ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

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宅建免許のない紹介ビジネスが合法認定



宅建免許のない紹介ビジネスに合法認定が下りました。
継続的に紹介、反復継続した紹介で紹介料を受け取っても宅建業法違反には当たらないという解釈を発表しました。
個人的にはいいと思っています。
インターネット広告などを打って不特定多数のお客様を集客しようと思うと、それは宅建免許を取ってくださいよとは思いますが、自分の知り合いや身内、友人などを紹介して紹介料をもらうならいいんじゃないでしょうか。
そもそも賃貸業者、売買業者の営業マンでも宅建免許を持っていない方が多数います。
もちろん契約業務、重要事項説明は宅地建物取引士が説明しないといけませんよという規定はありますが、ここの業務を資格を持っている社員さんがしているだけですから、紹介料をもらっている個人や法人が紹介して手数料をもらったって、している事は何ら変わりはありませんよね。
ここを合法でないとするならば、全社員に宅建免許を取得させるべきです。
もともと宅地建物取引士は宅建免許の許可を得ている業者に5人に1人の割合で設置する義務があります。
これも3人に1人にしようという動きがありましたが、いつの頃からか頓挫してしまっています。
一般のお客様は物件紹介をしてくれている営業マンはほとんど宅建の資格を持っていると思っています。
でも実際には賃貸の営業マンなら3人に1人も持っていないかもしれません。
売買の営業マンでも割合はそんなに高くはありません。
でもプロとしてお客様にアドバイスするなら、せめて深く関わる宅建の資格くらいは取得していないとダメですよね。
不動産業者とすれば免許を下ろしていないのに不動産業みたいなことをして手数料を稼いでいる人たちが面白くないのかもしれません。
でも逆に言えば免許がなくても手数料を稼げる人の方がすごいなと思ってしまいます。
と言っても、元々オーナーさんが直接入居者と契約するのに宅建免許は必要ありませんし、売主さんが買主さんと直接売買するのにも宅建免許は必要ありません。
もっと言えば、不動産賃貸管理業には宅建免許が必要ありません。
前述した通り、物件を案内して申込みを受ける営業マンも宅建の資格も要りません。
この中でこの紹介ビジネスだけが取り上げられるということ自体ナンセンスなような気がするのは私だけなのでしょうか?

少し広い敷地の土地を持っていて、そこを区画割りして分譲するのには宅建免許が必要と言われています。
でも自分の不動産を切売するのに、これが反復継続の売買行為に当たるのかという疑問も残ります。
宅建免許というのは不動産業者を取り締まるためのものであって、違法性のある募集行為や、お客様にとって不利益な契約を阻止するための法律であるべきです。
文句を言っている人というのは、自分の食い扶持を荒らされたくないとか、自分たちは厳しく取り締まられるのにそこは放置しておいていいのかという見解だとは思いますが、これではスピード違反で捕まった人が
『あの車もスピード出しているじゃないか。あいつも捕まえろよ。』
と言っているのと何ら変わりはありません。
不動産業界の地位を上げるためにも、業者自体の存在意義を持たせる意味でも、自らの業界の質を向上させるべきですよね。
未だに宅建の名義借りというものも行われていたりしますし、賃貸業者などでは店長であっても資格を持っていないとかもありますので・・
宅建の有資格者を各事務所に3人に1人に置かないとダメですよとかは最低限のハードルのような気はします。
弁護士事務所に法律相談に行って弁護士資格のない事務員さんに話を聞いてもらい、相談料を取られたら憤慨しますよね。
もちろんそんなことはあり得ないのですが、不動産業界で行われていることってこれと変わらないような気がします。
他人を非難する前に自分の襟元を正すというのが本来の姿ですよね。
業者の未来が明るい未来になるためには、もっともっと不動産業者自体が勉強しなければいけませんし、そういった機会を多く増やさないとダメだと思います。
でも少ないのですよね。
結局自分で学んでいかなければいけませんからなかなか質が向上しません。
不動産投資家の皆さまの方が勉強熱心だったりしますものね。
なので最近では業者さんと飲みに行くより、お客様と飲みに行く方が楽しかったりします。
といっても、まだまだ自分も勉強しなくてはいけないところがたくさんありますし、知らないこともあったりしますので偉そうなことは言えませんが・・

なのでこれからもコツコツ勉強して、皆さまに少しでも有益な情報を提供できるように頑張っていきたいと思っています。
ということで、これからもよろしくお願い致します。

不動産業の未来って?

