしてくる人がいます。

たしかに、相続税の支払いを少なくするには不動産を購入するのが有効な手段です。
ただ、本来の目的を失っていませんかね？
相続人（奥さんやこどもさん）たちにより多くの資産を残すために相続税対策をするのであって、税金を安くしたいというのが本来の目的ではないはずです。

相続税は安くなっても、相続人の負担に将来なるであろう不動産を購入してしまえば本末転倒です。

相続税は軽減でき、なおかつ将来売却した時に購入時の金額に近い金額で売却できる見込みのある物件、これが理想です。
相続税対策のためだけに購入した物件を、相続が終わってすぐに処分することはできません。
それは税逃れと認定され、購入した時の時価が相続財産とみなされることもあります。

したがって、しばらく所有しておく必要が生じます。
そうなると、数年後の資産価値を見通しておく必要があるわけです。
『どんな物件でもいいから』
ではなく、
より慎重な物件選択が必要になってくるわけです。

あなたが相談している税理士さん、不動産コンサルさんはそんな選択肢を提供してくれていますか？
税理士さんも会計が得意な税理士さんもいれば、相続が得意な税理士さんなどいろいろな税理士さんが存在します。
刑事専門の弁護士さん、民事専門の弁護士さんみたいなもんですね。
『今までお世話になっているから』
その気持ちは大切ですが、ちょっと不安かなと思った場合はお知り合いの相続専門にしている税理士さんをご紹介してもらいタッグを組んで進めていくというのも大事かもしれませんね。

最後になりましたが、不動産投資の最大のメリットは融資が使えるということです。
株式投資などの他の投資には融資って基本使えません（信用取引等はありますけど）が、不動産ほど高額の融資を受けるれる商品はありません。

なので、比較的少額な資金から大きな投資を行うことも可能です。
ただし、その分リスクも伴います。
そのリスクをどうやって回避していくのか、またリスクをどうやって軽減させていくのかがとても大切になってくるわけです。

不動産業者はそのリスクを隠したり、あたかもリスクが軽減されているような表現をしてきます。


自らの知識で、このリスクは回避できるリスクなのか、また回避する方法を見出すことができるのかを見極める必要があるわけです。

私たち不動産屋さんは、不動産にはリスクが潜んでいるものだと知っています。
ですので、そのリスクをどう回避していくかを購入時点で模索します。
そのリスクが高い物件は、できる限り早く所有を放棄（売却）してリスク回避を図ります。

無知な一般の人がその物件を購入すると、物件とともにリスクを引き受けるわけです
はたして、そのリスクがいつやってくるのか？

給湯器や設備などの故障・交換、外壁や屋根などの修理、入居者の退出リスク、考えられるリスクはいくつもあります。

そのリスクを把握したうえで、安く購入できている場合はいいのですが、そうでない場合、あなたが購入した金額は時価のMAXの価格だったかもしれません。
そうなると、将来の売却価格は下がる一方。
リスクを持ったまま、所有し続けるしか選択肢がなくなることもあり得ます。

長期融資を利用する場合、将来の見通し、そして将来の賃料下落の予測をしっかりと立てておく必要があります。
それだけでなく、長期融資期間中ずっと保有しておくというスタイルではなく、時期を見て、時勢を見て売却する選択肢を持つことも必要になってきます。
残債務と売却価格の乖離、これがそのまま手元資金として次物件を購入する資金に充てることも可能になってきますので、売却のタイミングによっては購入時に使用した自己資金を大幅に上回る自己資金で再投資するチャンスがあるのも不動産投資の魅力です。

結局はうまく融資を活用できるかどうかの問題です。
この融資というのは諸刃の剣です。
うまく活用できれば最大の武器にもなりますし、間違った活用の仕方をすると本業や自分の生活を脅かすことにもなりかねません。
安易に、
『貸してくれるから』
『不動産屋がいいと言うから』
そんな理由で多額の借金を抱え込んではいけません。

金利だけでなく、設備や内装工事などの費用負担をきちんと織り込み事業計画をしっかりと立てましょう。

あなたの資産を増やすのも、守るのもあなた次第です。
一度しっかりと不動産のことについて学んでみませんか？
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