ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

成功

不動産投資をやった方がいい◯つの理由

不動産投資をお勧めする理由はいくつかあります。
まずは毎月定額の家賃収入があること

これは分かりやすい単純な理由です。
でもそんなことは分かりきってますよね?
今さら私が言うまでもない

そんな話を聞く(読む)ためにこのブログを見てるわけじゃない。
そりゃそうです。
そんなことを言うためにブログを更新するほど暇でもありません。

不動産投資って何のためにやりますか?

私の答え、それは『儲かる』からです。

儲からなければやりませんし、儲かりそうにない物件なら買いません。
だって、私にとって不動産投資ってビジネスだからです。

儲かると一言で言っても、どうやって儲けるのって話ですよね?

ズバリ売却益です。
不動産には定価がありません
同じマンション、同じ平米数、同じ間取りでも価格が同じわけではありません。
昨年の成約事例と今年の成約事例を見比べても、同じ価格で取引されているわけでもありません。
よく不動産を売却するときに相場を提示して売却価格を決めたりしますが、これはあくまで目安になるだけ。

高くで売却できるなら売却したい。
でも、高く売却できないなら売りたくない。
逆に、いくらでもいいから早く売却したい。
それぞれ抱える事情によって、考え方はマチマチです。
でももしあなたが前者なら、
『売らないかもしれないのに、不動産屋さんに相談しにくい』
こう考えてはいませんか?

不動産仲介の仕事は、売らなければ手数料は入ってきません。
タダで動いてもらうのは気を使う。

ごくごく真っ当な考え方だと思います。
でも、これがメルカリかなんかの出品だったらどうでしょう?
不要になった洋服を出品して、売れなくて気を使いますか?

使わないですよね?


売れたらラッキー
売れなくても別に気にしない。

なんで不動産になると、そうは思えないのでしょう?

不動産屋さんが売り物件を募集するのに恩着せがましくお客様に伝えるからです。
でも本来なら、私たち不動産業者は、売れるかもしれない物件を預かって、売れればラッキー。
なのはこちら側なのでは?

なので、気を使わなくても、売れたらラッキーなので募集してください。
気軽に言ってみるのもアリだと思います。

うちにご相談に来た方なら、喜んで募集のお手伝いをしますよ。

売れなくてもそのまま住んでおくことができますし、売れたら利益確定
こんないい話ありませんよね?

家賃を毎月払い続けるくらいなら、利益出る価格で売りに出し続けて、売れるまで住んでいれば何のロスもありません。

生活と実益を兼ねたやり方だと思いません?

収益物件ならもっとノーリスクです。
家賃収入を得ながら、売りにかけておく。
売れれば利益確定、売れなくても家賃収入が入り続ける。

こんな売り方ができるものって他にあります?

高級車でプレミアがつく車や高級腕時計なんかもある意味モノによっては、自分で使用しながらでも価値が上がっていくモノってあります。

要はなんでもいいんです。
腕時計でも高級車でも。
目利きさえできれば。

それができる人はそれでいい。
でも私は、素人でも売却益を得るチャンスが一番多いのは不動産だと思っています。
なのでおススメするわけです。

時計も値上がりしていますよねー
ROLEXのデイトナなんかも数年前なら100万円ちょっとで買えたものが、倍近くまで値上がりしています。
エクスプローラでも100万円近くしてますもんね…

私の友人が数年前に新品で購入したHUBLOTが数年使用して購入した金額で売れたと言ってました。
これなら100万円超える時計買っても値打ちありますよね。
他人には
『いい時計してるなぁー。』
と褒められ羨ましがられ、その間タダではめれていたのと同じです。

その友人は不動産投資で儲け、そのお金で時計を購入していたわけですが、いいことづくめですよね。

不動産投資をやるべき一番の理由、それはお金の稼ぎ方を身につけることです。

モノを買ってモノを売る。
ただ単純なこの作業ですが、やったことのない人って世の中にたくさん存在します。
でもこれって、ビジネスの基本なんですよね。
『価値のあるものを見出し、価値の分かる人に売る』
『それだけでは価値のないものを加工し、商品価値のあるものに変化させ売却する』
いずれも不動産屋さんがやってることです。
不動産屋さんって特別な存在ではなく、ただの一般人です。
その彼らがそのビジネスでメシを食っているわけですから、同じことは誰にでもできるのです。
じつは。

でも、不動産屋さんから情報をもらっている以上、彼らよりうまく儲けることはできません。
なぜなら、自分が勝算を持てる物件は自分で購入してしまうからです。
彼らが手に負えない物件を加工する技術、売れない物件を売るテクニックがある人なら別でしょう、でもそんなもの持ち合わせていませんよね?

