ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

戸建

利回り○%に踊らせてませんか?【戸建編】

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『こないだ買った戸建、賃貸の客付いたので利回り20%になったよ』

『表面15%ないとちょっとね』

こんな話をされている方がいます。

利回り15%?20%?

すごいねー

って思うのが一般の人の感想ではないでしょうか?

でも私たちが見るのはただの利回りではなく、その家賃収入の安定性や今後発生する補修費など全て勘案して考えていきます。

地方の築古戸建を100万円前後で購入し、簡易なリフォームで貸出し、運よく生活保護者が入居してくれれば高利回りの物件は完成します。

問題はこの入居者がいつまで住んでくれるのか?

この入居者が退去したら、次の入居者が現れるまで何ヶ月要するのか?

居住中に発生する設備の故障や屋根の補修、雨漏りの対応などでいくらかかりそうなのか?

万一売却を考えた時に、はたして買い手は見つかるのか?

これらを全て考慮したうえで物件取得の判断をしていかなくてはいけません。

問題は見せかけの利回りではなく、いつまでその利回りが継続できるのか、そこに尽きます。

続きはこちらから

不動産投資『戸建住宅』どこに気を付ければいいか?

少額の投資ということで戸建から不動産投資を始める方が多くなっています。

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選択肢の一つとして悪い選択ではありません。

なぜなら表面利回りキャッシュフローが大きいからです。

一棟マンションならエレベーターの点検費用、敷地や共用部分の定期清掃、消防点検、共用部分の電気代、水道代など毎月のランニングコストがそれなりにかかります。

区分所有建物(分譲マンションの1室)なら毎月の修繕積立金、管理費が必要です。

戸建ての場合は、毎年の固定資産税くらいのものです。

あとの経費は全て所有者負担です。

修繕費用が掛からなければという前提ですが。

雨漏りや排水がおかしいなどと連絡が入った日には修繕がいくらかかるか予想も付きにくいですから、なるべく購入後にリフォームするかリフォーム後の物件を購入するのがベターかと思われます。

戸建て投資を始める場合、まず見極めなければいけないことはいくつかあります。

購入後にリフォームをかける場合は、まずリフォーム費用がどの程度かかるのか というのが一番のポイントです。

また、マンションなどと違い間取りも均一ではないので、どのくらいの家賃が見込めるのかということも事前調査が必要です。

事前調査をする場合、水廻りを交換した場合、間取り変更した場合ならいくら。

表面的なリフォームの場合はいくらと、ケース別で試算した方がリフォームにかけれる予算組みができるので理想です。

そうなると気軽に相談できる不動産屋さん、リフォーム屋さんを持っていると有利ということになります。

紹介で見積もりしてもらう場合と一見で見積もりしてもらう場合では、見積金額が2割、3割平気で変わったりしますので要注意です。

戸建て住宅の特徴としては、一度入居したら入居期間が長いというのが利点です。

単身で入居することがほとんどなく、家族で入居する場合が多いので2年3年で退去するというのは稀です。

表面利回り12%、15%という家賃設定で5年も入居してくれれば初期投資のほとんどを回収できますから、そこが人気のポイントです。

逆にリスクとしては、募集期間が長くなってしまう場合が多いということです。

先ほど言った通り家族で入居する場合が多いので、シーズンを外れた時期に退去されてしまうと案内も入らないということも起こりえます。

賃貸物件を探すときに『貸家』というキーワードで部屋探しをする方は年々減少しています。

貸家で探すお客様の多くは

ペットを飼えるから

駐車場が付いているから

という理由で貸家を探します。

また

マンションに比べて広くて安いから

こういう理由で貸家にたどり着く場合も少なくはありません。

つまりこういった事情に当てはまっている物件の方が決まりやすくなってきます。

戸建で購入価格が安い物件の中には当然駐車場が付いていない物件も多いので、購入するには駐車場が絶対必要というわけではないのですが、

駅からの距離

近隣の駐車場の空き状況

はチェックしておく必要があります。

以前自身で購入しようとしていた物件があったのですが、明石市の方でその周りの家族はほとんど車を所有している地域でした。

その物件は安い金額で購入できそうな物件で駐車場は付いていなかったのですが、周りの建物はほとんど駐車場付きでした。

なので、近隣に月極の駐車場が全くありませんでした。

300mほど離れた場所にやっと月極の駐車場がある。

そんな場所でした。

リフォーム費用もそこそこ掛かりそうだったので、購入を見送ったのですが賃料相場、物件の間取り、築年数から判断すると全てGOの物件でした。

ただ、駐車場の件だけがネックでした。

この判断が正解か失敗かは購入していないので分かりません。

案外駐車場を必要としなかったお客さまで、すぐに借り手が付いていたのかもしれません。

もしこれが商売だったら?

