ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

成功

不動産業者といってもいろいろな業種があるんです

『趣味は何ですか?』
『うーん。何でしょう?』


『仕事かな。。。』

最近こんな会話がありました。

ゴルフももう3年くらいしてないし、ギャンブルはもう全くといっていいほどやらなくなったし、釣りはできないし、食べ歩きするほどグルメでもない。

旅行は好きだけど、最近はゆっくり旅行する時間も取れていないので、これも趣味と呼ぶには少しはばかられる。

麻雀は昔競技麻雀の大会や試合によく出かけていたほど好きなのですが、最近は全く打ててなく、というより長時間プレイしますので今はその時間が全く取れません。

阪神タイガースは大好きで年に数回は甲子園に応援しにいきます。
でもここ2、3年はもらったチケットでしか行っていません。

これも趣味というには頻度が少ないような気もします。

『時間を忘れて没頭する。』
これが私の中での趣味の定義です。

そう考えると趣味=仕事になってしまうのですよね。

仕事に集中している時は、何時間でも、夜中になっても没頭しています。
セミナー直前のレジュメを作っているときなどまさにそんな状態です。

『仕事ばっかりしていてしんどくない?』
よく言われます。

でも仕事が忙しくて休みが取れないより、仕事が全くなくやることがないストレスの方がきついです。
そんな状態になれば不安で不安で、情緒不安定になってしまいます。

貧乏性なんですよね。

じっとしていれない。

仕事することは苦にはなりません。
むしろ楽しんでいます。
パズルを解くようにお客さんに合った提案の仕方、ニーズに合った物件を探しています。

それにお客さんとお話しすることをとても楽しめています。
不動産業に長いこと従事していると、同じ業界の人たちや建築関係の方などには多く知り合えます。
でもその他の業界の人たちと知り合うことが逆に少なくなってしまいます。

お客さまってほとんど他業種の方です。
自分の視点や思考回路と全く違う角度から物事を分析する方もおり、その方が持っている知識や知恵も私が全く持ち合わせていないものだったりもします。

そういう方々といろいろお話しさせていただくことでとても勉強になり、刺激を受けます。
業界は違えど、成功者の考え方、物事の捉え方はとても勉強になります。

一つのニュースがあったとして、受け止め方はみな同じではありません。
同じ情報を発信しても、読み取り方によって反応は様々です。

でもそれが当たり前なんですよね。

みんな同じであれば個性など生まれません。

不動産って一つ一つ同じものはありませんから楽しいのです。

今新築の分譲マンションってAタイプから始まりFやJなど数多くのプランが混在しています。


昔の公団住宅のように隣の部屋もその隣の部屋も同じ間取り、というマンションも少なくはなりました。

中古なら同じ間取りでも内装の状態や価格が同じではありませんから、このマンションのこの広さはこの価格で決まりというわけでもありません。

なので少し個性的な人の方が、不動産投資には向いているのです。

『私は他人によく変わってるね。』
と言われちゃいます。

でもこれは私にとっては褒め言葉です。

他人と同じくくりにされることを嫌がります。

というより、他人と同じことができません。

例えば工場とかの流れ作業を黙々とこなすことは苦手です。

面白くないセミナーや講義を集中して聞くことができません。

興味があることには夢中になって前のめりになり話を聞きます。

こう考えるとただの子どもです。
好奇心旺盛な幼児と何ら変わりがありません。

ただ興味あることが、アンパンマンなのか不動産に関することなのかだけの違いです。

何かに特化していけば周りの人と比べて何らかのアドバンテージが生まれます。

プロの世界って例えばスポーツでいうと、野球やサッカー、テニスなど、趣味でしている方は多いと思いますが、プロ野球選手やプロサッカー選手、プロテニスプレイヤーなどもその世界に特化してお客さんを魅了し、その報酬として大きなお金を生み出します。