不動産を購入、取得する際に不動産屋さんから購入しないとダメと思っていませんか?
不動産って別に不動産屋さんを通さなくても購入できるのです。
知り合いが不動産を売却するという話があれば直接売買することももちろん可能です。
でも皆さんがそうしない理由って何だと思いますか?
売主さんが単純に売却する方法が思いつかないからです。
売主自ら簡単に登録できるサイトがあればどうなんでしょ?
ヤフオクやamazonのように簡単に出品できればどうでしょう?
多分売主と買主の直接取引って、増えていくと思います。
最低入札価格だけ決めておいて、あとは購入希望者が入札していくというシステムができればどうでしょう?
たぶん今よりずっと直接取引は増えるはずです。
そうなると不動産屋さんの役割って何なのでしょう?
不動産価格が適正かどうかの調査、その不動産の鑑定などが仕事になるのでしょうか?
仲介に入るわけではないですから、重要事項説明書を発行するわけではないですが、それに代わる調査書というのが仕事に代わるかもしれません。
でもこれって不動産鑑定士の仕事でもあります。
建物に対しての調査(インスペクション)となると今度は建築士の仕事です。
あとは購入者に対して融資の斡旋ということも考えられます。
でもこれも本来は不動産会社の仕事ではないかもしれません。
ファイナンシャルプランナーなどが参入してきそうです。
つまりこれからの不動産業、特に仲介業というのは今後需要のある仕事なのかという疑問があります。
特に自分である程度物件の良し悪しの判断ができる方にとっては、不動産業者の存在って意味がなくなってくるかもしれません。
賃貸仲介業というのはもっと末恐ろしいかもしれません。
だって賃貸の部屋を借りるのに物件の調査って、借り手側にとってそんなに重要ではないからです。
こちらも貸主と借主が直接繋がるサイト、流通網が確立すればなくなってしまう業態かもしれません。
賃貸管理業という職業は残るかもしれませんが、この賃貸管理業というのは宅建免許がなくても出来るってことを知っていますか?
多くの賃貸管理会社は宅建業者としての登録をしていますが、これは自ら募集して客付するために免許を取得しているといっても過言ではありません。
でも本来は募集側と部屋付側って利益相反の関係なのですよ。
募集側は少しでも高く、そして良いお客様を。
部屋付側は少しでも安く、そして幅広いお客様を紹介したい。
完全に水と油です。
なので、兼業ではなく専業の方が本来は望ましいのかもしれません。
そう考えると修繕工事や簡単な水周りの修理、清掃業務を自社で完結できるような業者が行うのが一番望ましいと考えられます。
あと残っているのは建売業者と中古物件などの再販業者になります。
その他にも特殊な形態で生計を立てている業者さんもたくさんありますが、そういった業者さんは特殊なのでどんな状況になっても生き残れますからここでは触れずに、先ほどの建売業者さんの話と再販業者さんの話に戻ります。
建売業者さんは当然のことながら土地を仕入れて、建物を建築し販売します。
土地を仕入れて建築せずに、お客様を決めて間取り等のプランを決めてから建築する場合もあります。
同じことは個人では出来ませんから生き残る道はあります。
個人で複数戸の分譲をしてしまうと、これは反復継続の販売と看做されますから不動産業の免許取得が必要です。
ただし、土地を分割して販売するという名目なら可能でしょうけど。
いずれにせよ土地を仕入れて販売すると不動産譲渡所得がかかってきますので現実的ではないですよね。
でも、昔のように新築戸建を手に入れるなら建売業者から買わないと無理だということもなくなってきてはいます。
個人でも古家付き土地を購入し、解体し、新築住宅を建築することは可能です。
しかも住宅ローンを利用して、土地購入費から解体費用、新築住宅の建築費用も捻出することは可能です。
この方法を多くの方が知らないので建売住宅が売れるわけですが、将来同じやり方では売れなくなるでしょう。
今でも頑張っている不動産会社さんは自社オリジナルの商品開発をされてしますし、建物にいろいろな工夫を取り入れています。
住宅展示場に並んでいるハウスメーカーと遜色のない建物を建てる会社さえ少なくはありません。
そういった会社は生き残っていけるでしょう。
次に再販業者です。
これは今の不動産の流通を不動産会社が握っていますので、再販業者に物件が流れていきます。
再販業者に販売すれば、購入してもらう際にまず仲介手数料を売主、買主双方からもらうことが出来ます。
さらに、再販物件の募集も任せてもらうことも可能です。
つまり、両手数料どころか2往復の仲介手数料が取得できるチャンスなので、売主の利益を無視して再販業者に物件が流れます。
でも、不動産流通網で不動産業者を介さない方法も浸透していったとしたら。
物件の査定価格が簡単に手に入るようになったとしたらどうでしょう?
わざわざ安くで再販業者に売却することがなくなるかもしれません。
昔は競売物件も一般に流通していませんでしたから、そこからの仕入れでも再販時に2割前後の利益が取れていました。
今は一般の方が入札に多く参加するようになり、再販時に取れる利益も1割程度になっています。
これからもし売主と買主が直接繋がる流通網が出来たとしたら、競売物件と同じように、再販して利益を生む物件を簡単に入手することは難しくなってくるかもしれませんね。
つまり今まで言い方は悪いですが、売主は不動産業者に騙されていたわけです。
このようなことはやはり無くすべきでしょう。
再販業者の中にも、もちろん相場で仕入れてもリフォームなどで付加価値を付けて相場以上で販売できる業者もいるでしょう。
そういった会社はどういった流れになろうとも生き残っていけるのではないでしょうか。
こう考えるとやはり他と違う独自の路線を編み出している会社は生き残っていけるように思います。
仲介業は先々なくなる業態だと先ほど言いましたが、独自の仲介の仕方を生み出せばもちろん勝機はあるかもしれません。
売買で言うと、瑕疵保険や建物のインスペクションを付帯した仲介とかは大手の会社でもやるようになりました。
賃貸では差別化しにくいので仲介手数料無料という会社も増えています。
でもこれをやるともう打つ手がないですよね。
よそで買うならうちで買ってという、家電量販店の値下げ合戦みたいなものです。
正直賃貸マンションならどこで借りても同じですから、こうしたやり方が横行してしまいます。
売買物件でも大規模展開しているパワービルダーの物件などではこうした仲介手数料の値引き合戦が行われていたりもします。
どこで借りても、どこで買っても同じなら少しでも安くつくところでという気持ちは分からなくはありません。
でも、これが仲介業者を介さなくても可能になればもう仲介業者の存在意義はなくなってしまいます。
なので、存在意義を作る必要がありますよね。

