※写真は本文とは関係ありません。イメージ写真です。


先日新築の投資用ワンルームはどうかなという記事を書きましたが、今日は中古ならどうなのということで検証してみます。

もちろん場所によって、築年数によって金額は大きく異なります。

築１０年、築２０年の場合、築３０年の場合で考えてみたいと思います。

まず築１０年。

平成１７年、１８年の建築物ということになります。

この当時の投資用ワンルームは２０平米を超えているものが多く、ただ２５平米を超えるものはそんなに多くはありません。

２３平米、２５平米台が多い印象を受けます。

本日現在、大阪市中央区、浪速区で登録、募集されている物件が３８件ありました。

一番安い部屋で１，１３０万円、一番高い部屋で１，６８０万円でした。

１，１３０万円の部屋で現在６８，０００円/月額で賃貸中です。

表面利回りは７．２２％です。悪くありません。管理費は９，２８０円、修繕積立金は１，２５０円、なので月額１０，５３０円が必要経費として出ていきます。

なので、実質の手取りは５７，４７０円。年間で約６９万円の収入ということになります。

次に１，６８０万円のお部屋です。

こちらは月額６２，３００円で賃貸中でした。年間収入約７５万円で表面利回りは４．４５％です。

管理費と修繕積立金の合計額は１１，１９０円でした。つまり、月額５１，１１０円が手取りになります。

安い物件の方が手残りが多いのですね。もちろんこれはたまたまでしょうし、賃貸人の契約時期により家賃が違うのも当然です。

中古の物件の場合、チェックしなければいけないのが賃貸借の契約時期です。

たとえば、先ほどのケースで考えた場合毎月６８，０００円の家賃収入があると思って購入したが、すぐに賃借人が退去してしまった。
新しく部屋を募集したら、６０，０００円でしか決まらなかったとなれば目論見が狂ってしまいます。

今いくらの賃料が入っているかというより、今貸し出せばいくらの賃料が取れそうかということで判断すべきなのですよね。

同じマンション、同じ価格でも入居時期によって賃料は大きく変わります。

売主さんにしても、今はいい賃料を払ってくれているがこの入居者が退去してしまえば賃料は下がる。

そうなれば売却価格にも影響する。

ならば今売ろう。

こういう思考が働いて当然です。

ここは最低限見極めるところですね。

今回の場合で言うと、１，１８０万円の方の物件は少し相場より高い賃料かな。

逆に１，６８０万円の場合は相場通りの賃料かなという感じでした。

ちなみに平米数でいうと、前者が２５平米前後、後者が３０平米前後です。

前回と同じように融資を受けた場合のキャッシュフローを考えます。

ここでは条件を同じようにするため、物件価格満額の融資を受けた場合で想定します。

投資用ワンルームは鉄筋コンクリート（RC造）か鉄骨鉄筋コンクリート（SRC造）ですから、耐用年数は４７年です。
築１０年なのでMAXの３５年融資が受けれると考えます。