なら、不動産屋さんが手掛けにくい物件を取得する、この方法が最も適していることに気付くはずです。

不動産屋さんは、仲介業、管理業、コンサル業を除けば、モノを買ってモノを売る仕事です。
販売業である以上、短期で売り抜くことを常に視野に入れて仕込みます。
つまり、長期的には値上がりするであろう物件、寝かせておいても大丈夫な状況で購入できればそこにビジネスチャンスは広がります。
また、不動産業者さんが売主になれば建物の瑕疵担保責任を最低2年間負わなければなりません。
古い物件ならそのままの状態で引き渡すことにとても抵抗を感じます。
瑕疵担保責任が起こり得るような築古の物件に手が出しにくくなります。
そこにもビジネスチャンスが残されています。

『不動産って儲かるらしいねー』
こう言って不動産投資に参入して、不動産屋さんが購入しそうな物件を狙い、不動産屋さんから情報をもらう。
これってキツくないですか?

建売住宅が建てれば売れていた時代、土地価格は住宅用の価格設定でした。
アパート建築が全盛になれば、今度はアパート用地としての価格に、そしてホテル建築が隆盛になればホテル用地としての価格、それぞれの事業によって土地単価は変わります。
その用途に適した適正価格があるのです。
最近異業種から参入した不動産業の方とお話しする機会が増えています。
彼ら、彼女らの発想は過去の不動産業者の発想とは異なっています。
過去の不動産業者の発想では思いつかない有効利用の方法を模索します。
そこには明るい未来が広がっています。
実は他人が要らないと言った物件ほど安く購入でき、ビジネスチャンスが残されているのです。

不動産投資で成功する方法、その方法はいくつかあります。
一つ目は、誰よりもいい情報を入手すること
二つ目は、物件の再生能力を身につけること
リフォームとか提案力、企画力で差をつけるのと
三つ目は、競争のない市場で戦うこと

いずれの方法でも成功することはできます。
あなたならどの方法を選択しますか?

『どれも無理だぁー。』
と、頭を抱えているあなた、決して難しく考える必要はありません。

この三つに当てはまるのなら、もうすでに不動産投資で無敵になってるわけですよ。
そこを目指してコツコツと頑張りましょうということです。
爆益を目指す必要はありません。
少しづつでも資産を増やしていけばいいのです。
300万円の投資で、確実に30万円、50万円の利益ならよくないですか?
瞬間風速の利回りなんて、何の意味もありません。
確実、着実に資産を増やしていく
これが本当の不動産投資の醍醐味だと思います。

不動産投資のお悩みをお持ちの方は、RE/MAX L-styleまでご相談ください。
お待ちしております。

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不動産で失敗する人、得する人

不動産投資での失敗の話はよくニュースで取り上げられます。
先日もかぼちゃの馬車、スマートデイズのシェアハウス問題がありましたが、その他にも地主さんを騙しての新築アパートの建築、サブリースの契約更新の際の大幅値下げ。

いろいろな問題が取り沙汰されています。

この失敗はほとんどというよりも全てのケースで銀行融資が絡んでいます。

大袈裟に取り上げられてはいませんが、新築区分所有のマンション、ワンルーム投資もその一つです。

これらに共通するのは、売主側と銀行側との癒着です。
癒着と言えば聞こえは悪いので提携とでも言いましょうか。

物件単体の評価、収益性だけではなく、
『◯◯が売主さんだから。』
『◯◯さんのところが建築するから。』
こういう忖度が行われます。

これも営業努力というか、大手企業のスケールメリットと言いますか。

なので一番過信してはいけないこと、それは
『銀行さんが貸してくれたから大丈夫な物件。』
だと思うことです。

『銀行だってちゃんと審査してるから取りはぐれないようにしてるでしょ?』
はい。
その通りです。
その物件の返済が滞っても取りはぐれのないように、あなたの背景をきちんと調べています。
毎月お給料の中からいくらまでなら返済原資として考えれるかをきっちりと。

