ほんとうに大丈夫?不動産投資

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建築基準法

第1回 大阪市の特区民泊認定申請の説明会 10/12

本日大阪市阿倍野区あべのメディックスビル12階で

第1回 国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の認定申請に関する説明会が行われ、参加してきました。

会場には多くのTV局のカメラマンも来ており、世間での注目度がうかがえました。

今日はその中の内容について、少し掘り下げて見ていきます。

内容については前回このブログで書いたことと大きくは変わりませんが、いくつかこの説明会に参加するにあたり質問をぶつけていたので、その中身についてご回答いただいたことも書いていきたいと思います。

まず、今回の国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業、長いので以下、特区民泊と縮めます。

この特区民泊の実施地域ですが下の図の通りになっています。

実施区域


分かりにくい場合はクリックしていただいたら見やすくなるかもしれません。

浪速区、中央区、西区はほぼ全域、その他の地域は実施できない地域もあるのでご注意を。

日数は以前にも書きましたが、現状では6泊7日以上。

今後政府の政令が改正されれば大阪市議会の承認手続きは必要だが、2泊3日に改正される予定だということです。

ただ、今月、来月には間に合いそうにはないですから、とりあえずは6泊7日以上で始まることになります。

次に平米数の規定は25平米です。ただ当初は内法でかと思っていたのですが、壁芯でということでした。

パンフレット上とかで記載されている平米数ということになります。

次に宿泊者には、合い部屋を認めず1グループの使用のみに限定。

使用説明等は外国語で行うこと。

すべての言語に対応している必要はありませんが、宿泊者に説明できる言語は必要ということです。

ここまではすでに前回のブログでも書いた内容です。(内容についてはこちらを参照ください)

