ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

建築

『サブリース』35年借り上げってどういう意味?

最近はサブリース契約も10年間から30年間、35年間など長期の契約商品が出てきています。

これは所有者にとってありがたい話なのですが、そもそも何でこんな長期間の保証ができるのかというお話です。

大東建託などは『35年間一括借上』をうたっています。

『35年間家賃を保証してくれるなら何のリスクもないから建てちゃおう』

まさかこんな安易な考えで新築のアパートを建築する人もいないとは思いますが、きちんとした説明がされていなければ分からないですよね。

ハウスメーカーさんがターゲットにしているのは不動産投資家の方々ではなく、地主さんなどの不動産経営の素人さんです。

30年保証、35年保証といっても家賃の見直しはその期間中も行われます。

たいがいは2年毎、5年毎とかで賃料の見直しが入ります。

その際にいきなり大きな減額をされてキャッシュフローが一気に悪化する。

→ローンが支払えなくなる

→滞納し、競売にかけられるもしくは売却を迫られる

→土地がなくなってしまう。

こんなケースも想像出来てしまうわけです。

木造住宅の法定耐用年数は22年です。

もちろん22年で建物が朽ち果てるわけではありませんので、これはこれでどうなのかという話ですが、いつから木造の収益不動産で30年ローン、35年ローンが組めるようになったのでしょう?

最近の話です。

30年借上げ、35年借上げという契約を担保にして金融機関が30年返済、35年返済を組むようになりました。

そうなのです。

ハウスメーカーの30年借上げ、35年借上げというのは超長期の融資を引き出すためのテクニックの一つなわけです。

なぜ超長期の融資が必要なのか?

またなぜ低金利の融資をセットにして販売するのか?

それは建築費が高いからです。

利回りが低いからです。

もちろん戸数にもよりますが、あるハウスメーカーさんなどでアパートの見積もりを取ると木造で1室あたり1,000万円から1,200万円ほどかかります。

そこから回収できる家賃は6万円から7万円だったりします。

土地から購入して建築すればとてもじゃないけど合う利回りではないわけです。

それならなぜ建てるの??

『相続税対策』

という大義名分のもとにどんどん新築アパートが建築されているわけです。

借金を作って相続税の対象となる資産を減らしましょうということです。

1億円の現金を持っていても1億円の借金があれば資産は0です。

評価額5,000万円の土地の上に建築費1億円のアパートを全額借金で建てれば、マイナス5,000万円になります。

そういう見方をすればいいように感じますよね。

たしかに不動産を購入することって相続税対策には有効です。

でも、損をしなくても十分相続税対策はできるのです。

建物をわざわざ2割も3割も高い建築費で建てなくても、相場通りの建築費で建物を建築しても節税にはなります。

要はスキームの問題です。

35年返済で金利0.6%、建築費1.2億円の借入で毎月の返済額は316,800円。

借上げ後の利回りが例え5%でも毎月50万円の家賃収入があります。

返済できてしまうわけです。

固定資産税を支払ってもまだお釣りがでます。

相続税対策のみが目的であれば、節税はすでにできているわけなのでこれで十分なのかもしれません。

でも、借上げ賃料の見直しが入った場合はどうなるのでしょう?

5年後に借上げ賃料が10%下落、家賃収入は45万円になります。

もうアップアップです。

さらに5年後にさらに10%下落すれば、家賃収入は40.5万円に。

固定資産税を支払えばキャッシュフローはもうマイナスです。

0.6%という金利で考えてもこうなるのです。

そうならないためにはまず相場を把握しておくこと。

建築費がどのくらいかかるのかというものも把握しておく必要があります。

安い建築費で建築し、安い金利で借り入れを起こせば失敗は限りなく回避できます。


そもそもサブリースの仕組みってどうなっているのかご存知ですか?

