ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

店舗

不動産屋さんの働き方改革

不動産のお仕事
どんなイメージをお持ちですか?

ダークなイメージ
休みが少ない
土日休めないし友だちと遊ぶ時間もない
夜も遅くまで働いていて拘束時間が長い
働いている人も胡散臭い人ばっかり

こんなネガティブなイメージが多いかと。

逆にいいイメージで言うと、
やったらやっただけお金が稼げる
学歴とか経験に関係なくチャンスがある

そんなイメージでしょうかね? 
ここに書いたことは今までの不動産業界そのままです。

ネガティブなイメージもいいイメージもそのまま、労働時間は長く休みも少ないけど稼ぐチャンスはある。
だからこの業界に飛び込んできた人も少なくはありませんでした。
でも今の若い子って、私たちの若い頃のようにお金を稼ぐことに対してガツガツしている人が少なくなりました。

デフレでモノ余りの時代ですから、そんなにたくさんのお金を稼がなくてもそれなりの生活を楽しむことができます。
しかも実家暮らし、車もカーシェアとなるとお金を稼ぐ意味さえ失われてきています。

それなのに労働時間が長く、土日祝が休めない職業となると、職業選択の中に組み込まれる可能性はとても低くなります。
不動産業界で今、人材確保に苦労している所以です。

エージェント募集-20


大手不動産仲介会社さんなんかでは、最近では週休2日が義務付けられていたり、残業禁止という命令も出るようになりました。
でもやることは同じです。

自宅に持ち帰って資料作成したり、こっそり休日出勤をして残務を補ったりという話も聞きます。

小さな会社では完全フルコミッション(完全歩合制)という給与体制も目につくようになりました。
でも、出勤は強いられるところが多いのが実情です。

労働時間が長い=よく頑張っている
こう評価する人がこの業界に多いのも一つの要因です。

かといって、
『営業マンは成績を残さないと何の意味もない』
こんなことを言う上司もいたりします。
結局は、長い労働時間を奉仕し、かつ成績を残すものが偉い。
こういう風潮になってしまうのです。

でも私から言わすと、中身のない長時間労働って何の意味もないよって話です。

それならば、早めに仕事を切り上げて友人と食事に出かけたり、家に帰って本を読んだりする方がよっぽど仕事の役に立ちます。
誰かと接点を持ち話をすることで仕事のヒントになることもあるし、ならなくても気分転換で翌日は清々しい気分で仕事に向かうこともできるかもしれません。

一時間本を読むことで読解力がついたり、話のネタにすることもできるかもしれません。

稼ぐチャンスがあり、かつ自由なワークスタイル、そんな働き方を提供できる場でないと人は集まらなくなってくるかもしれません。

不動産会社に来られるお客様は多種多様です。
平日の日中がヒマな人、土日祝しか身動きが取れない人連絡が取れない人、夜10時以降なら対応できるよという人。
これだけ日本人のライフスタイルが多様化してきている今の世の中で、そのお客様に対応していこうとすると平日も土日祝も、朝も夜も対応可能な状況を作らなければいけません。
非効率ですよね?

しかも、社内でできる仕事などほんの一握りです。

現場で撮ってきた写真をネット上にUPするなら、Wi-Fi環境の整ったカフェからも行えます。
役所に不動産調査するのも、出勤してから向かうより自宅から直行する方が効率がいい場合もあります。

そもそも何のために会社に来るの?
それは、お客様が来店してくるという待ちの営業スタイルがこの業界に根付いているからです。

いつお客様から連絡が来るか分からない。
いつ来店しても対応できるようにしておかなくてはいけない。
だから常に会社には何人か待機しておかなくてはいけない?

その場で食事を提供するようなサービス業であれば、誰もいない状況って作ることはできません。
たこ焼きを買いにたこ焼き屋さんに行って、閉まってれば違うたこ焼き屋さんに行きますよね?

でも、私達の仕事も同じでしょうか?
『◯◯不動産が閉まってたから、隣の△△不動産に行こう』
誰でもいいと思われる仕事しかしていなければ、当然こういった選択肢になってしまいます。

私の友人もそうですし、私もそうですがお客様が来店する際には必ずアポイントを取ってくれます。
それは、じっくりと話を聞きたいから。
突然訪問してたまたま在席していたとしても、その後予定があり数分しか時間がない、こんな自体を避けるためです。

私にとっても、友人にとっても、そして訪ねてくださるお客様にとっても、時間はとても貴重なものだからです。

つまり、出社しなくてもいい状況を作ろうと思えば、仕事の質を変えればいいだけのことです。
オーダー型の仕事を受けれるように。

スーツを仕立てに行こうと思って、採寸から始めてその日に出来上がるってことはないですよね?

