3月25日にセミナーを行います。

テーマは『競売』と『不動産投資』です。

いずれも初心者向けの内容になっています。

前回は全くの初心者向けの内容だったので、レベル1。

今回は時間の限り少し掘り下げていきたいと思っていますのでレベル2くらいの内容だと思ってください。

セミナーへのご参加は こちらのページの申込フォームよりお申込みください。

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セミナーを行うということで、今日はちょっと競売の話を。

競売物件の情報を見ていると、たまに異常に安い物件を見つけます。

築年数がまだ新しいのに売却基準価格が100万円??

『えっ。こんな金額で買えるの??』

競売物件の情報を知るには裁判所が発行している3点セットを読み解くことが必要です。

3点セットの内容については、このブログの中で物件明細書現況調査報告書の読み方の記事の中に書いていますのでご参考ください。

ということでこの説明は省いたとして、先ほどの借地権のお話にうつります。

今回テーマに上げるのはこちらの河内長野市の戸建ての物件。

河内長野

売却基準価格が1,010,000円。
買受申出保証金額が21万円。

買受可能価額が808,000円。

ということは、808,000円で手に入れれるかもしれないということです。

河内長野市木戸2丁目という場所にあり、南海高野線『千代田』駅から徒歩10分くらいの立地です。

建物は平成8年築の木造2階建で建物延床面積は108.89平米、間取りは4LDKです。

駐車場もありますし、賃貸需要の強弱は別にしても賃料6万円~7万円くらいは取れそうです。

『これが100万円くらいで手に入るの??すごい利回りになるじゃん?』

そうなのですが、この物件は借地の物件です。

建物のみの競売なので、土地の所有権は手に入りません。

土地の所有者は従前のままなので、この借地契約を引き継ぐことがまず建物を使用するために必要な手続きとなります。

借地料はというと、3点セットを読んでいくと毎月38,000円かかっていることが分かります。

最低でもこの38,000円の地代が必要だということですね。

借地の場合は、競売以外で建物を買い取っても借地権の再契約が必ず必要になります。

再契約する際に地代の値上げをされる場合もありますし、承諾料というものが必要になったりします。

この承諾料というものは借地契約書にかかれている場合もありますが、交渉で決めることもあります。

高額な金額を吹っ掛けられることもあります。

また、建物を取り壊して新しい建物を建築しようとする際には認めてくれないこともありますので、事前にきっちりと確認することが大切です。

今回の場合、名義変更の承諾料のことについては触れられていません。

しかしそれ以外にも気になる点が。

借地権の保証金として550万円預け入れているという点です。

通常の売買なら、この保証金は買主に引き継ぐ形で売買を行うのが通常です。

しかし今回は競売です。

この保証金の引継ぎは自然に継承はできません。

このまま建物を競落してしまえばどのようなことになる可能性があるのでしょうか?

債権者がこの保証金の返還を地主に求めた場合、建物の所有権が第三者に移行していることを理由に返還を認める可能性もあります。

その場合、新しい所有者に新たに保証金の供託を求められる可能性もあるということです。

逆に言うと債権者、前所有者もこの敷金をそのままにしておくことも考えにくいので、そうなると思っていた方が良いかもしれません。

100万円で買えたと思っていた物件が、名義変更の承諾料、新たな保証金の供託ということになると大きな出費になります。

ちなみに、地主が名義変更の承諾をしてくれないという場合はどうしたらいいのでしょう?

もちろん一切のお金を払わずに承諾を得ることは不可能に近いと思います。

でも、地主が明け渡して更地にして売却したいからなどという理由で承諾をしない場合には裁判所に許可を求める手続きの申請が可能です。

裁判所が周辺の事例や慣習を元に

『地代として〇〇円支払え。承諾料として〇〇円支払え。』

こう決めてもらえればその金額を支払う、または供託することにより土地の使用を認めてもらえます。

いずれにせよ、個人で一人で行うには難しい作業にはなりますよね。

なので、競売のサポートという仕事が成り立つのです。

競売入札前には事前調査は必須です。

権利関係以外にも、居住者、所有者の現況を把握しておくことがスムーズな建物の引渡しにつながります。

株式会社ライフコンサルティングでは、事前調査は21,600円(1件)で行っております。

大阪市内、堺市以外は別途交通費が必要です。

現状の状況が分かっていれば入札にも有利です。

余計な明け渡し費用を予算に計上せずに済むかもしれません。

その分、入札金額に上乗せできることになりますので落札しやすくなります。

無料で多少のアドバイスはさせていただいてはいますが、現地調査までは行えませんので最初の予算組みで少し高めの見積もりにはなってしまいます。

その分落札の可能性は低くなってしまいます。

どちらを選ぶかですよね・・・

競売物件の中にはいまでもお宝物件は存在します。

そのお宝物件を手に入れるためにはやはり事前調査は必要ですから、ぜひこれをきっかけにご利用いただければと思います。

それでは、3/25(土)セミナーでお会いしましょう。(笑)





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