オーナーさまから部屋を借上げ転貸する。

オーナーさんに支払っている賃料より高い賃料で入居者に貸し出すから利益が出るのです。

一般的には査定賃料の80%から90%で借上げする会社が多いですよね。

その差額でリフォーム費用とか、仲介業者に支払う手数料をまかなっています。

募集賃料が下がれば当然収支は圧迫しますから、元のオーナー様との借上げ賃料を下げる交渉をしてきます。

『家賃保証があるから安心』

ではないのです。

サブリースは低金利で長期の融資を引き出すための材料と思っていればいいのです。

サブリースがもし切れればどうなるの??

空っぽにされて返されても困る・・・

というオーナー様もいらっしゃるかもしれません。

ただほとんどのサブリースの契約には入居者保護の契約内容が織り込まれています。

どういうものかというと、

『サブリース原契約が解消された際には、貸主は転貸借人の契約内容を引き継ぐものとする。』

文面は多少違うかもしれませんが、同意義の文面が必ず入っているはずです。

つまり、借上げ賃料の値下げ交渉の際にこの文面を念頭においておけば焦らなくてもよくなるかもしれませんよ。

もちろん建物の入居状況にもよりますが、満室に近い状況であればサブリース契約を解消した後の方が家賃収入がよくなるケースの方が多いかもしれません。

当初の設定賃料が高めに設定されていたなら別ですが、相場より安い賃料で借り上げているならいざとなった時に自分で賃貸経営をすれば破たんは回避できます。

でも内装工事費用とか空室のリスクとか考えれば、キャッシュフローさえしっかり残っているのならサブリース契約は魅力です。

まぁバランスの問題ですよね。

サラリーマンで賃貸経営の時間もない、手間をかけることが出来ないという方ならサブリースでなくても毎月の管理費で家賃の5%ほどの管理手数料を取られてしまいます。

しかも、入退去の際にリフォーム費用、仲介業者の手数料も発生します。

それならばサブリースの方が煩わしくない、手間もかからないということになります。

サブリース契約をするにしても、自分で賃貸経営を全てするにしても賃料が適正なものなのかということはしっかりと調査しましょうね。

そこが間違えてしまうと、何年後かには・・・

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最近、需要のない地域にもどんどん新築アパートが建てられています。

表面利回りをよく見せるために20平米前後の1Kとか1Roomもよく建てられています。

そうした物件は今後必ず過当競争に巻き込まれてしまいます。

需要のない地域の物件などは、いくら賃料を下げても入居希望者さえ現れないということも考えられます。

しっかりと見極めてくださいね。

表面利回りだけいいからと言って買ってはいけませんよ。

賃貸需要のない地域でもサブリースがついているからと言って安易に建築したらダメですよ。

適正賃料、適正価格をきちんと見極めることさえできれば不動産投資に失敗はありません。

自分で鑑定できない壺とかを何百万も出して購入しないでしょ?

なのに、なぜ不動産だけ自分で鑑定できないのに購入しちゃうのでしょう?

大手のハウスメーカーが建てているから?

大手の銀行が融資してくれるから?

それだといいカモになってしまいます。

私が中古物件を購入する際に判断基準にしていることは、まず新築で建築すればいくらの建物なのか?

築年数経過していくらで販売しているのか?

それが割安感があれば購入しますし、割安感がなければいくら高利回りでも購入しません。

新築物件でも同様です。

スケールメリットを発揮して数多く建築している会社が販売している物件なら、自分で一から建築するより安い物件があったりします。

自分で一から建てた物件なら募集にかかわる費用も自分負担です。

それが満室で引き渡ししてくれるなら、そっちの方がメリットがあったりすることもあります。

土地値はいくらなんだろ?

建築費はどのくらいかかっているんだろ?

自分で建てるより安いな。

なら買っちゃおう。

こんな思考回路です。

いくら手残りするかではなく、将来手放すときにいくらで売却できそうなのか?