でもTシャツを買うのに、出来上がりは来週ですと言われると
『えっ?』
って驚いてしまいませんか?
完全オーダーのTシャツならもちろん別ですけどね。

ZOZOスーツが今話題になっていますが、最初に採寸しておけば、スーツだけでなくシャツなども簡単にオーダーできるそうです。
その採寸も従来のメジャーで測るという自分では測り間違いが起こりそうなものではなく、ZOZOスーツを着て写真を撮るだけで採寸ができるようになるという優れものです。

これは、逆の発想ですよね?
オーダースーツはネットで買うものではなく、足を運んで発注するもの。
シャツも既製のものを買うか、スーツ同様オーダーするか。
その従来の固定概念を完全に覆すものです。

今私たちが思い込んでいる固定概念って、未来の人からするととてもバカバカしいものなのかもしれません。
だって、車が空を飛ぶようになるかもしれない時代が目の前に迫ってきています。

不動産屋さんは、店舗に飛び込んで物件を探してもらうものという時代から、ネットで探して内覧をするために店舗に行くもの。
そしてVRが発達し、内覧すらもネット上で完結できるような時代になっています。
あとは契約、鍵渡しだけ。
その契約もIT重説が浸透すれば、非来店型のショップが出来上がります。
鍵もスマートキーならIDの発行で来店すらいらなくなります。
家賃滞納すればIDのロックをかけることさえ可能ですもんね。

時代は変化しています。
なのに、業態だけそのままっておかしいですもんね?

今のは賃貸の例ですが、賃貸業界では非来店型店舗はいつでも行うことが可能な状況下にあります。
売買もゆくゆくはそうなるでしょう。

そうなれば営業マンの仕事ってどうなりますか?

必要のない職業になってしまうかもしれません。

ではどうすればいいのか?

答えは簡単です。

必要とされる仕事に変えればいいだけです。

ただの部屋探しならより簡単に。

自分で探すより手軽に、かつ優良な物件を。

購入する場合は、物件の選択だけでなくローンを含め様々なアドバイスを必要とします。

アドバイスではお金にはなりませんが、コンサルティングならお金はもらえます。

『こちらのローンなら金利が0.2%安くなります。』

『この住宅ローンなら今加入している生命保険が必要なくなります。その分毎月の出費が抑えられます。』

金利が0.2%変わるだけで35年間の総支払額(金利が変動しなかった場合でも)は115.9万円も変わります。

生命保険を解約できれば、毎月の出費は1万円~2万円抑えられるかもしれません。

これは必要なアドバイスであって、お金を払ってでも聞きたい情報にはなりませんか?

これからの不動産屋さんにとって必要なこと、それはお客様に必要とされる人になることです。

必要とされた人になれば、お客さんを待つ必要がなくなります。

逆にお客さんが自分自身の身体が空くのを待ってくれるようになります。

例えば、私がだれかの話を聞きたいとします。

『この時間なら空いていますけどいかがですか?』

こんなアポの取り方しませんよね?

『いつならスケジュール空いていますか?その時間に合わせてお伺いさせていただきます。』

当然こうなりますよね?

なので、働き方改革で一番重要なのは、自分が他人に必要とされる人間になること。

これが一番手っ取り早いやり方です。

『いきなりそんな人間になれないよ。』

そう思う人は、他人にとって都合の良い人間をまず目指すべきです。

『この人なら自分のことを理解してくれているから相談しやすい。』
とか、

『この人には無理言いやすいからお願いしちゃおう』
これでいいのです。

私が目指しているところもまずはここです。

相談事があるときに、一番に頭に思い浮かぶ存在

ここにさえなっておけば、機会損失はありません。

勤務先が変わろうと、会社名が変わろうと、頼ってくるのは自分個人です。

これが、フリーランスな生き方。

以前の不動産業界では、どこかの会社に所属していなければ不動産屋を名乗ることさえできませんでした。

でも、私たちRE/MAX L-styleでは、自由な働き方を推奨しています。

平日は会社員、夜は不動産エージェント、夜はUberの運転手、昼間は不動産エージェント、そんな働き方があってもいいと思っています。

友人のお部屋探しの時だけ不動産エージェントに、こんな都合のいいパートタイムエージェントも歓迎します。

エージェント募集ページをホームページにUPしましたので、ご興味ある方はご覧ください。

https://www.remax-l-style.com/agent

お金儲けのための仕事ではなく、自分らしい生き方を実現するための仕事に。

お客様にとって一番身近な存在でありたいと共感してくださる方はぜひご参画ください。

自分がエージェントとして活動するのは自信がないけど、将来はそんな生き方をしてみたい。

そんな方にはL-styleClubから勉強してみてください。

https://www.remax-l-style.com/l-style-club

そちらも好評受付中ですので、お問い合わせお待ちしております。

あっ、まだほかのページはスカスカなのでその辺はご了承くださいね。(笑)

0を1にするのと、1を10にするのとどっちが難しい?