サラリーマン向けに投資用不動産向け融資がここ数年で驚くほど増えました。
『ひと昔前は、サラリーマンが不動産投資って‥。不動産経営の経験もないでしょ?』

これが銀行さんの見方でした。

それがいつの頃からか、高収入のサラリーマン向けにどんどん融資をするようになり、予備知識もないままに何千万円、人によっては億単位の融資を受けるようになっています。

そこにつけ込むように羊の皮を被った狼たちが群がってきた。
これが今の現状です。

『無料セミナー』
『資産◯億を稼ごうー。』
みたいなセミナーが乱立しているのはこうしたことが背景にあるわけです。

サラリーマン向け融資がなぜいいか?
それは簡単です。
長期間にわたり安定した収入が保証されているからです。
しかも退職金まで入ってくる。
最悪、その退職金で回収すればいい。

自営業者相手にしていると、いつ収入が激減するかもしれない。
いつ会社が倒産するかもしれない。
『きちんと決算書チェックしてるのか?』
『取引先の与信はきちんとチェックしたのか?』
万一債務が焦げ付くと行員に火の粉が降りかかります。

でもサラリーマンなら給料差押え退職金まで担保に取れますので銀行員さんからすると言い訳が立ちやすい。

失敗する可能性が多い多くないという話で考えると、サラリーマンの場合、
事業単体で赤字になり、給料で補填できないほどキャッシュフローがマイナスになる。
この可能性と、自営業者さん、事業者さんの不動産単体では黒字だが、本業の収支が悪く家賃収入の分も食ってしまう確率とどっちが高いのかという話です。

もちろん自己資金を大量に投入して購入した物件は少々不動産価格が下がっても、売却さえすれば債務の返済は可能です。
でも、よっぽどの好決算が続いている会社さん以外はそこそこまとまった自己資金を要します。

こちらの方が取りはぐれはないように思うのですがね。

銀行さんは特殊な案件は嫌がりますし、分かりやすい絵を描いてあげないとなかなか融資に結びつきません。
私が民泊用物件で融資に苦労しているのが分かりやすい例です。

賃貸収入(家賃)、しかも名前の通ってる会社さんのサブリース付。
絶好の分かりやすい絵ですもんね。

その分かりやすい絵を銀行に示し、融資を受けさせる。
あたかも返済原資は永遠に不滅のような説明で。

中古不動産でもサブリース付きで売却するケースも聞きました。
これはサービスの一環ではなく、融資をスムーズにするための手段です。

なので、このサブリースで補填するかもしれない損失は売買代金に乗っかっていると考えるのが普通ですよね。

こう考えると世の中ワナがいっぱい張り巡らされていることが分かります。

そのワナに引っかからないようにしようと思うと、不動産屋さんに頼らず自分で融資付するしかありません。

気軽に相談できる銀行員を作ること。
不動産屋さんが連れてくる銀行員ではなく、自分に寄り添ってくれる銀行員を。

私は以前所有していた不動産の家賃を丸一年ほど手を付けずに付き合いのない信用金庫に預けていた時期がありました。

向こうから何らかのアクションがあるまで、ずーっと待っていました。

預金残高がそれなりに増えてくると金融機関は勝手にやって来ます。

『◯◯さん、お預かりしているお金ご利用の予定はありますか?』

『次の物件を買う頭金にしようと思って置いてたんだけど、どうして?購入資金の融資でもしてくれるの?』

『はい。もちろん。いかほどご入用ですか?』
こんな感じですよね。

銀行はお金のないところに貸したがらず、お金が余っているところに貸したがります。
逆を言えば、お金が余っているように見せることができれば勝ちということです。

世の中には
①銀行が貸したくて貸したくてしかたないお客さん
②銀行が借りてほしいなと思うお客さん
③銀行が貸してもいいなと思うお客さん
④銀行が貸したくないお客さん
が存在します。

