ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

戸建

中古住宅市場はどうなってる?

先日中古マンションの価格が上昇しているという記事を書きました。

『マンションは分かったから、うち戸建なんで戸建はどうなの?』
こういうご意見もあったので、今日はその話を。

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たまには不動産ネタ書いとかないと何のブログか分からなくなりますからね。

中古住宅、戸建の価格設定のメカニズム、これは流通性地価に大きく影響されます。

まず流通性があるかどうか?
駅から遠い、学校から遠い、地域的にあまり評判が良くない地域の物件は流通性が良くありません。

その地域で探しているお客様が少ないと価格設定が非常に難しくなります。
妥当性のある金額で売り出しても引き合いがない。
案内すらなかなか入らない。

もちろんネット広告やポスティングをしても効果が現れなかったりします。
結果、価格を下げざるを得ない。
こういうことに陥ることも少なくはありません。

建物が新しいうちは新築戸建との比較になります。
土地がいくらで買える場所なのか、そして建築費はいくらかかるのか?
土地から購入して新築を建築し、その価格以上に中古物件が高値で売れることはまずありません。
デザイナーハウス、よっぽど趣向を凝らした家なら別ですが、自分で新築を建てた方が希望に合う家になりますものね。

あまりに築年数の古い物件だと、建物をリフォームするより建て直した方が安くつくこともないわけではありません。

その場合は近隣相場の土地値から解体費用を差し引いた金額で取引されることがあります。
これが最低価格です。

ただ注意しないといけないことは、その土地自体がそもそも再建築可能の土地かどうか?
建築基準法上の道路に面していない場合は、建築基準法上の道路に繋がるまで道路所有者全員の同意が再建築には必要となります。
また建築基準法上の道路に面していたとしても、その道路に2m以上接道していないと再建築はできません。

この場合は、中古住宅として再利用するしかなくなりますので、価格は安くならざるを得ません。

また間口の問題、土地の形状の問題も出てきます。
現況で2間間口の家が建っていたとしても、再建築の際には隣地との間隔を現在の建築基準法に基づいて確保する必要があります。
地域によって格差はありますが、大阪市内の場合なら30cmは空けないといけません。
これも建築基準法では30cmですが、民法では50cmなので建築会社、設計士さんとの打ち合わせも必要になりますよね。

最低でも2間間口が建てれない土地は価値が激減します。
図面を引いたことがある方なら分かると思いますが、2間間口でも間取りのバリエーションはほとんど取れませんので、それ以下となると万人に満足の行く間取りは確保できません。
その分割り引いて考える必要があるということですね。

またいびつな形をした土地も同様に、間取りが取りにくい、建築コストが抑えにくいため割安になります。

戸建の場合は、その土地その土地により形が大きく変化します。
なので一概には判断しにくいのですが、周りに新築戸建が売れ残っていたり、価格がどんどん下がっているタイミングでは売却することをお勧めしません。
それは新築価格に中古市場は引きずられるからです。

逆に新築物件が近隣に存在しない。
あるけど昨年、一昨年より高くなってる。
と感じるのであれば売り時が到来しているかもしれません。

郵便ポストに入ったチラシを一目散に捨てるのではなく、参考資料として取っておいてもいいかもしれませんね。

土地値を調べるには国土交通省が毎年発表している路線価をチェックしてみるのがいいです。

去年に比べて上がっているな、逆に下がってるなという判断の目安には十分なります。

これは過去に遡って調べれますのでぜひチェックしてみてください。

いろいろと語りましたが、中古戸建の市場は数年前に比べて大きく上昇しているとは言い難い状況です。

ただインバウンドの影響で地価自体が大きく上昇している地域では例外です。

先程路線価の話をしましたが、路線価と実勢価格とは異なります。
路線価程度の実勢価格しか付かない地域、路線価の倍ほどで取引されている地域、そして需要高騰で路線価の3倍も4倍もで取引されている地域があり、一概には言えないところもあります。

取引事例などを包み隠さず教えてくれる業者さんがいればいいのですが、不動産屋さんは自分に都合のいい事例しか引っ張ってきません。

一般顧客でもこの取引事例が見れるような革新的な出来事が起これば別ですが、今のところはその兆候は残念ながら見受けられません。

なので真実をきちんと伝えてくれる専門家が必要なわけです。

まぁ、でもそんなことを言ってれるのも長くて数年ではないでしょうかね?

消費者に不利益があること、不動産屋にだけ都合のいいことなんていつまでも続くわけないですから。

必要とされるものしか残らない未来はもうすぐそこに来ています。

そして世の中に求められているものは必ず実現します。

ということは、自宅の価格査定は不動産業者に頼まなくても自己査定できる世の中が来るということです。

それまでは不動産の査定は当社にお任せくださいね。

安心と信頼のライフコンサルティングまで。

言ったことのないフレーズ織り交ぜてみました。(笑)

ご相談お待ちしてます。(笑)

都心のマンションがいいか、郊外の戸建がいいか?

