ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

教育

学校でお金の授業も取り入れるべきだと思う

うちの会社は主に不動産投資のお手伝いをしている会社になります。

その中で物件購入のアドバイスから、購入した物件の賃貸の斡旋、管理も行なっています。
もちろん銀行さんの融資の斡旋も。

多くのお客様に出会い、多くのお客様のお手伝いをしていて思うこと。

それはどれだけ凄い職業に就いてても、どれだけの高学歴を持っていても、銀行融資のことや税金のことについてきっちりと理解している人が少ないということです。

英語、数学や物理、歴史の勉強は世の中に溢れている参考書や予備校や塾でも教えてくれます。
でも税金のことや法律のこと、そしてお金を借りるということについては
『その専門家に任せていれば大丈夫。』
そう思って自分で学ぼうとしてこなかったのと、学べる場所がなかったせいでほとんど無知識のままおじさん、おばさんになっていきます。

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もちろんこの人たちはバカではないですから、ある程度の話をすればある程度は理解してくれます。

でも、大人になってそれなりの地位、資産を持つようになると変なプライドが登場します。

『分からないことを教えてもらうのが恥ずかしい。』

何となく分かったフリをしてやり過ごす。

これが学校の授業なら
『先生、ここがもう一つよく分からないのですけど』
こう質問していませんでしたか?

学校の授業で分からないことをやり過ごしたとしても、人生を踏み外すことはありません。

戻ってやり直せばいいのです。

でも、お金の失敗は取り返しのつかない話にも発展します。

スマートデイズのシェアハウス問題。
スルガ銀行の三為物件も然り。
相続対策のアパート建築も同様です。

融資のことがよく分からないのに何千万円、時には何億円もの融資を受ける。
狂気の沙汰としか言いようがありません。

下手したら自分が組んでいるローンが変動金利なのか固定金利なのかも分かっていないかもしれません。
さすがにないか。(笑)

でも、短期プライムレートに連動している商品なのか銀行独自の基準で金利が変動するのか、また短期プライムレートから+◯%で金利が決められているのか、そんなことまで気にかけている方は少ないように思います。

つまり変動金利である以上、借入している金利は変動するものです。
基準金利が上昇すれば自分の毎月の支払額も上昇する。

自分の収入が今後どうなるか予想がついていれば別でしょうが、今後下がっていくのが容易に想像できる賃貸マンションを、いつか必ず上昇する金融商品で借入し購入する。

これが5年返済、10年返済なら別ですけど‥

社会人になり、突然所得税社会保険料というものが給料から天引きされます。
今まで耳にすることのなかった所得税というものが給料から勝手に天引きされ、今まで病院で当たり前のように出していた保険証がこういった形で納められていることに気付きます。

翌年には住民税なるものが課税され、自分が実際に手にしている金額より額面の給料額が多いことに驚きます。

税金というものに触れるのは、ある日突然なんです。

その額が昇格、昇給とともに段々と大きくなっていき、節税という方法があることを教えられます。
それが、ふるさと納税であったり。

『支払った税金が戻ってきます。』

意味はよく分からないけど、お金が戻ってくるならやってみよう。
返礼品も貰えるみたいだし。

同じような感覚で不動産投資を始めてしまった方も多いのではないでしょうか?

『不動産投資で節税できます。』

私が推奨している不動産投資のススメとは似て非なるものです。

だって、私は所得を増やすために不動産投資はいいですよという話をし、そちらは不動産投資を始めると所得を減らすことができると言う。
どちらが正しいのでしょ?

不動産収入は給料等と損益通算できます。
つまり、不動産収入が増えれば税金は増えます。
でも、不動産収入には給与所得と違い、経費計上できるものがあります。

それは収入を得るために費やした費用です。
リフォーム費用であったり、不動産屋さんに支払う仲介手数料であったり。

そのほかにも建物を所有している場合は減価償却費というものを計上できます。

その減価償却費を使って、不動産収入をマイナスにしてしまいましょうということです。

鉄筋コンクリートなら47年間で、重量鉄骨造なら34年で。
また設備については15年で償却したり。

これについては過去にもこのブログ内で記事を書いてますので、そちらをご覧ください。

減価償却費というものは実際に支払う経費ではなく、建物の劣化部分を経費として計上してもいいですよというものです。

なので、
『費用を伴わない経費なのでその分が節税になるわけです。』

ごもっともな説明なような気がしてしまうのですが、ちょっとシュミレーションしてみます。
区分所有の新築ワンルームを題材にしてみます。
家賃収入6万円。
年間で72万円。
経費部分はマンションの管理費、修繕積立金で6,000円/月。
管理会社に管理料家賃の5%で3,000円/月。
年間の固定資産税が6万円。

ここまでで差引プラスで55.2万円。
この物件を購入するのに1,800万円借入たとすると、金利1.8%で年間32万円が支払利息。
この支払利息は経費に落とせます。
*でも元本返済分の55万円は経費にはなりません。

ここからが減価償却費の登場です。
物件価格1,800万円のうち、土地が288万円、建物が1,400万円消費税が112万円。
建物のうち建物本体1000万円、設備が400万円とすると、
建物本体の減価償却費が47年償却なので年間21.2万円。
設備部分が15年償却で26.6万円。
全部出すといくらになりますか?

