ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

抵当権

今日は不動産登記簿の見方のお勉強

不動産の謄本って見たことはあるけど、もう一つ見方が分からない、何て方も多いのではないでしょうか?

自宅の謄本を上げてみても抵当権以外の権利関係は付いていないことがほとんどでしょうから、あまりややこしい権利関係の謄本って見ることはないかもしれません。

今日はその謄本の見方をご紹介していきたいと思います。

まず、ここにパソコンで取った謄本があります。

住所とか平米数とか物件を特定できる情報は削除していますのでご了承を。

登記簿

謄本の表題部と記載がある部分

登記簿1

この部分には、まず所在のところにその物件の地番が記載されています。

そして、種類のところにこの場合なら『共同住宅』と記載されていますが、一般の戸建てやマンションなら『居宅』、事務所なら『事務所』などと記載があります。

その次の項目には構造が、『鉄筋コンクリート造ルーフィング葺4階建』、その後ろに各階の床面積と建築年月日が記載されています。

建築年月日が古い建物は『不詳』とかの記載がある場合があったりもします。

いつ建ったのか分かりませんよということなのですが、この場合でも固定資産税の評価証明書には築年月が記載されていることもあります。

昔は登記はあくまで任意のものでしたので、そのタイミングで届出が行われていなかったこともあったりします。

でも固定資産の課税台帳は役所が課税するためのものなので、いつから課税対象になっているかの記載があったりするわけです。

ここまでは見ている謄本が対象の不動産かどうかを識別するための情報です。

次の『甲区』に誰が所有者なのかという情報が記載されています。

また差し押さえの登記や、競売開始決定の登記もここにされることになります。

登記簿2

この登記簿でも差押え登記が入っています。

その前に順位番号というものが振ってあります。

これは登記された順番を記載されており、若い番号であればあるほど古い登記ということになります。

この場合、1で所有権移転登記。

右を見ると平成2年10月17日に相続により取得したことが分かります。

その下に現登記名義人の氏名と、登記した時点の住所が記載されています。

住所変更が行われた場合でも登記する必要はあるのですが、売却のタイミングまで住所変更手続きを行わないのが一般的です。

司法書士の先生に依頼するとこれだけで1、2万円取られたりしますので、そのままにしているケースがほとんどです。

売却時に所有権抹消手続きと同時に住所変更登記も行うことにより、費用は軽減できますのでこのやり方を取ることがほとんどではないでしょうか?

でも、実はこのくらいの登記なら自分でも可能です。

自分でやる場合なら土地が1筆(地番が1つ)、建物も1筆(地番が1つ)の場合なら合計2筆で1,000円×2=2,000円で手続き完了です。

土地が2筆だったり、3筆だったりするとこの数×1,000円の登録免許税が必要になります。

そこはさておき、差押えの登記が入っているような物件なんか大丈夫なの?

こんな声が聞こえてきそうです。

そこで、その差押え登記が現在も有効なのかどうなのかを見ていくことになります。

登記簿3

5,6,7番のところに、〇番差押登記抹消という記載があります。

5番は2番差押登記抹消、6番は4番参加差押登記抹消、7番には3番参加差押登記抹消とありますよね。

それぞれ順番に追いかけていくと、全ての差押登記が抹消されたことが分かります。

つまり、1番の所有権移転以外の甲区の情報はありませんよということが理解できます。

ので、この物件は今は特に問題のない物件ということになりますが、以前は税金を滞納するような状態に陥っていたのかもということが計り知れます。

次に『乙区』の情報を見ていきます。

登記簿4

ここには抵当権、根抵当権など所有権以外の権利に関する情報が記載されています。

地上権、地役権などもここに記載されることになっています。

この場合なら、1番に根抵当権設定とあります。

いつ、どこに、いくら借りたのかかが分かります。

そして、2番にも抵当権設定とあります。

ここでもいつ、どこに、いくら借りたのかかが書いてあります。

この場合も、先ほどと同じで抹消という登記があればその番号の抵当権や根抵当権が存在していないということになりますが、この登記簿では抹消の記載はありませんので、1番、2番とも有効であるということになります。

