ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

控除

賃貸がいいか購入がいいか?

最近また

『買う方がいいの?それとも賃貸のままの方がいいのと?』

こういう相談がありました。

個人的見解でいうと、そりゃライフスタイルの違いなんで一概には言えませんよ。

なんですが、それを言ってしまえば元も子もないので、今日はどっちかいいかというのを検証してみます。

住宅を購入して失敗するケースを見てみますと、
①自分のキャパ以上の物件を購入してしまう。

②住宅購入で貯蓄のほとんどを使い果たしてしまう。

③そもそも購入計画に無理がある。

今まで賃貸で家賃7万円で満足して生活していた人が、住宅ローンで9万円も10万円も払い続けると一気に生活は変化します。

マンションと戸建で光熱費は変わりますし、毎年の固定資産税も購入した場合は必要になってきます。

その分住宅ローン控除で年間30万円も40万円も返ってくればその足しにはなりますが、年間10万円程度の還付なら毎年家計から吐き出ししていくことになります。

まず、自分がいくらの住宅ローン控除を受けれるのかを知っておく必要があります。

住宅ローン控除は、正式名は『住宅借入金等特別控除』といい、年末の住宅ローン残高の1%を上限として所得税、住民税から還付を受けることができる制度です。

一般の住宅と認定住宅とでは上限の額が異なっており、平成30年現在から平成33年12月までは一般の住宅4,000万円、認定住宅で5,000万円の控除対象借入額となっています。

認定住宅かどうかの選別は①認定長期優良住宅又は②認定低炭素住宅かで判断します。
この場合は最高で年額50万円までの住宅ローン控除が受けられるということです。

年末ローン残高の1%、このことは大抵の方は知っていますが、ローン残高の1%分をそのまま控除してもらえると思っている方が大半です。

でも実際はそうではありません。
所得の少ない方、扶養家族の多い方は、支払うはずの所得税、住民税の範囲内でしか受けることはてきませんし、個人から中古住宅を購入した人は控除対象借入額は2,000万円まで下がります。

ということは、最高でも年間20万円までしか控除を受けれないことになっています。

あくまでこの住宅ローン控除の枠拡大は所得税が8%になる、10%になるときのための特別措置で、消費税がかからない個人の住宅購入には影響しないからです。

*認定住宅の場合は個人から中古住宅を購入した場合でも3,000万円まで控除対象借入額はアップします。

住宅ローン控除の計算方法は
①年末の住宅ローン残高の1%を算出する
②ローン控除前の所得税額をそこから控除する
③まだ控除額が残っている場合は、所得税の課税総所得金額の7%(最高136,500円まで)を翌年の住民税額から控除できます。

年末に会社からもらった源泉徴収票を見ながら計算するのがいいでしょう。

頼りない不動産営業マンはたくさんいますので、本当に自分がいくら控除を受けれるか、またその恩恵を受けることができるのかをきちんと知っておく必要があります。

ここで住宅ローン控除を受けれることが分かればそこから資金繰りです。

ただ、自営業者さんなどの場合で購入のタイミング2、3年だけ所得を増やしその後所得を減らす予定の方の場合は、所得の変動によって控除額が変わりますので注意が必要です。

住宅ローン控除の恩恵を受けることができ、その分で固定資産税、光熱費の上昇分は賄えたとして、賃貸のとき以上の支払額で住宅ローンを組むことはあまりオススメしません。

賃貸住宅の場合は、建物が老朽化したり設備が故障しても大家さんの負担で修復してもらえます。
でも自分が所有する建物ならもちろん直すのは自分です。

給湯器が故障した、キッチンから水漏れしている、屋根から雨漏りが。
こうした修理費用もいつ、どのタイミングで起こるか分かりません。

なので、貯蓄全て使い果たして住宅購入をしてしまうと、子どもの教育資金や老後の生活資金として貯蓄していた分も使い果たしてしまうことになります。

結局賃貸の方がいいってこと??

そんな感じの話に進んでいますが、決してそういうわけではありません。

よく見られるケースとして、
新婚さんで借りたマンションがあり、子どもさんが生まれ、入学するタイミングで住宅購入に踏み切る、こういうケースです。
今までは50平米ほどの2DK、2LDKで満足して住んでいたのに、住宅購入となると100平米ほどの4LDKに。

家賃と住宅ローンの支払額がさほど変わらないから、将来のこと考えて・・・

もしこのまま賃貸住宅を選んでいたら、5年後、10年後100平米の4LDKに引っ越ししていましたか?

たぶんしていないですよね?

