ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

損益通算

不動産譲渡所得の損益通算

不動産譲渡所得は給与所得、事業所得とは損益通算できません。
不動産を売却して出た利益については、給与所得で納める所得税、住民税とは別に短期・長期に分けて課税されることになります。


それについては前回のブログに書いた通りですので、こちらをご参照ください。

では、片方の物件では利益が出た。
でももう片方の物件では損失が出た。

この場合はどうなるでしょう?

答えから言うと、利益から損失分を差し引くことができます。

一つの物件を売却して、取得費、諸費用等を差し引いても仮に1,000万円の利益が出るとします。

短期譲渡なら所得税、住民税を合わせて39.63%、長期譲渡でも20.315%の税金を支払わなければいけません。

でも、同じ年度に不動産を売却し、500万円の損失を出した。
この場合だと、1,000万円ー500万円=500万円
に対して長期、短期譲渡の課税が行われることになります。

つまり、含み損のある不動産を処分するには、利益が出る不動産を売却するタイミングで、同じ年度内に処理すると多少の節税効果があることになります。

違う年度になれば、利益は利益、損失は損失で別々の処理になります。

しかも、損失の場合は居住用財産でなければ他の事業所得や給与所得と損益通算もできませんので、単独の年度で処理すると全損です。

損のしがいがないというかなんというか。

同じ損するならその損を活かしたいですよね。

そんな方には、含み益のある不動産と含み損のある不動産を同じ年度に処分することをお勧めします。

ただ、損の方が多すぎても翌年に繰り越すことはできませんのでご注意を。

これには特例があり、先ほどもチラッと述べましたが居住用不動産でかつ長期譲渡の場合はこの損失を給与所得、事業所得からも控除できます。

その要件は

マイホームであったこと

②1月1日現在で所有期間5以上。

③売買契約日において10年以上の住宅ローンが残っていること

④マイホームの売却価格が住宅ローンの残債を上回っていること

が必要です。

この要件に当てはまった場合には、給与所得等から損益通算できることになります。

しかもその年度だけでなく、その後3年間にわたり損益通算できることになっています。

※この特例を受けるためには確定申告が必要です。

でも、ここで注意してほしいのが④の要件です。

住宅ローンの残債-売却額の金額を上限として控除できるという要件がありますので、任意売却・競売等で売却した不動産(債権額より下回って売却することになった場合)はこの適用を受けることができません。

つまり、先行して利益の出る不動産を売却しその利益で住宅ローンを一部返済(期間短縮ではなく支払金額の変更)し、その後売却する。

この形がベストになるのかな?

テクニックが必要になるわけですね。

確定申告は税金を納めるためのものだけではありません。

税金の還付申請、様々な控除を受けるためにも必要です。

知っているのと知らないのとでは大きく変わってきます。

学校の勉強はしなくても、お金の勉強は大切ですよね。

みなさんしっかりと勉強しましょうね。

697109








投資をするなら不動産、株式、それとも仮想通貨?

最近不動産屋さん仲間と話をしていて、

『今、何がいいの?』

遊んでいるお金を増やすなら何がいいのという話をよくします。

もちろん不動産屋さんですから不動産が本業です。

でも、なかなかいい物件にも巡り合いませんし、昨日も書きましたけど100万、200万円のお金で不動産は購入できませんのでそんな話になるのです。

そこで話題に上るのは仮想通貨です。



ビットコインがどうのこうの。

いや、ビットコインキャッシュが・・・

ネムでしょ・・・

これからはイーサムじゃない?

こんな話で盛り上がっています。

私は1年前からこんな話をしているくせに、ビットコインもビットコインキャッシュもイーサムも何も持っていません・・・

口座開設している間にどんどん値上がりし、開設が終わり購入可能になった瞬間には2割も3割も上がっていたりして購入する機会を失ってしまいました・・・

それでもその時購入していたら2倍にも3倍にもなっていたのに・・・・

不動産以外の投資の才能がなさすぎてがっかりです。(笑)

株式投資の話もよくします。

日経平均が上がっているので、株をやっている人はほとんどウハウハです。

どの銘柄がいいとか具体的に言及することは少ないのですが、よく話題に上るのはIPO、新規上場株です。

一般的には証券会社へ購入申し込みをし、抽選となるのですが資産家の人たちは証券会社に電話して

『この株欲しいんだけど、いくらか振り分けて?』

この一言でポンっと儲けちゃっています・・・

そりゃ一般の人がやっても簡単には当たりませんよね・・・

お金を持っている人のところにどんどんお金が集まります。

女性にモテル人のところに、どんどん女性が集まってくるのと同じです。(笑)

