ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

提案

売却方法で100万円、200万円は簡単に変わります。


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お金を貯めるって大変ですよね?

毎月コツコツと1万円づつ貯蓄したとしても、100万円貯めるのには100ヶ月、つまり8年と4ヶ月も要してしまいます。
200万円貯めるのにはさらに8年4ヶ月、つまり16年8ヶ月も必要です。
25歳から毎月1万円貯めても、200万円が貯まるころには42歳間際です。

これが月々3万円貯蓄したとしても、17年弱かけて600万円。
やっとです。

老後の生活資金として必要な金額はおおよそ1人3千万円と言われています。
夫婦で6千万円。。。。

普通に生活していれば、毎月の生活も、老後生活も一向に良くなることはありません。
かといって・・・

こんな悩みをみなさんお持ちではありませんか?

でも、そんな100万円、200万円を簡単に得るチャンスを、みすみすと逃してしまっている人が世の中には多いこと多いこと。

不動産を売却する際、自宅を売却することを『マイナス』にとらえていませんか?
不動産を売却するということ、それは『資産』を得る『チャンス』が来たということです。

100万円というお金、コツコツと働いた中で貯めていくと、すごい年月が必要ということを先ほどお話しました。
でも、不動産、ご自宅を少しだけ高く売却できれば、その100万円はあっという間に手に入ります。

そんなこと言っても、どうやればいいの?
私たちは不動産屋じゃないんだから・・・

そうですよね。
なので、その方法を少しだけお教えいたします。

まず、不動産業者が売り出している不動産、中古物件、新築物件問わず、元々先祖代々から保有している不動産ではありません。

誰かが不動産業者に売却し、リフォーム後売り出したり、古家を解体して新築建物を建築し売却しています。

なぜそんなことをすると思いますか?

 

それは、リフォームして売却した方が、解体して新築を建てた方が高く売れるからです。

『じゃあ、同じことすればいいんじゃ?』

ここで問題になるのが、費用面の問題です。

売却する物件に対して、リフォーム費用を現金で捻出する。

リフォームを施す際には、今住んでいる自宅を空き家にすることも必要です。

そうなれば、賃貸マンションに引っ越す費用も別に必要になります。

また、住宅ローンを支払っている最中の物件だと、住宅ローンと家賃の2重払いも発生します。


『じゃあやっぱり無理だな。。』

『そうですね。では、居住中のままなら買い手も付きにくいし、そのままの状態で買い取ってもらえる不動産屋さんを紹介しましょうか?(当社が買い取りましょうか?)』

こういう流れになっていくわけですね。


でも。
ちょっと待った🤚

そんな勿体無いことはさせません。
RE/MAX L-styleは新しい不動産売却の方法を提案します。

詳しくは。。。。。

次回のブログで公開します。(笑)
少し引っ張ってみます。(笑)

仕事ってなに?

フリーランス
働き方改革

今流行りの言葉です

いずれも働く時間を集約し、プライベートの時間を持つ
自分のライフスタイルに仕事を合わせる

こういうことなのでしょうか?

仕事というものは本来どういうものなのでしょう?
原始時代に遡れば、仕事、狩り、獣を狩りに行ったり魚を取りに行ったり、果物を集めたり、これらは食べるため、生きるために行っていたはずです。
そこで自分たちでは食べきれないほど獲物や食料が取れたとしたらどうしたでしょう?
お金という概念がなければ、他人に分け与えたり、また貸しという形で恩を売る形で配布したかもしれません。
食糧難に備えて、腐らないよう保管する技術も身につけていったはずです。
狩猟が上手い人に教えてもらったり、雑用を引き受ける代わりに狩猟の方法を教えてもらったりもしたかもしれません。

そうやって技術というものが伝えられていったのでしょう。

ここでまず、誰よりも上手く狩りをするという人が現れるわけですが、その人は最初から達人なわけではなく、獲物の動きを分析し、投げ槍や弓矢の技術を磨いていったか、より遠くに飛ぶ槍、より早く獲物に刺さる弓矢を改良、開発してきた人なのでしょう。