マイナス24.6万円。
この分が給与所得から差し引かれる額となり、所得税、住民税を合わせて税金還付となるわけですが、実際の収支でいくと、
年間収入72万円-管理費等7.2万円-管理料3.6万円-固定資産税6万円-ローンの支払い77.7万円=ー22.5万円

減税にはなっていますが、キャッシュフローはマイナスですよね?
実際には減価償却費の調整や、サブリース賃料の調整などでさすがにキャッシュアウトはないようにするのかもしれませんし、建物、設備の比率は変えているでしょう。
また、購入年度は購入にかかる諸経費の一部も不動産所得の経費として計上できますからもっと減税効果はあるのかもしれません。
でも先ほどの例でいくと家賃収入年間72万円。
物件価格が1800万円とすると、表面利回り4%です。

普通で言うと買わないですよね?
株の配当利回りと大して変わりませんもんね。
実質の経費を差し引くともっと低利回りになってしまいます。
それでも買ってしまうのは、節税というキーワードのせいです。

『税金を払ってるのってバカバカしくないですか?』
悪魔のワードです。

大人になったら税金を払わないといけないこと。
稼いだお金のうち、所得によって納める税金が変わること。
その税金がどういった使い道に使われ、国民のどういった役に立っているのか?
みんながみんな税金を払わなくなれば一体どうなるのか?

よく、自営業者の方が
『税金を払うなんかバカバカしい。』
『国民保険の金額が上がると困るから所得抑えてるんだ。』
こんな話をします。

たしかに自分のことだけを考えていれば、そういう考え方になっても仕方ないかもしれません。
でも、誰かが納税しているお金で役所が建設され、警察や消防で安全から守ってもらえ、こどもたちに教育の場が与えられているわけです。

ちょっと歯が痛いと言ってすぐに歯医者に行けるのも、熱っぽいなと言って病院で簡単に薬をもらえるのも保険料を納めてくれている誰かのおかげです。

節税という名のもとに、不動産屋さんに利益を与えるくらいなら税金を納税している方がよっぽど社会のためです。

私がお客様一人一人に説明しているのは、節税のための不動産投資ではなく、不動産所得でより多くの税金を支払っても家計の助けになるという不動産投資のやり方です。

先ほども書きましたが、不動産購入初年度はいろいろな経費を織り込めるため不動産所得は赤字になることもあります。
でもいくら減価償却費を使っても、まともな物件を購入していればその収入を全て消し込む経費など存在しません。

『次の年度も新しい物件を購入して、その経費で節税しましょう。』
止めることのできない悪魔のループの始まりです。

無限大に不動産を購入することもできませんし、年々必要な不動産の規模は拡大します。
融資利用も必須になってくるでしょう。

いくら節税できたとしても、含み資産が減少していれば何の意味も持ちません。

結局不動産投資は全ての資産を売却した時に、債務が全てなくなり、いくらの資産を残すことができるか?
そこに尽きます。

毎年◯十万もの税金が節税できたとしても、毎年含み負債が拡大しては元も子もありません。

結局得しているのは、節税を前面に打ち出し資産価値以上の価格で販売している不動産業者だけです。

本来納めるべきはずの所得税、住民税がその不動産会社の法人税の名目に変わり、交際接待費として接客飲食業にお金が落ち、そこに消えたお金の分の資産が目減りしている。
これが今ある節税目的の不動産投資の全貌です。

国としては、誰かが不動産を購入する度に不動産取得税が入り、名義変更の登録免許税が入るわけですから、所得税がその分減ろうと関係ありません。
むしろこの不動産投資が活発になればなるほど税収は増えているかもしれません。

誰が損してるかって?
それはそのスキームに乗せられてしまった高額所得のサラリーマンです。

税金、融資の勉強をしてこなかったため、簡単に騙されてしまいます。

不動産投資は購入すれば節税になるものではなく、正しい不動産投資をしていれば納税額は増えるもの。

その増えた税金で自分たちだけでなく自分たちのこどもたちの世代も安心した生活を提供できる社会に貢献する。

そして、こどもたちにも納税の大切さ、お金の増やし方、お金の運用の仕方を学べる機会をもっと増やすべきなんじゃないかと。

不動産の授業や年金の授業、税金の授業。
小学生はともかく社会にいつ出るかもしれない中学生や高校生には学べる機会があった方がいいのじゃないかな?

