ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

抵当権

『競売』ってなに?不動産競売の入札の流れ

  今日のテーマは『競売』です。

競売と言えばみなさんはどんなイメージを持っていますか?

『恐い』『ややこしい』『難しい』

そんなイメージを持っている方が多いのではないでしょうか?

実はそんなこともないのです。
でも、どんなものなのかも分からない。

やり方、参加の仕方も分からないという人のために解説していきます。

まず一般的な不動産取引の場合、売主さんがいて、買主さんがいます。

買主さんが物件代金の支払いをし、それに対して売主さんは物件の引渡しをします。

これが不動産取引です。

そして、買主さんが代金を支払う場合、多くの場合不動産は高額なので銀行などの金融機関から資金調達をします。

住宅ローンであったり、アパートローンであったりです。

銀行さんは無担保で高額な融資を引き受けてくれません。

どうするかというと、その購入する不動産に担保をつけます。

抵当権であったり根抵当権であったりします。

これが住宅ローン、アパートローンを利用するときのざっくりとした流れになります。

 

次にその抵当権ってなにというお話です。

抵当権とは、

住宅ローンなどのお金を借りたときに、家や土地をその借金の担保として確保しておくものです。

借金の担保と言えば聞こえは悪いですが、何千万もの高額のお金を貸すわけですから万一の場合「返せませんだけでは済まないですよね。

返せない場合はその借金の元になった不動産を取り上げますよというのが抵当権です。

 

次に根抵当権ってなにというお話です。

そもそも根抵当権とは

事業をやっていたら、銀行から何度もお金を借りたり返したりします。

その都度登記したり抹消したりすると大変です。

登録するたび、抹消するたびに費用がかかればとても大きな出費です。

会社
利便性のために、そして経済活性化のために作られたものです。

銀行がまず、お金を貸す上限の金額を決め、

これを

「極度額」と言います。

その金額の範囲内なら、いくら借りたり返したりしても、抵当権は何も変更しない。

最初に設定したままにするという仕組みです。

アパートローンや事業性のある融資に対して行われることが多いのが根抵当権です。

そして借入額の1割増し、2割増しで金額設定が行われることもあります。

あとで追加融資を行うために設定したり、また利息分なども回収するために設定したりもします。

 

ローンが支払えなくなれば、銀行などの金融機関から催促の電話や手紙が入ります。

その連絡を無視していると、再建計画が立たないので金融機関は建物を

差し押さえ競売手続きに移行します。

裁判所に申し立てをするわけです。

土地や建物を競売にかけて、お金に換え借入金を回収しようとするわけですね。

これが一般的な競売の流れです。

この他にも競売にはいくつか種類があります。

この説明はまた詳しく説明するとして、競売の流れについて見ていきます。

 

まず、先ほどのように抵当権者、金融機関などが競売の申立てを裁判所に対して行います。

それに基づき裁判所の方で調査をします。

入札物件の資料を作成するということですね。

どんな物件か分からなければ誰も入札できませんので、競売にかかった物件がどういった物件で、どういった権利関係になっていて、今どういう状況になっているのかということを調査し公表します。

3点セットと言われる資料で、

物件明細書、現況調査報告書、評価書という3つの資料です。

入札期間前に新聞やネット上でこうした物件情報やこの調査資料を見ることができます。

物件の概要とともに、こうした3点セットも裁判所でも、ネット上でも閲覧することができます。

こういった情報を公開することを公告といいます。

公告された物件のなかから興味ある物件を見つけて入札することになります。

その入札者の中から最高金額を付けた方が落札者となります。

ただ、一番高い金額をかいたからというだけでは落札者になれないこともありますので、そのあたりはこの後ご説明いたします。

 

まず最初に競売入札には入札するための書類を入手することが必要です。

振込依頼書・入札書・入札保証金振込証明書

そして入札書類を入れる封筒。これが必要です。

これらの入札に必要な書類は管轄裁判所で入手できますのでまずこれを手に入れてください。

 

入札書には提出する日付、事件番号、物件番号、入札金額、そして入札者の住所氏名を記載します。

事件番号、物件番号については物件目録、3点セットに記載されてありますのでそちらをご覧になり転記してください。

入札額については、買受可能価額以上で入札することが必要です。

買受可能価額以下の入札では買受人になれませんのでご注意ください。

この入札書で一番大事なことは金額を書き間違えないことです。

1桁間違えて書いていたから訂正しておいてとか、

数字を間違えたからなかったことにというのは通用しません。

一度提出してしまえばあとから修正することはできませんので、慎重に記載してください。

 

次に入札保証金振込証明書の書き方です。

こちらにも事件番号、物件番号、入札者の氏名や住所などの情報を書き込みます。

開札期日も記入する欄もありますので、3点セットを見ながら記入していきます。


そして落札できなかった場合に保証金の返還を受ける口座を記入します。

こちらは、入札者本人の口座を書くのが一般的ですが、入札者本人の口座以外でも受け付けは可能です。

落札できなかった場合は開札後数日でこの返還口座に入金がありますので、次回の競売入札の保証金としてすぐに流用することも可能です。

そして振込証明書を貼付けます。

貼り付けた振込証明書には2か所の割り印が必要です。

そして、金融機関の受付印のあるものを貼り付けます。

保証金の入金はかならず、入札期日期間終了日の前日までに入金するようにしておいてください。

 

