ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

投資用

不動産屋さんって何でそんなに勧めるのに自分で買わないの?

『いいと思ってるなら何で自分で買わないの?』
不動産仲介の業者さんに物件を勧められたときにこう思いませんか?

私もお客さんにチラッと言われたことがあります。

自宅用の物件なら2つも3つも要りませんから当然そのような話の展開になることがないのですが、収益用物件でそんなにいい物件なら何で自分で買わないの、そう思うのもごもっともな話かもしれません。

『自分で買うほどいい物件じゃないから他人に勧めてるんだ。』

不動産屋さんの中には、そういった不動産屋さんもいるかもしれませんが、ほとんどの場合はそうではないのです。

もちろん何をメインにしている会社さんかにもよります。

賃貸仲介メイン、賃貸管理メインで業務を行っている会社さんの中には銀行取引さえほとんどしたことのない会社さんもあり、
『買いたいけどどうやったら買えるの?』
そう思っている業者さんも少なくはありません。

売買だけやっている会社なら、
『賃貸のこと分からないし、そんなん買うくらいなら土地や再販用物件仕入れてる方が儲かるから。』
こう考えているかもしれません。

まぁ、うちみたいに投資用収益物件をメインに扱っていて、さらに仲介がメインとくるとそう思うのも無理はありませんよね。

でもお客さんとうちでは根本的に不動産の購入目的が違います。

お客様は短期売買で売却益を得るためではなく、長期保有インカムゲインを狙うために購入します。
うちが自社で保有している物件は一時的に収入を得ている物件もありますが、基本は転売益を得るために取得しているものです。  

転売目的で仕入れれるような物件があればもちろん自分で買っています。
用意しなくてはいけない資金の規模にもよりますが。。

なのでたまに
『転売用として競売に入札しようと思って。』
こういうご相談を下さるお客様がいますが、それこそうちの本業ですから、必ず儲かるのではという案件ならご紹介せずに自分で入札します。

それに同じ目的で数多くの不動産業者が入札します。
お客様と違って向こうは自社でも販売しますから入札時の手数料も出口の手数料もかかりません。
勝てるわけありません。
なので競売物件でも、ある程度の長期保有を目的の方へのお手伝いをしているわけです。

自社で物件を購入していると、いい物件を早いタイミングで情報を仕入れることはできますが、その代わり仲介手数料を得る機会を失います。
つまり、日常的な業務の売上を得る機会を失っているわけです。

さらに、現金購入する規模の物件なら資金が寝てしまいます。
潤沢な資金が手元にあれば別ですが、資金は無尽蔵ではありません。
500万円で購入した物件が毎月6万円の賃料が入る。
それよりもその500万円で不動産を購入してリフォームをかけ700万円で売れる物件を作り出す。
そのことに魅力を感じるのが不動産屋かと。

ですから、お客様にご紹介しているのは長期的に収益を生んでくれる物件であり、短期的に売却益を得る物件ではありません。

自分で買う物件は基本的に手入れが必要な物件。
再販業は加工業だと思っています。

右から左にそのままの状態で売り抜ける物件を仕入れるということは、売主がもっと高く売れる機会を奪っているだけのこと。
お金をかけリフォームする費用がないお客様、リフォームをして賃貸部屋付をすれば高く売れるのにその時間と費用がないお客様、だからその業務をうちが担ってビジネスに展開しているというわけです。

収益の一棟ものの場合はまたワケが違います。
収益用物件の借入金利って、物件毎に違うのではなくお客様の属性によって異なります。

うちが調達できる金利とうちのお客様(一部のお客様)が調達できる金利の間には大きな乖離があります。

また、調達できる金額も変わってきます。
つまり、うち以上の金利、うち以下の融資額しか調達できないお客様に目が飛び出るようないい物件が回ってくることはありません。
だって、うちの金利、年数で計算して合わないものがそれ以上の金利になれば収支が合うわけがありません。
それを分かっていて紹介するほど、売上に困っていませんしね。

なので、
『もう数ヶ月も前から相談しているのに全然物件提案してくれない。』
こんなこと言わずに気長にお付き合いください。
うちでは買わないけど長期的には面白いと思うのでどうですか?
というような物件をそのうちご提案しますので。

