ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

戸建

『不動産は保有するもので出口戦略って何?』って言う人

利回り◯%の物件を何棟も保有しています。
買った物件は売らずにずっと保有しています。

年間◯万円の家賃収入が入ってくるようになりました。

こんな人がたまにいます。

まぁ、毎月安定収入が何十万円、何百万円も入ってきているということなので、それはそれはご立派なものです。

変な意味ではなく尊敬します。

しかもそれがローンなしで全て現金というならこれはまたすごい話です。


でも中古の戸建でも何百万円しますよね?
これが、10件・20件となると
『えっ。いくら現金持っていたんですか?』
って話になりませんか?

そもそも論ですが、いつでも使える資金が何千万円もあれば、今すぐ年収1,000万円、 2,000万円になることは可能です。

でも、普通の人はそんな現金持ってないでしょ?

697109


『10年間私と同じことをすれば少資金の方でも同じように・・・』

『購入した物件のキャッシュフローをそのまま使わずに貯めておいて、その貯まった資金で物件を購入して、さらにその貯まった資金で・・・』

はいはい。
使わずに10年・20年いればお金は増えるでしょ。


10年後、20年後こうなっていますって話大嫌いなんですよね。

だって、その頃までお客さんとお付き合いしてないんでしょ?

あと数年したらリタイアして・・

そんなことを考えてる人がどうせそんな本を書いてるんでしょ?

10年経って
『あれ?おかしいな』
って思っても、その人を信じた10年は返ってきません。

金持ち父さん貧乏父さんの本を読んで不動産投資を始めた投資家さんが何人餌食になりましたか?

みなさんそろそろ気付いてください。

そもそも、その本を書いた人が成功した時代から何年経過したのでしょう?

その、あなたが尊師と崇める人が今の土壌を作ったのはいつの話ですか?

先週?
先月??

今の時代の進化するスピードは、過去に例を見ないほど速くなっています。

去年まで通用した手法が今年は通用しません。
それなのに数年前の手法を
『同じことしたら必ず成功します。』

そんなわけないでしょ。

最前線にいてる私は日々模索しています。

必勝法って思ってる手法も来月には誰かに真似されています。

だって、あなたはエジソンではないから。
ダビィンチではないから。

しかも他人の真似をしている人ですから。
モノマネでもコロッケさんのようなオリジナルを超えるクオリティーを作ることができないから。

あなたがいくらかの余剰資金を作れた土壌は何ですか?

一生懸命努力して仕事を頑張ったからでしょ?

先輩に教えてもらったことだけ実践して今の地位に来ましたか?

自分なりのスパイスを織り交ぜたからこうなれたのではないですか?

『知らないことだからそんなことできないよ。』
そう思うなら不動産投資なんてやらなきゃいい。

仕事で築いた財産を、伸るか反るか分からないギャンブルで失わなくていいですよ。

『不動産投資はギャンブルじゃない。』
そう思うなら、ちゃんと勉強しましょ。
研究しましょ。

『FXって儲かるみたい。』
自分で勉強もせずに、儲かりそうって理由だけで始めた人が大儲けした話を聞いたことがありますか?

『仮想通貨儲かるみたいだね。』
コインチェックのCMを見て参入した人が大損したニュースを見ませんでした?

『不動産投資は別だ。』

はい。
あなたは誰に洗脳されましたか?
一緒です。

無知のまま、裸で戦って大儲けできる土俵なら私はすでに何億円っていう資産を築いているでしょう。

そんなわけないですよ。

得する人がいる裏には損している人がいる

当たり前ですよね。

多くの人をこの市場に招き入れたのは、損する人を増やさないと自分たちが儲からないからです。

あっ。
また言っちゃった。

たぶん業界の人からすると邪魔な存在ですよね。

出口のなくなった築古のマンション、どこの金融機関からも
『耐用年数過ぎてるから貸せないよ。』
『うちで融資できても10年が限界かな。』

こんなマンションに超長期の融資を付けれるようになったが、不動産業者やすでにマンションを持ってるオーナーにはリスクが高いことがバレるから素人を集めよう。

『少々金利が高くても、家賃収入は高いから儲かるように見えるから売れるぞ。』

こうして多くの方が犠牲になりました。

金利は高いのは分かっているけど、頭金をほとんど出さずにマンションオーナーになれるなら。

こう思う方が世の中にはたくさんいたのです。

マンションオーナーになることが最終目的でですか?

