ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

投資用不動産

スルガショックで収益不動産価格は暴落?

スルガ銀行不適切融資問題が大きな社会問題になっています。
創業者一族の会社にも不適切融資。。。
かぼちゃの馬車に引き続き、TATELUでも預金残高改ざん・・・

不動産投資に対して非常にネガティブなニュースが続いています。



こうなると不動産投資家の中では、不動産バブルが弾けて収益不動産の価格が下がるんでは?
とザワザワし始めていますね。

で、本当にそうなるの?

ここがとても気になるところです。

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まず、スルガ銀行の話から。
過剰融資で、その中でも銀行預金残高の水増し、売買代金の書き上げ、資産保有法人設立による複数棟への融資。
もう書き出すと止まらないくらい、現代の錬金術のような悪魔のテクニックがどんどん露呈しました。

これってスルガ銀行だけだと思っている人も少なくはないとは思いますが、実は昔からやられている常套手段だったりします。

今は誰もがパソコンを使いこなす時代ですから、PCでちょこっといじって数字を改ざんしたりしているのでしょうが、昔は切り絵、貼り絵で図工のような手作業でやっていました。

私がこの業界に入った当初は、みーんな普通にやっていましたから、
『そんなもんなんだ。』
って若い頃は見ていた(聞いていた)思い出があります。

見ていたはあかんな。(笑)
まるで自分の目の前でやってたように聞こえますもんね・・

ごくごく業界では普通に行われていた作業だったということです。
住宅ローンでも頭金2割というのが昔は当たり前の時代があったので、その数字を作るために売買契約書を書き上げる、預金残高も頭金が出せる金額まで改ざんする、こんなことが行われていたわけです。
でもそのうち、
『売買契約書の原本を持ってきて』
『領収書の原本が必要です。』
『預金通帳原本確認させてね。』
改ざん防止のため、そういう手立てが取られるようにもなっていきました。
なので、こんなニュースが出た時に
『えっ。原本確認いらないんだ?』
『そりゃ、やりたい放題やられるよな。』
こんな風にしか思いませんでした。
でも、それを分かっていて貸してるのも新入社員以外はご存知なはずですよね?

だって、この低金利、マイナス金利と言われる時代に4.5%の金利(東京、大阪など都心部の物件は3.5%)で長期で貸し出しているわけですから、特別な事情を持ったお客さんしか元々来ないわけです。
特別な事情というのは、
①他行で評価が伸びなく満額融資がつかない物件の持ち込み
②物件の耐用年数が短い(超過している)ので、短期でしか借りれないが超長期の返済を希望している
③属性が弱い(年収や勤続年数、勤務先)
※ここは低属性のお客さんなら土台に乗らなかったりしたので微妙かな
④自己資金が乏しく、フルローン、オーバーローンをひきたいお客さん
これらのお客さんしか、3.5%超の金利では通常は検討の余地すらありません。

つまり、元々ターゲットは何らかの弱みを持っている人です。
ここからが辻褄が合わないのが、被害者の多くが高給サラリーマンだということです。
本来弱みなどあり得ないはずの人々です。
まともな不動産屋さんに出会っていれば、この金利で資金調達をしなくていい面々なのです。

彼らが陥ったワナ。
それは、レバレッジという言葉のワナ。
資金500万円を不動産投資に回して回収できるのはせいぜい年間60万、70万円です。
それが、その頭金500万円を使って5千万円、1億円のローンを組めば、年間100万円、200万円のキャッシュフローを生むことができますよ。
元手にレバレッジをかけて、より多くのキャッシュフローを得ましょう。
こんな話の展開だったのでしょうか?
中にはこの500万円の自己資金さえもローンで賄っている人もいましたから、レバレッジは∞です。(笑)

資産=不動産価格
という勘違いから、不適切融資に巻き込まれるわけですが、その方々は資産純資産の違いを理解していたのでしょうか?