この技術を他人に教える、道具を開発して普及させる、これは現代にもある仕事です。
需要があり、世の中の人が必要としているものです。
先ほどの保管するという技術、これも保管する環境を管理することだけでなく、より長く保管できる器を開発、改良していった人もいるわけですよね。

ただ狩りをするという話だけではなく、そこからビジネスは始まっていたといっても過言ではありません。
調理の仕方も一様ではなかったでしょう。
あの人は調理するのが上手い。
獲物を半分分ける代わりに美味しい調理方法でこの獲物を食べようじゃないか。
こんな話もあったかもしれません。

寝起きする家、洞窟なのか、藁葺き屋根なのか分かりませんが、古くなったりボロボロになったりすると、直す人も必要だったでしょう。
また、誰かの家と交換する、こんな話をあっせんする役割を担った人もいるいるかもしれません。
仕事って『誰かのニーズ』に合わせて生まれていくものです。

私たち不動産屋の仕事も
『家を買いたい』
『家を売りたい』
『部屋を貸したい』
『部屋を借りたい』
というニーズにより発生します。

今までの不動産業界と言えば、
『家を買いたい』
じゃあ『買いましょう。いい家探しますよ』
『家を売りたい』
じゃあ『売りましょう。いいお客さん見つけてきますよ』
『部屋を貸したい』
じゃあ『貸しましょう。すぐに入居者見つけてきますよ』
『部屋を借りたい』
じゃあ『いい部屋探します』
だったんですよね。

つまり、物件ありき
問い合わせも物件に紐付いて入り、自分が気に入った物件を掲載している業者に問い合わせる。

その物件を掲載している業者がどんな業者で、連絡をくれてる担当者がどんな担当者なのかは蓋を開けてみるまで分からない。
担当さんは気に入らないけど物件は気に入ったので仕方なく契約した。
こんな声を聞くと悲しくなります。

物件に直接問い合わせできれば。
管理会社や家主に直接問い合わせできれば。
こんなストレスも解消されます。

うちの会社の近所に老舗の不動産会社があります。
そこは賃貸契約でも立会い契約。
重要事項説明まで他社が部屋付したお客様まで、その会社でします。
手付金の支払いもその会社に。
決済金の入金もその会社に。
それは、自社の管理物件に入居するお客様への配慮、家主さんに対してのプロ意識なのだと思います。
でも、近所の業者の営業マンは、
『面倒くさい』
『雑収入(消毒代や鍵交換代)が取れない』
などと、訳の分からない自分の都合で紹介するのを敬遠します。

これが今の賃貸仲介の世界。
分かりやすく言うと、同じ物件を借りるのでも、どこの会社を窓口にするかで費用が変わることがあるってことです。

だからといって、
『うちは仲介手数料無料です。』
『他社で内見した物件でもオッケーです。』
こんなことを言ってる業者を選んではいけません。

だって、普通に考えたらモラルに反しているでしょ?
他人が行った仕事を横取りしていくだけのただのハイエナです。
この言い方だと逆にハイエナに申し訳ないかな?
ハイエナは狩りをした猛獣に気を使い、食事が終わるのを待ったり残り物しか食べなかったり。。。

モラルに反する営業内容を行う不動産屋さんをそもそも信用なんてできませんよね?
というより、できないって言ってほしい。

そんな業者さんが最近横行しているような気もするので、注意喚起です。
業界のルール、人としてのルールを守らない人たちがお客さまのためを思って仕事しているとは思えないから。
これは車屋さん、引越し屋さんでも同様のことが行われています。
『◯社さんの見積書見せてもらっていいですか?』
『あっ。これよりも安くなります。』
ではなくて、最初から良心的な金額で提示しようよ。
安くできるなら最初から安くしようよ。

これって結局、自分のやってる仕事にプライドがないから、お金だけ、金額だけの勝負しかできなくなるんです。
今後、不動産屋さんの仕事も二極化していくような気がしています。
『手数料が高いから、安い業者に』
『プロに頼みたいから手数料払ってでもお任せしたい』
中途半端はなくなるんじゃないかな?