都心のマンションがいいか?
それとも郊外の戸建がいいか?

これは不動産投資の話ではありません。
マイホームの話です。

夫婦共働きなら都心のマンション。
子育て重視なら郊外の戸建。
老夫婦だけになれば買い物の遠い郊外ではなく、都心のマンション。
など、家庭環境、家族構成によって選択肢は変わってきます。
ではどういった家選びが理想的なのか、ちょっと検証してみようと思います。
ただ今日はいつものようにデータ検証ではなく、かなり主観が入った話なのでお気に召さない方はスルーしてくださいね。

まず新婚当初、一般的に20代の時が多いと思われますから、旦那さんは一生懸命仕事に打ち込んでもらわないといけません。
奥さんもパートで家計のお手伝いをするということを考えると、都心での生活がベストと思われます。
また、お子さんが小さいときは目が行き届きやすいマンションの方が暮らしやすいと思います。
なので都心のマンションをチョイスします。

また、都心のマンションは値下がりしにくいという特徴もあります。
新築一戸建の場合なら3500万円で購入した物件でも5、6年で2000万円台まで値下がりすることもしばしばです。
マンションの場合は3000万円で購入した物件が5、6年後に売却しても、ほぼ新築当時の価格で売却できるケースが増えています。
売りやすさ、値落ちしにくさを考えても都心のマンションに分があるように思えます。

ただ子どもさんが大きくなって勉強部屋が必要になったり、親御さんを引き取るような話になった場合はマンションでは手狭になるかもしれません。
都心のマンションの平均サイズは60平米から70平米です。
70平米あればかなり広い方かもしれません。
なのでもともと60平米辺りのマンションは住み替えを想定した作りになっているのかもしれませんね。
この広さは、初めてマイホームを購入する人にとっては手が出しやすい広さです。
なので中古市場に出ても需要が高いと言えます。
ただここで注意しておきたいことがいくつか。
まず駅から遠いマンションは人気がありません。
物件が少なかった時期は駅から離れたマンションでも売れていきましたが、新築も中古も十分な供給量がある今の世の中、駅から離れた物件を選ぶという選択肢は、駅近の物件が予算に合わなかった時の二次的な選択肢です。
駅近物件が売りに出ている地域では、価格を下げて売り抜くという選択肢を選ばざるを得なくなることもありますので注意が必要です。
次にマンションは上の階になればなるほど人気が高くなります。
エレベーターのない物件は別ですが、今時の新しめの物件でエレベーターがないマンションは、ほぼほぼお目にかかれませんので度外視します。
一階でも専用庭のある部屋なら別ですが、通常のバルコニーなら人気は少し低くなります。
それよりも人気薄なのが二階のお部屋です。
一階の部屋は下階がないので、子どもたちが走り回ったりしても迷惑をかける心配が少なくなります。
そうした意味で多少の需要はあったりします。
でも上層階に比べると安くなりがちです。
二階の部屋は眺望も陽当たりも上層階に比べ劣ります。
建物が目の前にあったり、向かいに建物が建っていて視界が遮られていたり。
もちろんこれは都心の話ですが、マンションに住むのに視界が悪いというのは価値が低下する要因の一つにはなります。
賃貸なら多少の我慢もするのでいいのですが、30年、35年ローンを組んで永住しようとする人は選択肢に選ばない可能性があります。
住み替えを視野に入れるなら3階以上の階でお選びください。

子どもが成長し、住まいが手狭になってきた時次の選択肢としては戸建ということになります。
60平米で手狭になって引越しするのに70平米じゃあ少し物足りないですよね。
かといって、80平米以上のマンションってそうそうありません。
また数が少なくなる分希望の地域で物件を見つけにくくなります。
また価格も高くなります。
管理費、修繕積立金も高くなります。
選択肢は戸建になってくるかと思われます。
その場合、中古新築どちらを選ぶべきなのかという話です。
これが今日の本題なのですが、私事ながら今戸建住宅を探しています。
土地を購入して新築建築することも視野に入れていますが、家を新築する場合坪当り40万円から50万円ほど建築費がかかります。
100平米で1200万円から1500万円ってとこでしょうか。
私の場合事務所兼自宅を考えていますので最低150平米、45坪から50坪くらいの延べ床面積を考えています。
そうなると2000万円から2500万円の建築費、そこに土地代が乗っかってきますから土地建物で最低でも5000万円は見ておかなければなりませんが、都心で探すとなると20坪の敷地も購入できなくなります。
うーん・・・
ということで郊外の戸建を視野に入れ、中古物件も併せて見ています。
そこで気付いたことが。
豪邸と呼べそうな物件の価格が安いことです。
部屋数が異様に多い11LDKの物件とか、二世帯住宅、リビングが吹き抜けになってる物件や日本庭園と呼べるような庭がある物件、駐車スペース5台分はあるんじゃないかと思うような物件にも出くわします。
こんな物件が新築時の価格の半値以下ではという金額で売りにかけられています。
つまり中古市場、特に需要の少ない物件は大きく値下がりするということです。
戸建の場合は新築価格と中古価格の乖離がとても大きくなるということです。
それならば、値下がりした中古物件を購入し自分好みにリフォームして住むのが一番お得かも。