純資産=資産ー負債
借金の額と不動産価格(売却時の価格)との差額が純資産であり、借金の額が多ければそれはただの負債です。

不動産を購入した時点より、高く売却できる物件を取得して初めて不動産投資はプラスから始まり、購入した時点より売却時の価格が下がるようであれば、ただ負債を背負っただけということになります。
毎月のキャッシュフロー?
そんなもの、資産の目減り額からするとただの損失補てんです。

収益不動産価格がここ数年上昇し続けました。
それは、金融機関がじゃぶじゃぶだったからですが、一番大きな要因はこのサラリーマン投資家さんたちの登場により、市場が大きく開拓されたからです。
一部の資産家の人々、不動産屋さんのみなさん、地主さんだけの市場だった収益不動産市場が一般の人に広がった瞬間に相場は跳ね上がったのです。
築30年、40年の中古不動産は、それまでは耐用年数の問題で長期融資が受けられず、短期での支払いが可能な価格での取引が行われていました。
そこに、耐用年数を超過して、しかも超長期で融資を行う金融機関が登場したのですから、業界はざわめき立ちます。
出口を失って、風前の灯だった築古収益不動産が、高利回りという名の下に陽の光を浴びました。
表面利回り15%→12%、そして10%の表面利回りでも売れていきました。

4.5%の金利を支払っていこうとすると、最低限この利回りがないとキャッシュフローは回りません。
だって不動産の利回りって、満室時の想定利回りですもの。
一年間満室のまま、こんな奇跡は部屋数が多くなるとあり得なくなります。
さらにここから、毎月かかる経費を差し引き、固定資産税、所得税を差し引き、いくら残るの?

しかも25年後、30年後も同じ家賃収入を維持することなどできるわけもありません。
だから、高利回りだったんです。
本来は。
その前提を覆したのが、金融機関であり、将来のリスクを説明しない不動産業者だったのです。

かたや、築浅の物件、とくにRC造の物件は以前と比べてどの程度高騰していったのか?
以前は9%弱の利回りでも築20年くらいのものまでなら手に入りました。
今は築20年でも7%前後です。
『やっぱり高くなってるやん?』
そうでしょうか?
その当時、優良な顧客でも調達金利は1%台前半でした。
今は?
0.6%、0.7%、中には0.5%というお客さんもいます。
利回りが下がった分、金利も下がってるのでキャッシュフローはほぼ変わりありません。
当然、金利3%台、4%台で調達していればキャッシュフローを回せません。
つまり、客層が全く違うのです。
この層は、何棟買おうが無差別に融資を引き出せます。
外国人投資家たちもどんどんこちらの市場に参入しています。
日本の金融機関から資金調達して購入しても、その差額だけで十分な利益を生み出すからです。
また、相続税対策用、売却した不動産の買換え特約需要は尽きていません。
元々10年超所有していた事業用不動産(賃貸用含む)を買換えたときに、その利益を購入物件に付け替えることができるというものです。
築古の不動産を高値で売却し、十分な利益を得、さらに買換えで築浅RCに持ち替える。
これが今の富裕層の動き方です。

みなさんがお探しの物件はどちらの物件ですか?
①築30年10%超の収益物件
②築20年以内のRC物件
③築10年そこそこの鉄骨造

②③なら、買い時が来るのはまだ先の話かもしれません。
①の物件は、金融機関の締め付けが厳しくなってくることが予測されますので、言ってる間に下がってくるでしょう。
ただ、今までのような満額融資は夢の話でしょうが。

上がった相場はいつかは下がります。
下がったタイミングで買うのは、度胸と資金力が必要です。
もし、そのタイミングを待ち焦がれているのであれば、金融機関から無条件に資金を引き出せるほどの実力を身につけなければいけません。
1億円持ってる人には、どこの金融機関でも1億円貸してくれますよね?(笑)

極端な話を言えば、そのお金を見せ金に使えれば、何棟でも購入できるかもしれませんね。

今が買い時とは言いません。
今しか融資を組めないから、今のうちに。
っていうのも遠からず当たっています。
収益用不動産ですから、一生涯同じ物件を保有し続ける必要はないわけです。
株でも銘柄を度々入れ替えるでしょ?