『1のものを2にしたり、3にしたりするのは簡単だ。』

『0を1にする方が難しい。』

『なぜなら1に2を掛けたら2になるし、3を掛けたら3になる。でも0には何を掛けても0だから。』

こんな話を私は人に言っていました。

でも昨日昔の友人と話ししている時に言われた言葉。

『大西くんは、0から作って2にも3ににもしている。これってすごいよね。』
『1から10にするのは簡単だけど、何もないところから作り上げることって大変だろ?』
と。

確かに今の会社で始めていることって、以前の会社でやっていた集客方法ではなく、実店舗に来るお客様を相手にしているわけでもなく、全く違うことをやっています。

民泊関係の仕事にしても一年半前には想像もできていなかった仕事です。

言われてみたら0から作っているのかもしれません。

元々今の会社を興した時に決めていたこと。
それは過去からの脱却であり、新しい仕組みの構築でした。
賃貸仲介、売買仲介いずれにしても居住用の物件をターゲットにしていれば右肩下がりなのは分かっていましたので、それとは全く別物の流通を作らなければ未来はない。
そのためにはお客様を拾い集めるのではなく、お客様のニーズを読み取ることだ。

そう決めてニーズの高い、よりお客様が注目している市場に目を向けただけのことでした。

それが競売であり、民泊であり、投資用不動産でした。

今までも不動産業界にはもう25年携わっていましたから全てのことには関わってきたつもりです。

民泊の市場は新しい市場ですから、知ったのは新しく会社を興してからの話ですが。

今おかげさまで定期的にメールを送らせていただいているお客様が150組ほどになっています。

その全てが、このブログかセミナー経由です。

最初は10組に満たない送信数だったメールが今では150通ほどまで膨れ上がりました。

SNSを含めブログの効果ってすごいですね。

お客様が集まってくれているわけですから、これを世間では集客と呼びます。
その集客の手法が何もノウハウのないところから始めているので0からの出発と位置付けられているのでしょう。

最初は全てのことが手探りでした。
セミナーにしても、今の会社になって始めて開催したものです。

プログを立ち上げたのも今から一年半前のことです。

でもやっていることって、過去の経験に基づいてやっていることですから0からの始まりではありません。

私は自分自身の運命を不思議なものだなといつも感じています。

不動産業を始めてまだ一年半くらいの時、賃貸仲介の会社に入りました。
京橋のお店で営業に出たのが始まりでした。
すぐに天王寺に新店舗をOpenするからということで、新店舗立ち上げに関わりました。
ようやく店も軌道に乗り落ち着いたタイミングで、今度はあびこに新店舗をOpenさせるということで、そこでも新店舗スタッフとして関わりました。

いずれの店舗もすぐに軌道に乗り、営業マンとしと稼がせていただきましたが、その労力というのは大変なものでした。

物件収集から始まり、新規客の集客、スタッフの教育まで全て必要でした。

でも今覚えば、その時の経験が後々に活きてくるわけです。

その会社で7年間お世話になり、地元の神戸に戻って仕事をしようかと考えている時に、あびこの小さい不動産屋さんがマネージメントから全て任せるからやってみないかという話が入りました。

その時一緒に働いていた同僚に誘われ今度はその会社で自分の力を試してみたくなり入社しました。

その会社は創業20年からなる老舗の不動産会社でした。
ただ、営業マンがほとんど辞めてしまい開店休業状態でした。
月の売上は50万円そこそこまで落ち込み、家賃を払っていくのがやっとという状況でしたから、もう誰に任せてもいいやという状況だったんですね。

でももうすでにOpenしている店があり、管理物件もそこそこある状態でしたので、店を立て直すのは簡単な話でした。

2ヶ月目には売上が150万を超え、3ヶ月目には完全に会社を立て直すことができました。

そう考えると0から作るのと、1から作るのとでは大きな違いはあります。

これが12年前の話です。

そして、前の会社を立ち上げ、そして引退し、今のライフコンサルティングという会社を新しく立ち上げたわけです。

今お話しした会社は今でもまだ存続しています。
なのであまり細かい描写はできないことをご了承ください。(笑)

