ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

新法

民泊新法(住宅宿泊事業法)の全貌

民泊新法と言ってピンと来る人、あなたはきっと民泊ホストですね。
民泊新法、正式名称『住宅宿泊事業法』

この施行が6月15日に迫ってきました。

どうなるの?
どういった内容なの?
緩やかな内容になるって聞いてるけど実際は?
大阪市の場合『特区民泊』との違いは?

こういう疑問にお答えするために、今分かってる内容についてお答えしたいと思います。

まず

①宿泊日数の上限は180日以内

*各自治体によって180日以内で規定することや、週末だけの営業許可などより厳しく規制することは可能。緩和するのは不可。

②この宿泊日数は4月1日正午から翌年4月1日の正午までの期間で算出する

③日数のカウントは事業者ごとではなく届出住宅ごとにカウント

*事業者が変わったからそこから180日営業可能にはなりません。事業者が変わる場合は届出保健所に確認作業が必要です。

④ホスト不在型の場合は住宅宿泊管理業者に委託すること。

⑤ホスト居住型の場合は、1時間以上の不在は認めない。

*やむを得ない場合でも2時間程度の不在しか許されていない

⑥面積の要件は1人あたり3.3平米以上と特区民泊のように25平米以上の規定はなくなった。

⑦ゴミの廃棄は事業用ゴミとして届出、処理すること。

⑧消防法令適合通知書の取得

*若干の緩和も議論されているみたいですが、その場合でも適合通知書もしくはそれに変わる書類となりそうです。

⑨旅館業、特区民泊で許可されていない住宅系の地域でも営業可能

⑩近隣住民への事前説明

11.本人確認、宿泊者名簿の備付義務

12.外国人観光客への外国語による対応

13.1泊からの営業可能

抜粋するとこんな感じです。

平米数要件がなくなったに近い状況になっているため、3点ユニットの1roomでも営業可能となったのが有利なポイント。

消防法令適合通知書が必要になりそうということで、結局旅館業、特区民泊の申請とハードルが変わらなくなりそうなのが最大の厳しいポイント。

家主不在型の場合、自ら営業することはできず住宅宿泊事業者に委託しなければならないことも抑えておかなければならないポイントです。

この住宅宿泊事業者に依頼する場合でも、物件所在地から事業所まで30分程度で急行できることというのが条件としてありますので代行業をされている方もご注意くださいね。


結局この内容を鑑みると、特区民泊で営業する方が一年間フルに営業できるためアドバンテージが大きく出てきます。

まぁ、この申請ができる物件に限りがある(適合証明を取得するためのハードルが高い)ため今回の民泊新法により、大きく物件が増えるかというと少し疑問に感じるところです。

でも、特区民泊の条例を施行していない地域では民泊営業が可能になるわけですから、チャンスは拡大したことになります。

この制度を活かすか、指を咥えて見ているかはもちろん所有者さん自身のご判断です。

ただ、賃貸物件を借りて営業しようとする方には、代行業務を請け負ってもらうことが必須になりますし、一年のうち180日以内という規定がある以上採算を取るのは難しくなるかもしれません。

事業者を変更したら180日以内を何回も繰り返せるのでは?


こういう法の網をすり抜ける方法を話していた人もいましたが、Airbnbなどの住宅宿泊仲介業も登録制となりますので、そこからの報告と保健所への申告の内容が一致しないと認可取下げという措置になるかもしれません。

あと、分譲マンションの管理規約の件でもいろいろ噂が画策しています。

『管理規約に民泊ダメとうたってなければOK』
『管理組合の承諾要らなくなったんでしょ?』

こういう話はよく耳にしますが、今のところの話で言うと
『管理組合の承諾書はなくてもいけますが、管理組合の承諾を得たという誓約書の提出は必要。』
とのことです。

管理規約に民泊ダメとうたわれている場合は完全にNG、うたわれていない場合は誓約書の提出となりそうです。

『勝手に承諾もらったと誓約書を出せばどうなるの?』
という話ですが、営業することは可能になりそうです。

ただ、管理組合側や他の入居者から
『承諾を得ていないよ。許可の取下げをして。』
と言われると、事実確認の上取下げられることになるのではないでしょうか?

その前に、居住用住宅には消防法令の緩和がなされています。
事業や営業をしているわけではなく、不特定多数のものが出入りしていないという前提で、そ消防法の規制を緩和しています。

民泊営業となるとやはり不特定多数の出入りがあるのが当然なので、大幅な緩和はできないでしょう。
特に共同住宅の場合はそういった見解にはなってくるのではないでしょうか?

そう考えると、そもそも分譲マンションの一室で行うことはハードルが高いのではないかというのが感想です。

今大阪市内でAirbnbに登録されている民泊の件数は1万室と言われています。

それに対して特区民泊の許可施設はまだ1,000室程度です。

残りの9,000室は特区民泊、旅館業の申請不可能の物件だったことが推測されます。

今後、このうち何部屋が民泊新法の下登録されるのでしょう?

