ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

後見人

売れない物件はない?

少し前のドラマで『家売るオンナ』というものがありました。

image


その中で北川景子が演じた三軒家万智が言っていた言葉で

『私に売れない家はない。』

というセリフがありました。

私ももちろん同じ気持ちで同じようなセリフを言っていたこともあります。

でも長いことこの仕事をしていて、いろいろな経験を積んでくると売れない物件って存在することに気付きます。

それは物件が高いから、需要のない地域だからということではなく、権利関係の問題で売れない物件があるということです。

再建築不可の物件でも、ボロボロの物件でも何でも依頼されれば売ってきます。

過去には猫屋敷やゴミ屋敷、自殺した物件でも売却してきました。

そこは何とでもなるのです。

もちろん過去にそうした経緯があったことを説明して売りましたよ。

気にならないほどリフォームを施し、価格をそれなりに魅力ある金額に設定すれば買い手は見つかるものです。

でも、権利関係はどうすることもできません。

もっとも売れないというのは今すぐ売れないというだけで、時間をかければ売る方法はどんな物件でもいくらでもあります。

もちろんそれが二束三文になってしまう場合もありますが。

最近空き家問題というものがよく不動産業界で話題に取り上げられますが、相続人にたどり着かない。

所有者が認知症になり、契約当事者になれない。

こんな問題は全国各地で発生しています。

認知症になっているのを承知で売買する人もいるとは聞きますが、私たち宅建業者は免許商売ですから、そんな危ない橋は渡りません。

司法書士の先生も手伝ってはくれません。

相続人不在や連絡が取れないというケースも少なくはありません。

何度か途中で相続人の一人に連絡が取れないという理由で売買ができなくなったこともありました。

こんなケースでも遺産分割協議書をでっち上げれば登記は可能かもしれません。

(やったことないですし、やろうとも思ったことがないので実際のところ知りませんが。)

高齢化社会になり平均寿命は飛躍的に伸びました。

長生きすることは幸せなことです。

でも長生きの仕方にもよります。

相続財産をたくさん残したままで、認知症を発生してしまえばもう大変なことです。

認知症になれば後見人を立てればいいのでしょ?

後見人を立てれば財産の処分は可能です。

ただし、必要が認められた場合という注釈がつきます。

何でもかんでも売却して現金に換えるわけにはいきません。

また、相続税対策で不動産を購入することなど到底不可能です。

老人介護施設に入所させるために現金が必要になった。

そのために、住まなくなった自宅を売却する。

こうしたお伺いをいちいち裁判所に立てなければいけません。

後見人が決まるまでまず時間を要しますし、誰が後見人になるかは分かりません。

任意後見人制度であれば自由に後見人を選べるのですが、これは本人が判断能力があるうちにしてしまわなければならない制度です。

なので、認知症が発生してしまったあとでは家庭裁判所が選任した成年後見人がつく法定後見制度が適応されてしまいます。

今までお話していたご本人やご家族ではなく、後見人の方と契約の話を詰めていくことになるのですが、すんなりと進んでいかないケースも出てきます。

所有者が売主であって、売主でない。

こういうことが起こりえます。

なので、権利関係がややこしくなる前にきちんとした手を打っておいてくださいね。

せっかくの不動産が塩漬けになってしまいます。

また売れない物件=貸せない物件です。

賃貸物件も所有者が判断能力がなくなってしまえば契約当事者になることができません。

売れない、貸せない、二重苦です。

最近ではそういった事例も増えてきており、法人を立ち上げそちらに所有権を移転したり、サブリースすることにより貸主を法人にしたりとかいろいろな対策も登場しています。

困ったら誰かが解決してくれるものです。

方法は必ず見つかります。

ただし、万策尽きた状態からのご相談よりは事前にご相談いただく方が、よりスピーディーに、より簡単に解決できますので、とりあえず悩む前にご相談ください。

ご相談お待ちしております。




空き家相談員研修会に行ってきました


今日は『空き家相談員』研修会に行ってきました。

空き家問題はこのブログでもちょくちょく取り上げていますが、今後の課題としてはやはり重要なので区役所とかで開催されている無理相談の空き家相談員になろうと研修会に参加してきました。