不動産も同じです。

どんどん物件を買っている人の元には情報が集まります。

何でも持っている人の方が強いということです。

不動産、特に収益物件で融資を付けるのに

『一件目が一番難しい』

と言われます。

1棟目で融資付けができれば、2棟目、3棟目の融資が引きやすくなってくるということです。

ただ、サラリーマン投資家の方々の場合、このケースが単純に当てはまらないことがあります。

なぜなら、本業ではないからです。

朝から晩まで仕事に従事していて、不動産のことは任せっきりでしょ。

どうなるか分からないから、万一の時に本業の給料で賄える程度まで貸しましょ。

こういう見方です。

1棟目で余力を使い果たすかたもいれば、2棟目で余力を使い果たす方もいます。

これから何棟も購入したいから、自己資金はなるべく使わないようにと思い、そういう購入の仕方をしていると債務超過にすぐ陥りますから、次の展開になかなか進めなくなります。

そうした場合でも最初に購入した物件でも売却すれば話は別なのですが、購入したような金額で売却できないような物件を購入していたりしますから困るのですよね。

不動産が買えない時は株式投資や投資信託、そこで儲けたお金でタイミングよく不動産を購入していただく、これが理想じゃないですかね。

お遊び程度に仮想通貨、なくなってもいい資金で遊んでみるのもいいかもしれません。

でも、これで儲かったお金は分離課税じゃなく、給与との損益通算ですから気を付けてくださいね。

その分不動産投資の減価償却を使って税金対策。

こんなことも考えられるかもしれません。

とにかく、不動産だけに限らず、投資は余力ある資金で行うことが大切です。

虎の子のお金を全額突っ込んで投資なんてやめましょうね。

余力のあるお金がない方は、今からでも遅くないのでコツコツと資金を貯めましょう。

年間50万円貯蓄しても、6年で300万円です。

年間100万円貯蓄したら5年で500万円です。

これだけあれば、不動産投資を始めるのに十分です。

一番高額な資金が必要な不動産でもこの金額で始めれますから、その他の投資ならもっと低予算で取り組みが可能です。

そして、投資を始める前には必ず勉強しましょう。

不動産のお勉強なら、セミナーに参加するより本を読み漁るしかありません。

失敗しない不動産セミナーなんて銘打っていても、内容はただ物件を売りつけるだけのセミナーがほとんどです。

『こういう物件を購入したら失敗しません。』

ほんとうですかー?

『じゃあ、営業さん、あなたは何件こういう物件を持っているのですか?』

こう尋ねてみてください。

たいていの人は言葉に詰まるか、うその答えを返します。

物件を売るためのセミナー、だから無料セミナーなんです。

ということに早く気づいてくださいね。

うちのセミナーは有料で行っています。

それは物件を売りつけるためじゃないからです。

でもセミナーで儲けようと思っているわけではないので、会場費、資料の印刷代程度を徴収しています。

お客さまとのつながりを作る機会として開催させていただいているだけです。

なので、これから不動産投資を始めようかなと悩んでいる方は、ぜひ当社セミナーにご参加ください。

※次回開催予定はまだ残念ながら未定です。

不動産投資は比較的安定した投資商品です。

でも、投資商品には違いはありませんので、そのあたりはきちんとご理解いただく必要があります。

出来る限り失敗を少なくするためのお手伝いを当社では行っております。

それでも大幅な景気変動、金融機関の融資姿勢、政府の施策によって不利益を被る可能性は否定できません。

なので、一極集中ではなく分散投資、それは不動産だけでなく株式投資や預金、国債なども含め考えておいた方が賢明です。

有り金すべて突っ込んで不動産投資なんて絶対にやめてくださいね。

キタサンブラックの単勝馬券に全額突っ込むようなものです。

確率は低くはありませんが、負けることも無きにしも非ずですから・・・

不動産投資を始める前に、まず専門家にご相談を。

ご相談は随時受け付けております。

ご予約制になっておりますので、事前予約をお願いいたします。

1月、2月はまだ若干の余裕がありますのでご連絡お待ちしております。



不動産投資で節税??

illust2092

不動産投資で節税??

お金が儲かるのに何で節税になるの??

