ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

引き締め

融資情勢が少し厳しくなってきたのかな

最近収益物件を取り扱っている業者さんとお話ししていて感じることがあります。

『以前より評価が辛くなってる。』

『サラリーマン投資家に対して警戒している。』

昨年までのように、ポンポンと融資承認が下りる状態ではなくなってきているように感じます。

かといって、全面的に規制が入っているわけではなく、資産が潤沢な顧客に対しては逆にウェルカムな姿勢が見受けられます。

選別が始まったというのが現段階での感想です。

金利が下がり金融機関の収益が圧迫し、それでもカードローンやアパートローンなんかで業績は維持してきたものの、ローン破綻が随所に見られ出し、金融庁の目も気になりって感じでしょうか。

いずれにせよ、私たち不動産屋にとってはあまり都合の良い話ではありません。

いくらこの物件買いたいと言っても、融資が付かなければ買えないことの方がほとんどです。

魔法のスキームもそろそろ終焉かなという感じさえ受けます。

このままの状態が続けばどうなるのだろ?

いきなり物件価格が下落する?

不動産価格が暴落する?

不動産バブル崩壊??

そんな心配はまだ必要ありません。

どういう時に不動産価格は暴落するのかを考えていきたいと思います。

不動産の価格を決めているのは需要と供給のバランスです。

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売りたいという人が買いたいという人より圧倒的に多くなれば価格は下落します。

これは株価と同じですよね。

今の収益不動産情勢で言うと、売りたいという人は圧倒的に少なく、売りに出ている物件も高値で売れそうだから売ってみよう、そんな感覚で売り出している物件が多いように感じます。