創業当初の小さい会社さんなんかは④に該当します。
伸るか反るか分からないので、保証協会付の融資ならギリギリ貸しましょうか、こんなスタンスです。

ここから実績を積み上げて(利益を出し、内部貯蓄を積み上げ)、ようやく③の貸してもいいかなというお客さんに昇格します。

②の借りてほしいお客さんに昇格するために、先ほどのような小技を使ったわけですよね。

その当時はその甲斐もあって、次の物件の購入時の融資先になってくれましたし、それまでに持っていた物件の融資金利引き下げにも役立ってくれました。

それは、他行が融資した。
そのうち今ある物件の借り換え(より安い金利での借換の提案)もされてしまうかもという危機感をその銀行が持ったためです。

よそが貸すお客さんならぜひうちからも借りてほしい

分かりやすい構図でしょ?

一時期住宅ローンの借り換えが盛んに行われていました。
金利の引き下げ合戦です。

これも滞納歴のあるお客さんは審査でNG、滞納歴なく数年間滞りなく返済を続けている優良なお客さんを自行に取り込みたいという分かりやすい構図です。

つまり向こうがいいお客さんだと判断する前に、こちらから
『私はいいお客さんですよー。』
とアピールするということです。

肉食系の男子なら、最初から1千万円くらいドンっと預金でもして
『どうだっ。』
ってするのかもしれませんが、私は何しろ草食系男子なもので。(笑)

向こうから声を掛けてくれるまで、目の前をウロチョロしてしまいます。


不動産投資で成功する人はローンをうまく活用する人。
失敗する人はローンをうまく利用されている人。

この違いは自分で融資先を見つけるか、不動産業者に頼りっきりで融資先の斡旋を待っているかの差です。

自分の取引先金融機関なら、他の事業融資も行なっているでしょうから、その貸出先がコケてしまうと困るわけです。

そうならないように購入していい物件なのかどうなのかくらいの判断はしてもらえるかもしれません。
でも、今まで何の取引もない金融機関なら、その貸出先がコケようとコケまいと関係ありません。

担保不動産で貸出金を回収できないのなら、他の資産から回収すればいいだけの話です。

周りは敵だらけです。

そんな中で高額の融資を受けるなんて半ば狂気の沙汰です。

せめて不動産を斡旋してくれている不動産業者が味方ならいいのですが、味方のフリをしてくる不動産業者さんなら赤子の手をひねるように簡単に料理されてしまうかもしれません。

どうしましょ??

簡単な話です。

どちらかが味方でないなら購入しなければいいことです。

金融機関か不動産業者か。

信用のおける先でないのに高額の買い物をしてはいけません。

というより、他の買い物なら絶対にしないでしょ?

車のローンが通ったからと言って500万も600万もする車を金利も見ずに買わないでしょ?

家賃を生んでくれます。
毎月これだけ手元にお金が残ります。
『ひょっとしたら仕事を辞めてもこのお金で生活できるかも。』

こんな甘い思惑が脳裏によぎってしまっていませんか?

何の努力もせずにただただ融資を受けるだけで毎月まとまったお金が入ってくる。

しかも自己資金なしでフルローンが組める?

自分の属性を考えて、自分が特別な人間だと自負しているならそんなチャンスもあるかもしれません。

でも言い方は悪いですけど、年収500万やそこらのサラリーマンにそんなチャンスは舞い込んできません。

貯蓄残高が1千万、2千万円あるなら別ですが、平均貯蓄額ほどしかないなら‥

勘違いしないでくださいね。
お金がないなら不動産投資をしてはダメという話ではありません。
お金がないところからでも資産を増やしていくことはもちろん可能です。

でも、そのためには自分の力で不動産を再生する。
自分なりのやり方を見い出す。

セルフリフォームなのか、デザインリフォームなのか、はたまた民泊なのか。

『楽して儲かります。』
楽して儲かるわけないです。

『何もしなくても不労所得が入ります。』
そんなわけないでしょ。

私たち不動産オーナーは日々どうやったら他と差別化できるか?
どうやったら収益を向上できるか?