抵当権の場合は当初借入れた額そのものが、根抵当権の場合は当初借入れた額の1割増し、2割増しで記載されていることがあります。

購入した金額の目安が、ある程度ここを見ると分かるわけです。

当然頭金を入れて購入している場合もありますので一概には言えませんが、最低限ここに書いてある金額以上で売買すれば抵当権は完全に抹消できますので取引が可能になります。

今日の謄本の見方はここまで。

次回は土地の登記簿の見方について説明していきます。

またもっと面白そうな謄本があればご紹介していきますので、そちらもご期待ください。

それでは。




追記:司法書士の先生よりコメントがあったのでその件について

(’根抵当権では
いつ、いくら借りたのかは分かりません。

抵当権もそうですが。 )

➡あくまで目安のお話です。
根抵当権は極度額を設定し、その金額までは担保するという意味合いのもので当然残債がどのくらい残っていて、またいつ追加で借り入れしているかについては謄本では分かりません。

謄本の見方を一般の方になるべく分かりやすくかみ砕いて説明しようとしたつもりですが、専門家さんのご意見にはごもっともだなと。
どんな方が見ていただいているか分かりませんから、注意を払うようにします。

取引にあたっては当然、債権者・債務者に残債、抵当権・根抵当権抹消にあたりいくらの金額を入れるかの聞き取りは必要です。

ただ、そこまで煮詰まった話をする前の段階では、ある程度は計り知りえますよというお話でした。




競売入札時に調査費用をいただく訳

当社では競売入札のサポート業務を行っております。

競売入札に手慣れていない一般のお客様のお手伝いをするわけです。

競売といっても何のこと?

という方もまだもちろん多いと思います。

競売とは、一般的には抵当権の実行により行われます。

住宅ローンなどを組むときに、必ず抵当権というものを不動産に設定されます。

これは、ローンが支払えなくなった場合に不動産を強制売却して融資額の全額、または一部を回収しようとするために設定されているものです。

競売にはいくつか種類があって、この抵当権の実行以外にも行われることもあるのですが競売市場に出回っている物件のほとんどは抵当権もしくは根抵当権の実行によるものです。

一般の方がどう識別するかというと、事件番号を見れば一目瞭然で、

平成29年(ケ)第〇〇〇号

この(ケ)の部分が抵当権もしくは根抵当権の実行の事件であるということです。

事件というと何か聞こえが悪いですが、裁判所で取り扱うものなので事件と呼んでいるということであまり深く考えないでくださいね。(笑)