でも、高いのが分かっていて、しかもお金を借りてまで購入する必要はどこにもないと言うことです。
高くで売れる見込みがある。
今の家賃収入をUPできるアイデアがあり、家賃収入を向上できれば購入時より高値で売却できる見込みが立つ。
それならば融資を受けてでも購入すべきじゃないですか?

結局、収益と名がつくものは全てビジネスです。
安く仕入れて高く販売する。
分かりやすいたった一つの真理です。

みなさん、甘い言葉に惑わされないようにしっかりと見る目を養いましょうね。



収益物件で融資利用する場合

最近では戸建て中心に収益、投資用不動産を購入する方が増えましたが、やはり最終的には一棟もののマンションを持ちたいという方が多いのではないでしょうか?

一棟もののマンションとなると、中には3,000万円、5,000万円という物件もありますが、ほとんどの場合は1億円OVERになります。

そうなるとさすがに現金では購入できないですよね。

金融機関から融資を引き出すことが大切になります。

しかも、どこの金融機関でもいい訳ではなくやはり金利や借入期間というものも気にしていきたいものです。

収益物件の融資は基本的にアパートローンというくくりになります。

これは金融機関によって特色が出ます。住宅ローンと違い一律35年、金利0,675%とかではないのです。

金利は安いけど期間が短い。

金利は安いけど物件評価が厳しい。

物件評価は甘いけど金利は安くない。

金利は安くないけど長期の融資をしてくれるなど様々です。

融資を受けるためには何が必要になるのでしょう?

まずご本人のお仕事の内容が大切になります。

勤続年数は最低でも3年は欲しいところです。

短い場合でも前職と同じ職種でステップアップと見てもらえるなら別ですが、ただ転職しただけとなるとそこから2,3年は経っていて欲しいところです。

次に年収ですがサラリーマンの場合、600万円、700万円は欲しいところですがもう少し少なくてもテーブルに乗る金融機関はございます。

ただ、600万円、700万円あれば選択肢が広がりますのでそれに越したことはありませんね。

自営業者さんの場合は過去3年黒字であることが大前提です。

法人にしている場合でも3期分の決算書は欲しいところです。

もちろん売上規模、利益の額によっては2期目の決算でも十分に土台に乗ることもあります。

過去3期は黒字を出しているが累損があるという場合は内容によっては難しくなることがあります。

あと、法人は黒字になっているが役員報酬として給料を少額しか受け取っていない場合でも同様です。

役員報酬でそれなりに受け取っていながら法人が黒字というのが一番望ましい形です。

上記の要素がクリアできるならあとは個人情報だけの問題になります。

最近この個人情報というものが少しやっかいで、うっかりしていたということで落ちたりしますのでご注意いただかないといけません。

昔と違い今の個人情報って携帯電話の分割もクレジット情報として載ってきます。

iPhoneの新しい型が出たので申し込もう。今は小遣いがないから分割にしよう。

コンビニ払いにしていたが払い忘れていたや。

携帯電話の料金だから問題ないだろう。

このやり取りで住宅ローンの審査に落ちる方が多発しています。

一度の遅れくらいならいいのですが、これが毎回のように続いていたり個人情報にこの遅れの情報が三回も四回も登場してきていたらもうアウトです。

あとは車のローンです。

最近増えてきたのが残価設定型ローンです。

新車を500万円で購入して五年ローン。

五年後には200万円では下取れますから300万円だけのローンで大丈夫というやり方です。

500万円を5年ローン年利3.9%で借りたとしたら毎月の支払いは約92,000円です。

これが5年後の下取り価格の想定200万円を差し引いた300万円だけのローンの支払いとなると55,000円で済むわけです。

なので利用者が多いのですが、実はこれが落とし穴なのです。

クレジット情報には借入額500万円となって登場します。

収入に対しての返済比率に大きな影響を及ぼすわけです。

安易な借り入れは不動産投資のような大きな借り入れに影響してきます。

あと、カードローンなどの情報もマイナス評価になります。

不動産投資をしようとしている方が何故金利の高いカードローンを利用しているの??

