ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

所得税

安易に更地にしてしまうと・・・


IMG_7471

昨日こんな土地を見つけました。

更地になっています。

場所は新大阪にもほど近い悪くない立地です。

3階建てのアパートでも建築すれば需要があるのではと思ったりして見ていたのですが。

前面道路の幅員が4mない場合セットバックしなければいけないって聞いたことがないですか?

前面道路が建築基準法上の道路として認定されていなければセットバックの必要がないのですが、角地で面している道路が両方とも道路認定されていると悲劇が起こります。

セットバック角地2m


上の図面を見てください。

前面道路の道路中心線から2m後退が再建築されるときには義務付けられます。

つまりこの場合、角地なので両方の道路中心線から2m後退しなければなりません。

前面道路幅は奥行きが狭い方が2m、間口の広い方も2.5mほどです。

元々が奥行きは4mほど。間口は10mほどの狭い土地です。

そこからさらに奥行き側が1m、間口側が75cmセットバックしなければいけません。

つまり、1m×4m=4平米、0.75m×10m=7.5平米。合計11.5平米分のセットバックが必要です。

元々の面積が40平米とすれば残りの面積は28.5平米ということになってしまいます。

ここは第一種住居地域で容積率300%、建蔽率80%の地域です。

通常であれば、住居系の地域なので前面道路幅×0.4で容積率は計算されます。

ただ、大阪市の場合は第一種住居地域、第二種住居地域及び準住居地域(ただし、風致地区は除く)においては、前面道路幅員による容積率低減数値は0.6としています。

また、前面道路幅4m未満の場合でもセットバックが必要な場合は、中心後退後は4mの道路幅員と見做して計算できますので、前面道路幅考慮後の最大容積率は4m×0.6=240%となります。

これはまだましなケースです。

これが第一種住居地域、第二種住居地域及び準住居地域でなければ4m×0.4=160%まで下がってしまうところです。

今回の場合でも最大建蔽率は28.5平米×80%=22.8平米となりますので、とてもアパートを建築できる面積ではありません。

街中を自転車で走っているとたまにこんな土地を見かけます。

建物も古いし使いようがないから取り壊してしまえ。

なんて安易に取り壊してしまうと、固定資産税は高くなりますし、新しい建物も建築しにくかったり、売るに売れなくなったりすることもあるのですよね。

「更地にした方が売りやすいよね?」

というご質問をいただくことが多いのですが、ケースバイケースです。

古くてもリフォーム、改築することによって再利用できる場合がございます。

2016年4月、つまり今年の4月の税制改革により、相続した空き家を売却した場合の所得税の軽減措置が新しく創設されました。

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」と呼ばれます。

居住用財産を処分した時にはいわゆる3000万円特別控除というものがあります。

これを相続した空き家でも適用してあげましょうという制度で、相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋(耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む)又は取壊し後の土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除するというものです。

この制度を利用するにはいくつかの要件があります。

1)相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、特例の適用期間である平成28年4月1日から平成31年12月31日までに譲渡すること

2)相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものであること

3)相続の開始の直前において当該被相続人以外に居住をしていた者がいなかったものであること

4)昭和56年5月31日以前に建築された家屋(区分所有建築物を除く)であること

5)相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと

要約すると、亡くなった方が居住した物件を3年以内に売却。
※厳密にいうと3年以内ではありませんが・・・

新耐震基準以前の建物を耐震リフォームするか、更地にして売却。

その間に他人に貸したりしていなかった建物。

ということですね。

耐震リフォームして売却というのはあまり理にかなっていないので、更地にして売却するケースが一般的でしょう。

でも安易に更地に売却してしまって、その土地が再建築不可の土地であったり、再建築はできるがまともな土地が建たない土地であったりすると売却に困難を極めます。

「あっ、こんな制度があるんだ。利用しないと損だから急いで解体しなきゃ。」

なんて焦って解体工事を進めてしまうと大変なことになってしまいます。

そうなる前にくれぐれも専門家にご相談くださいね。

極端な話、買い手が決まった時点から解体工事に入ってもいいわけです。

でもここでも注意点が。

買い手さんが解体しなければ当然この制度は利用できません。

あくまで、解体して売却したという経緯が必要ですよね。

ちなみに解体して、売れるまでの間コインパーキングに利用して有効活用みたいなケースでもこの制度は適用になりませんのでご注意を。

不動産税制って細かくいろいろなケースに細分化されています。

知っているのと知らないのでは大きく変わります。

脱税と節税は違いますが、このケースは節税です。

無駄な税金を払うくらいなら私に下さい。(笑)