日々模索しています。

その先にあるのが満室経営であり、利回り1◯%という話です。

そのためにはリフォーム費用の軽減、管理コストの軽減、他の物件の研究を重ねています。

サブリースや管理会社丸ぶりというのはそのチャンスさえ棒にふってるようなものです。

建物は日々老朽化していきます。
『今は会社勤めしているから無理だけど、リタイヤした時には自分でいろいろやってみたい。』
あーそうですか。

それならそのタイミングで購入してはいかがですか?

管理や部屋付に苦労しない築浅の時期に管理会社に丸ぶりして、古くなり管理が大変になった時期に自分で運営する。

本末転倒ですよね。

もちろん現役で高収入、若い時期にローンを組んだ方が長期融資は可能です。

でも住宅ローンではあるまいし、事業融資ですよね?

その事業に対して何年で回収でき、何年で完済できるか?

それだけの話なのですが、何を好き好んで築20年、築30年の物件を25年ローン、30年ローンで購入するのでしょうか?

その間の大規模修繕費用は計算に入ってますか?

多くの人の不動産投資に対する考え方に?マークがついて回ります。

私の不動産投資に対する考え方はたった一つ。
自分で収益性を向上できない物件は購入しない。
収入がこれ以上上げれないと思えば、その収入を維持できる方法を模索する。
もしくは、そのタイミングで売却する。

一番収益性が向上しているタイミングで売却するのが、一番高値で売却できるチャンスがあるからです。

なのでサブリース付の物件を買う場合はサブリースを外してから購入する。
もしくは購入後サブリースの契約を打ち切る。

そうすることによって家賃収入を向上できると思えば買い。
サブリースの更新時に賃料を下げられるなと思えば見送り、もしくはその収益で見合う金額での指値。

所詮表面利回り、実質利回りなんて他人の運営してきた結果だけの話。

自分で運営するならこうするのに。
そう思える物件なら購入するメリットも出てくると思います。

でも逆に、
『この家賃でよく満室になってるなぁ。』
こう思う物件はいくら表面的にいい利回りが出ていたとしても触手が働きません。

そんなことを考えていくのが不動産投資の醍醐味です。

今日も不動産オーナーとお話ししていたのですが、
『銀行が貸してくれるならいくらでも買いたい。』
こんな話をしていました。

あれ?
今まで言っていたことと逆じゃない?
そんな声も聞こえてきそうですが、その人の融資金利は信金で1%前半、地銀なら1%以下。

『僕もその金利ならいくらでも買いたいー。』

金利3%、4%ならいりませんけど、その金利ならどの物件買っても収支が合いそうです。

『いくらでもお金貸してあげるよ。』

どっかの銀行さん、そんな話してくれませんか?(笑)

極端な話、表面利回り20%の物件があるなら融資年数10年の金利4%でも5%でもいいわけです。
その逆で、その金利で借入れる前提なら利回り8%や9%の物件を購入してはダメです。

購入時点から将来の破綻が見えてしまっています。

それを25年、30年間という超長期の融資期間でそのリスクを薄めているように見せているだけです。

見せているだけ。

リスクは決して薄まっていないということを理解した上で検討すべきということです。

新築、築浅の物件で25年、30年融資を受けるのはまだしも、築20年、30年の物件でそれは‥

何事もバランスです。
収支のバランス、近隣競合物件とのバランス。

収入と支出のバランスを考えた時に、税理士さん、FPさんは支出を抑える話ばかりします。
『この◯◯を削減しましょう。』
その一つが金利交渉であるのですが、その金利交渉も他行で借換できる要件が整っているかどうかってとても重要です。

なので、築年数が古い物件を超長期で借りてしまうとその手段さえ失ってしまいます。

でも、本当に大事なのは収入を向上させること。
空室を埋める。
賃料収入を向上させる。

その秘策の一つが民泊ですけど。
その件については、自分の物件が稼働し出したのでそろそろ情報をUPしていきます。


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収益向上のご相談は株式会社ライフコンサルティングまで。(笑)

では次の記事を乞うご期待。





不動産投資を始める際にはまず目標設定を

飲食店を開業する際に、1日にどのくらいの来客があって、単価がどのくらいで、原価がいくらかかって・・・

こういう計算はさすがに誰でもしますよね。

お店のコンセプト、主婦向けのお店なのか、若い女性をターゲットにしているのかも決めますよね。

将来的には2つ、3つお店を持ちたいな。

東京に出店したいな。

こんな夢を持ちながらコツコツと夢に向かって努力をしていくはずです。

不動産投資も同じです。

毎月どのくらいの収益が見込めて、対する支払いは毎月どのくらいになるのか?