違いますよね?

資産を増やすために不動産投資を始めようとしているわけでしょ?

それならば借入額>資産価値の物件を購入した時点で大幅なマイナスから始まります。

フルローンでかつ低金利で借入をできる人はほんの一握りです。

この人たちはすでに人生の勝利者で、別に不動産投資をしなくても財を築いてきた方です。

あなたはどの立場でしょう?

私と同じように、これから財産を築こうとしている人ではないですか?

それならば、自分と違う属性の人が書いた本を読んでも、自分と属性が違う人の話を聞いても、何の参考にもなりません。

戦っているフィールドが違うのです

残念ながら私には資産0円の人をお金持ちにする手段を持ち得ていません。

今預貯金がないなら、一生懸命働いて、節約して貯えを作ってください。

そこからがスタートです。

最初は手の届く範囲の戸建、予算によっては連棟住宅も仕方がありません。

そこから始めるのはいかがですか?

跳び箱を飛ぶのにもいきなり15段とかにチャレンジしませんよね?

せめて5段ぐらいから始めませんか?

不動産投資の本はたくさん出版されています。

その中には

『資産〇億・・・』

『自己資金0から始める・・・』

こんな題名の本も多数出版されています。

インパクトあるので手に取って見てしまいそうです。

でも、この手の本は不動産を保有するだけのもの。
不動産何十棟、借入金◯億円。
全て売却したら借金だけが残った。

これでは道中いくらキャッシュフローがあっても意味なくないですか?

毎月のキャッシュフロー◯万円。
今不動産全て売れば◯千万円。

これが不動産投資です。

資産の少ない方は、少額の不動産を購入して付加価値を高めて売却。
その売却した資金で次の物件を購入。
さらに付加価値を高めて売却。
わらしべ長者方式ですね。

こうしないと資産なんか劇的に増えません。

物件を売らなくても次の物件を買える人は、どんどん積み重ねていけばいいんでしょうが、普通の人は毎年一戸の戸建を現金購入していけませんよね。

ここでローン組んでしまえば短期融資なのでキャッシュフローは吹き飛びますし。

なので、買っては資産価値を向上させ売却。
売却すればその資金で新たな物件を購入。

そう考えたら、少なくとも購入した金額で売却が見込めそうな物件を買わなければなりません。
そんな物件ゴロゴロ転がってはいませんよね。

なので、コツコツとです。

気長にいきましょ。

人生のうち数ヶ月物件探しに使っても、売却したときにその対価は戻ってきます。

そんな物件探しをしましょうね。




大阪市内で貸家探しています

大阪市内で中古の戸建を探しています。

072


古くても大丈夫です。

リフォーム前でも大丈夫です。

貸家でも構いません。

今大阪市内の戸建が熱い、その訳は?



大阪市には特区民泊という制度があります。

正式名称は国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業とかなり長ったらしい名前になっています。

いちいち書くのが面倒なので、特区民泊と呼びますね。

分かりやすく言うと、外国人旅行者のために民間の施設が宿泊場所を提供して、対価を受け取ることを認めましょうという制度です。

この認可は許可制になっており、様々な要件をクリアした物件が認定施設として営業許可を下すことができます。

クリアしなくてはいけない要件としては

営業可能エリアであること

商業地域、近隣商業地域、準住居地域、準工業地域、第二種住居地域、第一種住居地域、以上のエリア内であること。

②床面積が25平米以上であること

※100平米以上になると消防法の許可が取りにくくなります

③浴室・洗面・トイレの設備が整っていること

まずこの要件がクリアできていれば第一のハードルがクリアできます。

次に消防法令適合通知書の取得が必要なので、自動火災報知設備、誘導灯などの消防設備を導入する必要があります。


bv96402h


これは買い取って営業を始める方、賃貸で借りて始める方の負担で行なってもらいますので、売主さん、貸主さんの負担金はございません。

その他、認可を受ける前に近隣住民に周知する義務がありますので、その作業ももちろん買主さん借主さん負担です。

貸す方、売る方には一切のご負担は強いません。

営業を行うのに、人気のエリアがあり今まではなんば周辺、梅田周辺が人気でした。

そのエリア内の不動産取引価格は大きく上昇し、今でも盛んに取引が行われています。

でも、それ以外のエリアで不動産を所有している人にもチャンスが訪れています。

今回6月15日から施行される住宅宿泊事業法に伴い、旅館業法も一部改正されることになりました。

それにより、違法民泊は一斉に撤退を余儀なくされる状況へと局面が進んでいます。

取締りの強化、罰則規定の強化、立入り調査などが行われることになっています。

特区民泊認定を受けなくても、住宅宿泊事業法で継続して事業を行うことは可能なのですが、そのためには消防法の問題をクリアしなくてはなりません。

その消防法の内容についてはまだ公表されていませんが、共同住宅等では簡単にクリアできない規制になるのではないでしょうか?