最近ではリフォーム資金も住宅ローンに組み込めるようになっています。
1000万円リフォームにかけても、新築に比べて6掛け、7掛けくらいで手に入れれそうです。
半値近くまで落ちた物件ならここからそんなに値落ちすることもなさそうです。
逆に手入れして、高値で売却することも可能かもしれません。
住宅購入する最大のメリットって、賃貸より安く住める。
これかもしれません。
先ほどのマンションの話でもそうですが、例えば5、6年住んで購入価格で売却できれば住んでいた期間の出費は0です。
つまり家賃0円で住めたことになります。
賃貸の場合どんなにうまく部屋探しをしても0にはできませんよね。
購入した場合なら、実質0円で住めたということもあり得るかも。
まぁ物件探しに失敗すればその逆もあるのでご注意を。

いずれにせよ、昔と違い今の時代は住み替えということを視野に入れた物件探しが必須です。
『将来子どもが大きくなった時に部屋が欲しいと言われるかもしれないから4LDKが必要なんです。』
こう言っていたお客様が、子どもが大きくなるまでこの家に住めなかったという話は一件や二件ではありません。
子どもが小さいうちはマンションでいいんじゃないですか?
新築じゃなくても中古でリフォームすればいいんじゃないですか?
戸建はお子様が中学生、高校生になってからでも遅くないですよ。
ってそんなアドバイスしてもらえる不動産屋さんを持っていますか?
自分の売りたい家を売り、住宅ローンが借りれるギリギリの価格の物件を提案し、住み替えの選択肢を持つことさえできない物件を押し付けられていませんか?
すぐに物件提案をしない不動産屋さん。
じっくりとお客さんのニーズに合った物件を探す不動産屋さん。
こんな不動産屋でありたいと思っている私は変わり者なのでしょうか?

こんなスタンスなので、今月中、次の四月までに引越したい。
こういうニーズになかなかお応えできません。
うーん。
商売人には向いていないようです。(笑)

でも本人も自分が商売人とは思っていないからいいか。

不動産の専門家、家計のアドバイザー、それがライフコンサルティングです。

あなたの生活をトータルサポートです。
うちのホームページのトップに書いているフレーズです。

そこを目指して頑張っています。
なので、これから住宅購入しようかなと悩んでいる方、是非購入に踏み切る前にご相談を。


こんな豪邸にどうやったら住めるのか考えながら就寝します。(笑)
それではまた。

戸建賃貸の出口作りを思案中

最近私の元にご相談に来られる方の中で、戸建賃貸を所有している方が多く見受けられます。
少額の投資金額から始めることができ、そこそこの高利回りが見込めますから初心者(語弊はありますが、入り口という意味で捉えてください)にとっては魅力的にうつります。
ただみなさん同じ悩みなのですが、買い進めていくといずれは資金難に陥ります。
そこで融資利用していいものかどうかという相談に来られるわけですが、私がお答えする答えは同じです。
『これからまだ不動産投資を続けますか?』
『先々一棟ものの所有とかも視野に入れていますか?』
まずこういった質問をします。
そこで返ってくる答えはほぼ同じ。
『はい、そう考えていて融資の相談に行ったのですが思うようにいかなくて・・・』
そうですよね。
借入先がどこなのかにもよりますが、耐用年数を大きく経過した戸建や、道路付のない物件を担保として評価してくれる金融機関は少ないので、すでにその物件でリフォーム資金などの融資利用をしていたりすると前に進めなくなったりするんですよね。
何年後かに支払いが終わるから、その時には家賃収入は全て自分のもの。
こう考えてその間のキャッシュフローがほとんど残らないにも関わらず融資を受けたりするのですが、本当にそうでしょうか?
その支払いが終わるのは何年後?
3年後、5年後なら別ですが10年後とかになるならその物件の資産価値ってどのくらいになっているのでしょう?
10年後には空き家問題がもっと深刻になっているかもしれません。
同じような老朽化した建物がたくさん増え価格破壊が起こっているかもしれません。
多くの方は老後の生活資金として、また安定収入を目論んで築古の戸建を購入し賃貸物件として不動産投資を始めるのですが、賃貸物件を検索する時にまずどういう探し方をされますか?
希望エリア、希望の沿線から賃料を入力して希望の間取りを入力します。
そこで出てくる件数が多ければさらにフィルターをかけます。
築年数とか駅からの距離とか。
その前に、マンション、アパート、貸家の中から種別を選ぶわけですが、貸家という種別を選ぶ方がどれだけいるのかという話です。
その中でも築30年以上となると、なかなかネット上からの反響を取ることも容易くはなくなるのです。
これが数年後にもっと同じような貸家が増えるとしたら?
今ある賃貸マンション、賃貸アパートが値下がりして競争が激化したとしたら?
恐ろしいですよね。
なので、融資を利用してまで築古の戸建を購入することには反対です。