結局0からとか1からとか関係なく、自分で作り上げることが好きなんですよね。

何かを作っている時って夢中になれて楽しいでしょ。
出来上がったらあんなに夢中になって作ったのにいきなり興味なくなってしまう。

そんな性格なんです。

0から1を作ることができても、10にすることは私にはできません。

2とか3のものを10にするには、他人の力が必要です。
自分一人ではなし得ないのです。

他人の力を借りることが、どうも得意ではないようです。

もちろん業者さんとか、お客様に協力してもらうことはたくさんありますし、そのおかげで今があるわけです。

でも、社員というか部下というか、人に指示したり仕事を任せたりということが上手にできないのですよね。

これは性分というか、性格の問題ですね。

『大西くん、すごいよね。』
ではなく、

たぶんバカなんです。

よくお客さんにも
『私は不動産しか分からない、不動産バカです。』
とお話ししますが、その通りで日常的なことでしょっちゅう奥さんにも怒られます。

不動産の知識とか、自分の考えを人に伝える能力とかには長けていると思っています。

自慢してみました。(笑)

でも、経営とか人の気持ちを操るとか、そういうところがどうも苦手なようです。

うちの父親も自営業をしていたのですが、家族経営でした。
その父親も
『人に使われるのも人を使うのも無理やわ。』
と言っていましたが、巡り巡って私も同じことを言っています。

仕事は違ってもやってることは同じなのかな。

自分のやりたいことをやって、他人に喜んでもらえて。
これが一番幸せなことです。
 
なのでこのまま行こうかなという結論でした。










不動産屋さんに事務所って必要ですか?

新しい事務所に移転して3ヶ月ほど。

ほとんど事務所を不在にしてしまっていますが、それでも月に1組か2組はお客様が飛び込んできてくれます。

特段、広告活動もしていないのにです。

スマホやパソコンに頼らず、直接来店したほうが早いかなと思っていただいているお客様だと思います。

たくさん会社がある中で我が社に飛び込んでくれたお客様にはとても感謝します。

でも、そうしたお客様って他の会社さんにも訪れちゃうお客様なんですよね。

うちにお越しいただいたお客様で賃貸のご契約を先日いただきました。
1ヶ月に1組でも賃貸契約いただければ家賃分は回収できます。

そう考えると事務所を構えていてもいいのかなと思ったりもします。

業者さんや銀行さんもたまに来社いただきます。

でも会社に来ていただきお会いしている数より、会社にお越しいただいたのに不在で会えなかったお客様、業者さんの方が多かったりします。

これってダメですよねー。

逆の立場になればそう思います。

特にお客様の立場からすると余計にです。

私が会社にいないということは仕事で走り回っているということですから、仕事は忙しいわけです。

それなら事前に電話をいただいて、時間を打ち合わせしてからお会いする方がゆっくりとお話を伺うことができますし、事前の情報を元に有意義なアドバイスもできたりします。

そう考えると以前のように自宅の一室で仕事をしている方が効率がいいのですよね。

お客様と打ち合わせ、商談をするのに今の狭い事務所のソファーより、居住しているマンションロビーの応接間の方がゆったりしていたりします。

というより、シェアオフィスのブースで十分かと。

今のシェアオフィスの応接室ってとても立派なんですよね。

不動産会社って、シェアオフィスで開業できないもんでしょうかね。

それならばいろいろな経営者さんともお会いできる機会が増えますし、様々なジャンルの情報が入ってきます。

でも不動産の免許って他と区切られた空間、その中に電話やパソコンがあって作業できる空間があることっていう要件があるのです。

これもお客様の方から来店するという前提の元に作られているのですよ。
今は事前にネットなどでお客様が情報収集してから問い合わせや内覧希望しますから、冒頭のような直接来店というケースがとても少なくはなっています。

その中において、事務所が駅前の一等地に置く必要も、一階に店を構える必要もなくなってきています。

それならば個人情報などのセキリュティさえしっかりできるのならシェアオフィスでもいいんじゃないのと思ってしまうのですが、いつの世の中も弱者の声は上には届きません。

社員さんをたくさん抱え、大規模に会社を運営している人にはそんなことは考えも及ばないでしょうからね。

でも実店舗がなければ、営業マン、アメリカではエージェントですよね。
エージェントの人たちは知恵をしぼるようになります。
どうしたらお客様に必要とされるようになれるのか?
お客様が求めているものは何なのか?
自分の力を最大限に発揮できるのはどの分野なのか?