100平米もある4LDKの賃貸住宅ってほとんどありませんし、あっても家賃は15万円、下手したら20万円はします。
*大阪市を基準にして書いています。

賃貸なら選ばない選択肢を住宅購入で選んでしまうから、生活に変化が生まれます。

家が広くなれば家具も欲しいし、電化製品も大きいものに買い換えたくなりますよね。

バルコニーや裏庭に子どもの遊具も置きたくなります。

今までは部屋が狭くなるからといって我慢していたものが、どんどん増えていきます。

これが失敗の始まりです。

日本の住宅市場は、
『買ったら最後まで住む。』
『これが最初で最後の家。』
こんな考え方が一般的です。

なので、
『せっかく一生に一度の高価な買い物だから新築がいいな。』

こんな考え方になるのですよね。

家は投資の対象じゃなく、自分の居場所。
こう考えるからこうなってしまいます。

でも本当にそうでしょうか?

中古住宅市場を活性化するために、インスペクションの制度が始まりました。

スクラップ&ビルドの時代ではなく、中古流通の時代へと変化しつつあります。

今メルカリとかで中古品の売買が個人間でも活発になってきています。

洋服であったり、小物であったり、家電であったり。

それが住宅市場にも波及していくとは思いませんか?

そうなると、一生涯の住処ではなくなるわけです。

家族構成によってどんどん住み替えるライフスタイル、こんな時代に行く行くは変化していくでしょう。

今は新婚なので2LDKあれば十分、子どもが結婚して巣立っていったので夫婦二人なら2LDKで十分、こんなニーズに応えるのは今はマンションしかありません。

戸建は3LDK、4LDKが当たり前、誰が決めたのでしょうね?

2LDKの戸建、その分割安。

賃貸と同じくらい、もしくはもっと安い金額の住宅ローン支払額で購入ができる。

そうなれば住宅市場はもっと広がるのではないでしょうか。

そして、そういった住宅が中古市場に登場し、もっともっと中古住宅流通を促進してくれれば。
そんな期待を込めつつ今日は書いてみました。

『せっかく家を買うなら広いところで。』
『友だちが遊びにきたこと考えて駐車場は2台分で。』
こんなバカな発想をしたらダメですよ。

身の丈にあった物件を購入している限りは、住宅購入で失敗はありません。

家賃より支払額が安くつくなら購入すべきです。

そして、近隣相場が上昇したなら売ればいいんです。

自宅を売却し利益が出ても、3,000万円までなら特別控除がありますので非課税です。

こんないい投資物件はないですよね。

株式投資でも分離課税で20%ですから。

将来売却することも考えて購入する。

これが一番の正解ではないでしょうか。

値上がりしなければそのまま住んでおけばいいことですからね。

賃貸と購入どっちがいいという話でしたが、買うか買わないかではなく、どんな物件を買うか、いい物件がないなら賃貸で。

これが私の結論です。

みなさまのマイホーム探しも応援します。

土地探しから建築屋さん、設計士さんのご紹介までさせていただいております。

住替えのお客様には、売却のお手伝いはもちろん、仮住まいのお部屋のご紹介まで、何でもお手伝いいたします。

住宅ローンのご相談も随時受け付けておりますので、ぜひご予約の上お越しください。

お待ちしております。

今週の土曜日は こちらの物件でオープンハウスの現場待機をしていますので、ご相談事ありましたらご来場くださればご対応いたします。

宣伝をかねて。(笑)

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モデルハウスでは家具を配置してご商談できるスペースも完備しております。

高槻市春日町 3,280万円 3LDK 土地約25坪


マイホームを買うときに家賃より安いからという理由で購入すると失敗するわけ

よく不動産の広告で見かけるフレーズ

『家賃より安くマイホームが手に入ります!』

確かに今の低金利では家賃を支払うより安い支払額で住宅ローンを組むことができます。

3,000万円のマンションを購入した場合、フルローンで諸経費も合わせて3,200万円借りたとします。

35年返済、変動金利0.675%、元利均等払い、ボーナス時支払なし、一般的なこのケースで考えます。

毎月の支払金額は85,500円。

ここに管理費、修繕積立金でおおよそ13,000円ほどとすると、合計の毎月の支払額は98,500円となります。

大阪市内でこの金額のマンションとなると、新築物件か築浅の都心部の物件となります。

そう考えると賃貸の家賃でも12万円以上はしますので、確かに家賃より安くはなります。

ここからさらに住宅ローン控除を受けることができます。

住宅ローン控除は年末ローン残高の1%分を最大に減税されます。

所得税で控除できなかった分もさらに翌年の住民税から最大13.5万円分控除してもらうことができます。

消費税8%の物件(つまり業者売主の物件)を購入すれば最大で年間40万円まで。

個人の売主の場合は最大20万円まで減税されます。

今回の住宅ローン控除の内容は消費税UPに伴う制度改正という解釈なので、個人の売主の場合は、建物に消費税がかかりませんから最大20万円のままということになっています。