私たちの仕事、不動産でも最近では多くのサラリーマン大家さんが誕生し、異業種からもどんどん参入してきています。

野球やサッカーみたいにテレビ放映はありませんし、みなさんがどのような金額で物件を購入し、どのくらいのキャッシュフローが残っているのかを知る方法がありません。
仲のいい大家さんとお話ししても、
『事細かく正直に教えてくれる方』
『内装工事など支出した金額を話さずに購入した金額、安く買えたということを強調する方』
『かかった金額を大げさにお話しし、お金をかけたと誇張する方』
などいろいろなタイプの方が存在します。

なので実際のところは自分でやってみないと分からないということです。

内装工事業者、建築業者でも
『最初安い金額の見積もりを出して、後から追加注文、追加請求で結局高いたという業者さん』
『うちは追加請求したくないのでこの見積もりです。ここから工事内容によっては予算以下になりますのでといいながら、工事完了してもそのままの請求書を送ってくる業者さん。』
いずれにしても
『えっ?言ってたことと違う・・』

発注して工事をさせてみないと分からない。

何事も経験です。

安いけど手が悪い。
安いけど仕事が遅い。
という業者さんより、

逆に
価格は安くないけど仕事はきっちりしてくれる。
仕事が早い。

こういう業者さんの方が安心して仕事を任せることができます。

でも賃貸経営していく中では経費を抑えていくことも大切ですよね。

このバランスが実に難しい。

不動産の賃貸管理にしても然り。

価格勝負をしてくるところは、それしか売りがないということです。

餅は餅屋と言いますが、不動産屋さんならどんな不動産のことでも相談して大丈夫かというとそうではありません。

不動産業者の中には
不動産売買(居住用)の購入者メイン
不動産売買(居住用)の売主側メイン
不動産売買(居住用)売主
投資用不動産仲介メイン
投資用不動産売主
土地仲介
競売物件サポートメイン
賃貸仲介(借主側)
賃貸管理(貸主側)
事業用不動産仲介
などとざっくり分けてこんなに分類されます。

その他にもコンサルティング業務として活動している業者さんや、借地を専門にしている業者さん、立ち退きなど地上げ専門の業者さん、リノベーション物件だけ扱っている売買売主、仲介、賃貸仲介会社さん、店舗専門の仲介会社さん、社宅代行など法人契約に特化した会社さん、多種多様でしょ。

不動産会社と一括りにしても、それぞれの会社がやっていることは違っているのです。

投資用不動産を中心に扱っている会社さんでも
投資用ワンルーム(新築)
投資用ワンルーム(中古)
中古一棟マンション
中古アパート
新築アパート
戸建
区分所有建物
それぞれ何かに特化している会社さんが多いです。

それは物件の収集の手間とか、購入時の融資付のことを考えると一つの業務に集約する方が効率的だからです。

でも例えば年収400万円の方が投資用ワンルームを購入しても大した節税効果が得れませんし、自己資金500万円の人が戸建を現金購入してしまえばもう自己資金はなくなってしまいます。

自分に合った投資方法を選ばないとダメなのです。

不動産投資で大切なのは、将来のビジョンと自分の属性の把握です。
『友人のAさんがこの不動産から物件を購入してうまいことやっているらしい。だからオレも。』
これではダメなのです。

Aさんにとって最適な不動産物件でも自分にとって最適だとは限りません。

物件価格1億円、RC造の築10年、表面利回り8%のマンションがあったとします。
Aさんは金利1%で30年融資が受けれるとすると毎月の支払いは321,600円。
8%の利回りなので毎月の家賃収入は満室時で666,600円。
返済比率は50%を下回っているので十分キャッシュフローを生みます。

一方Bさんは金利4.5%、同じく30年ローンでしか組めません。
この場合の毎月支払い額は506,600円。
ここに毎年の固定資産税、毎月の管理費だけでほぼ手残りはなくなります。

さらに空室が生じると内装工事、業者に支払う手数料が発生します。

ここまで極端ではないけども、Aさんは資産状況がいいので物件価格の満額融資を受けることができ、Bさんは2割の自己資金が必要だと言われたりとか。
2割と諸費用が自己資金だとすると最低でも2,500万円ものお金が必要になります。