でも、その収支が合わないことを分かっていて次々と物件を紹介してくる業者さんが存在することも忘れてはいけません。

うちがなかなか物件提案をしないために、痺れをきらせて他社で買ってしまうお客様も中にはいらっしゃいます。

その後の相談にも来にくいのか、どうなっているのか話を聞く機会も失ってしまいます。

でも、そんなこと関係なしに困った時にはご相談くださいよ。
せっかくご縁があってお知り合いになったのに、つまらない気兼ねをして疎遠になってしまうのは悲しい話です。

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先ほどの金利の話を詳しく説明しますと、
例えばうちが自分で、自社で購入しようと思っている物件があったとして、金利が3%だったとします。
仮に物件価格1億円、表面利回り10%としましょう。
25年返済、元利金等払いで毎月返済額は47.4万円。
これがもし金利1%なら37.6万円。
毎月10万円も返済額が変わるのです。

表面利回りが10%ということは、毎月の収入は満室時で83.3万円。
うちの場合だと満室時でも返済比率は56.9%。
金利1%で調達できるお客様なら45.1%。
全然違うでしょ??

これが買わない理由というより、買えない理由です。
逆にそれが、お客様が買える理由、買いたい理由になるわけです。

不動産投資、特に融資利用する場合の失敗しない一番の秘訣は、金融機関が融資したいお客様になることです。

そのためにはどうすれば??
せっせせっせと貯蓄額を増やすのと、税金をいっぱい払うことです。

納税額は自分の履歴書で、貯蓄額は自分の武器です。

いくら学歴が良くても面接でうまくしゃべれなければ採用はしてもらえませんし、いくら面接で上手くしゃべれても中学もまともに通ってなかったと言えば採用するのに不安でしょ?

今は履歴書を上書きしている最中です。
自分の武器も磨いているところです。

完成すれば今見送らざるを得ない物件も買えるようになるかもしれません。

仲介手数料を稼ぐ必要もなくなるかもしれません。
そうなったら紹介客の実需の売買、賃貸だけ気楽にしましょうかね。

そしたら
『何で自分で買わないの?』
こんなこと言われなくてもすみますもんね。

あー。
コンサルだけしときたい。
これが本音です。

自分で買わなくてもいい、もちろん仲介もしなくてもいい。
買いたいというお客様の相談に乗り、客観的に
『僕なら買いますね。』
こういう話をしている時が何のストレスもなくていい。

いつかそんな時が訪れるのだろうか?
その瞬間を夢見て頑張っています。

それまでは
『できれば自分が欲しい。』
こう思う物件だけご紹介しますね。

というわけで、今年もゆったりとした感じで仕事をしていくことにします。
物件情報を心待ちにしてくれているお客様、しばしお待ちを。




表面利回りだけではダメ。イールドギャップだけでもダメ。

収益用不動産を購入するときの判断基準ってどこに置いていますか?

一番目にしやすく、分かりやすいのが表面利回りです。

これはどこのサイトで見ても、どの物件を見ても書いてあるので一つの目安にはなります。

でもその物件のランニングコストがどのくらい掛かって、手元にどのくらいの金額が残るのかまで書いてあることはほとんどありません。

また、その物件に対してどのような金融機関がどのくらいの金利で貸してくれるのか、その辺について触れてることもありません。

なぜなら?

誰が運営するのかによって不動産の管理料は違ってきますし、購入する人がどういった人か(属性)によって調達金利は変わってきます。

実は一番大事なことはこの調達金利なのです。

同じ表面利回り10%といった物件があったとしても、築年数が古い物件と築年数の新しい物件では耐用年数が違いますし、遵法性のある物件(容積率、建蔽率OVERのない物件)とない物件では調達金利は大きく変わってきます。

なので、幅広いお客様に向けての情報発信では書きようのないところではあるのですが、そこはきっちりと把握しておかなければ収支計算が成り立ちません。

ここで登場するのがイールドギャップというものです。

本来は投資利回りと国債などの長期利回りとの差を示すものなのですが、不動産の用語では調達金利と利回りとの差のことを言います。

つまり、先ほどの表面利回り10%の物件で調達金利が4%ならイールドギャップは6%、調達金利が1%ならイールドギャップは9%ということになります。

ただこんな単純な話ではありません。

表面利回りというものは、満室時想定利回りであらわされます。

所有期間中、常に満室ということはありません。

どんなに人気のある部屋でも入退去は起こります。

入退去があれば次の賃借人が住みだすまでの期間の空室は生じます。

よく稼働率98%という管理会社さんを目にしますが本当にそうでしょうか?

