最近不動産投資のご相談に訪ねてこられたり、お電話をいただくケースが増えました。

大変ありがたいお話です。

駅前で店舗を構えているわけでもなく、従業員をたくさん抱えているわけでもございません。
集客に多大な経費を割いているわけでもございません。

ほとんどがこのブログをご覧いただいているお客様で、あとはセミナーからとお客様や友人からのご紹介のお客さまになっています。

ブログからのお客さまとセミナーにご参加していただいているお客さま、共通して言えることはとても勉強熱心だということです。

うちのセミナーだけでなく、他の不動産業者さんのセミナーに参加している方も多くいらっしゃいます。

もちろんこれは大切な話です。

自分の時間の許す限りセミナーや本を読んで勉強する。

この姿勢があれば限りなく失敗を避けることができます。

ただ一つ言えることは、そのセミナーや本が自分に合ったものであるか？

これは重要です。

以前もこのブログで書いたことですが、本人の属性によって投資方法は大きく異なります。

サラリーマンで年収６００万という方と、自営業者を運営している方では金融機関の見方は大きく変わります。

お付き合いする金融機関自体も変わります。

まず自分の属性をよく知ること。

そして、自分の属性に合った本を読み、自分の属性に適したセミナーに参加することが大切です。

私のセミナー自体はどの属性のお客さまにも限定しておりません。

それはなぜか？？

物件を売るためのセミナーではないからです。

物件を売るためのセミナーなら、その物件を購入するお客さま、融資が付くお客さまを中心に集めます。

極端な話、それ以外のお客さまは必要としていません。

買えないお客さまに話をするほど暇じゃないんだということをお話になる方もいらっしゃたりするくらいですから。

そこで、今日の題名の『住宅ローンを利用して投資用物件を買ってはいけないわけ』という話になるわけですが、この住宅ローンを使って収益用不動産を売ろうとしている不動産業者の多いこと多いこと。

住宅ローンはみなさんご存知のように超長期（３５年、なかには５０年ローンという商品もあったりします）で、低金利の商品です。

今では変動金利なら０．６％台の金利で組むことができます。

３，０００万円借り入れしたとして、０．６７５％の金利で３５年ローンを組んだとしたら毎月の支払いは約８万円になります。

表面利回り６％の物件を購入したとしたら、毎月の収入は１５万円ですね。

この利ザヤがキャッシュフローを生むのですが、はたしてこのやり方は正しいのでしょうか？

住宅ローンという商品はそもそも『自己が居住するためのもの』に対して貸し出す商品です。

なので、超長期の低金利なのです。

これを投資用不動産で利用した場合どういったリスクがあるのでしょうか？

例えば離婚や転勤などで自分が住まなくなり、他人に部屋を貸し出すことになったとします。

借り入れしている金融機関に相談すればどういう答えが返ってくると思いますか？

『住宅ローンとして貸し出しているのですから、自分が住まなくなったのなら一括返済してください。』

『居住しないならアパートローンに借り換えしてください。』

という回答が返ってくるはずです。

『あー。そうですか。分かりました。では、何か書類を送る際には転居先に送りますね。』

とは言ってくれません。

つまり自分が居住しなくなったら住宅ローンは使えなくなりますよ。（転勤で単身赴任をし、家族がその住居に残る場合は別）というのが見解です。

ただ、実務的にどうかというと実際には住宅ローンを支払いながら他人に賃貸しているケースは多く存在します。
じゃあ大丈夫ですね。
と思うかもしれません。

あくまで、自宅のみの場合ならきちんと支払いを継続してくれているなら金融機関が事を荒げたりすることもないでしょう。

でも、不動産投資を継続していくなら後々は融資というのが必須になってきます。
自己資金で現金で不動産をコツコツと購入していくなら別ですよ。

この融資、不動産投資の融資を受ける際には、自分が所有している不動産の明細、家賃収入の明細、あと返済表というものは必ず求められます。

不動産収入の申告をしていないなら、金融機関も個人の所有している不動産の一覧を調査したりすることもございませんのでわからないかもしれません。

でも、これは金融機関的にはＯＫでも税務署的にはＯＵＴですよね。

脱税です・・・

この返済表を提出すれば、その物件の融資が住宅ローンかアパートローンかどうかすぐに区別がつきます。

返済表にはどこの金融機関が融資していて、何年の返済で金利がいくらという情報が記載されています。

これを見た瞬間に担当者は住宅ローンで収益用不動産を購入しているということが分かってしまいます。

しかも住民票はその住所には存在していません。

金融機関的にはもうこのお客様はＯＵＴです。

融資対象から外れてしまいます。

１件目の購入のハードルとしては住宅ローンを利用することによって、長期間の融資、低金利の融資は引き出せます。

しかも住宅ローンなら物件価格だけでなく、諸費用分もすべてローンで賄えます。

つまり、自己資金０で不動産投資が始めれるのです。

でも、次がありません。

１回こっきりの売りっきりです。

私はお客さまによくお話をします。

自己資金はなくても可能です。

でも、きちんとした方法で進めるなら自己資金は当然必要です。

貯金がないのに不動産投資をしてはいけません。

でも、１０００万、２０００万の現金が必要かと言われれば必要はございません。

あくまで余裕資金で不動産投資を始めること。

これが失敗しない方法です。

うかつに不動産業者の口車に乗せられてしまってはいけません。

最近、この手の住宅ローンを使っての不動産投資の方法について、何人かのお客さまに相談されたので今日のお話を書いてみました。

初期投資０円で不動産投資。こんなうまい話はありません。

しかもそれが奇跡的にいい物件だったなどということはあり得ません。

自己資金０円で、キャッシュフローが次々と残っていく物件があればまず第一に不動産の営業マンが購入します。

次々に購入できるのなら、何件でも買い増しするでしょう。

なぜそれをしないのでしょう？

よくない物件だと知っているからです。

２件目がないことを知っているからです。

営業マンは

『私も実は欲しいのですが私の属性では購入できないのです。○○さまの属性だから融資が通るのです。』

などと言ってくるかもしれません。

もしその話が本当ならばそんな属性の営業マンから買っちゃダメですよね。

優秀な営業マンは自分の属性くらい把握していますし、きちんと融資が下りるような申告内容、借入状況を作っています。

不動産投資を今後も継続していきたい。

不動産投資で資産を形成したいと思うのなら、きちんとしたルートで進んでいくことをお勧めします。

時間を掛ければ誰でも数年後には金融機関から融資を受ける形を作ることは可能です。

それが自営業者の方でも、フリーターの方でも。

ただ数年後もフリーターのままではさすがに融資を引き出すのは無理ですよ。

私の力では・・・

私がモノを売るためのセミナーをしない理由。

楽しくないからです。

売るためだけの手法ならほかにもたくさん選択肢はあります。

家売るオンナのドラマと同じように。

不動産投資にはいろいろなやり方が存在します。

人によって適した方法が異なります。

それを一緒に作っていくのが楽しいのですよね。

いろいろ知恵を絞りながら、収益を向上する方法を模索しながら楽しみながら仕事をしています。

なので、『こんな私でもだいじょうぶかな？』と思っている方、ぜひご相談ください。

一緒に頭を捻りますので。

楽しく、正攻法でコツコツと老後までに資産を形成しましょうね。

焦らず、ゆっくりと。

それまでゆっくりとみなさまとお付き合いしていきたいと思っていますので、どうぞよろしくお願いいたします。