最近では戸建て中心に収益、投資用不動産を購入する方が増えましたが、やはり最終的には一棟もののマンションを持ちたいという方が多いのではないでしょうか?
一棟もののマンションとなると、中には3,000万円、5,000万円という物件もありますが、ほとんどの場合は1億円OVERになります。
そうなるとさすがに現金では購入できないですよね。
金融機関から融資を引き出すことが大切になります。
しかも、どこの金融機関でもいい訳ではなくやはり金利や借入期間というものも気にしていきたいものです。
収益物件の融資は基本的にアパートローンというくくりになります。
これは金融機関によって特色が出ます。住宅ローンと違い一律35年、金利0,675%とかではないのです。
金利は安いけど期間が短い。
金利は安いけど物件評価が厳しい。
物件評価は甘いけど金利は安くない。
金利は安くないけど長期の融資をしてくれるなど様々です。
融資を受けるためには何が必要になるのでしょう?
まずご本人のお仕事の内容が大切になります。
勤続年数は最低でも3年は欲しいところです。
短い場合でも前職と同じ職種でステップアップと見てもらえるなら別ですが、ただ転職しただけとなるとそこから2,3年は経っていて欲しいところです。
次に年収ですがサラリーマンの場合、600万円、700万円は欲しいところですがもう少し少なくてもテーブルに乗る金融機関はございます。
ただ、600万円、700万円あれば選択肢が広がりますのでそれに越したことはありませんね。
自営業者さんの場合は過去3年黒字であることが大前提です。
法人にしている場合でも3期分の決算書は欲しいところです。
もちろん売上規模、利益の額によっては2期目の決算でも十分に土台に乗ることもあります。
過去3期は黒字を出しているが累損があるという場合は内容によっては難しくなることがあります。
あと、法人は黒字になっているが役員報酬として給料を少額しか受け取っていない場合でも同様です。
役員報酬でそれなりに受け取っていながら法人が黒字というのが一番望ましい形です。
上記の要素がクリアできるならあとは個人情報だけの問題になります。
最近この個人情報というものが少しやっかいで、うっかりしていたということで落ちたりしますのでご注意いただかないといけません。
昔と違い今の個人情報って携帯電話の分割もクレジット情報として載ってきます。
iPhoneの新しい型が出たので申し込もう。今は小遣いがないから分割にしよう。
コンビニ払いにしていたが払い忘れていたや。
携帯電話の料金だから問題ないだろう。
このやり取りで住宅ローンの審査に落ちる方が多発しています。
一度の遅れくらいならいいのですが、これが毎回のように続いていたり個人情報にこの遅れの情報が三回も四回も登場してきていたらもうアウトです。
あとは車のローンです。
最近増えてきたのが残価設定型ローンです。
新車を500万円で購入して五年ローン。
五年後には200万円では下取れますから300万円だけのローンで大丈夫というやり方です。
500万円を5年ローン年利3.9%で借りたとしたら毎月の支払いは約92,000円です。
これが5年後の下取り価格の想定200万円を差し引いた300万円だけのローンの支払いとなると55,000円で済むわけです。
なので利用者が多いのですが、実はこれが落とし穴なのです。
クレジット情報には借入額500万円となって登場します。
収入に対しての返済比率に大きな影響を及ぼすわけです。
安易な借り入れは不動産投資のような大きな借り入れに影響してきます。
あと、カードローンなどの情報もマイナス評価になります。
不動産投資をしようとしている方が何故金利の高いカードローンを利用しているの??
銀行は自行でカードローンを発行しているにも関わらず、カードローンの利用者を嫌がります。
つまり住み分けをしているわけです。
高金利で借りてくれるお客様はお客様で必要ですが、その方に向けては投資用不動産の融資はしてくれません。
過去の利用でも長期にわたり継続した利用をしているのはマイナス要因です。
なぜなら金融機関には、投資用不動産は自己資金が2割必要という大義名分があるからなのです。
500万円、1000万円貯金を持っている方はカードローンを利用しませんよねという理由です。
これが消費者金融のカードとなるともっと厳しい見方になります。
なので、一棟もののマンションやアパートを購入したいと思っているなら今のうちに解約しておくことをお勧めします。
ただし、この解約するにもタイミングがあるのです。
直近で遅れがある場合なら、いま解約してしまうと大変なことになります。
この辺の話は個別相談で詳しくお話します。
ブログで書くような内容ではないですからね。
今カードローンを利用しているから収益用の不動産を購入することは不可能??
残価設定型のオートローンを利用しているから不可能??