チャンスを逃すと次のチャンスはなかなかやってこないかもしれません。

でも、不動産の場合同じ物件は2度とありませんが、チャンスは何度でも回ってきます。

私の不動産購入の判断材料の一つとして

『懸念材料が2つあれば見送る。』

こういう基準を設けています。

懸念材料の全くない物件は誰もが欲しい物件です。

なので、安価で手に入りません。

何のリスクもなく、何の問題のない物件はお宝にはなりません。

多少のリスクは背負わないとチャンスは生まれませんので。

ただ、2つリスクを背負う物件は今まで苦戦したケースが多かったのです。

今まではうまく切り抜けては来れましたが、今後は分かりません。

なので、2つのリスクは背負わない

こう決めています。

前述の物件、もう一つのリスクは何だったのか?

前面道路が私道で現状道路部分を大きく浸食していました。

まだ建物はそんなに古くはなかったのですぐに建替えの心配はなかったのですが、セットバック後の敷地は半分くらいまで縮まってしまう物件でした。

3方向道路に囲まれていて、中心後退2m、道路幅員は2m。

『あれ?ほとんどなくなっちゃうぞ…』

それでもリフォームしたらそこそこの家賃は取れそうだったので購入しようと思い、いろいろ調査していたのですが先ほどの駐車場の件もあり見送りました。

買っていたらどうだったのでしょうかね?

購入していたら失敗談や成功談につながったのですが、前に進んでいないので何とも言えません。

私の場合、今の段階ではまだ不動産を購入しても販売するのを最終目的に考えています。

なので売るときのことを考えて判断してしまいます。

ずっと持っているならアリの物件だったのでしょうが、転売する際に先ほどの道路関係の重要事項説明書を書くのがイヤだなぁって思ってしまいました。

『再建築の際にはほとんど敷地が道路になってしまいます・・・』

他人の物件だったらまだしも、自分の物件の説明なので少し躊躇してしまいました。

売れない物件を売りつけられたと思われそうですものね。(笑)

少し難がある物件。

こんな物件が腕の見せ所になるので大好きです。

でも時間とお金の余裕のある時にしないと、手つかずでずっと寝てしまうことになりかねません。

最近はそんなに時間の余裕がないのでワクワクする仕事もできていませんが、また今年中には手掛けたいと思います。

ちょくちょく競売情報は見ているのですがね・・・

大阪市内は少し落札価格が高騰してきているので堺市とか、和泉市とか明石市とかで見ています。

駅から遠い物件で駐車場がない物件は見送っていますが。

また面白そうな物件があればご紹介することにしますね。

それでは。

『不動産は保有するもので出口戦略って何?』って言う人

利回り◯%の物件を何棟も保有しています。
買った物件は売らずにずっと保有しています。

年間◯万円の家賃収入が入ってくるようになりました。

こんな人がたまにいます。

まぁ、毎月安定収入が何十万円、何百万円も入ってきているということなので、それはそれはご立派なものです。

変な意味ではなく尊敬します。

しかもそれがローンなしで全て現金というならこれはまたすごい話です。


でも中古の戸建でも何百万円しますよね?
これが、10件・20件となると
『えっ。いくら現金持っていたんですか?』
って話になりませんか?

そもそも論ですが、いつでも使える資金が何千万円もあれば、今すぐ年収1,000万円、 2,000万円になることは可能です。

でも、普通の人はそんな現金持ってないでしょ?

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『10年間私と同じことをすれば少資金の方でも同じように・・・』

『購入した物件のキャッシュフローをそのまま使わずに貯めておいて、その貯まった資金で物件を購入して、さらにその貯まった資金で・・・』

はいはい。
使わずに10年・20年いればお金は増えるでしょ。


10年後、20年後こうなっていますって話大嫌いなんですよね。

だって、その頃までお客さんとお付き合いしてないんでしょ?

あと数年したらリタイアして・・

そんなことを考えてる人がどうせそんな本を書いてるんでしょ?

10年経って
『あれ?おかしいな』
って思っても、その人を信じた10年は返ってきません。

金持ち父さん貧乏父さんの本を読んで不動産投資を始めた投資家さんが何人餌食になりましたか?

みなさんそろそろ気付いてください。

そもそも、その本を書いた人が成功した時代から何年経過したのでしょう?

その、あなたが尊師と崇める人が今の土壌を作ったのはいつの話ですか?

先週?
先月??

今の時代の進化するスピードは、過去に例を見ないほど速くなっています。

去年まで通用した手法が今年は通用しません。
それなのに数年前の手法を
『同じことしたら必ず成功します。』

そんなわけないでしょ。

最前線にいてる私は日々模索しています。

必勝法って思ってる手法も来月には誰かに真似されています。

だって、あなたはエジソンではないから。
ダビィンチではないから。

しかも他人の真似をしている人ですから。
モノマネでもコロッケさんのようなオリジナルを超えるクオリティーを作ることができないから。

あなたがいくらかの余剰資金を作れた土壌は何ですか?