振込依頼書です。

こちらにも事件番号、入札者の氏名、住所を記入します。

決められた保証金額を記入し、振り込み手続きをします。

金融機関の窓口に行って、金融機関の受付印を受領するようにしてください。

 

先ほど振込依頼書の書き方の説明をしましたが、入札にあたって最初に入札保証金の入金が必要です。

こちらは物件ごとに決められた売却基準価額をもとに決められています。

売却基準価額の2が保証金額となります。

売却基準価額が低ければ入札保証金も低いのですが、売却基準価額が高額の場合、保証金額が何百万円、何千万円になるケースもあります。

金額の多寡を問わず、どの物件でも最初に保証金が必要だということは覚えておいてください。

 

先ほど書き方を説明した書類以外にも入札者本人を証明する書類が必要です。

個人なら住民票、法人なら登記簿謄本などがこれにあたります。

その書類も入札書と一緒に提出しなければなりませんので、事前に取得しておくことが必要です。

そして入札できる権利があるものだけが入札できます。

ほとんどの方は外国人を含め入札が可能です。

ただ債務者自ら入札することは禁止されています。

抵当権の実行で競売にかけられたのに、自ら競落して抵当権を抹消。

それならばその債務を最初から支払えということになりますから債務者自らが落札者になることはできません。

そして競売妨害等の行為を行っていたものなんかも入札者となれません。

逆に言うと債権者(抵当権者)お金を貸していた方ですね。

この債権者自ら入札し落札することは可能です。

 

これらの書類の記入が終わり開札日を迎えます。

開札日当日は裁判所に出向けば、入札本数、入札金額、入札者の名前を読み上げてくれます。

一度経験しておくのもいいかもしれませんね。

1番手と2番手の差が結構ある物件もありますし、僅差で落札しているケースもあります。

あまり2番手とかけ離れていたら入札金額を失敗したと顔が青ざめることもあるかもしれませんし、保証金の分を流しても代金納付を取りやめた方が良い場合もあります。

落札金額、入札本数だけなら、開札日当日の夕方頃にはネット上で閲覧することができます。

お忙しい方はネットでチェックすることになります。

こちらでは2番手以降の入札金額は分かりませんので、他の入札者との差を知りたい方は裁判所に出向く必要があります。

 

最高価買受人になるには

まず提出した書類に不備がないこと

入札保証金を期日内に振り込んであること

入札書を期限内に提出していること

本人確認書類が同封されていること

そして、最高価格で入札していたことが必要です。

さらに、その最高価が買受可能価額以上の金額であること。

以上が要件となります。

 

最後に落札後の手続きの手順です。

最高価買受人になった場合、開札日から1週間で売却許可決定がされます。

売却許可決定がなされると、約1週間で代金納付期限通知書が送られてきます。

この中には、手続きの方法が記されており、その手順に沿って固定資産の評価証明を取得し、所有権移転にかかわる登録免許税の計算を行います。

登録免許税の金額が確定すると、いつ代金納付を行うか、また登記にかかわる手続きにいつ裁判所に出向くかを裁判所に通知します。

落札価格から保証金額を差し引いた額が残代金として支払う額になります。

この納付期限は落札後約1ヶ月から1か月半後くらいが目処になっています。

なので、落札したからすぐに入金しないとと焦ることもありません。

融資付けも十分可能な期間です。

残代金を支払い、登録免許税も支払うと裁判所が嘱託で登記手続きをしてくれます。

もちろん、競売時についていた抵当権は外された状態で登記されることになります。

裁判所に出向き、登記手続きが完了すると、登記識別情報(昔で言う不動産の権利証)ですね。

これが郵送で送られてきます。

以上で所有権移転の手続きは完了です。

 

登記手続きは完了したということは、この不動産は自分のものになったということです。


でも、今日から自由に使っていいかという話は別物です。

まず、建物の鍵の引渡しは行われません。

通常の不動産取引ですと、決済時に鍵の受け渡しが行われますが、競売物件の場合は裁判所が所有者や居住者から鍵を引上げ、落札者に渡してくれることはありません。

また、建物内に動産、家具や荷物が残っている場合もあります。

この場合も建物内に残っている動産まで自分のものに自動的になるわけではありません。

所有者がそのまま居住したままの状態ということもあります。

そうした場合どうすればいいの?

そうですよね。知りたいですよね。

そのあたりのお話は次回お話することにします。

お楽しみに。

それでは。

ちなみに動画でもご覧いただけますので、こちらもぜひご覧ください。


競売参加者が増えています。

競売参加者が一般のお客様を中心に増え続けています。

また、競売を取り扱ったことのなかった不動産業者でも転売用に入札参加することが増えました。

この原因は、

まず第一に法改正により落札者のリスクが軽減されたことにあります。

競売って

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こんなイメージがないですか?