店舗がなくても紹介客だけで売上を安定してあげる営業マンもいます。
また独自のルートから情報を収集できる人たちもいます。
その人たちにとって実店舗って、あってもなくてもいいものなのです。

会社の看板さえ必要としません。

会社がどこにあろうとお客様からの要望があれば飛んでいきます。

保険のエージェントさんもそうですよね。

そもそも
『この会社は大手だから大丈夫。』
とか
『この会社は免許番号○番だから大丈夫。』
という判断基準をよく聞きますが、結局のところ自分の物件を決めてくれるのも、紹介してくれるのも会社ではなく担当者です。

担当者の経験値とか、業績とかはお客様には分からないのですよね。

営業マンも自分の経歴を公表すべきであり、名前や業歴だけでなく全てです。
だって私たちエージェントはお客様の全ての情報を把握します。
名前、住所、電話番号はもとより、勤務先から、年収、家族構成まで。
資産状況までお聞きすることもあります。
それなのに担当者のことは名前と年齢くらいしか知らない。
女性の一人暮らしなら、若い男性の担当者に全て知られてしまうって怖くないですか?

過去に賃貸仲介の担当者が、お客様に勝手に合鍵を作り部屋に侵入していたという事件がありましたが、そういうことさえ起こり得るのです。

前の会社の時に
『担当者指名制にしようよ。』
と提案したことがありました。

営業マンみんなに反対されましたが。
たぶんみんな自信がなかったのでしょうね。

もちろんキャバクラやホストクラブではないですから、顔だけで選ばれるわけがありません。

今までの経験やお客様に対しての熱意などを自己プロフィールで訴えてという話です。

経験の浅い営業マンなら、仲介手数料を無料にしたらどう?
という提案をしたのですが、
『それならそっちばっかりに指名が偏るかも。』
と言われちゃいました。

その時には呆れてしまい、開いた口がふさがりませんでしたが・・


今はおかげさまで、ブログを読んでいただいたお客様や、セミナーにご参加いただいたお客様からご指名を受けて仕事をさせていただいております。
エージェントは私一人なので、そもそも指名も何もありませんが。(笑)

でも、こういうエージェントが何人か集まって一つのスペースで仕事をしている。

出勤時間は自由。

こんな会社があればいいなと思っていたのですがありましたね。
RE/MAXという会社ですが、アメリカの不動産会社で最近日本でフランチャイズ展開をしているようです。

ただ肝心の優秀なエージェントが集まらないみたいなので、まだうまく機能していないようですが。

本来不動産のあるべき形ってこのようなものなのかなと何となく思っています。

日本でもいずれはこのような形に変化するかもしれませんね。

今はそうした優秀なエージェントはたいがい一人二人の小さな会社の社長をしています。

自分のやりたいことを、自分の経験と知識をもとに。

社員さんをたくさん抱えてしまうと、どうしても営利に走らないと経営が成り立ちません。

200万円、300万円の小さな物件を扱っていれば経費倒れになってしまいます。

でも小さな事務所で一人二人で経営していれば、少ない経費で済みますので、そうした物件でも気持ちよくお手伝いさせていただけます。

初心を忘れずに接客していくためには、常にお客様と向き合っていなければなりません。

常にお客様と向き合っていこうとすると、たくさん従業員を抱えていては難しくなります。

これは自分がそうだっただけで、もっと優秀な社長なら違うかったかもしれませんが。

とにかく今はこのスタイルでいいのかな、なんて思っています。

仕事量は限られるのでたんまりと儲かるということはないでしょうが、一人一人のお客様とじっくり向き合える環境を楽しんでいます。

あとは、これに余裕のある時間を作れればもっと幸せなんだけどなー。

人間の欲は深いですね。

あれもこれも欲しくなります。

やりたいことをやりたいようにできて、それなりにご飯が食べれて、家族と過ごせる時間も前に比べて増えました。

でもちょっと忙しくなったら、もっとゆっくりしたいという欲が出ます。

たぶん死ぬまで同じようなこと言ってるんだろうなと思ってしまいます。(笑)


事務所が必要か必要でないかの話をでしたね。

理想は自宅の下に事務所のある自宅です。

駐車場2台停めれて、店舗があって、その上に自宅。

シェアオフィスが無理なら、それが理想です。

さぁ、そんな家を建てるためにひと踏ん張り頑張りますか。
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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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