その競売の入札を考えている方のお手伝いをしているわけですが、以前は調査費用をもらわずに落札時の成功報酬だけで請け負っていました。

でも、そうすると調査の時間、調査にかかる費用だけが先行してどんどん出ていくことになります。

そのうち、その資金を回収しようと高値で示唆するような悪い考えが脳裏によぎってしまったので調査費用をしっかりといただくことに決めました。

私はいつも言っていることなのですが、1回入札して1回目でいきなり落札できるほど競売って甘くはありません。

市場より安く買えるのが競売の最大のメリットなので、高値で落札してしまえば何の意味もなくなるから。

そんな理由で、市場より安い価格での入札をお勧めしています。

もちろん高値でもこの物件を買いたいという物件が見つかった場合には別ですが、多くの方は競売物件に目を向けるのは自らの居住用ではなく投資用物件としてです。

それならば、安い金額で入札し落ちればラッキー。

こんなスタンスがベストだと思っているからです。

それなのに、落札しないと報酬が発生しないので落札できそうな金額で入札してもらおう。

こう思ってしまえばもうお終いです。

ということでしばらく競売サポート業務から遠ざかっていました。

もちろん、頭によぎったからやめたのであってお客さまに高値で示唆したことは未だにありませんので、過去のお客さまもご安心くださいね。

でも競売は面白いのでもう一度サポート業務をしっかりとやっていこうと決めた数ヶ月前からは、事前に調査費用をいただくスタンスに変えました。

調査費用は21,600円(税込)です。

これでも役所に足を運んだり、近隣の謄本をあげたり、現地にも足を運んだりすると儲けにはなりません。

日当分も出ないかもしれません。

1物件の調査に最低でも2,3日はかかりますのでこの業務だけでは家族を養ってはいけません。

でも少なくとも落札してからの失敗は限りなく回避できますので、私にとってもお客さまにとっても最良な方法ではないかと今は思っています。

一般の方が以前競売入札で失敗したという話はちょくちょく耳にする話です。

共有持ち分の競売なのに知らずに落札してしまい、当然のことながら自己使用できなかったとか、借地権の物件を競落してしまい地代が必要だったことさえ知らなかったとか、笑うに笑えないケースです。

そんな単純なミスはともかく、占有者との明け渡し交渉などは熟練者の交渉術が必要になる場合が多いです。

また、入札金額についても売却基準価額を目安にしているようでは一生落札できることはありません。

そのあたりの目安を知る意味でも、プロのサポート契約は必須です。

私が加入している団体に不動産競売流通協会(FKR)という団体があります。

その中には私以外にも競売物件に長けた不動産業者さんが多くいらっしゃいますので、お近くの加盟店がありましたらぜひご利用ください。

というのも、私がサポートできるエリアは限定されているからです。

大阪府、兵庫県南部に限らせていただいております。

それ以外の地域は残念ながらお引き受けできません。

相場観もなければ占有者との折衝もできる距離ではないからです。

なので遠方のお客さまはこちらのサイト981.jpよりお近くの加盟店さんをお探しください。

大阪、兵庫のお客さまは当社ホームページよりサポートのご依頼をお待ちしております。

サポートの内容については、そちらからご覧いただければ助かります。

それではお問い合わせお待ちしております。

HP

『競売』ってなに?不動産競売の入札の流れ

  今日のテーマは『競売』です。

競売と言えばみなさんはどんなイメージを持っていますか?

『恐い』『ややこしい』『難しい』

そんなイメージを持っている方が多いのではないでしょうか?

実はそんなこともないのです。
でも、どんなものなのかも分からない。

やり方、参加の仕方も分からないという人のために解説していきます。

まず一般的な不動産取引の場合、売主さんがいて、買主さんがいます。

買主さんが物件代金の支払いをし、それに対して売主さんは物件の引渡しをします。

これが不動産取引です。

そして、買主さんが代金を支払う場合、多くの場合不動産は高額なので銀行などの金融機関から資金調達をします。

住宅ローンであったり、アパートローンであったりです。

銀行さんは無担保で高額な融資を引き受けてくれません。

どうするかというと、その購入する不動産に担保をつけます。

抵当権であったり根抵当権であったりします。

これが住宅ローン、アパートローンを利用するときのざっくりとした流れになります。

 

次にその抵当権ってなにというお話です。

抵当権とは、

住宅ローンなどのお金を借りたときに、家や土地をその借金の担保として確保しておくものです。

借金の担保と言えば聞こえは悪いですが、何千万もの高額のお金を貸すわけですから万一の場合「返せませんだけでは済まないですよね。

返せない場合はその借金の元になった不動産を取り上げますよというのが抵当権です。

 

次に根抵当権ってなにというお話です。

そもそも根抵当権とは

事業をやっていたら、銀行から何度もお金を借りたり返したりします。

その都度登記したり抹消したりすると大変です。

登録するたび、抹消するたびに費用がかかればとても大きな出費です。

会社
利便性のために、そして経済活性化のために作られたものです。

銀行がまず、お金を貸す上限の金額を決め、

これを

「極度額」と言います。

その金額の範囲内なら、いくら借りたり返したりしても、抵当権は何も変更しない。

最初に設定したままにするという仕組みです。

アパートローンや事業性のある融資に対して行われることが多いのが根抵当権です。

そして借入額の1割増し、2割増しで金額設定が行われることもあります。

あとで追加融資を行うために設定したり、また利息分なども回収するために設定したりもします。

 

