ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

所得税

不動産投資で節税??

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不動産投資で節税??

お金が儲かるのに何で節税になるの??

今日はこのテーマでお話します。

昨今、この「不動産投資で節税」というテーマで多くのセミナーが開催されています。

その多くは、全額融資で物件を購入し、サブリース契約でそのローンを返済していくというスキームのものですが、そんなことまでしなくても十分節税はできるのです。

節税できる税金の種類としては、

1)所得税

2)住民税

3)相続税

です。相続税の節税方法はこと細かくたくさんのテクニックがありますので、それはまた後日語るとして、今日は所得税と住民税の節税のテーマに書いていきます。

その前に、まず所得税はどうやって計算されているのかこれを知る必要があります。

所得税は、その名の通り所得に対して課税されます。

所得の種類としては

給与所得、事業所得、不動産所得、譲渡所得、一時所得、雑所得全部で10種類あります。

課税方法は総合課税と分離課税があり、所得税の計算をするときは、原則として各種の所得金額を合計して計算します。(総合課税

しかし、利子所得・山林所得・退職所得・土地や建物などの譲渡所得・源泉分離課税を選択した配当所得などは他の所得と合計しないで、それぞれ分離して所得税の計算をします。(分離課税

損益通算することのできる所得は、不動産所得・事業所得・山林所得・譲渡所得に限られます。(フジサンジョウと覚えるらしいです)

損益通算をした結果、損失の金額が残った場合や雑損控除の控除不足額がある場合には、一定の条件に該当するときに限り、その損失の金額を翌年以後3年間に繰り越したり、前の年に繰り戻すことができます。

これがいわゆる不動産投資を使った節税につながるわけなんです。

つまり、「給与所得」と「不動産所得」で損益通算をし、不動産所得がマイナスになれば給与所得の所得金額を下げることができ、それが節税につながるわけなのです。

わかりにくい??

んー。

では、不動産所得について話しします。

不動産所得とは

「不動産所得=家賃収入-必要経費」になります。

必要経費をたくさん計上することにより、賃貸収入を上回り所得額が赤字になります。その場合節税になるわけです。

赤字になるってことは儲かっていないじゃないですかという声が聞こえてきそうですが、不動産の必要経費には

1)税金(固定資産税・都市計画税)

2)損害保険料(火災保険・地震保険)

3)賃貸物件の管理費(管理会社に支払う場合もありますし、分譲マンションの1室、区分所有建物なら管理費・修繕積立金が発生します)

4)税理士・弁護士などへの報酬

5)支払利息(借入して購入する場合)

6)修繕費

7)建物の減価償却

8)その他{ガソリン代や交通費、宿泊費(勉強のためのセミナー参加等)、交際費、書籍代等}
その他、自動車税も、そして車を購入することも可能です(もちろん所有している賃貸物件を巡回するために使ってくださいね)


不動産所得でいう赤字とはキャッシュフローがマイナスになることではなく、帳簿上の費用が経費を上回るという事なのです。

まだ分かりにくいですか?

1)~8)の経費のうち実際に支出が伴わないものが一つあります。

7)の減価償却費です。これをうまく使うことで経費を計上できるようになるのです。

また、物件を購入した年度は賃貸物件を取得した際に課される登録免許税、不動産取得税も経費に計上できます。

この2つを利用することによって、不動産所得を大きく減らすことができるのです。

まず、減価償却の計算方法ですが、これは耐用年数を全て経過した建物か否かで計算方法が変わります。

1)耐用年数を全て経過した場合

「耐用年数=法定耐用年数×0.2」で計算します。

2)耐用年数を一部経過した物件

「耐用年数=(法定耐用年数—経過年数)+経過年数×0.2」で計算します。

ちなみに耐用年数は鉄筋コンクリート(RC)だと47年、重量鉄骨だと34年、 木造だと22年になります。

木造住宅の築23年の建物の場合。

22×0.2=0.44⇒端数切捨てで4年で償却することになります。

仮に1,000万円の建物とすると年間250万円償却できることになります。

土地、1,000万円、建物1,000万円利回り12%の物件を購入した場合、年間収入240万円なので、他の経費を参入しなくてもこれだけで帳簿上の赤字に持っていけるのです。