今はまだ賃貸中で安定した収益が上がっている物件なら築年数が古くても買い手は現れています。
ただこれはトランプのババ抜きと同じです。
購入したタイミングで空室が出て内装工事で多大な出費を伴ったり、空室期間が長くなり家賃収入が得れなかったりすることもあり得るのです。
なのでそういう物件をたくさんお持ちの方は今の買い手がつくうちに手放した方が賢明かもしれません。
もちろん全て現金購入し、ローンを抱えていない方は別です。
家賃が得れる間は所有しておくこともありかもしれません。

戸建は土地が付いているから大丈夫。
こんなお話をされるお客様もいます。
でもその土地ってどのくらいの広さがあるのでしょう?
また間口はどの程度あって、新築を再建築する需要のあるような土地なのでしょうか?
また自分が住みたいと思えるような建物を再建築できるような土地なのでしょうか?
そうでなければその土地は二足三文の土地です。
再建築するためには解体費用も必要です。
その解体費用の分を差し引きいったいいくら残るのでしょう?
土地神話なんて今の日本にはもうありません。
公共事業がどんどん拡大し、行政所有、公社所有の土地がたくさんあった時代、民民で取引されている土地が少なかった時代は終わりました。
国や市所有の土地がどんどん払い下げ、公売に出てきている世の中です。
有効活用されていない建物は取り壊され、公売で一般企業が買い取ったり、分譲マンションに生まれ変わります。
次から次へと供給されていっています。

日本の国土は狭いから土地は貴重だ?
たしかに人通りの多い商業地の土地は貴重です。
分譲マンションを建てるにもビルを建てるにも賃貸住宅を建てるにも適しています。
また最近ではインバウンド需要でホテル建築も盛んです。
でも反対に郊外の土地は空き地だらけ、地元の商店街も空き店舗だらけではありませんか?
それなのに土地神話?
あり得ませんよね。
築古戸建を売るために理由を後付けしているに過ぎません。
では築古戸建がダメならいったい何を買えばいいの?
違うんです。
築古戸建でもいいんです。
要は需要を作り上げればいいのです。
賃貸需要がないから空室に困るのです。
なので、賃貸需要を作り上げれば空室に困らないわけです。

どうやって作ればいいの?
それを先日からずーっと考えていました。
そして何となくボンヤリと見えてきました。
契約内容、法律の問題、集客の問題などいくつか課題がありますので、その辺を専門家と協議しながら詰めていきたいと思っています。
未来の新しい賃貸住宅の形というものを作り上げれないかなと模索しています。

気になる方はまた時間をおいてご相談にきてください。
今はまだ専門家に相談する前のアウトラインが出来上がっただけの段階ですので・・・

一人で悩んでも物事は解決できません。
私も悩んだら専門家の先生たちに相談します。
そして自分が信頼できる仲間を作るべきです。
一緒に新しい形を作れる仲間を。
一人では微力でも、大勢が集まればそれなりの力になります。

こんな私でもみなさまのお役に立つこともあるはずです。
少しでも多くの方のお役にたてるように、そして少しでも多くの方を不動産投資で失敗させないためにブログを通じて
警告を発しています。

物件を売らなきゃ仕事にならないはずなのに、最近は反対のことばかり言ってしまいます。
うーん。
ジレンマです。

でも売ってはいけない物件ってあるんですよね。
買う側にとってメリットのある物件ならどんどん購入はすべきなんですが、そういう物件が今は限りなく少なくなっています。

なら、作り上げなきゃだめなんですよ。
ということで、試行錯誤の最中ですのでもう少々のお待ちを・・

方向性が決まり次第次回セミナーを開催します。
その中では今日のお話のヒントもお話ししたいと思っています。
ということでまたお楽しみに。

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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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