ただし、個人が売主の場合でも事業用(賃貸投資用)として所有していた物件には、消費税が課せられますので消費税8%の物件を購入したという扱いになります。

このブログをご覧いただいているお客様の多くは不動産投資家さんたちなので、一応説明しておきますが、住宅ローン控除はマイホームを購入する人向けの制度ですので、投資用物件購入時には適応されません。

マイホームと偽って住宅ローンで投資用物件を購入し、なおかつ住宅ローン控除も受けようとするご相談もたまにいただくのですが、残念ながらバレてしまえば過去にさかのぼって全額返金を求められますのでご注意を。

今回の場合は、3200万円の住宅ローンでしたから、最大で年間32万円(年末時点ですので、若干残高は減っているので31万・・・円なんでしょうね)税金が還付されます。

ただ、この32万円満額返金してもらえる所得っていったいどれくらいなのでしょうか?

毎年年末もらえる源泉徴収票に記載されているこの部分が所得税です。

源泉

この例でいうと年収320万円で所得税額は62,100円です。

住民税は翌年に送られてくる住民税決定通知書に記載されています。

この例ですと、その額はおおよそ13万円ほどだと思います。

つまり最大32万円減税できるといっても実際には訳20万円ほどということになります。

まぁでも20万円でも戻ってくればありがたいですよね。

逆に賃貸なら必要のなかった支払いも発生します。

それは固定資産税・都市計画税です。

大阪市の場合は固定資産税評価額の1.7%(固定資産税、都市計画税あわせて)が徴収されます。

3,000万円の物件の固定資産税評価額は昨日のブログでも書きましたが、おおよそ3割から4割程度まで下がりますので、ここでは4割で計算したとして1,200万円。そこに1.7%が課税されますので、年間20.4万円??

マンションの場合は新築後5年間は建物部分の固定資産税額が1/2になっていますので、12、3万円ほどでしょうか。

住宅ローン控除の分はほぼほぼ固定資産税で消えてしまうという認識を持っていた方がいいでしょうね。

ここまでの話では、思ったほど得ではないけどそれでも購入した方が得じゃないのと思う方も多いかと。

でもここからが本題です。

確かに家賃より毎月2万円ほど削減できていますよね。

年間で24万円。5年間で120万円。10年間で240万円。

結構大きい額になってきます。

ただ住宅ローン控除は最大10年間で終わります。

また、固定資産税は5年後には倍近くの金額になってきます。

なら、そのタイミングで売却すればいいんじゃない?

そうなんです。

本当はそうなんです。

でも、その売却するタイミングで購入した物件がどうなっているかが問題です。

残債程度で売却できればいいのですが、新築戸建てなどの場合では売却しても多くの残債が残ってきます。

3,000万円で購入した物件が築後5年で2,000万円でしか売れない。なんてケースもざらにあったりします。

でも、逆に購入した金額と変わらない金額で売却できたとしたらどうでしょう?

3,000万円で購入した物件が3,000万円で売れた。

諸経費は最初に必要でしたし、売却時にも不動産会社に支払う仲介手数料は必要です。

仮に売却時の諸費用が100万円かかったとしても。

3,000万円+200万円(購入時の諸経費)+100万円(売却時の諸経費)-3,000万円(売却価格)=300万円

つまり5年間300万円で住めたことになります。

逆に、2,000万円でしか売却できなかったケースを見ますと。

3,000万円+200万円(購入時の諸経費)+70万円(売却時の諸経費)-2,000万円(売却価格)=1,270万円

5年間で1,270万円も支払ったことになります。

その分家賃10万円は必要なかったと考えても割高ですよね。

家賃と比べて購入する方が損か得かではなく、もし売却した時にいくらくらいで売却できそうなのかということを考えて購入するのが一番安くつく考え方です。

仮に毎月20万円の住宅ローンを支払ったとしても、購入時より少しでも高く売却できればその毎月支払っていた金額は回収できます。

その分残債も減っているわけですから、売却時にその分が戻ってくるわけです。(利息分は除く)