そこで、共同住宅ではなく貸家、戸建を購入しての事業開始を考えている方が多くなっているのです。

うちにも多くの問い合わせが寄せられています。

ただ、融資の利用が難しいのですよね。
そこは段々クリアできるようにはなっていくとは思いますが、現段階ではそこそこの自己資金を求められてしまいます。

まだどの金融機関も、実績がないものに対して融資姿勢が消極的であり、現金での購入を考えざるを得ない状況にはなっています。

また現金購入できないお客様は、賃貸での物件探しに躍起になっています。


そういった需要が高まっており、逆の視点から見ると、不動産を所有しているお客様にとっては絶好の売り場が発生していることになります。

また貸家のオーナー様にとっては、空き家が多く少子化の今の時代、好んで貸家に入居したいというお客様が減っており、空き家を埋めるのに苦労していることと思います。

貸家の場合、リフォームにも多額の費用がかかりますしね。

今回探しているお客様たちは、事業として運営することを考えています。
そのためには最初の出費というものは経費として考えており、中途半端なリフォームで貸し出されるよりは、自分で好きなようにリフォームして運営することを望んでいます。

お互いにとってメリットが出る話なのですよね。

うちの会社でもそういった物件を探しています。

なので、当社の買取り・借上でも、当社のお客様に仲介する形でもいずれの形でも対応が可能です。

リフォーム前の空き家、賃貸に貸すか売却するか悩んでいる空き家があれば、ぜひお声がけください。

大阪市内であれば場所は問いません。

消防設備の導入、リフォームもこちらサイドで行うことは可能です。

『家賃いくら取れるの?』

こんな相談でも構いません。

『民泊ってオーナーとして問題は生じないの?』

運営事業者は近隣への周知とともに24時間連絡がつく連絡先を明記することが義務づけられています。

なので万一何か問題が生じても、所有者さんのところに責任追及の連絡が入ることは想定しにくい状況ではあります。

『運営がうまくいかなくなって家賃滞納されたら困るんだけど?』

賃貸契約の際に賃貸保証契約を保証会社と締結しますので、家賃滞納があっても賃料は保証されます。

『火事とかになったらどうするの?』

これも賃貸契約の際に火災保険に加入しますので、万一の場合でも保険会社から弁済金が支払われます。

いろいろな質問、疑問にもお答えします。

また、自分で運営してみたい。

という方にも、運営代行のお手伝いをさせていただきます。

すでに何件も許可認定物件の運営を行なっている会社さんもご紹介は可能です。

民泊のことなら、株式会社ライフコンサルティングまでぜひご相談ください。

お待ちしております。





連棟住宅、長屋住宅で民泊ってどう?

うちの会社は大阪市浪速区にあります。
浪速区って言ってもピンとこない方は、なんばの近くと言えば何となく
『あー。あの辺かぁ。』
と分かってもらえるのではないでしょうか?


今、そのなんばは外国人旅行客で大いに賑わっています。

そのインバウンド需要を取り込もうと新たに民泊を始めたいというお客さんでも大賑わい。

そこでいろいろなご相談が来るのですが、なんば・日本橋界隈は地価が高騰し、それに伴い不動産価格が大きく上昇してしまってるので、もう一般の方には手の届かない金額まできてしまっています。

そこで一棟マンション・アパート・ビルではなく、戸建・連棟住宅(長屋住宅)に触手が動くわけですよね。

戸建・連棟住宅で民泊利用しようと思うと方法は、簡易宿所もしくは特区民泊での許可申請となります。

簡易宿所・特区民泊を申請するにあたり、最大のネックは消防法です。

いずれの申請にも消防法令適合通知書というものが必要になりますが、この適合通知書を発行してもらうためにはいくつかの要件があります。

この話は後でゆっくりと話するとして。

まず消防法に関係なく特区民泊の場合は申請する部屋の大きさがバルコニーを除き25平米、簡易宿所の場合は収容人数一人あたり3.3平米以上、こういう面積要件があります。