ローンが支払えなくなれば、銀行などの金融機関から催促の電話や手紙が入ります。

その連絡を無視していると、再建計画が立たないので金融機関は建物を

差し押さえ競売手続きに移行します。

裁判所に申し立てをするわけです。

土地や建物を競売にかけて、お金に換え借入金を回収しようとするわけですね。

これが一般的な競売の流れです。

この他にも競売にはいくつか種類があります。

この説明はまた詳しく説明するとして、競売の流れについて見ていきます。

 

まず、先ほどのように抵当権者、金融機関などが競売の申立てを裁判所に対して行います。

それに基づき裁判所の方で調査をします。

入札物件の資料を作成するということですね。

どんな物件か分からなければ誰も入札できませんので、競売にかかった物件がどういった物件で、どういった権利関係になっていて、今どういう状況になっているのかということを調査し公表します。

3点セットと言われる資料で、

物件明細書、現況調査報告書、評価書という3つの資料です。

入札期間前に新聞やネット上でこうした物件情報やこの調査資料を見ることができます。

物件の概要とともに、こうした3点セットも裁判所でも、ネット上でも閲覧することができます。

こういった情報を公開することを公告といいます。

公告された物件のなかから興味ある物件を見つけて入札することになります。

その入札者の中から最高金額を付けた方が落札者となります。

ただ、一番高い金額をかいたからというだけでは落札者になれないこともありますので、そのあたりはこの後ご説明いたします。

 

まず最初に競売入札には入札するための書類を入手することが必要です。

振込依頼書・入札書・入札保証金振込証明書

そして入札書類を入れる封筒。これが必要です。

これらの入札に必要な書類は管轄裁判所で入手できますのでまずこれを手に入れてください。

 

入札書には提出する日付、事件番号、物件番号、入札金額、そして入札者の住所氏名を記載します。

事件番号、物件番号については物件目録、3点セットに記載されてありますのでそちらをご覧になり転記してください。

入札額については、買受可能価額以上で入札することが必要です。

買受可能価額以下の入札では買受人になれませんのでご注意ください。

この入札書で一番大事なことは金額を書き間違えないことです。

1桁間違えて書いていたから訂正しておいてとか、

数字を間違えたからなかったことにというのは通用しません。

一度提出してしまえばあとから修正することはできませんので、慎重に記載してください。

 

次に入札保証金振込証明書の書き方です。

こちらにも事件番号、物件番号、入札者の氏名や住所などの情報を書き込みます。

開札期日も記入する欄もありますので、3点セットを見ながら記入していきます。


そして落札できなかった場合に保証金の返還を受ける口座を記入します。

こちらは、入札者本人の口座を書くのが一般的ですが、入札者本人の口座以外でも受け付けは可能です。

落札できなかった場合は開札後数日でこの返還口座に入金がありますので、次回の競売入札の保証金としてすぐに流用することも可能です。

そして振込証明書を貼付けます。

貼り付けた振込証明書には2か所の割り印が必要です。

そして、金融機関の受付印のあるものを貼り付けます。

保証金の入金はかならず、入札期日期間終了日の前日までに入金するようにしておいてください。

 

振込依頼書です。

こちらにも事件番号、入札者の氏名、住所を記入します。

決められた保証金額を記入し、振り込み手続きをします。

金融機関の窓口に行って、金融機関の受付印を受領するようにしてください。

 

先ほど振込依頼書の書き方の説明をしましたが、入札にあたって最初に入札保証金の入金が必要です。

こちらは物件ごとに決められた売却基準価額をもとに決められています。

売却基準価額の2が保証金額となります。

売却基準価額が低ければ入札保証金も低いのですが、売却基準価額が高額の場合、保証金額が何百万円、何千万円になるケースもあります。

金額の多寡を問わず、どの物件でも最初に保証金が必要だということは覚えておいてください。

 