でもね。
手数料払うのがイヤなら、基本自分で全てやってしまえばいい。
賃貸の部屋を借りるのも、自宅を購入するのも。
自分で貸主を見つけて交渉したり、自分で売主を見つけて交渉すればいいだけの話です。
自分でやろうと思えばできるんですから。

そういう流れが今後は出てくるのかなと。
売主・貸主が自ら募集活動をし、買主・借主が直接問い合わせをする。
契約業務の補助として不動産エージェント、調査員が手助けをする。
住宅ローンなど、融資が必要ならローンのエキスパートが介入し、お客様に最適なローンを紹介する。

その手数料は、今の不動産業者が取得している手数料に比べて極めて低い水準になるかもしれない。
『儲からないならやーめた』
廃業する不動産屋さんも増えるかもしれません。
そうなると、『儲かるから』という理由だけで不動産業を開業している業者はいなくなります。

『儲かる』からではなく、『必要とされているから』存在している不動産業になった時、私たちの仕事は輝きを増すような気がします。

やっぱり、『世の中に必要とされる』人でありたいですよね。
そのためには、日々勉強です。
そして、同じ志を持つ人たちを集めるための普及活動です。
その一つが今のRE/MAX加盟であり、うちのオフィスに在籍するエージェントさんたちを集める活動です。

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RE/MAX L-styleでは、こんな売却活動を開始しています。
より高く、より早く売却するための提案です。
こんなアイデアを出し合いながら、これからも頑張っていきますので、ぜひご相談ください。
これからもよろしくお願いいたします。




これからの不動産営業

今世の中はとんでもないスピードで変化しています。
数十年前、いや数年前には想像できなかったことがどんどん実現していっています。
日本にカジノが建設されるかもって10年以上前に想像しました?
自動運転の車が発売されるってことを想像しました?
大阪ミナミの繁華街に外国人が溢れかえる姿を想像できましたか?

『そんなことは自分の予想通りだよ』
そう言える人ってどの程度の数いるもんなのでしょうか?
また、その今の未来を想像できていた人で、自分のビジネスに結びつけて成功している人はどれだけの数いるもんなのでしょうか?

どんなに優れた人であっても、今の世の中、これからの世の中を予測していくことは容易くありません。

先日、2025年大阪での万博開催が決定しました。
東京オリンピックに続いて、大阪万博、そしてカジノ建設に向けて、まず建築業界は大賑わいになりそうです。

その勢いに乗じて不動産業界も盛況になっていきそうな気もします。
旅行業界、インバウンド関係の業種はもちろん、飲食店、小売の販売業なんかも活気付くかもしれません。

なんだか、景気が良くなりそうな匂いはプンプンしますよね。
あとは、その流れにいかにして乗るか?
その需要をいかにして取り込むかが問題です。

よく、
『視野を広く持て』
『自分の枠にとらわれるな』
こういうことを言いますが、これからは本当の意味で視野を広く持つこと、一つのことにとらわれずいろいろなことにチャレンジすることが必要になってきます。

『おれは不動産屋だから、不動産のことしか分からない』
『これだけをやってればメシを食えるからこれだけでいいねん』
それじゃ厳しい時代が待っていそうです。

何かに特化したスペシャリストなら別ですよ。
でもごくごくありふれたただの不動産営業マンなら大変です。
不動産をただ紹介するだけの仕事、これが不動産の仕事だと思っているなら、転職することも視野に入れないと・・・

今の不動産業、ポータルサイトに集客を頼りきっている状態の会社さんがまだまだ多く存在します。
そういった会社さんの場合、業務のほとんどは物件入力、写真撮影、ここに時間が取られてしまいます。
もちろん売主さんのために、幅広くお客様を集める必要があるため仕方ない部分もあります。
反響のあったお客様を案内し、その物件を気にいるかどうか、これって誰にでもできてしまいます。
もちろん営業マンのクロージング能力、物件提案の仕方で成約率は変動することは間違いありません。
ただ、物件を見つけたのもお客様、現場で待ち合わせをして案内に立ち会うだけ、これで高額の手数料を請求するっていささかムシがよすぎやしませんか?

報酬に見合った仕事ができているかどうか?
そんなことを考えて仕事をしている人は、不動産業界の中でごくごく少数です。

仮に3千万円の取引だったとして、96万円(消費税別途)の手数料を支払う価値のある仕事ってどういうものでしょ?