全戸数10室というアパートで考えてみます。

稼働率97%


この表でいうと、全10室分1年間の空室状況を表にしてみました。

1年間のうち入退去があったのが、2部屋。前入居者が退室して次の入居者の家賃支払いが始まるまで103号室は2ヶ月間、104号室は1ヶ月間要したとしても建物全体で117ヶ月分稼働。これで稼働率97.5%です。

つまり1年のうちほとんどが満室状態ということになります。

こう考えると、稼働率は最高でも95%、強気の設定でも90%くらいでは見ておきたいところです。

表面利回り10%で1億円の物件があったとして、年間収入は満室時で1,000万円。

実質的には稼働率90%で900万円という設定ですね。

ここからさらに管理運営費を見ておかなければいけません。

毎月のランニングコストです。

RC(鉄筋コンクリート)造の物件と木造の物件ではまず年間の固定資産税が違ってきますし、さらにエレベーターの有無で毎月のランニングコストも変わってきます。

木造で自主管理となれば別ですが、一般的に考えると家賃収入に対して5%~10%程度のランニングコストは必要になってきます。

入退去があれば修繕費や不動産業者に支払う手数料も必要になりますので、そのあたりを含めると20%ほどのコストは見込んでいた方がいいかもしれません。

つまり、900万円×(1-20%)=720万円。

表面利回り10%だった物件が実質利回りでいうと7.2%まで下がってしまいました。

この実質利回りと調達金利の差で考えていかなければいけません。

これが本来の意味でのイールドギャップです。

不動産投資のセミナーでよく聞くこのイールドギャップですが、『2%あれば買い』とか言っている人がいます。

でも不動産って年々劣化していくのです。

家賃収入も年々減少します。

給湯器やエアコンなどの設備も経年劣化により交換が必要になってきます。

そのあたりの費用が一切かからないのであればいいかもしれません。

家賃が今後一切減少していかないのならいいかもしれません。

でも、そんなわけがないですよね。

家賃は下がるものです。

設備も劣化し交換が必要になるものです。

そうしたリスクを考えると2%のイールドギャップでは厳しくなります。

区分所有建物(分譲マンション)では、管理費と別に修繕積立金というものがありますよね。

一棟もののマンション、アパートでも本来であれば管理費(共益費)の分くらいは大規模修繕、設備の交換費用として余剰資金として区分しておきたいところです。

共益費部分で毎月のランニングコストをまかない、設備や修繕費などの将来発生するであろう出費をよけておく。

それらの費用を考慮してなおかつ、イールドギャップがどのくらい残るのかということを考えなくてはいけないのです。

でも本来考えなくてはいけないのは金利差だけではないのです。

借入年数も考慮に入れなければいけませんし、どの部屋がどのタイミングで設備交換が必要になるか?

また建物全体の大規模修繕がどのタイミングで必要になるのか?

そのあたりも考慮に入れる必要があります。

大規模修繕(外壁塗装やエントランスの工事、防水等)が2,3年前に終わっている築20年のマンションと、今後大規模修繕が必要になると思われる築20年のマンションを同じ利回りで考えることはできません。

また、地域によって賃貸需要の強弱によって募集期間も大きく異なります。

大阪市内なら1、2ヶ月で満室になる間取りでも、地方都市ならそうはいかないかもしれませんし、学生街にある部屋なら入学シーズンしか需要がない場合もあるかもしれません。

なので物件ごと、地域ごとによって考え方は異なってきます。

築30年のマンションで容積率OVER、物件価格1億円、表面利回り12%の物件があったとしましょう。

先ほどの例でみると、空室率90%で年間収入は1,080万円。

そこからランニングコストを引いて年間実質収入は864万円。

実質利回りは8.64%です。

調達金利が3.9%だとしたらイールドギャップは4.74%となります。

『これはOKだね。』

本当にそうでしょうか?

確かに収入は先ほどの計算でそうなるかもしれません。

調達金利3.9%で15年返済(1億円借入)なら毎月返済額は約73.5万円。

年間で882万円です。

さらにここから入替り時のリフォーム費用、仲介手数料、エアコンや給湯器、キッチン、浴室などの設備の交換費用、屋上防水や外壁塗装などが発生すればどうなりますか?