売却するにしろ、賃貸で利用するにしろ税制を知っておかないと損をしてしまうことがあります。

知識のない不動産屋さんに相談してしまうと、思わぬ損をしてしまうこともありますのでご注意くださいね。

投資用ワンルームを買っちゃいけない理由

image

投資用ワンルームの供給が止まりません。

大阪市内でもどんどん建築されていますし、今後も供給は続いていくことが予測されます。

なぜこんなに売れるのでしょう?

今、新築の投資用ワンルームの表面利回りは4%と言われています。

2000万円前後で売り出されていますから年間収入は80万円。毎月の収入でいうと67,000円というところでしょうか。

これを30年返済の金利1.0%で全額借入をすると毎月の返済は64,300円なので、固定資産税、都市計画税を支払ってちょうどチャラということになります。

でも修繕積立金、管理費の分は持ち出しになる可能性があります。

キャッシュフローが生まれない。

なぜ、それなのに売れるのでしょう?

ここにはいろいろなカラクリがあります。

購入している方のほとんどは医師やサラリーマンの高額所得者です。

不動産の家賃収入は給与等の所得と損益通算ができます。

つまり不動産所得で赤字になれば所得税の還付が受けられ、住民税も安くなるのです。

この収支を見ていきましょう。

まず、収入は先ほどの4%で計算して、年間収入800,000円です。

ここから固定資産税、都市計画税を支払います。年間3万円~4万円ほどでしょうか?

ここでは40,000円で計算します。

次に管理費、修繕積立金の支払いです。月額で双方合わせて5,000円、6,000円くらいが一般的でしょうか?

ここでは6,000円×12か月=72,000円で計算します。

先ほどの金利で調達した場合の年間支払利息を出します。初年度で約20万円の支払利息になります。

返済元本は経費にはなりません。

次に不動産会社に支払う管理手数料5%で計算すると年額40,000円です。

ここまでで、合計金額は352,000円です。赤字にならないじゃないですかという声が聞こえてきそうですが、ここに不動産所得の場合は減価償却という魔法の経費があります。

キャッシュフローを伴わない経費です。

区分所有ワンルームの場合、総額2,000万円としてもそのうち土地価格は微々たるものです。

ここでは1割が土地価格、9割が建物価格として計算します。

つまり1,800万円が建物価格になります。

投資用ワンルームはほとんどの場合鉄筋コンクリート造ですから減価償却の年数は47年になります。

償却率は0.022だから396,000円。この分が減価償却??

これでも赤字にはならないですよね。

実は、この建物に対して本体部分と付属設備部分に分けることができます。

割合でいうと7対3くらいでしょうか?

なので、1800万円の7割、1,260万円が本体部分、残りの540万円が付属設備部分ということになります。

1,260万円×0.022=277,200円

540万円の付属設備部分に対しては15年で償却しますので0.067で計算します。

540万円×0.067=361,800円となり合計639,000円が減価償却の年間額となります。

28年4月以前、つまり今年の4月までなら付属設備の減価償却の方法が定額法ではなく、定率法が使えたのでさらに倍の361,800円償却できたわけです。

ここまで行ければ税金の還付という意味では魅力的ですよね。

ただ今から購入する方には、付属設備についても定額法が適応になっていまうので、年間の支出は991,000円。つまり191,000円分が赤字となります。

さらに青色申告をすることにより、専従者給与というものも使えますし、物件を見に行くための交通費や宿泊費、ガソリン代や勉強するための書籍代なども経費計上できます。

これらの額は個人によって大きく変わるでしょうが、専従者給与まで含めてしまうと年間100万円の赤字くらいは簡単に作ることができます。

これを給与所得等に当てはめて計算するわけですが、日本の所得税は累進課税ですので高所得者になればなるほど税金還付の額が増えるわけです。

これに伴い住民税も下がるので、年間100万円の不動産所得の赤字があれば、最低でも年間20万円、所得によっては40万円も50万円も税金の還付が受けれるということです。