所有した賃貸物件のターゲットは学生なのか、社会人なのか。

満室稼働させて行く行くは2棟、3棟のマンションオーナーになりたいな。

そう思って始める方は多いと思います。

飲食店を開業する際にはメニューを考案したり、料理の修行をしたりお店のデザインに凝ってみたりするはずです。

以前、お客さまで飲食店を開業した方がいらっしゃいました。

サラリーマンを脱サラしてトンカツ屋さんを始めたいということで店舗をお探しに来られました。

『どこかで修行されたのですか?』

と尋ねると

『いいえ。知り合いにお肉屋さんがいて安く仕入れるので始めようかと。』

こういう返答でした。

『お店の改装はどこまでされるつもりですか?』

と尋ねると

『できる限り安く済ませたいのであるものはそのまま使います。壁も天井も塗装でなんとかなるのではないかと思っています。』

私は少し言葉に詰まってしまいました。

味で勝負するのならともかく、トンカツ屋さんで修行したわけでもなく、専業主婦として毎日料理をこなしたわけでもなく店舗の雰囲気で勝負もしない。

『どうするつもりなんだろう?』

こう思っていましたが、

(安く仕入れれるなら価格で勝負するつもりかな?)

(ひょっとしてテイクアウトとかも考えているのかな?)

開店して驚いたのが、メニュー表に乗っている価格は近隣のお店にほとんど似通った価格でした。

(あっ。普通の値段だ・・・)

開店祝いで訪れて食べた感想は

(まずくはないがおいしくはない・・・)

このお店どうなったと思います?

みなさまのご想像通り数ヶ月で閉店しました。

飲食店っておいしいだけでも流行らない、お洒落なだけでも流行らない時代です。

安いだけでももちろんお客様の波は長続きしません。

賃貸業も同じだと思います。

賃料が安いだけでは入居者は選んでくれません。

きれいで清潔で安い物件。

駅から近くて安い物件。

高くてもそれだけの価値がある物件。

魅力的な物件しか選ばなくなってきています。

それは物件が豊富な時代になっているからです。

山登りして一軒だけポツンとある喫茶店があれば立ち寄りたくなりますよね。

でも、下山してたくさんある飲食店の中からでもそのお店を選んだかというとそうではないはずです。

需要と供給のバランスの問題です。

3点ユニットの1Roomマンション。

昭和の後半から平成の頭くらいまで、効率よく家賃を稼ぐ間取りとしてじゃんじゃん建てられました。

20平米ほどのバス・トイレセパレートの間取がこの後に続きました。

3点ユニットとの差別化で、同じような間取りの物件ばかり多く建てられました。

この間取りで差別化できなくなれば、今度は脱衣所付の1Kです。25~6平米の1Kです。

時代に取り残された間取りの物件は大きく家賃を落としました。

大阪市内でも中心部を外れれば、時代遅れの3点ユニットの1Roomがゴロゴロ。

敷金、礼金0、家賃2万円台の物件もたくさんあります。

脱衣所なしの1Kも敷金、礼金0、家賃4万円台、安ければ3万円台で募集しています。

間取りって20年で時代遅れになっています。

ちょうどその頃には水回りの交換の時期にも差し掛かります。

キッチンや浴室なども交換の必要が生じる時期です。

だって分譲マンションなら10年で大規模修繕、悪くても15年で大規模修繕です。

賃貸マンションも同じです。

この築年数の物件を買うならこの辺りの修繕費用を見ておく必要があります。

初年度からコツコツと積み立てていれば何の問題もないはずなのですが、ほとんどの場合その余裕がなく何となく運営を続けます。

年数が経つと空室を埋めるのに苦労しだし、挙句の果てには売却せざるを得ないという選択肢に直面します。

なぜこうしたことが起こるのか?

目先の事しか考えていないからです。

20年先まで物件を所有しておこう。

将来自分が定年退職したときに、自分の代わりにお金を稼いでくれる物件を育てよう。

こういう意識を持っていないからです。

目標設定というのは、将来自分がどうなりたいか?