この広さをクリアしている上での話になりますが、もう一つ建物床面積が100平米を超えると建物の用途変更の必要があります。   

これは簡易宿所でも特区民泊でも同じです。

『用途変更?』

普通の戸建の場合は登記簿謄本の用途のところは『居宅』となっていますが、この用途を『旅館』もしくは『寄宿舎』へ変更しなくてはいけません。

用途変更するには
『明日から民泊で使いまーす。変更お願いしまーす。』
みたいに簡単にはいきません。

設計図面、変更図面を持って申請しなくてはいけませんし、用途変更することにより固定資産税も上がります。

なので、まず100平米以内の物件を探すこととなります。

次に木造住宅の場合、三階建以上の物件(木造は3階建までですよね。)の場合、耐火建築物で建てられてないといけません。

簡易宿所の場合は三階建以上の場合、耐火建築物でない場合は、3階以上のスペースに宿泊させることができません。

*特区民泊の場合は、準耐火建築物で建築確認の完了検査がなされいる場合は3階部分にも宿泊させることができます。

まず、この三階建かどうか、そして100平米以下かどうか、この基準に当てはまる物件を探していくことになります。

次に、先ほどの消防法令適合通知書の話です。

この適合通知書を発行してもらうためには、消防設備が旅館業を営む設備にきっちりと改修されているかどうかの判断をされます。

床面積、収容人数により必要な設備は異なりますが、消化器・避難経路への誘導灯、そして自動火災報知設備が必要です。

自動火災報知器は全体の床面積が小さい場合は簡易な無線型でも可能なのですが、これらの設備を導入するとなればやはり30万円〜の費用が必要になってきます。

まぁ、購入する物件価格、内装工事費、家具や家電など他の費用を考えると決して高い金額ではありません。

戸建の場合、面積と消防設備、この2点さえクリアできれば特段申請は難しいものではなくなりますのでいいのですが、問題は連棟住宅(長屋住宅)です。

連棟住宅も消防設備をクリアできれば問題はないのですが、連棟住宅って区分所有建物扱いになります。

区分所有建物?

『土地も建物もおれのものだよ。』

そうなんですが、登記簿謄本をよくご覧ください。

FullSizeRender

こんな感じで二段に分かれていませんか?

上が連なっている全ての建物の合計面積で、下の段が自分が所有している区分の面積です。

上の写真の例で言うと
一階部分91.17平米のうち20.71平米が自分のもの。
二階部分65.25平米のうち15.45平米が自分のものとなります。
つまり、それ以外の床面積は他人の所有物ということになります。

旅館業の消防法令適合通知書を発行してもらうためには、この共用建物全てに自動火災報知設備、誘導灯が必要になります。

これってハードル高くないですか?

『すいません。民泊やるのでお宅の部屋に火災報知器設置させてくださいね。』

いやって言われてしまえば終了です。

しかも、今問題になっている空き家問題、これが密接に関係してきます。

空き家の所有者調べたけど居所がつかめない。

空き家の所有者は亡くなっていて誰が相続人なのかはっきりしない。

こんなことが世の中ではたくさん起こっています。

せっかく安くで購入したけど、申請自体することができない。

こんなこともありますのでご注意を。

こういった障害もあり、物件探しは難航しています。

でもこれって、条件はみんな同じなんですよね。

数多くの物件が一斉にスタートを切れることってまず考えられません。

っていうことは、まだチャンスが残っているということです。

先日も痛ましいニュースが民泊で起こってしまいましたが、これはやはり無届けの民泊施設だったようです。

こういうことをキッカケに無届けの民泊施設は一斉に淘汰されるかもしれません。

ピンチはチャンスです。

12345111

他の人が二の足を踏んでいるこのタイミングこそが、物件探しのチャンスかもしれませんよ。

民泊物件のご相談は株式会社ライフコンサルティングまで。

ご相談お待ちしております。

Twitterでは、ブログに書くほどではないけどちょっとしたニュースや面白い情報を発信していますので、フォローをお願いします。



物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市浪速区敷津東3-5-15
TEL06(6636)7422
FAX06(6636)7433
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