ここも重要ではないでしょうか。

あっ。

これはあくまで個人的主観なので、いろいろなご意見はあるかもしれません。

本来の不動産投資は売却するものではなく、所有し続けるものだという考えの方もいらっしゃるでしょうし、売却して利益を出してこその不動産投資だという方もいるでしょう。

私はどちらも正しいと思っています。

結局損を出さなくて儲けることができればどちらも正解なので。

インカムでもキャピタルでも儲かる。

これが理想です。

不動産って株式と違い変動は少ない商品です。

長期にわたり変動します。

その中には低迷する時期もありますし、高騰する時期もあります。

低迷している時期に手放さなくてはいけない状況だけ避けることが出来れば損することなど滅多にないはずなのです。

あなたが所有しているものは商品であって商品ではないのです。

欲しいと思う方が現れた時だけ売却する。

こんなスタイルでいいのではないでしょうか?

35年借上げ。

ここから話がどんどん発展していきましたが、利用されるのではなくその制度まで利用しましょう。

うまく利用すれば意外と利用価値がある商品もあったりしますので。

ただ契約内容の確認だけは怠らずしてくださいね。

疑問点はきっちり確認する。

あいまいな表現のところは特に注意を払う。

これだけはしっかりと押さえておいてください。

以上、サブリースの注意点でした。





家賃保証、減額リスクの説明義務化

先日のブログでサブリース契約のことに少し触れましたが、いきなり次の日にもニュースで取り上げられていましたね。
このサブリースのトラブルは過去5年間でも477件あったそうです。
逆に言うと思ったより少ないのかなという印象ですが、まだサブリースを利用した建築のラッシュがここ近年増加していることを考えれば、表面化してくるのはまだまだこれから先なのかなという気はします。
当初5年や当初10年間はそう大きく減額せずに何とか乗り切れることは可能でしょう。
建築時に大きな利益を確保しているので、多少の損失は計算済みでしょうし。
だって、そういうサブリースが噛んでいる建築メーカーの建築費を聞いていると驚きの価格になっています。
相場から3割から下手したら5割近く高いのでは?
と思うような金額で提案されていたりします。
つまり建築費の相場を知らない地主さん、家主業の経験のないオーナー様がターゲットになっています。
相場を知らなければ高いか安いかの判断ももちろんつきませんし、オーナー経験のない方にとってサブリース契約、借上げ契約は魅力です。
まるで何もせずに不労所得を生み出すかのようなアプローチが繰り出されています。
そんなに甘くないですよね。
ただ地主さんの中には
『土地を持っててよかった。他の人に比べ親が残してくれた財産があったからこそ、こんないい話にありつけたのだ。』
と思っている方は少なくありません。
確かにそうです。
うまいこと有効活用できればその通りなのです。
でも実際にはそこにつけ込む商売というものが世の中には溢れかえっています。
なぜなら?
土地を持っていない方に土地を購入してもらい、新築で建築してもらい、なおキャッシュフローを生み出す仕組みを構築するのは容易くはありません。
それをするにはまず安く土地を仕入れることから始まり、建築費を安く抑えること。
そして満室稼働するような部屋を設計、建築、運営すること。
最後に低金利で融資付けすること。
この全てが必要です。
ご自分一人では難しい話です。
やはりプロの手助けが必要です。
プロの手助けを得ようとするともちろん報酬が必要です。
その分の利益も残しつつキャッシュフローを生み出さなくてはいけません。
難しく書いてしまいましたが、実は賃貸需要のある土地をお持ちの方にとってはとても容易いことなのです。
でもそうした方は残念ながら大手志向の方が多いのも事実です。
同じ建築するなら小さい工務店より、名前の聞いたことのあるハウスメーカーに頼みたいという志向が強いのです。
実際には大手ハウスメーカーに建築を依頼しても、実際に施工しているのは地元の小さい工務店さんだったりしますし、そこには無駄な利益が付与されています。
賃貸経営というものは昔と違い、様々な無駄なことを省かなければ成功しません。
今までは無駄なことをたくさんしていても、関与する多くの方が潤っていても、まだオーナー業は成り立ちました。
2、3件の一棟もののマンションを管理しているだけでも生計が成り立った不動産屋さんとか、一人のオーナー様からの仕事だけで生計が成り立っていた内装業者さんとか。
何人の家族を従来のオーナー様は養っていたのでしょう?
今はそんなことをしていると自分の首を絞めるだけです。
コスト管理が必要な世の中です。
エレベーターの点検費用、民間のゴミの収集費用、定期清掃代全て見直していかなければいけませんし、従来の業者さんと新規の業者さんに相見積もりを取るだけでも簡単にコストカットできる時代です。
その中で割高のハウスメーカーで建築するメリットがどこまであるのでしょう?
安心感?
それだけでしょうか?
オーナー業だけに限らず商売にはリスクがつきものです。
商売、ビジネスじゃないよと思ってる方はオーナー業を志してはいけません。
オーナー業は立派なビジネスです。
ビジネスライクに捉えられない方は手を出してはいけません。
ビジネスと考えるとコスト管理、業者の選択、利益の追求は当たり前です。
なので言われるがままにしちゃった。
あとは任せっきりで大丈夫ではいけません。
国が約束してくれた年金ですら危うい世の中なのに、30年後の収入を保証してくれることなどあるわけがありません。
自分の家族に30年後の安泰を約束できますか?
自分が死んだ後も何もせずに生活できるような生活を約束できますか?
なかなか難しい話ですよね。
それなのに他人が30年後まで保証してくれることなどあるわけが・・