少子高齢化に加え、住宅供給は減ることなく増え続けていますので益々空き家は増え続けています。

空き家対策特別措置法も昨年5月から施行され、空き家の問題はこれからも注目されていきます。

不動産投資においても、空き家の問題は他人事ではないのです。

空き家が有効活用できるようになれば益々供給過多になるわけで、ライバルが増えれば当然家賃は下落します。
空室がなかなか埋まらないなんてことも容易に想像できます。

空き家が増加した背景には核家族化があげられます。
私たちが幼少期、少年期の頃にはおじいちゃん、おばあちゃんと同居していた家庭がほとんどでした。

万一、世帯主のおじいちゃんが亡くなっても家が必要なくなるってことはなかったのですが、核家族化した現代では、おじいちゃん、おばあちゃんが住んでいた家以外に息子夫婦、娘夫婦が別世帯で住宅を取得しているというケースが一般的になっています。

そうなると住む人間のいなくなった家は空き家となります。
お亡くなりにならなくても、施設に入所したりすると同様です。

こうした家は長い間住み続けられたため建物も老朽化しているケースも多いです。
壁紙や畳を張り替えたりするくらいで賃貸に出せればいいのですが、補修費に多大な金額がかかってしまう場合が多く、そのまま放置されてしまうケースが後を絶ちません。

売却できればいいのですが、自分たちが生まれ育った生家ですから思い出も詰まっており売却に踏み切れないこともあります。

ただただ固定資産税を払い続けることになってしまうのです。

こうした放置された空き家に対して課税を強化する、場合によっては解体も視野に入れてというのが『空き家対策特別措置法』です。
小規模宅地では固定資産税額が通常の1/6に軽減されています。
放置されていると行政が認めればこの軽減措置を解除するというものです。
つまり単純に6倍の固定資産税が課税さらるということですね。
まぁでも、建物は取り壊すわけでその分の評価は0円になるので、6倍というのは大袈裟ですが。

ほったらかしにしないでね。
ほったらかしにするなら税金高くするよというのがこの特措法のポイントです。

実は空き家のまま放置してしまうケースは上記の例だけではもちろんございません。

一番厄介なのが、売却できないケースです。
なぜ売却できないか?
ただ単純に売却需要がないとか、その不動産の土地に価値がないというだけではないのです。

不動産の名義人がお亡くなりになられた際に、その不動産の権利は相続人に移ります。

その不動産は相続人のものになるのです。
当然普通に今まで通りに使用することはできます。
なので、不動産登記の名義人をその亡くなった人(被相続人)のままにしているケースが多くあるのです。

相続人からすれば売却するつもりがなければ不動産登記をすることは義務ではありません。
他人に対抗するための手段だけの話なので、登記がそのままでも何ら不自由なく住めてしまいます。
では、そのままの名義で放ったらかしにすれば何が不都合なのでしょう?

売却しようとした時には不動産の権利証(今は登記識別情報に変わっていますが)と名義人の印鑑証明書が必要です。
当然名義人はお亡くなりになられていますから、印鑑証明書は用意できません。

その場合、売却時には一旦相続人の名義に移す必要が生じます。
これが大変なのです。

相続した時に遺産分割協議書を作っていて、その不動産を誰か一人に譲るということになっていればいいのですが、名義変更してない方の多くはこの遺産分割協議というものを作っていたりはしません。

この場合どうなるか?
相続人全員の同意が必要になります。
全員です。
一人でも同意しなければ売却できません。

相続人の一人がさらにお亡くなりになられていれば、その相続人全員の同意が必要になります。

海外に赴任しているとか、世界中を旅しているみたいな話になればもう話は進みません。

相続登記しないのはもちろん費用がかかるからなのですが、ここで費用をかけなくてもいずれ登記は必要になります。
二次相続、三次相続になればさらに相続人の問題は複雑になりますので早めにしておくに越したことはありません。

こういうケースで相続人が複雑になり、売却したくてもできないというケースも実際にはよくあるのです。

もう一つ、相続人の一人が認知症になってしまった場合も大変です。
その方の同意が得られなければ売買ができないのに認知症では意思表示ができません。
その場合は成年後見人を立てなければいけなくなりますし、その手続きに時間と費用もかかります。

一旦成年後見人を立ててしまうと、その被成年後見人が被成年後見人でなくなるか、その人が亡くなるまで後見人制度は続きます。
後見人が弁護士さんとか司法書士さんならずっとその費用負担は続きます。

そうならないためにも名義変更はきっちりと、売却するなら所有者(相続人含め)の意思表示がはっきりとできる間にしてしまわなければいけませんね。

相続対策というのはこのように、相続税だけの問題ではなく、全ての方に関係のある話なのです。

相続の話についてはまた別の機会に詳しく話しますが、空き家と相続って切っても切れない関係なのですよね、実は。

これからもまたいろいろ勉強して、空き家の問題についてもお手伝いしていきます。



物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