こんな話をしている私自身も、将来の不動産業界の中で生き残っていけるものを確立できているわけではないので他人事ではないのですが(笑)

でも結局、商売って何でも同じだと思うので、必要とされている商売はなくならない。
誰でも取って代われる商売は衰退するということです。
No.1でなくていいのです。
Only1になる必要があるということですね。
もちろん日本全国でOnly1になれることもないでしょうから、せめて地域でOnly1の存在にはなりたいですね。
そうなれるように精進しますので、これからも末永いお付き合いをどうぞよろしくお願いします。

SMAP解散騒動?



今日のトップニュースといえばSMAP分裂危機というニュースでしょうか?

育ての親のマネージャーが解雇されることにより独立。それについていく形で4人が離脱。木村拓哉は残るという報道でした。

これが事実なら衝撃的な話ですよねー。
今でもそれぞれが個人的にも活躍しており、トップアイドルとして常に第一線で活躍しているスターグループですから解散する理由などあるわけがないですものね。

でもこの話が真実とすれば今後どうなるのでしょうね?
SMAPという名前は当然ジャニーズ事務所が所有しているものになるでしょうし、今までの曲に関しも自由に歌うこともできないでしょうし、スマスマなどのテレビ番組はどうなるのでしょうね?

今日はこの話を取り上げたのはちょっと衝撃的すぎたのと、分裂や独立という話についてです。

不動産業界を経営していく中で、分裂、独立というのは付いて回る話です。
営業力、人脈というのがすごく大切な業界なので、力がある人間はどうしても独立してしまいます。
その人間に若いスタッフがついていくというのもよくある話です。
経営者としては、せっかく育てたのに‥
ということがよく起こります。

私の知り合いの社長などは、独立する会社に出資して子会社や系列会社として独立させる形をとっていたりもします。
でも、不動産業界って思っているより少額で独立できてしまうのですよね。
保証金を供託する代わりに協会(全日本不動産協会と私が所属している宅地建物取引業協会の二団体)があります。
いずれかの協会に加入すれば200万円弱で開業できます。
もちろん店舗を借りる費用や備品、運転資金などを入れればそこそこにはなりますが、仲介をメインにする場合なら仕入費用も要りませんし、そこそこ安い開業資金で始めることができます。
今日本で不動産業者の数は12万社以上あります。
その中で第一線で活動している会社は限られていますが、すごい数でしょ?

コンビニの数が5万5千店舗くらいと言われていますからその倍以上になります。

少し多すぎますよね?

私が去年名刺交換した業者の数だけでも200社以上ありますから、とてもじゃないけど全て覚えることはできません。
なので、私の名刺には似顔絵と裏面に写真も入れることにしています。
多少は覚えていただけるようにという工夫ですが‥

宅建の試験だけでなく、免許の種類を分けたほうがいいと思うのですよね。
お客様からするとこの会社は賃貸の会社なのか売買の会社なのか、または不動産管理の会社なのか分かりませんもんね。

あとは不動産知識のスコアリングを発表するとか?