完全に破たんです。

20年返済で考えても毎月の返済額は約60万円ですから、年間の返済額は720万円。

ようやく収支は合ってきますが、余裕のある数字ではありません。

イールドギャップという言葉に騙されてはいけませんよ。

『レバレッジ』

『イールドギャップ』

これは、よく不動産セミナーで使われる言葉です。

私はほとんど使ったことがありませんが・・・

投資家さんを納得させるための用語です。

一番わかりやすい失敗しない不動産選びは、購入してからお金がかからない物件選びです。

経費の読みやすい物件選びです。

新築物件で収支が合う物件なら設備等の費用発生はしばらく生じませんし、大規模修繕が終わっているマンション、アパートなら多額な費用発生がしばらく生じることはありません。

ただこうした物件は当然誰の目にもつくような利回りでは出てきませんので、ご理解ください。

利回りだけじゃないんですよ。

また調達金利だけでもないんです。

もちろんこの2つの要素は重要ですが、そこだけでは判断できませんよね。

なので、とりあえず悩んだらご相談ください。

物件を購入する前にご相談ください。

どういった物件を購入したらいいのかというところからご相談ください。

少しはお役に立てると思いますよ。

ご相談は無料ですからお気軽に。

お問い合わせお待ちしております。

中古投資用ワンルームはどうなの?

グランアッシュ谷町エクスコ
※写真は本文とは関係ありません。イメージ写真です。


先日新築の投資用ワンルームはどうかなという記事を書きましたが、今日は中古ならどうなのということで検証してみます。

もちろん場所によって、築年数によって金額は大きく異なります。

築10年、築20年の場合、築30年の場合で考えてみたいと思います。

まず築10年。

平成17年、18年の建築物ということになります。

この当時の投資用ワンルームは20平米を超えているものが多く、ただ25平米を超えるものはそんなに多くはありません。

23平米、25平米台が多い印象を受けます。

本日現在、大阪市中央区、浪速区で登録、募集されている物件が38件ありました。

一番安い部屋で1,130万円、一番高い部屋で1,680万円でした。

1,130万円の部屋で現在68,000円/月額で賃貸中です。

表面利回りは7.22%です。悪くありません。管理費は9,280円、修繕積立金は1,250円、なので月額10,530円が必要経費として出ていきます。

なので、実質の手取りは57,470円。年間で約69万円の収入ということになります。

次に1,680万円のお部屋です。

こちらは月額62,300円で賃貸中でした。年間収入約75万円で表面利回りは4.45%です。

管理費と修繕積立金の合計額は11,190円でした。つまり、月額51,110円が手取りになります。

安い物件の方が手残りが多いのですね。もちろんこれはたまたまでしょうし、賃貸人の契約時期により家賃が違うのも当然です。

中古の物件の場合、チェックしなければいけないのが賃貸借の契約時期です。

たとえば、先ほどのケースで考えた場合毎月68,000円の家賃収入があると思って購入したが、すぐに賃借人が退去してしまった。
新しく部屋を募集したら、60,000円でしか決まらなかったとなれば目論見が狂ってしまいます。

今いくらの賃料が入っているかというより、今貸し出せばいくらの賃料が取れそうかということで判断すべきなのですよね。

同じマンション、同じ価格でも入居時期によって賃料は大きく変わります。

売主さんにしても、今はいい賃料を払ってくれているがこの入居者が退去してしまえば賃料は下がる。

そうなれば売却価格にも影響する。

ならば今売ろう。

こういう思考が働いて当然です。

ここは最低限見極めるところですね。

今回の場合で言うと、1,180万円の方の物件は少し相場より高い賃料かな。

逆に1,680万円の場合は相場通りの賃料かなという感じでした。

ちなみに平米数でいうと、前者が25平米前後、後者が30平米前後です。

前回と同じように融資を受けた場合のキャッシュフローを考えます。

ここでは条件を同じようにするため、物件価格満額の融資を受けた場合で想定します。

投資用ワンルームは鉄筋コンクリート(RC造)か鉄骨鉄筋コンクリート(SRC造)ですから、耐用年数は47年です。
築10年なのでMAXの35年融資が受けれると考えます。

金利は新築に比べて割高にはなります。仮に2.5%で計算してみましょう。

1,180万円融資を受けた場合、毎月の支払額は約42,000円になります。

家賃収入が68,000円でした。そして管理費、修繕積立金の合計額が10,530円です。

ということは、15,470円のキャッシュフローがあることになります。

でも、ここから固定資産税約5万円を差し引くと年間13万円ほどの手残りということです。

今回の場合、諸経費だけ自己資金ということなので100万円ほどの出費で年間13万円のキャッシュフローと考えると悪くはありません。

1,680万円の物件の場合ならどうでしょう?