職業選択の視野も広がるだろうし、何のために勉強するのか意図が明確になるような気もします。
進学のための勉強には、何の意味もありません。
社会で生き抜くため、家族を養うために勉強する必要があり、その学んだ知識を実践する場を提供してあげる。
そんな社会が実現すればもっと面白い世の中になるのに。

まぁ、私がそんなことを言ったところで教育が変わるわけでもなく、また変える力もありません。

ですので、セミナーという形で学べる機会を少しでも作りたいと思っています。

その時はぜひご参加ください。

知識のインプットとアウトプット

知識っていくら学んでも使わないと何の意味も持ちません。
学校で習ったことって全て覚えていますか?

最近テレビでクイズ番組をたくさんやっていますが、
『あれ?これ、何か聞いたことある。何だっけ?』
こんな経験ありませんか?

『絶対習ってるんだけどな。』
なぜ覚えてないかと言うと、しばらくその話題もしてないし、そもそも誰かとその話をする機会がないからです。

中学の時に習った英語の単語が肝心な時に出てこないのも、英会話のフレーズが思い出せないのも同じ理由です。

いくら知識を詰め込んでもアウトプットしないと知識は身につきません。

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学校の先生がなぜ自分が教えている教科の質問にいつもスラスラ答えれるか?

毎日毎日、毎年毎年同じ内容のことを繰り返し教えているからです。

もちろん授業の内容は年々進化するでしょうし、その時代時代にあった教え方、生徒にあった教え方には変わるでしょうがその道のプロフェッショナルです。

質問の内容も、聞かれている内容にも長けていますし、毎日アウトプットしていますから自然に知識が身に付いていきます。

身に付くというのは、新しく覚えるという意味ではなく身体に染み付くという表現の方が正しいかもしれません。

知識を学ぶことはインプットするということです。
でも知識はインプットするだけでは役には立ちません。

みなさんも受験勉強をするときに、英単語を口に出して何度も何度も復唱しませんでしたか?

掛け算、九九も繰り返し繰り返し何度も復唱して覚えませんでしたか?

自分が学んだことを頭に、身体に染み込ませるには自分の口から発信することが必要です。

それは一人でいるときに繰り返してもいいのですが、より身体に浸透させるには他人に話をすること、これが一番です。

自分が話をすることで、聞いている人がどんな反応をするか、またどんな質問が返ってくるか、それに対応することにより知識はより進化します。

教えられたことって、教えられたこと以上には知ることができません。

自分が疑問に思ったことは教えてくれた人に質問すると聞くことはできます。
でも自分が思いつかなかった疑問は解決することができません。

でもアウトプットすることにより、新たな疑問が生まれ、更なる知識へと進化します。

私がこのブログで書いているように、セミナーでみなさんの前でお話しするようにアウトプットしていけば知識の幅はどんどん広がっていきます。

新しいことを学ぶ際、人生で聞いたことのなかった言葉、単語を耳にすることがあります。

そういう言葉は何度も何度も口に出さないと覚えることができません。

その日は覚えていても2、3日経ったら
『あれ?何だっけ?何っていう単語だっけ?』
こうなってしまいますから、覚えたい言葉や覚えておきたいフレーズは日々の会話の中に織り交ぜしゃべるようにしています。

私とお話ししたことがある方は、
『あー。あの時のあの話そういうことだったのか。』
と思い出す節があるかもしれませんね。

一生懸命頭の中に擦り込みしようと、何度も何度も口に出します。
そのことについて話を広げて自分なりの解釈を織り交ぜて話をします。

そうすることにより、覚えた言葉は自分のものになっていきます。

そうやって必死で身に付けた知識も、またしばらく使わなくなると消え去ってしまいます。
頭のいい人なら別なのでしょうが、私のような一般人は記憶はどんどん新しい情報に上書きされていきます。