金利は新築に比べて割高にはなります。仮に２．５％で計算してみましょう。

１，１８０万円融資を受けた場合、毎月の支払額は約４２，０００円になります。

家賃収入が６８，０００円でした。そして管理費、修繕積立金の合計額が１０，５３０円です。

ということは、１５，４７０円のキャッシュフローがあることになります。

でも、ここから固定資産税約５万円を差し引くと年間１３万円ほどの手残りということです。

今回の場合、諸経費だけ自己資金ということなので１００万円ほどの出費で年間１３万円のキャッシュフローと考えると悪くはありません。

１，６８０万円の物件の場合ならどうでしょう？

同じく１，６８０万円の融資を受けた場合、毎月の支払いは約６０，０００円です。

家賃収入は６２，３００円でした。そして管理費、修繕積立金の合計額は１１，１９０円です。ここに毎月の支払いを足すとどうでしょう？

マイナス８，８９０円。そして固定資産税は毎年別途必要です。

この時点でどうなのでしょうとなりますよね。

中古の投資用ワンルームマンションの場合、最低でも表面利回り７％は確保しないと難しいことが分かるでしょうか？

引き続き減価償却の計算をします。

中古物件の場合、単純に耐用年数－経過年数という計算式ではありません。

１）まず耐用年数（４７年）から経過年数（１０年）を引きます。＝３７年

２）次に経過年数(１０年）に２０％をかけます。＝２年

３）最後に１）と２）とを足します。

ここで、端数が出た場合端数は切り捨てとなります。

この場合ですと償却期間は３９年ということになります。

１，１８０万円の場合は、前回は土地と建物の割合を１対９で計算しましたが、今回は土地１８０万円、建物１，０００万円で計算しますね。

単純に１，０００万円を３９年で割るのではないということを前回勉強しましたね。

今回も建物部分と付属設備部分に便宜的に振り分けます。

今回の場合は新築ではないので、３対７ではなく、２対８で振り分けます。

つまり、８００万円が建物本体部分、２００万円が付属設備部分とします。

２００万円の付属設備、以前は１５年で償却しましたが、今回は１０年経過しています。

この場合も前記と同様の計算をしますと、（１５年－１０年）＋（１０年×２０％）＝７年となります。

８００万円を３９年で償却、８００万円÷３９年＝２０５，１２８円

２００万円÷７年間＝２８５，７１４円

合計約４９万円が減価償却できる計算になります。

家賃収入は年間いくらでした？？

家賃収入が６．８万円/月ですから、年間で８１６，０００円。そして管理費、修繕積立金が月額合計１０，５３０円。

年間で１２６，３６０円。固定資産税が年間５万円。そして１年間の支払利息が初年度なら約２９万円です。

とすると、年間収支は減価償却を入れて約１４万円の赤字になります。

前回と同じように、不動産所得は給与所得と損益通算しますので、他の経費も入れ込むことができますので、個人の所得によっては年間20万円も30万円も節税できることになります。

住宅ローンが支払えなくなった。

やばい裁判所から競売の通知が来た。

どうしよう？？

ん？？

なにか手紙が入っているぞ。

『任意売却・・・』

競売に掛けられるより任意売却したほうが得なの？？

そうなんだ。

じゃあ急いで電話して、任意売却してもらおう。

DMを入れたところでこんなにうまいこと進むことは多くはないのですが、実際のところどっちが得なのでしょうかという話です。

ところで最近任意売却の物件って少なくなっていませんか？

私のメインの営業エリアは大阪市内の中心部です。

このエリアではほとんど任意売却の物件がレインズ（不動産業者だけが見れる流通機構）に出てこなくなりました。

つまり一般の方が目にすることも少なくなっているのではないでしょうか？

それでも全くそういった物件がなくなっているわけではありませんが、統計は取っていませんがかなり少なくなっている印象を受けます。

理由は簡単なのですが。

競売にかかるケース、任意売却を迫られるケース。

いずれも金融機関への支払いが滞り返済を迫られる、売却を余儀なくされるケースです。

通常このようなケースでは売却価格がローンの残債を下回っているために債権者に泣いてもらう任意売却、債権者が回収を図るための競売という流れでした。

でも今って都心部の物件って全体的に相場が押し上げられているので、普通に売却してもローンの残債が返済できてしまうのです。

売却してローンを返済してなお手元にお金が残るのですから、債権者に話を通す必要もなくなっているのです。

ローンを１、２回滞納したくらいで競売にいきなりかけられたり、任売業者からDMが届くこともありません。

ローンの支払いがきつくなったら、まず自分の不動産がいくらで売れるのか調べてみてはいかがですか？

あと、ローンの残債の金額を調べておくこともお勧めします。

売却時にかかる費用っていったいいくらかかると思いますか？

買ったときに登記費用とかいろいろかかったので、売却するときもそのくらいかかるのではと思っているかもしれませんが、売却時にかかる費用は意外と少ないのです。

まず、売却時の不動産屋さんに支払う仲介手数料。

これは売買価格の３％+６万円に消費税がかかります。

これは購入時と同じですが、最近では売却時の仲介手数料はディスカウントしてくれる会社も徐々にですが増えてきています。

ただ安いからといって即座に専任で頼んでしまって、全然働いてくれないというのでは困りますのでご注意くださいね。

いくら仲介手数料が安くても売却金額が安くなってしまっては本末転倒です。

これはしっかりと払っても、より良い金額で売却してくれる不動産屋さんを選びましょうね。

ちなみにうちの会社ではお客様の希望の金額で売却できた時には上限の３％+６万円の仲介手数料をいただいております。

ここからディスカウントした場合は当社の仲介手数料も減額しています。

だって、売り主さんだけに負担させるわけにはいきませんよね。

売主さんに『まけてー』っていうなら、うちの手数料もおまけしています。

でも仕事量に応じた仲介手数料はきちんといただきます。だって手抜きはできないですからね。

話は戻りますが、仲介手数料以外の費用としては売買契約書に貼付する印紙代。

これは売買金額によって変わりますが、平成３０年３月３１日までの売買契約は税額が軽減されています。

１００万円超から５００万円以下は１，０００円。

５００万円超から１，０００万円以下は５，０００円。

１，０００万円超から５，０００万円以下は１万円。

５，０００万円超から１億円以下は３万円となっています。

それ以外に必要な金額は抵当権の抹消費用です。これは１件につき１，０００円ですが、土地、建物が一筆の場合は合計で２，０００円が登録免許税で、手続きは司法書士の先生に依頼することになりますので、その報酬として１万円から２万円ほどが別途必要になります。