築23年って今でいうと平成4年の建物ですからまだまだ新しいのですが、こんな魔法が使えるのです。

購入した初年度ならこれにプラスして購入時の登記費用、不動産取得税も加算できます。

これらをうまく活用すれば不動産所得は赤字に持って行けるのです。あくまで帳簿上の赤字ですよ。

ただ4年後には減価償却できなくなりますのでご注意を。

次に住民税ですが、これは所得税の基準になる所得に対して課せられるので、所得税が軽減できれば自動的に住民税も安くなります。

所得税は累進課税なので、所得金額により節税効果は大きく異なりますが、住民税は課税基準所得の10%(所得割)+均等割(市町村によって異なりますが、4~5,000円くらいです)なので、50万円所得を落とすことができれば5万円住民税が少なくなるのです。

所得税もそのくらいは下がりますので、この場合ですと10万円前後。年収1,500万円クラスの人だと所得税だけで16.5万円節税できたことになるのです。

住民税と合わせると21.5万円ですから結構な節税になりますよね。

給与所得の大きい人ほど節税効果が絶大になるわけですね。

少しは分かりましたかね??

詳しいことはまた個別にご質問ください。

少しはお役にたてると思いますので。

それではお休みなさい。







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確定申告の準備は今から。ふるさと納税も活用しよう

もうあと2ヶ月ちょっとで今年も終わりです。

不動産投資家のみなさん、確定申告は来年の3月ですが、経費を計上できるのは年末までですよ

釈迦に説法だと思いますが(^^)

今のうちに、節税対策をせっせとせっせとしましょうね。

そのうちの一つ、ふるさと納税は活用していますか?

9月までのふるさと納税の寄付の合計額が前年の3.9倍になっているそうです。

毎年、年末にかけてTVでここの市町村が人気とか、得だよと特番が組まれますが、人気のある市町村から品切れになりますからなるべくお早目に。

まずこの仕組みから説明しますね。

これは、個人が1年間に2,000円以上寄付した時に住民税の約2割程度が還付、控除されます。

2015年4月1日より、確定申告をすると住民税のおよそ2割程度が所得税から還付、住民税から控除されるようになりました。

また、確定申告が不要なサラリーマンにおいては、確定申告の代わりとなる「寄附金税額控除に係る申告特例申請書」を寄附先自治体へ提出することで、住民税のおよそ2割程度が住民税から控除されます。


つまり、実質今収めている県民税・市民税の一部をその自治体へ移転する事になります。

他府県の住民の都道府県民税、市民税がもらえるので、各自治体が地元の特産品などを提供し、寄付金を集めるのですね。

ポイント1

好きな自治体に寄付できる

ポイント2

寄付した自治体から、地元の特産品が送られてくる(ない自治体もあります)

ポイント3

いくつもの自治体に寄付できる(A市からお肉、B市からお魚、C市から果物とかもOK)

ポイント4

住民税、所得税から還付が受けれる

ポイント5

寄付した寄付金の使い道を選べる

しかも、2015年4月1日からさらに改定になりました。

1)控除額が2倍に!

住民税のおよそ1割程度だった還付、控除額が2割程度に拡大しました。

2)確定申告が不要になりました

年間に5自治体までの寄附であれば、寄附ごとに申請書を寄附自治体に郵送することで確定申告が不要となります。

流れ、手続きは簡単

1)寄付する自治体を選び寄付



2)確定申告または
寄附金税額控除に係る申告特例申請書」を寄附先自治体へ提出



3)翌年3月から4月にかけて、所得税から還付がもらえる



4)翌年6月頃、送られてくる市民税から還付分が控除されている。
※支払う市民税額が事前に引かれて送られてきます


では、どれくらい返ってくるのか?

夫婦2人と子ども2人(大学生と高校生)の4人家族で年収400万円の場合⇒17,000円

同じく年収600万円なら53,000円

同じ年収でも独身または共働きの夫婦、子どもなしなら600万円で84,000円返ってきます。

計算はこちらのシートからできます。寄附金控除額の計算シミュレーションEXCEL


次にどんなものがもらえるか??

高額寄付商品

100,000円寄付で宮崎牛のセットや




120,000円の寄付でスカイツリーなどを遊覧飛行



20,000円で佐賀牛のサーロインステーキ(^^)

りんご10kgもありました



じっくり吟味して選びましょうね。

私はやっぱりお肉ですけど(笑)

届くのを楽しみにしておきます(^^)


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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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