先ほど書き方を説明した書類以外にも入札者本人を証明する書類が必要です。

個人なら住民票、法人なら登記簿謄本などがこれにあたります。

その書類も入札書と一緒に提出しなければなりませんので、事前に取得しておくことが必要です。

そして入札できる権利があるものだけが入札できます。

ほとんどの方は外国人を含め入札が可能です。

ただ債務者自ら入札することは禁止されています。

抵当権の実行で競売にかけられたのに、自ら競落して抵当権を抹消。

それならばその債務を最初から支払えということになりますから債務者自らが落札者になることはできません。

そして競売妨害等の行為を行っていたものなんかも入札者となれません。

逆に言うと債権者(抵当権者)お金を貸していた方ですね。

この債権者自ら入札し落札することは可能です。

 

これらの書類の記入が終わり開札日を迎えます。

開札日当日は裁判所に出向けば、入札本数、入札金額、入札者の名前を読み上げてくれます。

一度経験しておくのもいいかもしれませんね。

1番手と2番手の差が結構ある物件もありますし、僅差で落札しているケースもあります。

あまり2番手とかけ離れていたら入札金額を失敗したと顔が青ざめることもあるかもしれませんし、保証金の分を流しても代金納付を取りやめた方が良い場合もあります。

落札金額、入札本数だけなら、開札日当日の夕方頃にはネット上で閲覧することができます。

お忙しい方はネットでチェックすることになります。

こちらでは2番手以降の入札金額は分かりませんので、他の入札者との差を知りたい方は裁判所に出向く必要があります。

 

最高価買受人になるには

まず提出した書類に不備がないこと

入札保証金を期日内に振り込んであること

入札書を期限内に提出していること

本人確認書類が同封されていること

そして、最高価格で入札していたことが必要です。

さらに、その最高価が買受可能価額以上の金額であること。

以上が要件となります。

 

最後に落札後の手続きの手順です。

最高価買受人になった場合、開札日から1週間で売却許可決定がされます。

売却許可決定がなされると、約1週間で代金納付期限通知書が送られてきます。

この中には、手続きの方法が記されており、その手順に沿って固定資産の評価証明を取得し、所有権移転にかかわる登録免許税の計算を行います。

登録免許税の金額が確定すると、いつ代金納付を行うか、また登記にかかわる手続きにいつ裁判所に出向くかを裁判所に通知します。

落札価格から保証金額を差し引いた額が残代金として支払う額になります。

この納付期限は落札後約1ヶ月から1か月半後くらいが目処になっています。

なので、落札したからすぐに入金しないとと焦ることもありません。

融資付けも十分可能な期間です。

残代金を支払い、登録免許税も支払うと裁判所が嘱託で登記手続きをしてくれます。

もちろん、競売時についていた抵当権は外された状態で登記されることになります。

裁判所に出向き、登記手続きが完了すると、登記識別情報(昔で言う不動産の権利証)ですね。

これが郵送で送られてきます。

以上で所有権移転の手続きは完了です。

 

登記手続きは完了したということは、この不動産は自分のものになったということです。


でも、今日から自由に使っていいかという話は別物です。

まず、建物の鍵の引渡しは行われません。

通常の不動産取引ですと、決済時に鍵の受け渡しが行われますが、競売物件の場合は裁判所が所有者や居住者から鍵を引上げ、落札者に渡してくれることはありません。

また、建物内に動産、家具や荷物が残っている場合もあります。

この場合も建物内に残っている動産まで自分のものに自動的になるわけではありません。

所有者がそのまま居住したままの状態ということもあります。

そうした場合どうすればいいの?

そうですよね。知りたいですよね。

そのあたりのお話は次回お話することにします。

お楽しみに。

それでは。

ちなみに動画でもご覧いただけますので、こちらもぜひご覧ください。


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