これだけです。

あとは売却して利益が出た場合はそれに応じて不動産譲渡所得というものが課せられるのですが、これも居住用の不動産であれば３，０００万円の特別控除が使えますので実質的にはほとんどの場合課税対象とはなりません。

なので、これだけです。

この費用とローンの残債さえ分かっていれば、いくらで売却すればいくら手元に残るのかということが簡単に理解できます。

売却すれば当然転居しなくてはいけませんから、その引っ越し先の契約費用、引っ越し代なども残したいですよね。

ならばその金額も考慮に入れておけばいいのです。

でも不動産屋さんには内緒ですよ。

言っちゃえば不動産業者さんは逆算して売却金額を提示してきますから。

『最低この金額までなら売却するな』

と思われてしまえば、もうその数字が頭にインプットされてしまいます。

もう少し高値で売れたものがギリギリの金額で凌がれてしまうかもしれません。

もったいないですよね。

こんな戦略ばらして大丈夫なの？？

あっ。心配してくれているのですね。

大丈夫です。

私の場合は残ったお金で他の不動産を購入してもらいたいので、少しでも高い金額で売却できるお手伝いをします。(笑)

購入した物件を売却して、ローンの残債を返済してお金が手元に残り、なおかつ家賃収入が毎月入ってくる選択肢があれば、こんなに素敵なことはないじゃないですかと思っているのですがどうでしょう？

競売にしても任意売却にしても、そうなる前に相談してくれれば避ける方法っていくらでもあるのです。

どっちがいいじゃなくてどっちも選ばなくてもいいのですよね、実は。

でも、そんなことを言っていては身も蓋もないので本題にうつります。

競売のデメリット。

１）広く世間に公示されてしまうので、自分の家が競売にかけられていることが知人に知られてしまうかもしれない。

２）執行官が自宅に訪れ、室内や外観の写真を撮られる。

３）公示されれば自宅周辺に不動産業者や入札希望者がうろちょろする。

任意売却のデメリット

１）不動産業者に一任してしまうので売却価格が正当なものなのかがわからない。

２）売却期間が限られている。

３）仲介手数料が必要。

逆にメリットを見てみましょう。

任意売却のメリット

１）通常の売買と同じ経緯で売却できるので任意売却と知られにくい。

２）残債のことなど、債権者との交渉も不動産業者がしてくれる。

競売のメリット

１）競売開始決定から公示、入札、代金納付、明け渡しまで半年ほどは要するので、その期間住み続けれる。

２）しかも１）の場合ではその間のローンの支払い、家賃もかからない。

いかがですか？

どちらも一長一短はあります。

任意売却の場合でも良心的な協力的な不動産業者さんであればメリットは享受できるでしょう。

引越し費用を捻出してもらえたり、引渡期日の猶予がもらえたりということもあります。

より高値で売却できるよう努力してもらえれば残債に関しても負担は軽減できます。

でもほんと業者によります。

いずれにせよ回避する方法があるなら回避すべきです。

回避する方法はたくさんあります。

もしご友人がこのようなケースで困っているなら手遅れになる前にご相談ください。

任意売却、競売以外の選択肢を選ぶことをお勧めします。

でもこれって私にとってビジネスにならないのですよね・・・

売却すれば仲介手数料がもらえるし、賃貸として貸しても仲介手数料は入ります。

でもそのまま住み続けることができて競売を回避できたとしても報酬の出所がないのです。

なので、不動産業者は教えないのです。

ひどい話ですよね。

ある程度経験のある不動産業者さんならわかっている話なんですがね。

なので、ご紹介とかご友人とかのお話ならご相談に乗らせていただきます。

でもどっかでお返ししてくださいね。(笑)

戸建をメインに不動産投資をされている方がよくおっしゃるセリフがあります。

「戸建は古くなっても土地が残るから。」

「資産価値は減らないから大丈夫。」

はい。その通りです。

おっしゃる通りです。

その土地に価値があれば。



まず、どういう土地が価値があると思いますか？

不動産とくにマイホームをご購入される時の希望。土地を探すときの希望としては

１）南向きがいいな

２）間口は広い方がいいな

３）前面道路は６ｍくらいがベストかな

４）閑静な住宅地で、できれば駅から近いところがいいな

５）土地は最低○○坪は欲しいな

こんな感じじじゃないでしょうか？

全て当てはまるような土地って、当然人気がありますし取り合いになります。

近隣の土地相場が１００万/坪だとしたら、１２０万/坪でも買う人はいるでしょう。

こういった土地付戸建を購入して、賃貸に出して採算がとれるでしょうか？

うーん

まず採算は取れません(^_^;)