その人の属性によって融資条件は大きく異なりますから、誰でも同じシュミレーションが組めるわけではありません。

安い金利で調達できないのなら、もっと高利回りの築年数の古い物件を狙う。
自己資金の少ない人なら、融資の評価が付きやすい物件を狙う。

人によって狙う物件も、調達する金融機関も変わってくるのです。

きちんと自分で属性を把握し、自分の特性を理解している人は種別ごとに特化した不動産会社に相談に行かれるのがベストかと。

そうでなければ、何かに特化した会社に相談に行ってしまうと、自分たちが勧めたい物件に誘導されてしまうだけです。

不動産業者選びも内装工事業者選びも大切なんです。

その会社の特色、特徴を理解し、その強みを利用する。

場合場面に応じて適正に応じて使い分ける。

不動産業者も工事業者も頼りっきりになるのではなく、うまく利用するようにしなければなりません。

金融機関も同じです。

自分の属性だけでなく、物件によって使い分ける。

大家業って片手間で儲かるというイメージをお持ちかもしれません。

もちろんそこから始めることはごくごく普通の話で、いきなり全てのことを自分で始めていくことは容易くはありません。

でももしあなたが、サラリーマンを引退して大家業として独立起業をしようとするなら、それではダメです。

起業する=プロです。

プロであるからには全てのことを自分でマネージメントすることが必要になります。

それがうまく不動産会社や工事業者と付き合うこと、金融機関と付き合いをしていくことということになります。

なので、私も含めうまく利用してください。

プロでも最初から一流なわけではありません。

プロ野球選手でも新人の時は先輩選手の背中を見て成長します。

コーチの指導も必要です。

私が先輩選手なのかコーチなのかは分かりませんが、時にはそういう人も必要になるでしょう。

なのでご相談お待ちしてますね。

それでは。

ビジネスの基本ってこういうことなのかな?1本25円の缶コーヒーが自販機で50円だった。

事務所でよく缶コーヒーを飲むので大量にストックしています。

最初はスーパーとかジャパンとかドン・キホーテで買っていたのですが、こないだ業務スーパーに行ったら缶コーヒーが1本25円で売っていました。

「安っ。」

と思って2ケースほど買いだめしました。

決して美味しくはないのですが不味くもないので満足して飲んでいます。

今日西成区太子という少しディープな場所に物件を見に行ってきました。

その近くに自動販売機があり、そこの値段を見たら「オール50円。」でした。

「安っ。」

って思って見たら、そこにこないだ買った缶コーヒーがあるじゃないですか。

いくらで仕入れしてるのでしょう?

ひょっとして業務スーパーで買ったんでしょうか?

何かあり得るほど立派じゃない自動販売機でした。(笑)

仮に25円で仕入れたとして、消費税込みで27円。

1本50円で売れたとして、利益は23円。

自動販売機の利益って、契約形態によって違うのですが、1本20円というのが多いかと。

場所によっては1日100本も200本も売れたりしますから悪くはないのですよね。

勝手に24時間営業してくれますので。

「たった1日2000円?それって大したことないよね。」

そう思う人って少なくはないかもしれません。

でも1ヶ月で6万。1年で72万。5年で360万円。

これがもし10台あれば月60万。年間720万。5年で3600万。

もう立派なお金。

大したことないよねっていう数字ではないですよね。

つまりこういうことなんですよ。

自分が動かなくても勝手に収益を産んでくれる宝の箱がいくつかあればいいのですよ。

簡単な話なのですよね。

たぶん、お金儲けって。

でもなかなかそういうわけにはいきません。

なぜって?