そんなことはありません。
ただそのままの状態で審査を通しても通らないことは明白です。
なのでご相談くださいね。
時間をかければ過去の失敗は取り戻せます。
ただ魔法の消しゴムがあるわけじゃないので今すぐには取り戻せません。
くれぐれも計画的にという話ですよね。
不動産投資は計画的に。
長期のビジョンで挑みましょう。
今が買い時だからとか、今なら融資が付きやすいからとか、今は低金利だからという理由で安易に買うものではありません。
どのタイミングでも私がお手伝いするからには最善を尽くしますよ。
でも不動産投資って余裕をもってするものなのです。
切羽詰まって物件を購入してもいい結果が生まれるわけがありません。
でもいい物件の足が速いのは事実です。
難しいですよね。
今の時世でも本当にいい物件もあったりしますので。
でも考えたら売り物が多い時期でもいい物件は少なかったですし、売り物が少ない時期でもいい物件はあったりします。
あまり関係ないのかな?
自分がいいと思う物件だけ購入していくスタンスでいれば、失敗は起こりにくいのですよね。
不動産屋さんに営業をかけられて購入するから失敗するのですよね。
だっていい物件は営業いらずですから。
『こんな物件二度とでないですよ。』
とか、
『すぐに売れてしまいますよ。今すぐ手付を打ってください。』
とか煽ってくる物件は『どうなんだろ??』と一度疑いを持ってください。
すぐに売れる物件は、あなたじゃなくてもすぐに買ってくれるわけですから次のお客様にそっと回すだけでいいのです。
なので営業はいりません。
営業マンが無理に勧めなくてもいいわけです。
お客様が悩んでいたら
『お悩みのようなので、一度じっくり検討されてはいかがですか?』
とお声がけし、次のお客様に電話するだけでいいのですから。
もちろん、あなた一人しかお客様がいない会社なら別ですよ。
でももしそうなら、そんな会社にいい物件情報が回ってくることもありませんよね・・・
『営業マンが一生懸命勧めてくる物件、それは売りたい物件です。』
そこは肝に銘じておいてくださいね。
基本姿勢は、『いつでも買えるような状況を整えておいてじっくり待つ。』です。
好機は必ず訪れます。
誰にでも訪れます。
ただどのタイミングで来るかは、私は予言者でも占い師でもないので分かりません。
なのでそれまで個人情報をきれいに保ち、勉強して不動産の知識を養っておくことをお勧めします。
みなさまにいいチャンスが訪れますように!
一棟もののマンションとなると、中には3,000万円、5,000万円という物件もありますが、ほとんどの場合は1億円OVERになります。
そうなるとさすがに現金では購入できないですよね。
金融機関から融資を引き出すことが大切になります。
しかも、どこの金融機関でもいい訳ではなくやはり金利や借入期間というものも気にしていきたいものです。
収益物件の融資は基本的にアパートローンというくくりになります。
これは金融機関によって特色が出ます。住宅ローンと違い一律35年、金利0,675%とかではないのです。
金利は安いけど期間が短い。
金利は安いけど物件評価が厳しい。
物件評価は甘いけど金利は安くない。
金利は安くないけど長期の融資をしてくれるなど様々です。
融資を受けるためには何が必要になるのでしょう?
まずご本人のお仕事の内容が大切になります。
勤続年数は最低でも3年は欲しいところです。
短い場合でも前職と同じ職種でステップアップと見てもらえるなら別ですが、ただ転職しただけとなるとそこから2,3年は経っていて欲しいところです。
次に年収ですがサラリーマンの場合、600万円、700万円は欲しいところですがもう少し少なくてもテーブルに乗る金融機関はございます。
ただ、600万円、700万円あれば選択肢が広がりますのでそれに越したことはありませんね。
自営業者さんの場合は過去3年黒字であることが大前提です。
法人にしている場合でも3期分の決算書は欲しいところです。
もちろん売上規模、利益の額によっては2期目の決算でも十分に土台に乗ることもあります。
過去3期は黒字を出しているが累損があるという場合は内容によっては難しくなることがあります。
あと、法人は黒字になっているが役員報酬として給料を少額しか受け取っていない場合でも同様です。
役員報酬でそれなりに受け取っていながら法人が黒字というのが一番望ましい形です。
上記の要素がクリアできるならあとは個人情報だけの問題になります。
最近この個人情報というものが少しやっかいで、うっかりしていたということで落ちたりしますのでご注意いただかないといけません。
昔と違い今の個人情報って携帯電話の分割もクレジット情報として載ってきます。
iPhoneの新しい型が出たので申し込もう。今は小遣いがないから分割にしよう。
コンビニ払いにしていたが払い忘れていたや。
携帯電話の料金だから問題ないだろう。
このやり取りで住宅ローンの審査に落ちる方が多発しています。
一度の遅れくらいならいいのですが、これが毎回のように続いていたり個人情報にこの遅れの情報が三回も四回も登場してきていたらもうアウトです。
あとは車のローンです。
最近増えてきたのが残価設定型ローンです。
新車を500万円で購入して五年ローン。
五年後には200万円では下取れますから300万円だけのローンで大丈夫というやり方です。
500万円を5年ローン年利3.9%で借りたとしたら毎月の支払いは約92,000円です。
これが5年後の下取り価格の想定200万円を差し引いた300万円だけのローンの支払いとなると55,000円で済むわけです。
なので利用者が多いのですが、実はこれが落とし穴なのです。
クレジット情報には借入額500万円となって登場します。
収入に対しての返済比率に大きな影響を及ぼすわけです。
安易な借り入れは不動産投資のような大きな借り入れに影響してきます。
あと、カードローンなどの情報もマイナス評価になります。
不動産投資をしようとしている方が何故金利の高いカードローンを利用しているの??