まず、賃貸物件で行う場合の注意事項。

1.賃貸借契約書に『民泊』が可能と記載されている場合はその賃貸借契約書のコピー

※転貸借の場合は、その転貸借契約書(所有者と貸主)、(貸主と契約者)それぞれの契約者に『民泊』が可能と記載されていること。

2.『民泊』可否記載なしの場合は、契約書の写し及び承諾書の写し

※転貸借の場合、この場合も両者の承諾書と両方の契約書が必要

3.『民泊』不可と記載されている場合は、申請不可

このような内容になっています。

したがって、オーナー様が承諾していない場合は申請がまず出来ない内容になっています。

次に分譲マンションの場合

1.管理規約で『民泊』が可能になっている場合は、管理規約の写し

2.管理規約で記載のない場合は管理組合の承諾書

3.民泊不可となっている場合は不可

だそうです。

今のところ管理規約に『民泊』OKとなっているマンションは知りえる限りありません。

今後は出てくるかもしれませんが、既存のマンションで管理規約の変更には管理組合の総会で区分所有者および議決権の4分の3以上の決議が必要になります。

なかなか厳しいと言わざるを得ません。

次に管理組合の承諾書。これも出してくれる管理組合などそうそうないように思えます。

誰の責任で出すかというところになるのですが、この承諾書を出すにも総会で意見を求める必要も出てくるでしょうし、かなりハードルの高い話になるように思えます。

なぜハードルが高いかという話はまた後で述べますが。

分譲マンションの一室で民泊を行うという道がほとんど閉ざされたような気はします・・・  


ここからが本日の説明会で知りたかった内容です。

消防法と建築基準法の話。

簡易宿所の申請、大阪府の民泊条例の申請には『建築確認済証』というものが必要でした。

でも、今回の大阪市の特区民泊の説明には書かれていなかったので、どうなっているのかなと思い質問を事前にお渡ししていました。

その回答は、「今回の申請には建築確認済証は必要ありません。ただ、使用用途の確認はします。」

とのことでした。使用用途というのは建物の登記簿上に記載されているもので共同住宅や店舗、事務所、居宅などの種類があります。

もちろん旅館業の申請なら『旅館』という用途が書いてあることが必須になるのですが、今回は特区民泊ということなので、『共同住宅』もしくは『寄宿舎』でOKだそうです。

ここさえクリアできれば既存のほとんどの建物で申請可能になるかと思われます。

あと、年間使用制限の問題ですが以前噂されていた180日以内という規定も今回は全くありません。

フル稼働してもいいですよという内容です。

これは大きい話ですね。

年間の半分以下ということになれば収益性も薄れますので、フル稼働できるというのは一つの魅力です。

その他には対面式の鍵渡しが望ましい。

これは努力義務です。必須ではありません。

画像による確認ができれば現場での鍵のピックUP、ダイヤル式、暗証番号式の鍵でもOKとのことです。

パスポート全員分の写しを3年間保管しておくということもありました。

これは事前にもらうことも可能ですので、チェックイン時に画像、SkypeやTV電話などで確認しておくというやり方でも行けそうですね。

苦情処理という問題は申請前に近隣住民に告知することを義務付けています。

マンションで行う場合は他の全世帯。

それプラス敷地が面している建物。

前面道路をまたぐ場合は10m以内の建物。

ただし、建物同士が20m以上離れている場合は該当外ということになるそうです。

近隣住民に対しては、説明会を開催する、もしくは訪問で説明することを義務付けています。

そして、建物出入り口、部屋の出入り口に責任者の名前、連絡先等を貼りだすことも義務付けています。

苦情処理に関しては24時間体制を取ることとも言っていました。

ゴミ処理の件も事前に問題として取り上げられていたみたいなので、そこにも触れていました。

家庭用のゴミの扱いにはならないので、事業系ゴミの処理をしてくださいと。

大阪市が回収するゴミには該当しないということで、ゴミ収集業者に依頼するようにということです。

余分な費用はかかりそうですね。

ここからがポイントです。

消防法の問題です。

先ほど、建築基準法上の問題で共同住宅、寄宿舎はOKという話をしました。

ただ、今回の特区民泊でも消防法上は共同住宅の扱いではなく、旅館業の扱いになってしまうそうです。

何が異なるかというと、まず火災報知器

家庭用火災報知器であれば、ホームセンターでも500円程度で売っています。

感知する部分と警報が一体になっているタイプですが、今回求められているのは自動火災報知機の設置です。

感知器だけでなく、受信機や発信機なども必要になります。

安くても何万かというところですが、マンションの一室の場合、その部屋だけでいいのか、マンション全体で必要なのかによって大きく費用は変わります。

また消防点検、消防報告の頻度も変わります。

住宅だけの場合消防報告は3年に1回ですが、特区民泊となると1年に1回に変更されます。

1室だけでも適応になるかどうかということですが、たぶんそうなるみたいです。

このあたりは日を改めて消防署にもう一度確認してきます。

最後に固定資産税の問題です。

これはまた詳しく書きますが、居住用のマンションなどの場合、住宅の土地の固定資産税が特例で安く抑えられています。

小規模住宅用地は1/6、一般住宅用地は1/3と2段階に分けて軽減されているのですが、特区民泊を使った場合、この特例の適応が審議されるということなのです。

全体を使用する場合は、適用除外。

一部を使用する場合は、床面積の割合に応じてという見解のようですが、これについても再調査が必要かと。

つまり、特区民泊を申請することにより、消防費用、固定資産税などのコストは増えてしまいます。

オーナー自らが申請する場合は別でしょうが、店子が申請することにより固定経費が増大するというのはオーナーにとって喜ばしいことではありません。

賃貸で借りて事業者として登録したい人は、そのあたりの費用を負担する必要性は出てくるでしょう。

貸す側もそのあたりの費用負担の増大というのは考えておかないといけませんね。

ただ、合法的に民泊を運営するハードルは非常に低くなりました。

今回の申請開始に伴い、どれくらいの事業者が登録し、またどのくらいの未申請者が撤退するかということはわかりませんが、もし未申請者が市場から完全撤退し、登録業者だけ事業者として稼働するとなればその収益は家賃収入の倍や3倍という話ではなくなるかもしれません。

外国人だけでなく、日本人旅行者までターゲットにできるのならもっと収益性は伸ばせるかもしれません。

空室で困っているオーナー様にとっては、今回の条例施行が救世主になるかもしれませんね。

また固定資産税、消防などの話は後日改めて詳しく書きますのでお楽しみに。


空き家問題も深刻だが安易に更地にしてしまうのは?

空き家問題が深刻になる中、昨年空き家対策特別措置法が施行されました。
行政がした建物に対しては解体を命じたり、建物が建っていても固定資産税の軽減が受けれなくなる措置を取れるようになりました。
固定資産税の軽減が受けれなくなると、固定資産税の評価額が1/6から更地と同じ価格での課税が行われることになります。
逆に自治体によっては、老朽化した建物に対して補助金が出たりする制度も出来上がってきました。
ではやはり古くなった建物は壊した方がいいの?

解体費用をほぼほぼ賄えるなら利用した方がいいかもしれません。
建物を再利用する評価をしてもらえていない場合の取引なら、購入側は更地費用で購入金額を割り出しますし、さらにそこから解体費用を割引いて購入金額を出してきます。
解体して更地になっている状態なら、購入金額に解体費用分を上乗せしてくれるかもしれないのでそうした方がいいケースももちろんあります。
でも、そうでないケースがあることも理解しておかないといけません。
それはどういった場合か?