さっきの自動販売機の話もそうです。

レンタルで始めたり、中古で始めたり、格安の資金で始めれる仕組み作りが何年も前に出来上がりました。

今ではそこら中に自動販売機は存在しますし、そもそもコンビニがそこら中にできています。

今度はコンビニ開業です。

150万、200万でコンビニオーナーになれるという話です。

コンビニの売上は1日50万も60万もあるのですが、朝から晩まで働いているコンビニオーナーの月収はだいたい1日の売上くらいと言われています。

これだけ見れば悪くないようには思いますが、盆も正月も休みはなく深夜から朝まで毎日働き詰めです。

しかも自分だけではなくパートナー、多くの場合は奥さん、子どもさんです。

家族とすれ違いになり、その代償として得る対価とすれば少なく思います。

でも、これも複数店舗になれば売上に対しての報酬も多少アップするので、オーナーは複数店舗を目指し一生懸命働きます。

そしてそこら中にコンビニが出来上がりました。

ローソンの横にセブンイレブン、またすぐその向かいにファミリーマート。

100m先にまたローソン、セブンイレブン・・

何でこうなるのか?

コンビニにしてもそれだけ儲かるなら自社で全てやりますよ。

それなのにほとんどが脱サラオーナーです。 

コンビニチェーンにとっては、一店舗あたり毎日50万、60万円分の仕入先がどんどん増えていくのですから増収増益です。

売上が悪いとコンビニオーナーが借金を背負います。

自販機も同じです。

レンタルにしても、中古品販売にしてもその時点で卸元は利益確定です。

何が言いたいかって?

参入しやすい商売はすぐ儲からなくなるということです。

民泊もそうですよね。

賃貸物件を借りてすぐに始めることができ、しかも今は代行業者さえあります。

誰もが始めれるということは同じようなことが起こり得るということです。

大阪市では民泊条例が10月31日より施行されます。

これに伴い参入者は増えることが予測されます。

逆に家主、管理会社に無許可でやられている方などは容赦なく撤退となるかもしれません。

今はオーナー、管理会社にも内緒でやっているケースが半数程度占めていますが今後はどうなっていくのでしょうね?

合法化されAirbnbだけでなく、他の日本のサイトなどにも掲載されるようになればもっと民泊の需要は伸びるかもしれません。

ただ参入のハードルが低いものであるということは念頭に置いておかなければいけません。

最初の話に戻りますが、毎月確実に入ってくる収入を作りたくはないですか?

しかも参入者のハードルが高くない分野で。

不動産投資のハードルは以前に比べ低くはなりました。

でもまだまだ自己資金や年収などの属性などによって、参入したくてもできない人は多くいます。

もちろん現金購入で始めるなら無職でもパートでも始めることは可能です。

でもそれでは得れる収入もわずかなものです。 

まず融資を引っ張れるようになるのが一つのハードルです。

とりあえずそこまで駆け上がることが一つの成功への道筋です。

その次は低金利で融資を引っ張れること。

その次は自己資金なしで融資を引っ張れること。

順番を間違えてはダメですよ。

最初から自己資金なしで融資を引っ張ろうとしても高い金利でしか借りることはできません。

そこから始めてしまうと、リスクしか残らなくなります。

なので安易にセミナーで勧められて変な物件購入しちゃったらダメですよー。

もちろん自分の属性にすごく自信を持ててる人なら別ですよ。

もしくはとても潤沢な自己資金をお持ちの方も別ですよ。

でも、本当にそうなら私なら土地からの新築マンション建築をお勧めします。

RCで建築して表面利回り6%超の物件を低金利の融資付きで建築できれば、もう勝ったようなものです。

表面利回りと借入金利の差は5%は欲しいところです。

5%の差があり、耐用年数以内の借入期間というのが理想です。

今はなかなかこうした物件がないのです。

なので新築で建てましょうという話なのですよね。

この辺の話はまた別の機会に詳しくお話ししたいと思います。

例えば一棟で月20万円のキャッシュフローでも、5棟あれば100万円です。

実際には5棟目くらいまでいければキャッシュフローはもっと大きくなっていきます。

金利も同じ金融機関から調達していても勝手に下げてくれますので。

なので一番難しいのは一棟目です。

ここさえ間違わなければ次の展開は容易です。

なのでまず最初にご相談下さい。

多少のお力にはなれると思いますので。

それではご相談お待ちしております。

時間とお金のある生活が理想ですよね。『不動産投資購入時の注意点』

貧乏暇なしという言葉がありますが、時間もお金も余裕がないというのが一番苦しい状態です。

でも多くの人が陥るのは

『時間はあるけどお金がない。』

『お金はあるけど時間がない。』

という状況ではないでしょうか?