怖い人が居座っている。

立ち退いてくれない。

落札したはいいが、怖い人が建物に出入りしている・・・

たしかに以前の競売ではそんなこともチラホラありました。

それは、短期賃借権というものが手厚く保護されていたからです。

借主保護、消費者保護という観点から、賃貸借契約の内容を重視していたからなのですが

平成16年4月1日に短期賃借権が廃止になりました。

こう言っても何のことか分からないですよね。

これ以前は抵当権設定後の賃借権(賃貸借契約含む)でも新所有者に対抗できていました。

つまり、競売にかかる前に賃貸借契約を締結し、

家賃8,000円

敷金200万円

という、とんでもない契約が締結されていても、新所有者はそのままの内容を引き継がなければならず、

賃借人が退去したら敷金200万円を返金、退去しなければ家賃8,000円でずっと貸し続けなければいけないというものでした。

しかも、その契約内容に転貸借可(又貸ししていいですよということ)などと記載してあれば、もうどうすることもできません。

でも、この短期賃借権廃止以後、抵当権設定後に賃借権が発生した場合、敷金は引き継がなくてもよくなり、6ヶ月後には明け渡してもらうことが可能になったのです。

正当な権利がなく居座っている場合なら、代金納付と同時に引き渡し命令を申請できるようにもなりました。

その場合、裁判所の方も速やかに引き渡し命令を出してくれるようになったのです。

こうして、退去後の明け渡しのリスクがとてつもなく軽減されたということで入札のハードルが大きく下がりました。


もう一つの要因として、銀行などの金融機関からの借り入れによる競売物件の入札もできるようになったことがあげられます。

競売で落札した物件の登記は裁判所の嘱託で行うのですが、以前はこの嘱託で行った所有権移転後の登記証が返還されてから抵当権設定を行うことしかできませんでした。

しかし、民事執行法82条2項の申し出をすることにより所有権の移転と同時に抵当権の設定もできることになりました。

つまり、それ以前は抵当権を設定する金融機関(代金納付の際に落札者に融資する金融機関)は融資を先に、抵当権は数日後しか設定できなかったので、事実上競売物件での融資は困難でした。

ただこの制度の導入により、金融機関にとってリスクのない融資が行えるようになったのです。

現金購入客のみ、ややこしい権利関係を整理できるもののみの市場だったのが、融資利用ができ、権利関係も法的に解決してもらえる市場に変化したのですよね。

そうなれば、ただただ安いだけの市場に変わり、参入者がどんどん増えていったわけです。

昔は裁判所でしか情報を閲覧できなかったものが、今ではネットで閲覧できるようになり、当社のような競売サポートの会社も増えました。

競売サポートというものは宅建業のくくりに入りません。

不動産売買ではないので、仲介手数料も制限は受けません。

そうした隙をついて暴利を貪っていた業者も多くいましたが、今ではサポート業務をしている会社も宅建業者が多くなり、報酬も明瞭化してきました。

ちなみに当社の報酬は落札価格の3%(消費税別途)です。

報酬額が20万円(消費税別途)に満たない場合は、20万円(消費税別途)頂戴しております。

その他物件調査費用として2万円(消費税別途)いただいておりますが、落札した場合は調査費用をサービスいたします。

競売にご興味が沸いた方はぜひご相談ください。

ご相談お待ちしております。




不動産競売の種類

裁判所が扱う競売事件には主に2種類あります。


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まず、不動産競売事件。これは、不動産に設定された担保権(主に抵当権)を実行するための手続きで、事件番号の符号は(ケ)になります。

裁判所から出てくる競売物件のほとんどはこれにあたります。

もう一つメインになるのが、強制競売事件になります。

これは、裁判所や判決で和解や調停で決まった内容を実現したり、公証人が作成した公正証書の内容を実現するための手続きで、事件番号の符号は(ヌ)であらわされます。

どちらの競売手続きも、債務者が債権者に債務を返済できなくなり、不動産を民事執行法の規定により売却し、それで得た代金を債務者に配当し、債務の返済に充てる強制手続きであり、不動産の所有者の意思に沿うものではありません。

これが、通常の不動産取引とは大きく異なるところです。

不動産競売では、売主の意思は関係なく売却が行われます。

また形式競売事件というものがあります。

これは債務の清算としてではなく、遺産分割、共有物分割、破産手続き上の換価など不動産を売却してお金に換える必要がある場合に、競売手続きをその手段として利用するものです。

めったにあるケースではありませんが、たまに見かけます。この場合も符号は(ケ)か(ヌ)どちらか。その性質に応じて振り分けられます。

いずれの競売事件も手続き、やり方は同じ流れに沿って行われます。

競売にもいろいろな種類があるのです。

競売の3点セットと一緒にその物件の登記簿謄本を見ると、その物件の歴史とか背景が見えて面白いですよ。

みなさんも機会があれば覧ください。

不動産競売にはたくさんの物語が存在しますよ(^^)

最近競売の話が少なくなっていたので、今日はかじりの話だけしてみました。

これからも週に3回(半分)は競売について書いていきますね(^^)


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