お客様にある程度の判断基準を明確化することにより、業者の信頼度が上がるのではと考えてしまいます。

例えば不動産取引で購入する場合、仲介手数料の他にローン手数料を取る業者さんもあります。

それも一律ではなく、会社によって、お客様によって、営業マンによって金額が変わったりします。
本来なら仲介手数料に含まれている業務であり、請求するものではないものなのですが、風習というか慣例というか、まだ多くの業者さんがこのローン手数料を取っています。

仲介手数料の報酬額についても、上限は決まっていますが、ほとんどの業者さんはこの上限目一杯の請求をします。

現場に旗一本建てて、問い合わせしてきたお客様がそのまま契約しても仲介手数料上限もらうって、何だか違うような‥

こんなことを言ったら多くの業者さんを敵に回してしまいそうですが‥

先日も同業者の友人と話をしていたのですが、例えば3億の物件を仲介して上限の仲介手数料を貰えば978万4800円の仲介手数料になります。
私たちのような少人数で営業している会社なら半年くらいゆっくりと生活できるレベルです。
『そんなん決まったら半年くらいハワイに行ってくるわ』と冗談まじりに話をしましたが、3億の物件でも300万の物件でもやることは同じなんですよねー。
逆に300万の物件の方が権利関係がややこしかったりして、手間が多いこともあります。
なので本来なら978万円も要らないと思うのです。

そう考えている会社も多いと思うのですが、いざそうなるとどうしても大金に目が眩んでしまいますから、結局きっちり請求してくるんですよね(笑)

小さい会社の社長さんらは、お決まりのようにそういう取引の後はいい車に乗り代わっていたりします(笑)

ソニー不動産が仲介手数料の割引とか、業界を変えるみたいなことをやっていましたが、結局思い切った値引きもやっていないですもんね。

賃貸の仲介でも、仲介手数料の他に鍵交換代を請求したり、なんとかサポート料とか訳のわからない料金を請求したりする業者さんもあります。

ただこういうことをする業者さんって長続きしないから、知らない間に店がなくなっていたりするんですが。

仲介という仕事はお客様とお客様の間に入る仕事です。
間に入ってもらってよかったね。
これが仲介する意味です。

この人じゃなければよかった。
この会社じゃなければよかった。

よく他社に行ったお客様から聞く話です。

この会社でよかった。
この担当者さんでよかった。

こういう仕事をしなければ仲介する資格がありません。

仲介という仕事は双方よしでなければいけない仕事です。
買主さん主体、売主さん主体でいくならいずれかの仲介者でなければいけません。
もし双方の仲介をするなら双方に利益のある仲介をしなければいけません。
ただ、買主に有利な契約は売主に不利になりますし、貸主に有利な契約は借主に不利な契約です。
そもそも双方仲介には無理がありますよね‥

せっかく日本には12万社の不動産会社があるんですから、せめてどちらかの仲介者にしかなれないという規制は作るべきなような気はします。

でもそうなる前に仲介者が要らない不動産取引が一般的になってしまうかもしれませんが。

今airbnbという民泊のサイトでは、ホストとゲストが直で繋がっています。

その中で生まれる手数料はホストが3%、ゲストが6%だけです。

これが賃貸の家賃に例えたら6万の家賃なら1800円と3600円の手数料ということになります。

これがどうなのかは別にして、借りる側と貸す側が直接つながることはできるということを証明したということですから、これからの不動産仲介のあり方としては注視していかなければいけないと思っています。

airbnbにはゲストが万一事故を起こした場合の補償が上限1億円付加しています。
賃貸物件にもそういった補償をつけれるなら直取引というのは活発化するでしょう。
売買でも同じくです。
取引の安全性さえ担保できれば直取引のデメリットを消せるわけですものね。

仲介業者としては今後の生きる道というのを模索しておかないと大変な時代に突入するかもしれません。

話がだいぶそれてしまいましたが(笑)

独立しやすい業界であるから、なおさら生き残る道を模索しなければいけないということを言いたかったのですよね(笑)

日本の大学は入るのが難しいが出るのは簡単。
逆にアメリカの大学は入るのは簡単だが卒業するのが難しいとよく言いますよね。

どの業界も同じでしょうが、始めやすい商売って維持するのは難しいですもんね。

不動産業というのは、開業する前より開業してからの方が勉強することが多いです。
開業した社長さんたちは独立してから多くのことを学びます。
それまで付き合いしていた金融機関や、取引先が同じように取引してくれないケースも大いにあります。

自分が独立したように、社員が独立していくことも経験していくでしょう。

全て因果応報なのです。

お客様を軽んじるような営業をしていると必ずしっぺ返しがきますし、自分がしたことは必ず自分に返ってきます。

なので一生懸命、そして誠実に商売を続けていくことが大切になります。

なので、これからも一生懸命お客様のために努力していきまーす。



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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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