日本の企業でも残業時間の短縮や労働時間の短縮が行われています。

でもこれって金銭的にも余裕がなければ意味のないものですよね。

金銭的に余裕がなければ余暇を楽しもうにも、スキルアップのための勉強をするにも苦労します。
本当の意味での余裕というものは、やはりお金と時間が両立しなければ生まれてきません。

ではどうやって実現していけばいいのでしょう?

例えば貯蓄が1000万円あったとします。

これで時間の余裕を作ることができるのでしょうか?

余裕のある、時間にゆとりのある生活をしようとすると貯蓄を切り崩していく方法では実現しにくいですよね。

やはり毎月安定した収益を生み出してくれるものが必要になってきます。

私はみなさんもご存知のように不動産業です。

不動産業というものはかなり波のある業種になっています。
引越しシーズンというものがあり、日本では4月入学を基点として2月、3月が一番物件の動く時期となっています。

これは賃貸でも売買でも同様です。

賃貸の方がもちろん動きは活発なのですが、年末年始やお盆の時期、ゴールデンウイークの時期など閑散期というものも存在します。

こうした閑散期にも安定した収益を生み出す方法はないものかといつも悩まされています。

結論から言うとやはり家賃収入というものが安定収入になります。

多くの不動産会社でも自社所有の賃貸マンションなどを保有しています。

毎月月末にはお家賃として振込まれてきますので、確実安定な収入源になるからです。

でもいいことだらけではありません。

収入があるかわりに支出も存在します。

入退去に伴う仲介手数料や、内装工事の費用、固定資産税や所得税、それに設備の故障や建物の改修工事が発生します。

みなさん不動産投資って聞くと収入の部分だけを考えがちなのですが、きちんと支出の部分も考えていますか?

古家を購入して、入退去があれば内装費用がどれだけかかるかきちんと把握できているでしょうか?

また次のお家賃が入ってくるまでの空室期間のことも頭に入っているでしょうか?

ここまできちんと把握しておかないと夢のリタイア生活は実現できません。

不動産広告の表面利回りに騙されてはいけませんよ。

不動産を購入するときに考えなくてはいけないことはいくつかあります。

今日はその全てではありませんが、いくつかお話しておきます。

まず、先ほど書いていた毎月のランニングコストの件です。

家賃収入と一括りにしても、その中には共益費、水道代なども含まれている場合もあります。

中には電気代、ガス代も含まれていることもあります。

光熱費が家賃に含まれている場合、当然それに伴う支出が存在します。

つまりその光熱費の分はほとんどの場合、そっくりそのまま支出の部分です。

なので割り引いて考える必要があります。

次に定期清掃費、管理料、エレベーターの点検費用なども毎月かかる経費です。

この金額が削減できる内容なのか、はたまたこれ以上削減できそうにない経費なのかも知っておく必要があります。

例えば2DKの間取りで家賃50,000円、共益費、水道代込となっていたとしましょう。

これが4部屋で毎月20万円、年間240万円の収入があり、表面利回り10%で購入したとしましょう。

つまり2400万円ですね。

この場合実質の手取りはいったいいくらなのという話です。

4部屋ということですからエレベーターはないでしょう。

不動産屋さんに支払う管理料が5%だったとしたら毎月1万円、定期清掃で週一回くらいの清掃に入ってもらったとして月1万円〜2万円、水道代は入居者によって変わるでしょうが一戸あたり4000円くらいとして4部屋で1.6万円。

管理費、水道代の部分で一戸あたり約1万円は飛んでいきます。

あと年間の固定資産税も必要ですよね。

これも月で割ると1万円くらいは必要です。

※もちろん築年数、土地の広さによって異なりますよ。

つまり月収20万円でも手取りでいうと15万円くらいにまでは下がってしまうわけです。

この物件を融資利用して購入を考えているなら毎月の支払額は最低でも10万円くらいには抑えておかないと、一部屋空室が出ただけで赤字突入となるわけですね。

しかもそこに内装工事などの出費が重なります。

ちなみに満額融資を受ける場合で毎月10万円の支払いで抑えるとなると、金利3.0%で35年払いです。

かなり築年数の新しい物件でないと厳しいのが分かるでしょうか?