資産価値のある不動産＝投資用不動産に適している
ではないのです(^_^;)

みなさんの目指している戸建購入時の利回りってどれくらいでしょう？

築年数にもよるでしょうが、


サラリーマン大家さんたちが購入している物件って、イメージですが、５００万円で購入して賃料５万円～６万円。利回りでいうと、１２％～１５％という感じだと思います。

賃料６万円取れる場所で５００万円で購入できる戸建って、よく土地がついていても１５坪。だいたい１０坪強って物件が多いと思います。

もちろん郊外で購入すれば２０坪ついているかもしれません。

でも、例えば大阪市内で１０坪の土地って、新築建てなおせませんよね？

１０坪×建ぺい率６０％×３階建＝１８坪（約５９．５平米）
微妙ですよね(^_^;)
しかも駐車場はとれません。
さらに前面道路が４ｍなら容積率は１６０％になります。そうなると１６坪（５２．８平米）

新築建てる意味のある広さではないような気がします・・・

前面道路要件によって容積率は変わってしまいます。
※住居系は前面道路の幅員（ｍ）×０．４×１００

前面道路６ｍの土地で、建ぺい率８０％の土地なら何とか可能です。

でも、前面道路４ｍならアウトです(^_^;)

しかも、狭小の土地に建物を建築するのって、建築費も高くなるのご存知ですか？？(^_^;)

もう一つ、１０坪の土地に建築されている建物って、たいがい２間間口ですよね。

ひどいところは１間半間口ってところも。。。

※間口：１間間口は畳の横１畳分です。

昔の建物って隣との間隔が１０ｃｍもない・・・

って家も結構あります。

今は最低３０ｃｍ空けないと建てれないでしょ。
※民法なら５０ｃｍ

なので、１０坪とかの土地に資産価値ってないと思っています。

それなら再建築不可の３０坪の方が資産価値があるような気がします。

個人的な見解なんですが、都心部（市街化区域は最低限の要件）の人口密集地の再建築不可の土地って将来的に、何らかの要件を満たせば最建築可ってなりそうだと思っているのですが。

これは、但し書きで建築の同意書をもらうって話ではなく、防火建築物で建築する。

隣家と５０ｃｍ以上空けて建築するとか。


そうしないと、都心部の路地裏の家たちってスラム化してしまいますよ。
そのほうが恐ろしい。。。。

連棟住宅もしかりです。

切離すときに大変だから・・・

うーん。たしかにそうなんですが、今リフォームして賃貸に出すのに、何年後の想定をしているのでしょうか？

１００万、１５０万かけてリフォームするなら５年後に建て替えなんてしないでしょうし、そういう建物にお金をかけてリフォームしません。

最低１０年は建物が持つと思って投資するわけなんですよね。

本当に１０年で倒壊するなら、１０年持てばいいんじゃないでしょうか？

利回り２０％になる金額で買っちゃえば、半分の５年で元が取れるわけですから、１０年経てば誰かに無料で譲ってもいいかもしれません。

少額資金で不動産投資を始めようという方なら、譲り受け人になってくださいます。

今日のテーマの結論です。

狭小土地の住宅でも、連棟住宅でも価値のない物件などありません。

Ａさんが見て０円と思う不動産でも、Ｂさんが見れば１００万円。

逆にＡさんが見て５００万円と思う物件でも、Ｂさんが見れば３００万円。

こういった話が多くあるのが不動産です。

その物件の価値を見出したものだけが、本当の意味での掘り出し物を手に入れるのではないでしょうか？


なので、どっちが得？？

どっちも得になりますし、どっちも損にもなります。

先入観を持って不動産を見ることをおススメいたしません。

戸建だからＯＫ！！

前面道路公道だからＯＫ！！

連棟だからダメ！！

前面道路が建築基準法上の道路じゃないからダメ！！

そんなことは関係ありません。

そんなことを決めるのは銀行の融資担当さんに任せておけばいいんです。

そういった物件で１，０００万も２，０００万も出すなら反対しますよ。

でも、２００万、３００万円で買える物件。

しかもやり方によっては、毎月５万、６万円生んでくれる物件なんです。

目をつぶらなければいけませんよね。

不動産の価値を決めるのは購入するあなたです。

間違った不動産選びをしないようにしっかりとした目を養いましょう。

そのためには、日々の勉強が必要です。

一緒に勉強しましょう。

プロの不動産投資家になりましょう。

そのためのお手伝いをさせていただきます。

１１月８日に大阪駅前第一ビルで無料セミナーを開催します。





お時間が合うなら一度ご参加ください。

お目にかかれる日を楽しみにしております。それでは(^'^)




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