銀行は自行でカードローンを発行しているにも関わらず、カードローンの利用者を嫌がります。

つまり住み分けをしているわけです。

高金利で借りてくれるお客様はお客様で必要ですが、その方に向けては投資用不動産の融資はしてくれません。

過去の利用でも長期にわたり継続した利用をしているのはマイナス要因です。

なぜなら金融機関には、投資用不動産は自己資金が2割必要という大義名分があるからなのです。

500万円、1000万円貯金を持っている方はカードローンを利用しませんよねという理由です。

これが消費者金融のカードとなるともっと厳しい見方になります。

なので、一棟もののマンションやアパートを購入したいと思っているなら今のうちに解約しておくことをお勧めします。

ただし、この解約するにもタイミングがあるのです。

直近で遅れがある場合なら、いま解約してしまうと大変なことになります。

この辺の話は個別相談で詳しくお話します。

ブログで書くような内容ではないですからね。

今カードローンを利用しているから収益用の不動産を購入することは不可能??

残価設定型のオートローンを利用しているから不可能??

そんなことはありません。

ただそのままの状態で審査を通しても通らないことは明白です。

なのでご相談くださいね。

時間をかければ過去の失敗は取り戻せます。

ただ魔法の消しゴムがあるわけじゃないので今すぐには取り戻せません。

くれぐれも計画的にという話ですよね。

不動産投資は計画的に。

長期のビジョンで挑みましょう。

今が買い時だからとか、今なら融資が付きやすいからとか、今は低金利だからという理由で安易に買うものではありません。

どのタイミングでも私がお手伝いするからには最善を尽くしますよ。

でも不動産投資って余裕をもってするものなのです。

切羽詰まって物件を購入してもいい結果が生まれるわけがありません。

でもいい物件の足が速いのは事実です。

難しいですよね。

今の時世でも本当にいい物件もあったりしますので。

でも考えたら売り物が多い時期でもいい物件は少なかったですし、売り物が少ない時期でもいい物件はあったりします。

あまり関係ないのかな?

自分がいいと思う物件だけ購入していくスタンスでいれば、失敗は起こりにくいのですよね。

不動産屋さんに営業をかけられて購入するから失敗するのですよね。

だっていい物件は営業いらずですから。

『こんな物件二度とでないですよ。』

とか、

『すぐに売れてしまいますよ。今すぐ手付を打ってください。』

とか煽ってくる物件は『どうなんだろ??』と一度疑いを持ってください。

すぐに売れる物件は、あなたじゃなくてもすぐに買ってくれるわけですから次のお客様にそっと回すだけでいいのです。

なので営業はいりません。

営業マンが無理に勧めなくてもいいわけです。

お客様が悩んでいたら

『お悩みのようなので、一度じっくり検討されてはいかがですか?』

とお声がけし、次のお客様に電話するだけでいいのですから。

もちろん、あなた一人しかお客様がいない会社なら別ですよ。

でももしそうなら、そんな会社にいい物件情報が回ってくることもありませんよね・・・

『営業マンが一生懸命勧めてくる物件、それは売りたい物件です。』

そこは肝に銘じておいてくださいね。

基本姿勢は、『いつでも買えるような状況を整えておいてじっくり待つ。』です。

好機は必ず訪れます。

誰にでも訪れます。

ただどのタイミングで来るかは、私は予言者でも占い師でもないので分かりません。

なのでそれまで個人情報をきれいに保ち、勉強して不動産の知識を養っておくことをお勧めします。

みなさまにいいチャンスが訪れますように!
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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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