毎月、毎年のキャッシュフローが残らなくても税金の還付で儲かるじゃないですかというのがこのお話なのですが、実はここからが本題です。

仮にこの2,000万円で購入した物件が、ローンの残債くらいの下落率で資産価値が減少していくならこの話はとてもいいお話のように思います。

でも、同じ利率で借入したとして、5年後の残債は約1,700万円。10年後の残債で約1,400万円です。

実際に5年後、10年後この金額で売却できるでしょうか?

今の相場でいうと約5年後の売却相場で1,400万円くらい。10年後で1,000万円くらいです。

この差額は売却した時にでる損益です。

その間に得たキャッシュフローはいくらでしょうか?

年間30万円と仮定して5年で150万円、10年で300万円。

損した金額のほうが大きくなっているのがお判りでしょうか?

不動産投資は赤字で儲けようというのは何か間違っています。

所有していればキャッシュフローを必ず生むものなのです。

キャッシュフローを得ながら不動産所得を赤字にすることさえ可能なのです。

なので、みなさまワンルーム投資はやめましょうね。

あっ。新築の場合ですよ。

中古の場合はまた後日シュミレーションしますのでご期待ください。

それでは。

不動産投資、税金の話。所得税、住民税還付って?

最近おかげさまで不動産投資に対してのご相談案件が非常に増えてきました。
ご相談いただく内容は人それぞれ違いますが、やはり少額の資金から始めたいという方が多いですね。
私にご相談いただくお客様はセミナーからのお客様やこのブログからのお客様が多いのですが、感じるのは本当に勉強熱心なお客様が多いということです。
皆さまいろいろな本を読んだり、様々なセミナーに参加したりして情報や知識を身につけています。
下手な不動産屋さんの営業マンより、不動産について詳しい方も少なくはありません。
勉強熱心な方の質問内容で多いのは、融資のことと税金のことになります。
融資と税金というのは各々の内容によって大きく分かれますから、たくさん本を読んでも何回もいろいろなセミナーに参加しても、自分に当てはまるケースが多くないのできちんと把握出来ていない方が多いように思います。
税金の話でよく出てくるのが不動産投資で税金還付という話です。
サラリーマンで年収がそこそこになると社会保険料、所得税、住民税などで所得の約3割が引かれてしまっています。
その中から所得税と住民税を取り戻せますよという話ですが、これは不動産所得が給与所得と損益通算できるという点を利用して、不動産所得がマイナスになった分の所得税、住民税の還付が受けれるというものです。
まず不動産収入とは家賃収入のことです。
その年に受けた家賃分が収入となります。
その他に礼金を受領していればこの礼金分も収入となります。
では支出として経費計上出来るのはどういった費用でしょうか?
まず賃貸を決めてもらう際に不動産屋さんに支払った仲介手数料。
内装工事の費用、借入金があればその利息、固定資産税、都市計画税、火災保険料や地震保険料、そして購入時の不動産取得税や登録免許税や印紙代も計上することができます。
さらに建物の減価償却費も経費として計上でき、青色申告している場合なら専従者給与も計上する事ができます。
ちなみに内装工事費用は高額な場合は減価償却する必要があり、その年度だけで計上できませんのでご注意ください。
また交通費、通信費なども認められますし、一定の交際費なども計上する事ができます。
事業的規模になれば専従者給与というものも活用できます。
専従者給与を利用すればその年の所得をマイナスにすることは十分に可能です。
ちなみに事業的規模というのは不動産でいうと5棟10室と言われていますが、建物5つか部屋数が10室あれば事業的規模として認められます。 