何のために不動産を所有したいのかということです。

何年間保有するのか?

いくらの収入を確保したいのか?

賃貸不動産を長期間にわたり所有していると家賃収入は減少していきます。

建物が古くなり間取りに競争力がなくなってくるからです。

でも悪いことばかりではありません。

遅滞なく支払いを続けていれば。

所有物件の収支の状況が黒字なんだよときちんと立証していけば。

借入している金利の引き下げは可能になってきます。

収入が減ったのなら、その分返済額を下げればいいのです。

5,000万円借入(金利3.5%)し、20年間で返済すると毎月の返済額は約29万円になります。

この金利が1%下がれば毎月の支払いは26.5万円となります。

仮にこの物件の家賃収入が毎月40万円だったとして、家賃が5%下落し38万円となってもその分をカバーできることになります。

ここで問題になるのが、金利の引き下げをしてくれる物件なのか?

借り換えで他行が金利を引き下げてくれる物件なのかということです。

金融機関が引き下げの提案を了承してくれる要素としては

①遅滞なく返済できていること

②他行に借り換えされる可能性があること

この2つがあげられます。

つまり、自分のところが金利を引き下げなくても、よその金融機関が相手にしないお客さまであれば金利を引き下げる必要が生じないということです。

そりゃそうですよね。

金銭消費貸借契約書で金利はきっちり明記されているわけですし、契約上はそのままの金利で何の問題もないわけです。

長期プライムレート、短期プライムレートどちらを基準にしているのか、また自行の基準で金利を変動させるのかは契約によって異なりますが、そこが変動していなければ金利を下げるということを自ら行うわけがありません。

下げる理由とすれば、よそに取られるのがイヤだ。

これだけの理由です。

なので、よその金融機関が取り組まないであろう物件。

容積率OVERが顕著な物件、築年数が古く耐用年数が経過している物件などは容易に組み換えや金利の引き下げはしてくれません。

まぁこれも多少のテクニックがあって、見せ方の問題で何とかなる場合もあるのですがね。

家賃収入が低下してきたタイミングを見計らって交渉してみるのもアリかなということです。

長期ビジョンで物事を考えたときに、こうしたローンの組み換え、また資産の組み換えをいうものも必要になってきたりします。

ローンの組み換えにしても資産の組み換えにしても、物件の担保力が必要になってきますのでこの辺りの見極めも必要になってきます。

10年先も20年先も不動産賃貸業を営んでおこうと思うなら、不動産の知識を身に付けましょうということです。

居酒屋さんを10年経営していて、料理の、経営の素人ということはないですよね?

パン屋さんを20年やっていて、パンも焼けないということもないですよね?

それと同じで、不動産を賃貸して家賃収入を長期に渡って得ようとするなら、不動産賃貸業のプロを目指しましょうということです。

賃貸業のプロ。

それは、満室経営黒字経営です。

簡単なことです。

満室大家さんになるためには、不動産管理業者にまかせっきりでは無理ですよ。

今どんな間取りが流行っているのか?

今どんな設備が必要とされているのか?

自分の不動産の立地にはどんな学校があって、どんな企業が近くにあるのか?

ターゲットをどこに絞っていくのか?

市場調査現状把握です。

会社経営と同じです。

不動産投資をビジネスとして捉えるなら、ぜひ実践してみてください。

調達金利の交渉も会社で経費の見直しをすることと同じです。

不動産オーナーになった=経営者になった

こういう気持ちで取り組める方は必ず成功します。

不動産オーナーになった=富裕層の一員になった

こういう勘違いする方は間違いなく失敗します。

オーナーになった地点がゴールではなく、スタート地点に立ったという認識で取り組んでください。

安定した収益を得れるようになって初めて目的達成です。

未来永劫この収益を得ることが確保できれば成功です。

そのためには日々勉強を怠らず、情報取集を怠らず、経営者としての手腕を発揮してください。

まずそのための第一歩として、自分がなぜ不動産投資を始めようとしているのかという目的を明確することです。

目標設定さえできれば、あとはそこに向かって歩んでいくだけですので。

ゴールを目指して一緒に歩んでいきませんか?

ご相談お待ちしております。

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代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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