狭小土地の場合は、今の建築基準法では満足できる建物が建てれないケースがあります。
土地面積40平米。建ぺい率60%、容積率200%、前面道路が4mの住居系の土地の場合で考えます。
この場合、最大で利用出来る容積率は道路幅員から考えると160%ということになります。
ということは、1フロアーの最大建築面積が24平米。延べ床面積で64平米ということになりますが、道路斜線制限なども考慮すると最大でも50平米ほどの建物になります。
50平米のうち、階段部分、玄関部分などを差し引くと実質40平米ほどの建物になってしまいますので、この土地を好んで新築住宅を建てようとする方は限りなく少なくなります。
ということは、更地にしても買い手がないということにもなりかねません。
もっとひどいケースでは、再建築出来ない土地の場合です。
建築基準法上の道路に面していない、間口が2m未満(行政によっては4m未満という地域も)で建築確認申請の基準に達していない場合などです。
この場合の土地の価格はとても安い価格になりますし、隣接している土地の所有者に買い取ってもらう以外の利用方法がないという場合には、タダでも引き取ってもらった方がいいというような話になってしまうことも想定されます。
こういった場合はどうするのが一番いいのでしょうか?
賃貸需要のある地域では、建物を改装工事などで再利用できる状態に持っていくのがベストではないでしょうか?
再利用出来れば家賃収入を得ることも出来ますし、賃借人が決まれば収益不動産として売却することも可能になってきます。
たまに再建築、再利用出来ない土地が更地になって売り出されていることがあります。
こういったケースでは土地、建物の所有者が不動産屋さんではなく友人、知人に相談してしまい、安易に解体してしまったという残念な結果になってしまっています。
解体費用の出費をしただけでなく、売却することも収益を得ることも出来なくなったという悪い例です。
不動産って、相談する人によって大きく化けることもありますし、二束三文になってしまうこともあります。
どこに相談するかではなく、誰に相談するかです。
そして相談する相手は1人に絞らず、複数の方に相談することをお勧めします。
昔から知っているからとか、身内だからと言って相談すると痛い目にあうことも。

もちろん私にご相談いただくときも、他の不動産会社にご相談していただいて結構です。
その中で私の意見にご理解いただければ是非ご依頼ください。

病院でも今やセカンドオピニオンというの今や当たり前になってきていますし、不動産業界でもこれからは主流になってくるかもしれません。

不動産というのは付き合い方を間違わなければなかなか失敗するものではないですが、付き合い方を間違えればしっぺ返しがきます。
みなさまもくれぐれも失敗なさらないようにしてくださいね。

私道で気をつけないといけないこと

私道負担ってよく目にしますが、実際よく分からないという方が多いかもしれません。

管理者が国、都道府県、市町村の場合は公道、管理者が私人の場合は私道ということになります。

道路にはいろいろな種類がありますが、所有者が誰というより、建築基準法上でどの分類になっているのかということが大事になります。

※道路法上の道路と建築基準法上の道路は異なりますので注意が必要です。

建築基準法上の道路には以下の種類があります。

1)42条1項1号道路

これは道路法上の道路(国道、県道、市町村道等)で幅員4メートル以上のものを言います。
分かりやすいイメージでいうと、国道などの大通りなどの場合がこれに当てはまります。

2)42条1項2号道路

都市計画法や土地区画整理法などの法律に基づいて作られた道路で幅員4メートル以上のもの。

3)42条1項3号道路

建築基準法が施行されたときに既に存在していた道路

4)42条1項4号道路

道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法等で2年以内にその事業が施行される予定のものとして特定行政庁が指定した幅員4m以上の道路

5)42条1項5号道路

一定基準に適合する「私道」で道路の位置について特定行政庁の指定を受けたもので、幅員4メートル以上のもので位置指定道路と呼ばれるものです。

位置指定道路

小規模の分譲住宅でよく見るパターンですね。

この場合なら位置指定道路の全体を1/8づつ共有しているケースが多いです。古いタイプの分譲地では、分譲した不動産会社の所有になっているものもありますが、その場合水道、ガスなどの引き込みをし直す場合その不動産会社の承諾が必要になり、許諾料を請求されるケースもありますのでご注意ください。

6)42条2項道路

公道・私道の別を問わず、建築基準法の施行の際、すでに建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道で、特定行政庁の指定を受けたものを指します。

2項道路はその幅員が4m未満であるため、建築物の建築などを行う場合には道路の中心線から2m(指定区域では原則3m)後退(セットバック)した線が道路と敷地の境界線とみなされます。

ほかにも42条3項道路、4項道路もありますが、ほとんど見ないのでここでは省略します。

これらの建築法上の道路に面していない土地は再建築不可という土地になります。

建築可能の土地というのは、これらの建築基準法上の道路に2m以上接していることが条件になります。

前面道路の種類と、前面道路への間口、これが重要なポイントになります。

土地を選ぶ際には、この2つは必ずチェックするようにしてくださいね。

また、2項道路のセットバックの問題もチェックが必要です。セットバック後どのくらいの大きさの土地が残るのか?

その残った敷地でどの程度の建物が建築できるのかを把握しておく必要があります。

セットバック

これは1方向道路の場合ですが、角地になるともっとひどいセットバックのケースもあります。

セットバック角地

このような土地の場合ですと、満足いく建物が建てれないケースがあります。

これに道路斜線制限などもかかると・・・

なので、道路の調査は不動産購入にあたってとても大切な調査になりますので、お気を付けください。

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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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