ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

損害保険

台風19号、大きな被害が。不動産業界にどういう影響が。。

今回の台風19号、過去最大級という触れ込みの通り、全国各地で大きな被害をもたらしました。

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去年も同じような映像を見ましたよね。
〇十年に一度という言葉を最近何度耳にしたことか。。。

こういう災害が起こると、不動産の売れ行きは停止します。
購入意欲がそがれてしまうからです。
『地震や台風が来たらどうしよう』
『30年、35年のローン組んで大丈夫?』
周りからこう言われることが増えるからです。

災害が起こるたびに、ハザードマップが注目されるようになります。
河川の氾濫による被害予測、土砂災害のリスクなども注視されます。

私たち不動産業者が買主に説明する重要事項説明書、ここには土砂災害警戒区域に関する記載項目はありますが、水災被害に関する項目はありません。
これは、現段階で法的説明義務がないからです。。

法的説明義務がないから説明しなくていい??

基本的にはそうなります。
都合の悪いことは知らせない。
不動産屋さんの悪い風習です。

でもうちでは、ハザードマップで調べれる情報は、重要事項説明書に記載しています。

続きはこちらから

台風の被害が

台風21号による被害が拡大しています。

過去最大級という触れ込みは尋常じゃなかった。
昼過ぎから
『うちのベランダの屋根が吹き飛んだ』
『分譲マンションのバルコニーの仕切り板が吹き飛んだ』

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『カーポートの支柱が折れてる・・・』

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『トラックが横転してるらしい』

こんな話が続々と。

Twitterでは、太陽光パネルが吹き飛んでしまっている様子や、屋根が吹き飛ぶ瞬間などさまざまな衝撃的な映像が流されています。

日本はいったいどうなるのでしょ?

不動産投資にとって災害というものは、天敵です。
いくら満室経営を心がけようとも、いくら手の込んだ改装工事を施そうとも、土砂崩れや洪水、大雨、そして今回の大型台風に対しては打つ手がほとんどありません。

台風なんか特に、近隣から吹き飛んでくる屋根や看板を防ぎようがありませんもんね。

こういった場合役に立つのは、損害保険しかありません。

みなさんちゃんと入っていますか?

恐いですよね。
いつ自分の身に災害が降り注いでくるか分かりませんので。
保険証券を確認して、保険の内容も確認して、予想される災害時に支払われる内容の保険か確認しておいてくださいね。

そういえば、今回の台風でも太陽光パネルが吹き飛んでいる映像がありました。

資産価値のない土地の上に太陽光パネルを設置して、電力会社に電力を買い取ってもらう。
20年間買取保証があるということで、最近では銀行融資もフルに利用できるようになっています。

でも、今回のように太陽光パネルが吹き飛んでしまえば、残るのは価値のない土地だけ・・

支払いはもちろん続きます。
こちらもさすがに損害保険には加入しているのでしょうが、台風だけでなく大雨による土砂災害などの危険も付きまといます。

手入れも楽で、何しろ空室が発生しない収益ということで、一時は大ブームになりました。

どんな投資にもリスクはあるものですよね。

楽して半永久的に儲かるビジネスなどありません。
タイミングよく売却したり、資産組み替えというのはいつもイメージしておく必要がありそうです。

私の場合は、資産組み替えし過ぎで、
『もうちょっと持っとけばよかった。』
『今売却すべきだったな。』
こんな後悔を常にしていますが。(笑)

事業計画的に、予測していた利益が確保できたらすぐに売ってしまうので、バカ儲けはできない性分みたいです。

逆に一般の不動産投資家さんの方が、売却時に爆益をもたらすことが多かったりします。
それは常に売却を視野に入れてないから、ではありません。
所有しておく前提ですから、少々の利益なら売却する理由がないからです。
『でも、ここまで利益出るなら考えてみようかな?』
このタイミングで売却するのですから、儲かりますよね。

不動産投資で失敗しない秘訣は簡単です。
売り時ではないタイミングでは売らない。
安いなと思ったらとりあえず買っておく金銭的余裕。
この二つだけです。

その売り時が一年後、二年後なのか、はたまた十年後なのか?
もしそれがだいぶ先の話なら、その間損をしないように収益を生むように運用するだけ。

こないだ友人が数十万で買ったボロ家があり、リフォームするのもお金がかかるから、倉庫、荷物置き場として知人に貸したそうです。
もちろん現状のまま。
二年ぐらいで初期投資は回収でき、
『これ、この後どうしようかなぁ?』
って悩んでました。

初期投資が回収できてたら、もういつ売ってもいいし、そのまま賃料をもらい続けるのもアリだし、考え方は無限に広がります。

その寝かしておいてもいい資金をどのくらい持てているかが、成功へと結びつける確率を大きくUPさせます。

かといって、みなさんが全て金銭的余裕があるわけじゃありません。
その場合はどうすれば?

簡単です。
知恵行動力で補えばいいんです。

知恵は、誰もが価値のないと思ってる不動産を有効活用させる手段を見つけること。
行動力は、とにかく他人に任せず自ら行動して物件を探すこと。

時間もない、お金もない人、両方ない人はさすがにキツイかな。。。

時間はあるけどお金はない。
お金はあるけど時間はない。
そんな人なら使い方だけ間違わなければ大丈夫。
不動産って難しいように思っている人は多いんだけど、実際こんなに楽しい仕事はないかもしれません。
タダ同然で買った不動産が何百万円にバケることもありますし、逆に◯億で買った物件が数千万でしか売れない、こんなこともあります。

後者の場合は、売りたくないタイミングで売らなきゃいけなかっただけ。
前者の場合は、売らなくてもよかったけど、売ってくれと言われたので売っただけ。
たったこれだけの理由です。

ピンチはチャンスです。
ひょっとして今回の台風被害で、
『直すのお金かかりそうだから、もういくらでもいいから買ってよ。』
こんな物件も出てくるかもしれません。

ということで、そういった機会に迅速な行動ができるようにしっかりとお勉強しましょうね。

ブログ書いてる間に、台風ちょっと落ち着いてきたかな?