所有していても毎月赤字、持っているのが辛い、だから処分しよう。

こういう大家さんが増えれば、価格暴落のポイントです。

考えれる局面は、

①家賃相場が大幅に下落した。

②空室がどんどん増え埋まらない。

③金利が大きく上昇し、毎月の支払額が増えた。

このいずれかの要素になってくると思われます。

③の金利が大きく上昇というのは、まだ現段階では考えにくい状況です。

①の家賃相場が大幅に下落した。

これも、大学の近くの物件で大学が移転した。

大きな工場の近くの物件で工場が移転した。

こんな大きな要素がない限り、じわじわとは下がってもいきなり大幅に下がることは考えにくいです。

一番怖いのは②の空室がどんどん増え、新規入居者が現れず埋まらない。

このケースだと思います。

しかし、空室対策は知恵と手段ですることができます。

無策で放置していればそうなるのは明白で、それは大家さんの落ち度としか言えません。

つまり、いきなり手放さないといけない局地にはなかなか陥らないということです。

購入時にきちんと計画ができていればという前提ですが。

きちんとした計画がどういうものかというと、空室率10%、20%でシュミレーションして、それでも支払いに窮しないこと。

そして、一定期間で発生する空室に伴う修繕工事の費用をキャッシュフローの中で賄えること。

最後に大規模修繕に必要な費用を手元に確保していることです。


分譲マンションの場合は、管理組合が修繕積立金を毎月徴収します。

その積立額が将来不足しそうであれば、値上げや一時金の徴収などで対応します。

購入時点で外壁塗装の必要がある物件、屋上防水の必要がある物件なら、最初からその費用をプールしておかなければ破綻は目に見えています。


なので、一棟大家さんもそのくらいの積立はしておいた方がいいですよね。

まぁいずれにせよ、こうなるまではしばらく時間がかかるでしょうから、ここ1年、2年で価格崩壊が起こるとは考えにくい状況です。

かといって、融資が付きやすくなる状況になるかと言えばそうではないと思います。

融資は付きにくくはなるが、物件価格は落ち着いたまま。

そんな状況がしばらくは続くのではないでしょうか。

でも、このままの情勢が続けば、いずれ不動産価格は落ちてくるかもしれません。

そうなった時に役立つのはやはり手元資金です。

融資の評価が落ちれば落ちるほど、自己資金の多いお客様が有利になります。

また、そうなれば物件価格自体が下がってきますので利回りは良くなります。


勝ち残った人は今以上にいい物件を手に入れることができ、そうでない人は不動産投資市場から退場を余儀なくされます。

安定した賃貸経営を続けて、残債を計画的に返済している方はそういった情勢になったとしても金融機関の高い評価を受けます。

でも、資金繰りに詰まり返済計画の見直しを求めたり、赤字決算を繰り返していると融資を受けることは難しくなっていきます。

ここで選別が行われます。

今までは不動産投資は所得税の還付など、税金対策、節税対策として、赤字が出るのは仕方ないよね、こういう風潮がありました。

でも、本来なら赤字経営の業務に追加融資などあるわけもなく、事業単体で利益が出ていることをベースに融資判断は行われるものです。


そこを間違えて理解してしまうと、今後訪れるであろう荒波に完全に飲み込まれてしまうかもしれません。


ピンチはチャンスです。


いい波が来ているときは、みんな一斉にその波に乗ろうとします。

でも全ての人がいい波に乗れるわけではありません。

端っこの小さな波に乗って、大波に乗った気でいると足元をすくわれます。

いい波が過ぎ去った後は誰も波に乗ろうとしません。


でも、考えてみてください。

本当のチャンスはここにあるのです。


みんなが挙って集まっている市場で本当に良い物件など見つけることができますか?

でも、人気の少ない場所でならゆっくりとじっくりと吟味することができます。


そのチャンスを心待ちにして、しっかりと自己資金を貯めておいてください。


バブルはいつか弾けます。

そして、その時がいつ来るかは誰にも分かりません。


不動産税制の改正、金融庁の融資規制、大幅な円高、株価の大暴落、北朝鮮との有事、大規模災害、どれも考えられる要因であり、いつ起こってもおかしくない話ばかりです。


バブルはいつか弾けますが、必ずまた元の状態には戻ります。

バブルが弾けた時、それが絶好の仕込み場かもしれません。


その時にしっかりと力を蓄えている人、すぐに行動できる人、それがチャンスを掴みとる人です。


それまでは熱くならずに、ゆっくりと自分のスタイルで不動産投資を楽しみましょう。

ギリギリ目一杯ではなく、余剰資金で。

しかも一からリフォームしたり、民泊運営なども織り交ぜながら。

不動産は面白いですよ。

物件もお客様も千差万別です。

自分色にリフォームしたり、いろいろアレンジしたり。

長い間空いていた物件をリフォームしてお客様が付いたら、これはもう再生ビジネスですからね。


そんな楽しみをみなさまにぜひ享受してもらいたいと思います。

楽しみながら儲ける。

しかも、きっちりとした戦略を持って挑めば負けることのない戦いです。

そんな不動産投資を始めてみませんか?

小さい物件からコツコツと。

そんな楽しみ方もありますので、ぜひ一度ご相談ください。

ご相談お待ちしております。





融資の引き締めが行われる?

アパートローンの貸出しに対してこんなニュース報道がありました。

サラリーマン投資家、相続税対策の地主向けへの不動産融資が過熱気味になっていますよという報道です。

確かにここ数年、新築のアパートローン、サラリーマン向けの投資用ローンの貸出し残高は増え続けています。
その影響を受け、投資用不動産の価格も上昇しています。
今後不動産がどんどん供給し続けられ、空室が増え続け、ローンを組んだ方々が破綻へと追い込まれるのではという考え方をする方もいます。

融資の引き締めが行われたら買い手が減るので売値が下がり、不動産価格も下落していくことも予想されます。

でも果たしてそうでしょうか?