なので、マイホームを購入する際には売却出口もしっかりとみて購入することをお勧めします。

将来値上がりしそうな地域だとか、なかなか物件が出てこないエリアの物件だとか。

そこさえしっかりとリスクヘッジできていれば不動産で失敗することはありません。


でも購入しようとしている物件で、

『この物件、将来高く売れそうですかね?』と

不動産屋さんに聞いても

『たぶん売れるんじゃないですかね?』

と軽く答えられそうですけどね・・・

ようは信頼できる不動産屋さんをパートナーにすることしかないですね・・・

いい不動産屋さんと出会えることを祈りましょう・・・


ちなみに、住宅ローン控除は何回でも受けることができる制度なんです。

一度住宅ローン控除を受けていて、その物件を売却し、また住宅ローンを活用し購入した場合でも受けることは可能です。

ただしその場合は、その時点での住宅ローン控除の内容が適用されますので、今のように優遇されていないかもしれませんし、そのタイミングの要件で再度控除を受けれなく制度改正がされている場合もありますのでご注意くださいね。

あと、売却時に利益が出た際、マイホームの3,000万円特別控除を使ってしまえば、その後2年間は住宅ローン控除を受けることができませんので注意が必要です。

そのあたりの話は不動産屋さんの営業マンは当然知っているはずなのですが、たまに知らない営業マンもいますのでその辺の話をやんわり聞いてみてスキルを試してみてはいかがでしょうか?

そうして予防するしかないですよね。

不動産は物件選びだけでなく、担当者選びも大切なんですよというお話でした。(笑)




確定申告の準備は今から。ふるさと納税も活用しよう

もうあと2ヶ月ちょっとで今年も終わりです。

不動産投資家のみなさん、確定申告は来年の3月ですが、経費を計上できるのは年末までですよ

釈迦に説法だと思いますが(^^)

今のうちに、節税対策をせっせとせっせとしましょうね。

そのうちの一つ、ふるさと納税は活用していますか?

9月までのふるさと納税の寄付の合計額が前年の3.9倍になっているそうです。

毎年、年末にかけてTVでここの市町村が人気とか、得だよと特番が組まれますが、人気のある市町村から品切れになりますからなるべくお早目に。

まずこの仕組みから説明しますね。

これは、個人が1年間に2,000円以上寄付した時に住民税の約2割程度が還付、控除されます。

2015年4月1日より、確定申告をすると住民税のおよそ2割程度が所得税から還付、住民税から控除されるようになりました。

また、確定申告が不要なサラリーマンにおいては、確定申告の代わりとなる「寄附金税額控除に係る申告特例申請書」を寄附先自治体へ提出することで、住民税のおよそ2割程度が住民税から控除されます。


つまり、実質今収めている県民税・市民税の一部をその自治体へ移転する事になります。

他府県の住民の都道府県民税、市民税がもらえるので、各自治体が地元の特産品などを提供し、寄付金を集めるのですね。

ポイント1

好きな自治体に寄付できる

ポイント2

寄付した自治体から、地元の特産品が送られてくる(ない自治体もあります)

ポイント3

いくつもの自治体に寄付できる(A市からお肉、B市からお魚、C市から果物とかもOK)

ポイント4

住民税、所得税から還付が受けれる

ポイント5

寄付した寄付金の使い道を選べる

しかも、2015年4月1日からさらに改定になりました。

1)控除額が2倍に!

住民税のおよそ1割程度だった還付、控除額が2割程度に拡大しました。

2)確定申告が不要になりました

年間に5自治体までの寄附であれば、寄附ごとに申請書を寄附自治体に郵送することで確定申告が不要となります。

流れ、手続きは簡単

1)寄付する自治体を選び寄付



2)確定申告または
寄附金税額控除に係る申告特例申請書」を寄附先自治体へ提出



3)翌年3月から4月にかけて、所得税から還付がもらえる



4)翌年6月頃、送られてくる市民税から還付分が控除されている。
※支払う市民税額が事前に引かれて送られてきます


では、どれくらい返ってくるのか?

夫婦2人と子ども2人(大学生と高校生)の4人家族で年収400万円の場合⇒17,000円

同じく年収600万円なら53,000円

同じ年収でも独身または共働きの夫婦、子どもなしなら600万円で84,000円返ってきます。

計算はこちらのシートからできます。寄附金控除額の計算シミュレーションEXCEL


次にどんなものがもらえるか??

高額寄付商品

100,000円寄付で宮崎牛のセットや




120,000円の寄付でスカイツリーなどを遊覧飛行



20,000円で佐賀牛のサーロインステーキ(^^)

りんご10kgもありました



じっくり吟味して選びましょうね。

私はやっぱりお肉ですけど(笑)

届くのを楽しみにしておきます(^^)


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代表取締役 大西 征昭
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masaaki ohnishi

お客さま一人一人との出会いを大切に。『全てはお客さまの笑顔のために』をモットーに新しく会社を立ち上げました。少しでも多くのお客さまを笑顔にできるようこれからもコツコツと頑張っていきたいと思っております^ ^ #競売 #不動産 #不動産投資 #賃貸 #家主 #民泊 #airbnb
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