今まではオーナーというのは事業者ということで消費者扱いにならなかったのが、今回の通達で少しは変わるということでしょう。
不動産業者、建築業者さんとのお付き合いの中でも完全に任せっきりにしないというのとは今回のお話の肝です。
くれぐれもご自分がオーナー業としての経営者であるということをお忘れなく。
失敗しないためには、しっかりとした業者選びが必要です。
しかもあくまでもアドバイザーであるという認識でお付き合いしていくことが大切です。
みなさまのこの手の営業には引っかからないようにしてくださいね。

超高層マンション建築数増加



2016年以降の20階建以上の超高層マンションの建築、計画されている数が約9万戸に達するということです。
いわゆるタワーマンションというものですが、最近売り出されているタワーマンションは軒並み売れ行きが好調です。
ただ平米単価は以前に比べて上昇しています。
大阪のタワーマンションなどでも坪単価300万円を超えるマンションがいくつかあります。
坪単価300万円ということは、70平米の部屋では6300万円ということですから、一般的なマンションに比べると倍以上の価格になるということです。

タワーマンションは節税効果があるということで最初は国内富裕層にすごく売れ、次に海外富裕層が投資用として購入していきました。
節税効果があるというのは、マンションの評価額のことです。
マンションの場合は土地の持分は専有面積の按分になっており、建物も平米数で決められていました。
なので、2階の部屋でも30階の部屋でも平米数が同じなら評価額は同じでした。
でも実勢価格でいうと、2階と30階では倍以上の価格差が生まれます。
これを利用して相続時の課税価格を引き下げ、相続が終わった後に実勢価格で売り抜くと大幅な節税効果があるということで、一時期タワーマンションが売れまくりました。
でも最近ではこの手法は問題があると指摘されており、今後はこの方法が使えなくなりそうです。
ただすぐに売却しなければ通用はしそうなんですがね。