同じく1,680万円の融資を受けた場合、毎月の支払いは約60,000円です。

家賃収入は62,300円でした。そして管理費、修繕積立金の合計額は11,190円です。ここに毎月の支払いを足すとどうでしょう?

マイナス8,890円。そして固定資産税は毎年別途必要です。

この時点でどうなのでしょうとなりますよね。

中古の投資用ワンルームマンションの場合、最低でも表面利回り7%は確保しないと難しいことが分かるでしょうか?

引き続き減価償却の計算をします。

中古物件の場合、単純に耐用年数-経過年数という計算式ではありません。

1)まず耐用年数(47年)から経過年数(10年)を引きます。=37年

2)次に経過年数(10年)に20%をかけます。=2年

3)最後に1)と2)とを足します。

ここで、端数が出た場合端数は切り捨てとなります。

この場合ですと償却期間は39年ということになります。

1,180万円の場合は、前回は土地と建物の割合を1対9で計算しましたが、今回は土地180万円、建物1,000万円で計算しますね。

単純に1,000万円を39年で割るのではないということを前回勉強しましたね。

今回も建物部分と付属設備部分に便宜的に振り分けます。

今回の場合は新築ではないので、3対7ではなく、2対8で振り分けます。

つまり、800万円が建物本体部分、200万円が付属設備部分とします。

200万円の付属設備、以前は15年で償却しましたが、今回は10年経過しています。

この場合も前記と同様の計算をしますと、(15年-10年)+(10年×20%)=7年となります。

800万円を39年で償却、800万円÷39年=205,128円

200万円÷7年間=285,714円

合計約49万円が減価償却できる計算になります。

家賃収入は年間いくらでした??

家賃収入が6.8万円/月ですから、年間で816,000円。そして管理費、修繕積立金が月額合計10,530円。

年間で126,360円。固定資産税が年間5万円。そして1年間の支払利息が初年度なら約29万円です。

とすると、年間収支は減価償却を入れて約14万円の赤字になります。

前回と同じように、不動産所得は給与所得と損益通算しますので、他の経費も入れ込むことができますので、個人の所得によっては年間20万円も30万円も節税できることになります。
しかも、キャッシュフローを生み出します。
キャッシュフローを生みながら節税できるとなると悪くないのではないでしょうか?

ちなみに今回の場合、あと10年間保有した場合10年後の残債は940万円になります。

築20年で940万

新築投資用ワンルームを購入するよりはリスクが軽減されていることになります。

でも、節税の恩恵をそんなに受けれない人にはメリットは少ないかもしれませんね。

仮に住民税、所得税非課税の人が購入したとした場合、年間のキャッシュフローは約18万円でした。

10年間賃借人が居続けることはないでしょうから、途中で空室のリスクが生じます。

修繕費、賃貸の仲介手数料も発生します。10年間で2回入れ替わったとしてもその費用で30万~40万円は見ておく必要があります。

それ以外にも募集期間中は当然家賃も入ってきません。

10年間のキャッシュフローが180万円です。そこから2か月づつの空室期間、合計4か月分の賃料が入らず、40万円の修繕費用等が必要と考えると、10年間のキャッシュフローは100万円ほどまで落ち込みます。

しかもその間に家賃は多少下落するでしょう。

となると、10年後の不動産の下落率を考えるとあまりうま味はなくなりますね。

それでも投資用ワンルームが売れる理由。

それはやはり減価償却のマジックです。

節税対策に尽きるということです。

でもわざわざ新築の投資用ワンルームを購入する必要がないということを分かっていただけましたでしょうか?

買うなら中古ですよ。

でもこれは投資用ワンルームの話です。

ファミリータイプの区分所有建物の話はまた別の機会に。

そして、築20年、30年の物件の話はまた次回に。

またご期待ください。

※税金の計算、ご相談は税務署、税理士さんにしてください。今回の試算はあくまで試算です。
自分の経験上のお話しをしているだけですので。
税金、申告のご相談を受けても専門分野ではありませんのでお答えできないので悪しからず。
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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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