こうしたやり方で確定申告をすれば所得税、住民税が還付できるのですが、最近ではこの還付をメインに不動産投資を勧めてくる不動産業者さんが増えました。
不動産投資をしてキャッシュフローがマイナスでも税金還付を受けれるのでメリットがありますよということです。
でも本当にそうなのでしょうか?
不動産収入はマイナスにはなりますが、減価償却分が含まれているので実質的にはプラスですよ。
本当にそうですか?
多少のキャッシュは手元に残るかもしれません。
でも、資産も減少していることにお気づきですか?
新築の建物と築10年では建物の価値は変わります。
法定耐用年数の残存期間も減少しますので、次の買主の融資期間にも影響します。
その減少した分のキャッシュが手元に残っていればいいですよ。
もしくはその減少した分、融資残高が減少していればいいですよ。
あなたのシュミレーションではどうなっていますか?
家賃収入は年々減少します。
5年後のシュミレーションではどうなっているでしょうか?
毎年のシュミレーションで家賃分の減少、空室率の悪化を組み入れているなら問題ないかもしれません。
でも残念ながらそういったシュミレーションを出してくる会社って見たことがありません。
5年後はともかく10年後のことは知らないよねというスタンスです。
不動産投資で大事なことは出口です。
出口さえ見ることがきちんとできれば所有期間中の利回りって実はそんなに大切なことではないのです。
逆に出口が見えない場合は所有期間中の利回りは高利回りでないと困ります。
融資を利用する場合には特にそうです。
売却して融資残高が精算できないというのは愚の骨頂です。
例えば3000万で購入した物件で実質利回りが6%あったとしましょう。
この実質利回りとは
家賃収入-経費(減価償却費除く)です。
よく投資用不動産では実質利回りでなく、表面利回りで表示されています。
これでは実態を把握できません。
借地などの場合では表面利回りは高くなりますが支出も多くなります。
管理費、修繕積立金の高い区分所有建物でも同様です。
いくら家賃が入ってくるかということだけでなく、いくらの支出があるのかということもきちんと把握しておきましょう。
話は戻りますが、この実質利回り6%で5年間所有したとして年間で180万円、5年間で900万円手元に残ったことになります。
では実質利回り5%の物件を購入した場合はどうでしょう?
同じく年間150万円、5年間で750万円が手元に残ったことになります。
この差は150万円です。
でも実質利回り5%の物件が5年後でも購入時と変わらない金額で売れる場合ならどうでしょうか?
逆に実質利回り6%の物件が1割値下がりしたとしたら。
この時点でトータルの収支は逆転してしまいます。
実質利回り6%の物件が売却時に-300万円ということは5年間での収支は600万ということになります。
不動産投資って利回りだけじゃないのですよ。
失敗しない不動産投資というのは、売り抜けれる不動産を購入することです。
いくら表面利回りがよくても入居者が退去したり、修繕費用がかさむ物件なら意味がありませんし、売り抜くタイミングがなければ儲けるチャンスもありません。
不動産価格って時代背景で大きく変動します。
上昇するだけでなく大きく下落する可能性も秘めています。
売れるチャンスに売る。
これは不動産投資にとって、もっとも重要なことです。
売り時ってことは買い時ではない?
残念ながら長期ビジョンで考えた時に今は買い時ではないかもしれません。
でも全ての物件が買い時ではないということはありません。
一棟ものの収益マンションは数年前なら新築でも8%以上の利回りが確保できていました。
でも今ではRC造なら5%台です。
新築木造アパートも少し前まで9%強の利回りが付いていましたが、今は7%前後です。
その分金融機関の金利も下がっていますし、長期で貸してくれるようにはなりました。
キャッシュフローはあまり変わらないのですが、最低でも入居率80%くらいでマイナスにならないくらいの収支は必要ですよね。

同じ物件でもお客様の属性によって調達金利は大きく変わります。
この辺は住宅ローンと違うところですよね。
金利1%前後で調達できる方もいれば、金利4%くらいでしか借りれない場合もあります。
もちろんこれは人物の属性だけでなく、物件の評価によっても変わります。
一概にこの物件は利回りが高いからいいという見方だけでなく、調達金利、出口などいろいろな角度から物件を見ていくことが大切だと思います。
そういった意味では、信頼できるパートナーを見つけておくということが大切になりますので、暇があれば是非セミナーに参加して頂くか、ご相談にお越しください。
ご相談はご予約制になっていますので、事前にご連絡くださいね。

それではご相談お待ちしております。

物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