今日はこのテーマでお話します。

昨今、この「不動産投資で節税」というテーマで多くのセミナーが開催されています。

その多くは、全額融資で物件を購入し、サブリース契約でそのローンを返済していくというスキームのものですが、そんなことまでしなくても十分節税はできるのです。

節税できる税金の種類としては、

1)所得税

2)住民税

3)相続税

です。相続税の節税方法はこと細かくたくさんのテクニックがありますので、それはまた後日語るとして、今日は所得税と住民税の節税のテーマに書いていきます。

その前に、まず所得税はどうやって計算されているのかこれを知る必要があります。

所得税は、その名の通り所得に対して課税されます。

所得の種類としては

給与所得、事業所得、不動産所得、譲渡所得、一時所得、雑所得全部で10種類あります。

課税方法は総合課税と分離課税があり、所得税の計算をするときは、原則として各種の所得金額を合計して計算します。(総合課税

しかし、利子所得・山林所得・退職所得・土地や建物などの譲渡所得・源泉分離課税を選択した配当所得などは他の所得と合計しないで、それぞれ分離して所得税の計算をします。(分離課税

損益通算することのできる所得は、不動産所得・事業所得・山林所得・譲渡所得に限られます。(フジサンジョウと覚えるらしいです)

損益通算をした結果、損失の金額が残った場合や雑損控除の控除不足額がある場合には、一定の条件に該当するときに限り、その損失の金額を翌年以後3年間に繰り越したり、前の年に繰り戻すことができます。

これがいわゆる不動産投資を使った節税につながるわけなんです。

つまり、「給与所得」と「不動産所得」で損益通算をし、不動産所得がマイナスになれば給与所得の所得金額を下げることができ、それが節税につながるわけなのです。

わかりにくい??

んー。

では、不動産所得について話しします。

不動産所得とは

「不動産所得=家賃収入-必要経費」になります。

必要経費をたくさん計上することにより、賃貸収入を上回り所得額が赤字になります。その場合節税になるわけです。

赤字になるってことは儲かっていないじゃないですかという声が聞こえてきそうですが、不動産の必要経費には

1)税金(固定資産税・都市計画税)

2)損害保険料(火災保険・地震保険)

3)賃貸物件の管理費(管理会社に支払う場合もありますし、分譲マンションの1室、区分所有建物なら管理費・修繕積立金が発生します)

4)税理士・弁護士などへの報酬

5)支払利息(借入して購入する場合)

6)修繕費

7)建物の減価償却

8)その他{ガソリン代や交通費、宿泊費(勉強のためのセミナー参加等)、交際費、書籍代等}
その他、自動車税も、そして車を購入することも可能です(もちろん所有している賃貸物件を巡回するために使ってくださいね)


不動産所得でいう赤字とはキャッシュフローがマイナスになることではなく、帳簿上の費用が経費を上回るという事なのです。

まだ分かりにくいですか?

1)~8)の経費のうち実際に支出が伴わないものが一つあります。

7)の減価償却費です。これをうまく使うことで経費を計上できるようになるのです。

また、物件を購入した年度は賃貸物件を取得した際に課される登録免許税、不動産取得税も経費に計上できます。

この2つを利用することによって、不動産所得を大きく減らすことができるのです。

まず、減価償却の計算方法ですが、これは耐用年数を全て経過した建物か否かで計算方法が変わります。

1)耐用年数を全て経過した場合

「耐用年数=法定耐用年数×0.2」で計算します。

2)耐用年数を一部経過した物件

「耐用年数=(法定耐用年数—経過年数)+経過年数×0.2」で計算します。

ちなみに耐用年数は鉄筋コンクリート(RC)だと47年、重量鉄骨だと34年、 木造だと22年になります。

木造住宅の築23年の建物の場合。

22×0.2=0.44⇒端数切捨てで4年で償却することになります。

仮に1,000万円の建物とすると年間250万円償却できることになります。

土地、1,000万円、建物1,000万円利回り12%の物件を購入した場合、年間収入240万円なので、他の経費を参入しなくてもこれだけで帳簿上の赤字に持っていけるのです。

築23年って今でいうと平成4年の建物ですからまだまだ新しいのですが、こんな魔法が使えるのです。

購入した初年度ならこれにプラスして購入時の登記費用、不動産取得税も加算できます。

これらをうまく活用すれば不動産所得は赤字に持って行けるのです。あくまで帳簿上の赤字ですよ。

ただ4年後には減価償却できなくなりますのでご注意を。

次に住民税ですが、これは所得税の基準になる所得に対して課せられるので、所得税が軽減できれば自動的に住民税も安くなります。

所得税は累進課税なので、所得金額により節税効果は大きく異なりますが、住民税は課税基準所得の10%(所得割)+均等割(市町村によって異なりますが、4~5,000円くらいです)なので、50万円所得を落とすことができれば5万円住民税が少なくなるのです。

所得税もそのくらいは下がりますので、この場合ですと10万円前後。年収1,500万円クラスの人だと所得税だけで16.5万円節税できたことになるのです。

住民税と合わせると21.5万円ですから結構な節税になりますよね。

給与所得の大きい人ほど節税効果が絶大になるわけですね。

少しは分かりましたかね??

詳しいことはまた個別にご質問ください。

少しはお役にたてると思いますので。

それではお休みなさい。







人気ブログランキングへ
物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