不動産投資のリスク

新しい動画です。

前回は不動産投資のメリットについての動画でしたが、
今回は『不動産投資のリスク』というテーマです。


 

なぜデメリットと言わず『リスク』と呼ぶかというと、

不動産投資にはもちろんデメリットの部分はあります。

でも大概は回避できるデメリットです。
対応次第では何とでも回避できるという意味で私は『リスク』と呼んでいます。

 

まず最初のリスクから。

急に現金化できないということが言えます。

急病、不慮の事故などで早急に現金が必要になるということもあり得ますが、不動産の場合、株式や国債、定期預金などとは違い流動性が低い投資商品になります。

不動産取引で業者買取をしてもらった場合でも、契約決済まで最低でも数日は要します。

しかも、早期に換金しようとするとどうしても足元を見られがちですので、安値で売却しなくてはいけなくなることも起こり得ます。

不動産売却の基本は
『ゆっくりと時間をかけて、より高値で売却できる相手を見つける』ということです。

なので、流動性においては他の金融商品、投資商品に劣るということが言えます。

回避策としては、流動性のある他の資産を保有しつつ不動産投資を行うこと。


不動産だけに資産を集中しすぎないということですね。

 

2番目の不動産投資のリスクです

金利上昇のリスクが挙げられます。

このリスクは不動産投資で融資を利用している人に最も影響します。

現金購入している人でも、例えば国債の利回りが5%、10%などに上昇したとしたら安全性の意味からいってもそちらに分がありますから、他のリスクを抱える不動産投資のメリットが薄れます。

融資を受けている人の場合で考えると例えば
1億円の借り入れをして物件購入をしている人の場合、年利が1%上昇すれば年間100万円の利払い負担が増えます。

不動産が高額になり、融資金額が増えれば増えるほど金利上昇に対してのリスクが伴うことになります。

金利上昇のメカニズムを個人で止めることは不可能ですので、回避する方法がないのではと思われるかもしれません。

でも、一般的に金利上昇の局面では景気も改善し、土地価格、不動産価格も上昇しているということが予測されます。

つまり金利上昇する局面では逆に絶好の不動産の売り場が登場している可能性が大きいということです。

 

 

3番目のリスクです。

老朽化のリスクが挙げられます。

駐車場や貸し土地の場合は該当しませんが、戸建てやマンション、ビルなどの建物を賃貸している場合、建物が古くなることによりリスクが生じます。

キッチンや浴室、給湯器などの設備、建具なども老朽化しますので、交換が必要になったり、居住用物件の場合は、その時その時のニーズに合った間取りに合わせていくことも大切ですので、そうしたリフォーム費用も必要になってくるでしょう。

またエレベーターやエントランスなどの共用部分の手直し、外壁塗装をやったり屋上防水をしかえたり建物が古くなってくるとそういた費用も発生してきます。

手を加えないままでいると賃料の低下へと繋がっていくことになります。

日本では、建物が古くなるにつれて資産価値が減少する。

耐用年数を経過すると建物の価値はなくなる。

こうした風潮があります。

そういった意味では資産価値も減少していくということが言えます。

でも海外ではそうではありません。

古い建物の方が価値がある。

住んでいるうちに手を加え、改良していくことによりさらに資産価値が向上する。

そういった国の方が多いのですが、日本だけ、スクラップアンドビルド。

その方が景気を後押しできるのでそうした風潮がまだ残っています。

将来こういったリフォームや大規模修繕の費用発生が起こり得るということを念頭に置いて、その費用を毎月の収入から蓄えておく。

こういったことが必要です。

分譲マンションなどはそうですよね。

修繕積立金というものを所有者各自から徴収して大規模修繕費用に充てる。

なので、同じことを個人でもすればいいだけの話です。

 

次に天災のリスクです。

日本は地震大国です。

東北の震災のように津波という心配も考えなくてはいけないようになってきました。

火事だけでなく、地震や津波こうしたことに備えなくて・・・

ではどうするの?

ということですが、たとえ耐震補強したところで全ての地震に備えれるわけではありませんよね。

この辺りは損害保険でカバーするしかありません。

万一の震災にあったとき、火災に見舞われてた時のために火災保険、地震保険には加入しておきましょう。

この費用はもちろん全額経費計上できます。

もう一つ、海外の投資家の方がよくやっている話ですが、投資する物件のエリアを分散するというやりかたです。

海外の投資家の場合は、日本やオーストラリア、マレーシアなど国別に分散していたりします。

このブログを見ていただいているのはほとんど日本国内の方だと思いますので、海外の不動産に投資しましょうという話ではなく、例えば東京と大阪、福岡、名古屋など日本全国で不動産を所有するということは、天災へのリスクヘッジとしては有効かもしれませんよというお話です。

次回は不動産投資の最大の敵『空室のリスク』というテーマで動画を作成します。

またそちらもお楽しみに。

 

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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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