確かにここ数年新築のマンション、アパートはどんどん建築されています。
でも数年前はどうだったかというと、収益用アパート、収益用マンションの建築件数は落ち込んでいました。
小さな建築会社の倒産も相次ぎ、建築会社は安い建築費で仕事を請け負っていた時期もありました。
そうなるとどうなるでしょう?
建築コストが大きく抑えられれば収支は大きく改善します。
もちろん利回りも上昇します。
そうなると不動産業者は新築を建てだします。
売り出します。

建築件数が増えると今度は建築費が高騰していきます。
建築費が高騰すると収支が悪くなりますからRC造、鉄骨造から需要の少ない木造建築に移行します。

こうして木造アパートが増加していくことになるのですが、そもそも融資が付かなければ着工は増えないわけです。
収益物件がどんどん増加していく背景には、金融機関がその役割の一端を握っているということになります。

中古市場も同じです。
昭和50年代後半から平成のかかりにかけて、バブル景気の煽りでたくさんの収益物件が建てられました。
法定耐用年数はRC造で47年、鉄骨造で35年。
その頃の建物の耐用年数はほとんど消化してしまっています。
そこで一部の金融機関が耐用年数を大幅に超過した融資期間で貸出すことを始めました。

そうなることで今まで出口のなかった物件に、大きな出口が明るい光とともに登場しました。
売却したくてもなかなか買い手が現れない。
売りたくても(仲介したくても)売れなかった物件を売る方法を見つけた不動産屋さんも一気にそうした物件に群がりました。

もともと古くて融資が付かなかった物件ですから、表面利回りも高く値付けされていますので、3%、4%を超える金利でも表面的には収支が成り立ちます。

どんどん売れ、どんどん貸出し金額が増えていったわけです。
買い手側も売り手側も、そして不動産会社も金融機関も全て喜んだ魔法のスキームです。

最初は良かったのです。
そこそこ回る利回りの物件が長期間融資により、少ない返済額で購入できましたから破綻することなどまずあり得ません。

でも買い手が増え、融資も付くとなれば売値は高騰していきます。
表面利回りが1%、2%と段々下がっていくことになります。

今売れている物件の利回りで見ると築30年の物件でも10%、12%を下回ってきています。

ここまで行くと実際のシュミレーションをすると収支はほぼ成り立ちません。

それでも売れているのですから、破綻の道へ進んで行く買主さんも少なくはないかもしれません。

やっぱりそうなの?

どうなんでしょうか。

個人的見解で言うと、
じゃあ不動産価格も下がるから、買い時はまだまだ先だなと思っている方、危険ですよ。

破綻者が増え、不良債権化していくと金融機関は貸出しを止めます。
そうなるとどうなるか?
新たな貸出しはしなくなるかもしれません。
不動産価格は安くなるかもしれません。
でも融資は受けれないかもしれません。
自己資金として2割、3割は当たり前の時代になるかもしれません。
でも、3億円の3割って9,000万円です。
1億5,000万の3割って4,500万円です。

みなさんそんなに頭金ありますか?

2件買えばもう軽く1億円からの現金が飛んでいきます。

買えませんよねー?

不動産価格は下がる可能性は否定できません。
でも、もし一棟もののアパートやマンションのオーナーになりたいのなら、今のうちしかチャンスはないかもしれません。

不動産価格も一時期は下落するかもしれません。
でも、そうなるとまたしばらくは新築の投資用物件は立たなくなりますよね。

供給が止まれば需要は高まっていきますから、市場価格はいずれまた上昇していくことになります。

ただ一つ気をつけなくてはいけないことが。

新築の供給が止まり、需要が高まるのは築年数の新しい物件のみです。
古い物件は有り余っていますから供給過多には違いありません。

なのでこう考えると投資先は必然的に限られていきますよね。

新築物件築浅物件です。
予算の問題や利回りの問題がありますので、低金利で融資を受けられる方
これが一棟ものの物件を買っていい方の条件です。
3%、4%の金利でしか調達できない方は、今は一棟ものの物件を購入してはいけません。

『自己資金不要ですよ。』
『全額ローン組めますよ。』
『30年ローンでいきましょう。』

こんな甘い誘惑に乗ってはいけません。

甘い言葉に聞こえるセリフほど、『悪魔の誘惑』ですよ。

くれぐれも気をつけてくださいね。



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株式会社ライフコンサルティング
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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