昔友だちに言われた言葉があります。
『頭の悪い子ってどうでもいいことよく覚えてるよね。』

そうなんですよ。
『お前小学校の時先生にあんなことして怒られてたよなー。』
どうでもいいことです。

本人でさえ忘れているようなことを他人が覚えているのですから。

そういう頭の使い方をしていると記憶を詰め込むスペースがなくなり、新しい知識を詰め込むことができません。

その隙間を空けるためにいつの頃からか先月見たドラマや映画、少し前に読んだ小説の内容がポッカリと穴が開いたように忘れてしまうようになりました。

記憶障害なのかなと少し心配になることがあるくらいです。。。

頭の悪い人、記憶の容量に限りのある人(私も含めて)は、不必要な情報をシャットアウトする癖をつけないといけないかもしれませんね。

昔の学校教育は詰め込み教育と言われましたが、詰め込み教育の時代にきちんと詰め込める癖をつけなかったツケが回ってきたようです。

因果応報と思って、過去の贖罪を償わなければいけません。

ところで贖罪っていう漢字は難しい漢字ですね。
貝、つまり金品で償うというという漢字と罪ですから、罪を金品で償う、民事裁判みたいなものですね。(笑)

どうでもいい話ですが。

多分明日にはまた書けなくなってそうな漢字です。

あまり使わなそうなのでこのことは記憶から消し去ることにします。(笑)

みなさんもどんどん知識をアウトプットしてくださいね。
これは自分のためでもあり、友だちや仲間にも知識を分け与えることができるwin-winの作業ですから。

そういえば最近セミナーしてないな。

そろそろ計画しようかな。





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努力と結果

  『おれ、こんなに努力してるのに。』
よくこう言う人がいます。
でも、努力って自分の口から頑張ってますよ、認めてくださいねと言うものではありません。
他人が頑張りを認めてくれて初めてそれは努力と呼ばれます。

そして努力って必ず報われるものではありません。
いくら頑張ったって結果が付いてこないこともあります。

それは、自分以上に頑張っている人がいるからか、努力の方法が間違えているのかは分かりません。
でも努力していないところに結果が付いてくることはありません。
例え、たまたま上手くいったとしても継続できるとは限りません。
努力して得たものでなければ失うのも早いものです。
でも、努力の末に手に入れたものならそれは簡単には手元から離れてはいきません。
努力というものは、自分が振り返った時にできている道です。
そして振り返った時に自分の自信が確信に変わります。
『絶対上手くいくよな。』

こうして私は生きてきました。
『努力したって必ず上手くいくか分からないでしょ。』
こんなことをたまに言われます。
でも
『宝くじかって、買わなきゃ当たらないでしょ。だから、努力しないと上手くいくわけないでしょ。』
頑張ってもいないのに成功する話など誰が持ってきてくれるんですか?
そんなうまい話など世の中にはないですよ。
世の中にあるのは、頑張ったら何とかなる世界、そしてリスクはあるけど儲かりそうな話だけです。
頑張っても誰も上手くいかないことなど世の中にはありません。
ノーリスクで儲かる話も世の中にはありません。
あるとしたらきっと騙されています。
こういう考え方をするのは少し私がヒネているからでしょうか?
そうかもしれません。
正直者が損をする世の中になっています。
高齢者相手の詐欺話など跡を絶ちません。
お店でクレームを言った人に丁重な扱いをしないといけない風潮もあります。

何なんでしょ。
小学校の時に教えてもらった道徳教育は社会では役に立ちません。
ただ、人としての道は示してくれています。
先日テレビで言っていましたが、二宮金次郎の銅像、小学校にあったやつです。
薪を背中に背負って本を読んでるその姿が歩きスマホを誘導しているということで、最近の銅像は座っているそうです。
クレームを言った人もどうだかと思うのですが、そのクレームに対して即座に対応する方もどうなんだろと。

本来の教育の姿が、クレーマーによって妨げられているような気がします。

努力することが美徳だった時代、
『頑張れ、もっと頑張れ、自分を追い込め。』
部活動ではそうじゃありませんでしたか?
『24時間たたかえますかー♪』
こんなCMもありましたよね。




そんな時代だったのですが、今は変わってしまいました。
それどころか週休2日、プレミアムフライデー、どんどん労働時間は短くなります。

長く働くことが全てではありませんが、日本が景気良かった時代、支えていたのはこうした私の父親の年代のサラリーマンだったのでないですかね?

日本に生まれて、日本に育ち、良かったと心の底から思えた国、私たちの子供たちにはどう映っているのでしょうか?

この国に生まれてよかった。
この親から生まれてよかった。
こう思えるようにしないといけないな。

未来を作るのは政治家ではありません。
自分たちですよね。

あと20年は頑張って働きます。
というか働けます。
24時間とはいきませんが、18時間くらいなら何とかなるかな。(笑)

そんなことを言いながら、明日はお休みをいただきます。
家族サービスです。
頑張りすぎて家族を失ってしまうと困りますので。

さぁ、今年も頑張るぞー

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