この流れにより、上層階と低層階の評価額に差をつけようという動きや、管理組合の議決権も平米数や価格などで割合を変えるべきという指針も出ています。
実際にタワーマンションでは、高層階と低層階の住民では世代や家族構成、所得から購入目的なども差があったりします。
高層階の住民は投資用とか相続対策の方が多く、低層階では一般の住居として使用している方が多くなります。
住民の中でも管理組合の運営方法に対する要望に差が出てくるのも当然のような気がします。
こういった問題はマンションが高層になればなるほど、世帯数が多くなればなるほど、部屋のバリエーションが増えれば増えるほど多くなりますが、最近のタワーではこういったバリエーションはどんどん増えていっています。
最近タワーマンションの購入者のうち外国人が非常に多くなっていますし、最近の計画されているマンションの中には、ターゲットを最初から外国人投資家に向けて販売計画を立てているマンションもあるくらいです。
日本人の不動産投資家の方たちも最近ではタワーマンションを投資用として購入する方が増えてきました。
それはタワーマンションを賃貸に出した場合、入居者募集の期間も非常に短く、早期に賃借人が決まるからです。
表面利回り的には5%前後というところですが、物件によっては6%近くの利回りが期待でき、最大のメリットは中古になっても値下がりがしにくい点ではないでしょうか。
中心地にあるタワーマンションで利便性の良い物件などでは、購入時の金額より、高値で売却されている事例も少なくなく、所有していた期間の賃料分は全て利益となるケースや、5年、6年居住していても売却時には購入金額で売れたケースも多くあります。
その場合ですと、5年間、6年間ただでタワーマンションに居住できたことになりますから、そう考えると利回りという視点で考えて購入している方だけではないということが伺えます。

居住用として購入し、実際に住んでいた場合は売却時に仮に利益が出たとしても、3000万円の特別控除が受けることができ、譲渡税が課税されることはありません。
なので、高値がついているタイミングで売却するというのは戦略的にはとても有効です。
住宅ローン控除も3000万円控除と併用して使わなければ生涯何度も使うことが出来ます。
売却益が出て、さらにまた新たに購入する不動産で住宅ローンを組む場合はどちらが得かきちんと計算しておく必要がありますよね。

タワーマンションに限らず、大阪や首都圏の中心地では不動産価格が高騰しています。
公示価格が先日公表されていましたが、実勢ではもっともっと値上がりしている感があります。
そういった地域にお住いの方は今が絶好の売却のチャンスかもしれません。
中古マンションの販売価格もここ2、3年で1割近くは上昇していますし、物件によってはもっと上昇している物件もあります。
でも、今年に入り少しその傾向は落ち着きつつあります。
そう考えると売却のタイミングというのは非常に難しいですよね。
ここで高止まりするのか、さらに上昇するのか、それともここから下がっていくのか。
それが分かればみんな大儲けなのですが。

話はタワーマンションに戻りますが、タワーマンションを所有しているお客様は最新のマンションの販売状況や価格に注目してみてください。
今は建築費が高騰していますので、決して安い価格ではありません。
新築が高ければ中古の市場にもお客様は流れてきます。
でも新築が安ければ?

中古と新築の差がなければ普通に考えれば新築にお客様は流れます。
でもそうならないケースもまれにあります。
それは新築では決して手に入れることの出来ない立地に建築されている物件です。
駅上直結のマンションや、大型商業施設が併設されているマンションなどです。
二度とそのような立地で出てこない物件ならそれだけ市場価値があります。
そういったマンションでは今までのケースでいうと、値下がりがしにくい物件ということになります。
例え利回りが低くても、そういう立地の物件を狙っていくというのは戦略的にアリだと思います。
今収益物件で一棟もののマンションなどでは非常に低利回りで流通しています。
新築などでは5%、6%という状況になっています。
そういった物件を購入するくらいならタワーマンションで不動産投資というのもオススメします。

何故なら収益用物件としてだけではなく、居住用としての出口もあるからです。
出口はやはり多いに越したことはないですよね。

これから不動産投資を始めようという方、逆にタワーマンションを所有の方、是非一度ご相談ください。
何かお役にはたてると思いますので。

それでは皆様に幸運が訪れますように。
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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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