ポータルサイトにかかってる経費が月額◯万円、そんなこと売主の知った話ではありませんよね?
住宅ローンの申請、手続きを代行しています。
そんなもの、今の時代自宅でネットからも申請できる時代です。
自分に合ったローンの提案をして、総支払額を200万円削減できた。
これならまだしも、そんな住宅ローンの知識を有している営業マンがどのくらいの数いるのでしょう?
じゃあ、あと何?

『うちが専任で預かった物件だから。』

専任で預かった物件だから、うちが売る権利がある。
よそは募集していない物件だから、うちにしか反響は入らない。
だから、手数料は一切オマケしない。

これって、高額の報酬を得る理由ではなく、高額の報酬を得る権利を手放したくない。
こういう話にしか聞こえません。

売主側の業者なら、少しでも高く売る努力を。
相場が3千万円というなら、3,100万円、3,200万円で売る努力を。
これって、気合いとか気持ちの問題じゃないですよ(笑)

ターゲットはどの顧客なのか?
現状のままで売り出した方がいいのか、軽くリフォームして売り出した方がいいのか?
また、ホームステージンクなどの一工夫手間をかけて売り出した方がいい、事前にインスペクションを施して付加価値をつける、こんな提案をできているかどうか?

買い側仲介の立場なら、税制優遇を受けれるかどうかのアドバイス、住宅ローンなどもFP的観点から生活費・教育資金等を含めてのアドバイス、リフォーム提案、物件の周辺環境、周辺施設なども引っくるめてその家庭にマッチした物件なのかどうかのアドバイス。
将来の資産価値の変動リスクなど、重要事項説明以外にも説明しておくべき内容は尽きません。
その上で、購入するに値する物件かどうかのアドバイス。
買ってほしいという物件を売るのではなく、お客様が買うべき物件を提案できるかどうか、つまりライフプランを含めたコンサル的な業務ですよね。

『◯◯不動産に依頼したら、高く売る提案をいろいろしてくれるよ。それなのに△△不動産と仲介手数料一緒なんでしょ?』
『◯◯不動産に相談したら、ライフプランニングから親身になって提案してくれる、△△不動産はローン組んだら毎月◯◯円って話しかしてくれなかった。』

今まではネットなどの掲載物件から反響を取り
物件が気に入った=購入
その後急ぎ足で契約→ローン→引渡し
こういう流れでした。
だから、お客様は無理した住宅ローンの組み方にも気付かず多くのローン破綻者を生み出していました。
『どこの不動産屋も一緒』
こうお客様が思ってしまうから、
『大手で聞いたことのある会社なら安心』
こう考えてしまうから、多くの住宅被害者を生み出しています。
そうではなく、住宅購入の前から不動産屋さんに相談に行くのが当たり前。
その相談の内容によって、不動産会社を選別する。
そう変えていかなければなりません。

SNS全盛の今の時代、自社の取り組みを発信することは決して難しくありません。
正しい取り組みをしていれば、多くの人にその仕事を評価してもらえる機会は増えていくはずです。
そんな仕事を続けていければと。
今までは、口頭で説明していただけだったので、今後は書面等で自分のアピールポイントとして発信していければなと考えています。
そのための資料作り、インスペクションやホームステージンク、住宅ローンの専門業者などともタイアップ(RE/MAX 本部と提携してくれたので)して、自社ならではの売却方法をどんどん提案していきたいと思っています。
もちろん、購入時もFP(当社には1級、2級、3級と3人のFPがいます)ならではの提案をしていければと、その提案の仕方を模索中です。
2019年のRE/MAX L-styleは進化しますよ。

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他社に負けない圧倒的な提案力を武器に。
これからの不動産業界はこうじゃなきゃダメなんだという指標になるためにも。

みんなが切磋琢磨して、業界のスタイルを変えていければ、また業界のイメージ、未来を変えていけるような気がします。

まぁ、近未来の不動産営業のスタイルですけどね。
もっと未来の不動産営業のスタイルは近未来をまず確立させてから考えることにします。
ということで、今日はここまで。
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RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
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FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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