建物は築10年超で給湯器の入替時期、15年〜20年ほどでキッチン、トイレ、浴室など水周りの入替時期がやってきます。

この時期になるとキャッシュアウトが増えることを想定しておかないといけないので、もし築年数が新しくないならもっと低金利での融資を引くことが条件になってきます。

同じ35年払いで金利が1.5%まで下がれば毎月の支払いも2万円ほど抑えることができます。

つまり不動産投資に必要なのは物件情報だけではないということなのです。

物件を売るだけの不動産屋さんの中にはこうしたシュミレーションさえ出してくれない会社さんもあります。

キャッシュフローだけ合えば金利や支払条件など気にしない不動産屋さんもあります。

最近ス◯◯銀行などの頭金0、30年払い、金利4%前後で築20年、30年の物件を購入されているお客様が増えています。

表面利回りで15%も回っているならいいですよ。

でも今の時代そんな物件は滅多にお目にかかれません。

利回り10%、12%で築30年の物件など購入してしまった日には将来の希望すら失ってしまいます。
今の金利は最低基準です。

金利が上昇すれば支払額も増えます。

収入の方は何もしなければ今の家賃から下がる一方です。

そして補修費は年々かさんでいきます。

この中でもし破綻への道が免れることができるとすると唯一、購入した金額、もしくは残債以上でこの建物が売却できたケースに限られてきます。

いったいそういうことは可能なのでしょうか?

東京オリンピックまでは不動産価格は上昇するという見込みはない話ではありません。

でもその後は?

少子高齢化でどんどん日本の生産人口は減っています。

賃貸住宅を必要とする人間も減っています。

ただ明るい兆しとすれば、外国人観光客は増え続けています。

そして今後外国人労働者も増えていくでしょう。

ここをターゲットにしているのでしょうか?

それならば十分勝算は取れるかもしれません。

値上がり目的の短期所有であるならば勝算はあるかもしれません。

でも長期保有目的なら、今のタイミングで購入することはお勧めできません。

今借りているより長期の期間で融資してくれてる金融機関があるのなら別ですが、そうでなければ今度は売却時の出口がなくなってしまいます。

今の不動産投資に将来の出口を見て販売している業者さんがどれだけいてるのでしょう?

常に満室にできるスキームを持って提案している業者さんがどれだけいてるのでしょう?

購入をお考えならそのあたりの意見は必ず聞いておいてください。

『何年後かにはこの物件は値上がりしてますよ。だから今が買い時です。』

『今回は金利が高いですが、購入後他行で借り換えすれば金利が下がりますから大丈夫ですよ。』

こんな説明をする不動産屋さんからは物件を購入したら絶対にダメです。

バブル期の不動産屋さんと同じ売り方です。

その言葉を間に受けて、どれだけの一般の方も被害を受けたか。

不動産さんとお客様のお付き合いは購入時、賃貸時で終わりではありません。

その後お付き合いをしていける会社さんかどうか、担当さんかどうかを判断してご購入、ご相談されることをお勧めします。

くれぐれもいいパートナーさん、アドバイザーさんとの出会いを大切にしてくださいね。

私自身もそうなれるように心がけてはいます。

でも世の中には数は多くはないですがそうした不動産屋さんもきちんと存在しています。

そうした相談相手を見つけることができるかどうかが不動産投資を成功に導くための必要不可欠なポイントです。

みなさまも出会いは大切に。
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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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