一生懸命努力して仕事を頑張ったからでしょ?

先輩に教えてもらったことだけ実践して今の地位に来ましたか?

自分なりのスパイスを織り交ぜたからこうなれたのではないですか?

『知らないことだからそんなことできないよ。』
そう思うなら不動産投資なんてやらなきゃいい。

仕事で築いた財産を、伸るか反るか分からないギャンブルで失わなくていいですよ。

『不動産投資はギャンブルじゃない。』
そう思うなら、ちゃんと勉強しましょ。
研究しましょ。

『FXって儲かるみたい。』
自分で勉強もせずに、儲かりそうって理由だけで始めた人が大儲けした話を聞いたことがありますか?

『仮想通貨儲かるみたいだね。』
コインチェックのCMを見て参入した人が大損したニュースを見ませんでした?

『不動産投資は別だ。』

はい。
あなたは誰に洗脳されましたか?
一緒です。

無知のまま、裸で戦って大儲けできる土俵なら私はすでに何億円っていう資産を築いているでしょう。

そんなわけないですよ。

得する人がいる裏には損している人がいる

当たり前ですよね。

多くの人をこの市場に招き入れたのは、損する人を増やさないと自分たちが儲からないからです。

あっ。
また言っちゃった。

たぶん業界の人からすると邪魔な存在ですよね。

出口のなくなった築古のマンション、どこの金融機関からも
『耐用年数過ぎてるから貸せないよ。』
『うちで融資できても10年が限界かな。』

こんなマンションに超長期の融資を付けれるようになったが、不動産業者やすでにマンションを持ってるオーナーにはリスクが高いことがバレるから素人を集めよう。

『少々金利が高くても、家賃収入は高いから儲かるように見えるから売れるぞ。』

こうして多くの方が犠牲になりました。

金利は高いのは分かっているけど、頭金をほとんど出さずにマンションオーナーになれるなら。

こう思う方が世の中にはたくさんいたのです。

マンションオーナーになることが最終目的でですか?

違いますよね?

資産を増やすために不動産投資を始めようとしているわけでしょ?

それならば借入額>資産価値の物件を購入した時点で大幅なマイナスから始まります。

フルローンでかつ低金利で借入をできる人はほんの一握りです。

この人たちはすでに人生の勝利者で、別に不動産投資をしなくても財を築いてきた方です。

あなたはどの立場でしょう?

私と同じように、これから財産を築こうとしている人ではないですか?

それならば、自分と違う属性の人が書いた本を読んでも、自分と属性が違う人の話を聞いても、何の参考にもなりません。

戦っているフィールドが違うのです

残念ながら私には資産0円の人をお金持ちにする手段を持ち得ていません。

今預貯金がないなら、一生懸命働いて、節約して貯えを作ってください。

そこからがスタートです。

最初は手の届く範囲の戸建、予算によっては連棟住宅も仕方がありません。

そこから始めるのはいかがですか?

跳び箱を飛ぶのにもいきなり15段とかにチャレンジしませんよね?

せめて5段ぐらいから始めませんか?

不動産投資の本はたくさん出版されています。

その中には

『資産〇億・・・』

『自己資金0から始める・・・』

こんな題名の本も多数出版されています。

インパクトあるので手に取って見てしまいそうです。

でも、この手の本は不動産を保有するだけのもの。
不動産何十棟、借入金◯億円。
全て売却したら借金だけが残った。

これでは道中いくらキャッシュフローがあっても意味なくないですか?

毎月のキャッシュフロー◯万円。
今不動産全て売れば◯千万円。

これが不動産投資です。

資産の少ない方は、少額の不動産を購入して付加価値を高めて売却。
その売却した資金で次の物件を購入。
さらに付加価値を高めて売却。
わらしべ長者方式ですね。

こうしないと資産なんか劇的に増えません。

物件を売らなくても次の物件を買える人は、どんどん積み重ねていけばいいんでしょうが、普通の人は毎年一戸の戸建を現金購入していけませんよね。

ここでローン組んでしまえば短期融資なのでキャッシュフローは吹き飛びますし。

なので、買っては資産価値を向上させ売却。
売却すればその資金で新たな物件を購入。

そう考えたら、少なくとも購入した金額で売却が見込めそうな物件を買わなければなりません。
そんな物件ゴロゴロ転がってはいませんよね。

なので、コツコツとです。

気長にいきましょ。

人生のうち数ヶ月物件探しに使っても、売却したときにその対価は戻ってきます。

そんな物件探しをしましょうね。




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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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