銀行は自行でカードローンを発行しているにも関わらず、カードローンの利用者を嫌がります。
つまり住み分けをしているわけです。
高金利で借りてくれるお客様はお客様で必要ですが、その方に向けては投資用不動産の融資はしてくれません。
過去の利用でも長期にわたり継続した利用をしているのはマイナス要因です。
なぜなら金融機関には、投資用不動産は自己資金が2割必要という大義名分があるからなのです。
500万円、1000万円貯金を持っている方はカードローンを利用しませんよねという理由です。
これが消費者金融のカードとなるともっと厳しい見方になります。
なので、一棟もののマンションやアパートを購入したいと思っているなら今のうちに解約しておくことをお勧めします。
ただし、この解約するにもタイミングがあるのです。
直近で遅れがある場合なら、いま解約してしまうと大変なことになります。
この辺の話は個別相談で詳しくお話します。
ブログで書くような内容ではないですからね。
今カードローンを利用しているから収益用の不動産を購入することは不可能??
残価設定型のオートローンを利用しているから不可能??
そんなことはありません。
ただそのままの状態で審査を通しても通らないことは明白です。
なのでご相談くださいね。
時間をかければ過去の失敗は取り戻せます。
ただ魔法の消しゴムがあるわけじゃないので今すぐには取り戻せません。
くれぐれも計画的にという話ですよね。
不動産投資は計画的に。
長期のビジョンで挑みましょう。
今が買い時だからとか、今なら融資が付きやすいからとか、今は低金利だからという理由で安易に買うものではありません。
どのタイミングでも私がお手伝いするからには最善を尽くしますよ。
でも不動産投資って余裕をもってするものなのです。
切羽詰まって物件を購入してもいい結果が生まれるわけがありません。
でもいい物件の足が速いのは事実です。
難しいですよね。
今の時世でも本当にいい物件もあったりしますので。
でも考えたら売り物が多い時期でもいい物件は少なかったですし、売り物が少ない時期でもいい物件はあったりします。
あまり関係ないのかな?
自分がいいと思う物件だけ購入していくスタンスでいれば、失敗は起こりにくいのですよね。
不動産屋さんに営業をかけられて購入するから失敗するのですよね。
だっていい物件は営業いらずですから。
『こんな物件二度とでないですよ。』
とか、
『すぐに売れてしまいますよ。今すぐ手付を打ってください。』
とか煽ってくる物件は『どうなんだろ??』と一度疑いを持ってください。
すぐに売れる物件は、あなたじゃなくてもすぐに買ってくれるわけですから次のお客様にそっと回すだけでいいのです。
なので営業はいりません。
営業マンが無理に勧めなくてもいいわけです。
お客様が悩んでいたら
『お悩みのようなので、一度じっくり検討されてはいかがですか?』
とお声がけし、次のお客様に電話するだけでいいのですから。
もちろん、あなた一人しかお客様がいない会社なら別ですよ。
でももしそうなら、そんな会社にいい物件情報が回ってくることもありませんよね・・・
『営業マンが一生懸命勧めてくる物件、それは売りたい物件です。』
そこは肝に銘じておいてくださいね。
基本姿勢は、『いつでも買えるような状況を整えておいてじっくり待つ。』です。
好機は必ず訪れます。
誰にでも訪れます。
ただどのタイミングで来るかは、私は予言者でも占い師でもないので分かりません。
なのでそれまで個人情報をきれいに保ち、勉強して不動産の知識を養っておくことをお勧めします。
みなさまにいいチャンスが訪れますように!