私の予測では1割以下ではないかと思っています。

先日このブログで6月15日以降のAirbnbの動向について触れました。

詳しくはこちらをご覧ください。

6月15日以降、許可施設、届出施設以外は掲載ストップになる予定です。

そうなると益々脚光を浴びるのは許可施設ということになりますね。

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現在お持ちの物件の民泊転用へのご相談もお受けしています。

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Airbnb、6/15以降は届け出のない物件を削除?

Airbnb


6月15日から施行される住宅宿泊事業法案、それに対してAirbnbの対応が公開されました。

内容は以下の通りです。

ホスト、ゲスト、そしてホームシェアを応援してくださる皆さまのご協力もあり、2018年6月15日に住宅宿泊事業法が施行されます。

これに伴い、Airbnbは、同法に従い観光庁へ登録し、法令遵守のために必要な対応を随時実施していきます。

住宅宿泊事業法が施行される6月15日以降、日本国内の物件をAirbnbのプラットフォームに掲載継続するには、届出番号、あるいは、その他ホスティングを行うための許認可などの記入が必須となります

同法の届出は、2018年3月15日から各自治体で可能となります。住宅宿泊事業法を活用される場合、届出に向けて今から準備をはじめておきましょう。

届出はオンラインで行うこともできます。

この場合、マイナンバーカードが必要です。

まだ取得されていない方はマイナンバー総合サイトを参考に手続きを行いましょう。

今後、住宅宿泊事業の適正な運営を浸透させるため、観光庁のご指示のもと、さらに施策を展開する予定です。

また、様々な日本の企業様とのパートナーシップを通じ、ホストが法令を遵守するためのサポート体制を整えて参ります。

これを機に、皆さまのホスティングに関係する日本の法律を改めて確認してみましょう。

例えば、無許可営業者に対する罰則強化を含む「旅館業法の一部を改正する法律」が、年内に施行されます。

また、現在各自治体が、住宅宿泊事業法に上乗せする条例づくりを進めており、住宅宿泊事業法の活用を検討されている場合は、お住まいの都道府県あるいは市の条例遵守が必要となります。

以上のような内容が書かれています。

要約すると、新法が施行される6月15日以降継続的に物件を掲載するには届出番号や許認可番号を確認する必要があるということです。

ただ、それまでに入っている予約を一方的にキャンセルするわけではありませんが、6/15以降の新規の予約が取れなくなるということです。

でもこの措置により、合法的でない民泊は集客手段を失ってしまうことになります。

事実上、違法民泊の終焉という形で幕引きになるのではないでしょうか?

もちろんAirbnb以外での集客は現段階ではまだ可能かもしれませんが、ほとんどの闇民泊と言われる物件はAirbnbを中心に集客していましたから、この機会に撤退という形になるのではないでしょうか?

逆の意味では許認可を受けた民泊物件には大きくチャンスが広がることになります。

大阪市内で募集されている民泊物件は1万件と言われていますが、その中で許認可を取っている物件はせいぜい1,000件、残り9,000件が淘汰され、新法で新規登録される物件が仮に3,000件あったとしても、約4割にまで掲載物件は少なくなります。

新法での登録件数は、消防法との兼ね合いの問題にはなってくるかと思われますが、そこまで多くないのではという見方ができます。

また、楽天LIFULL STAYは1月17日、住宅宿泊事業法の施行後に開設予定の民泊サイト「Vacation STAY」(仮称)に掲載する国内民泊施設の登録受付を、3月15日に開始すると発表しています。

楽天にも掲載できるとなれば集客手段は大きく広がりますから、この流れは一つの大きな転機になるのではないかと考えています。




ピンチはチャンス。

こう捉えることができる人はチャンスをつかめそうです。

また新しい情報が入りましたらご紹介します。

それでは。


民泊新法(住宅宿泊事業法案)どうなる?

民泊新法(住宅宿泊事業法案)の内容が段々と明らかになってきました。

180日以内の営業というのはみなさまもご存知の通りだと思いますが、新宿区では月~木の間は営業を認めないという内容になりそうですし、大阪市ではどうなるのでしょう?

現在大阪では大阪市内、そして大阪府の特区民泊がスタートしています。

でも大阪府の中で全ての都市で営業可能かというとそうではありません。

堺市、東大阪市など大きな市はこの大阪府の特区民泊実施地域とは別に、市ごとに条例を定めないといけません。

堺市はこの大阪府の特区民泊、大阪市の特区民泊いずれにも当てはまらないので来年施工される予定の民泊新法での営業を待たないと営業できないことになっています。

堺市には関西国際空港から直結の南海本線堺駅もありますし、営業したいエリアではあります。

この辺りで物件をお持ちの方にとっては、民泊新法は待ち遠しい法案です。

ただ今の話では、施行は来年6月以降になりそうですので、まだあと1年近くもあることになりますね。

すでに特区民泊が施行されている大阪市などのエリアでは、この特区民泊と新法の兼ね合いがどうなるのかというのが焦点になっています。

民泊新法が施行されたからといって、この特区が廃止になるわけではなく並行して走る形になると言われています。

大阪市では特区民泊の申請ができないから民泊新法で営業したいという期待を持っていた方も多かったはずです。

その方々にとって、この民泊新法は待ち遠しい法案でした。

みなさんご存知のとおり、現行の特区民泊の最大の障壁は消防法です。

この消防法のクリアができず断念するケースが大変多かったのです。

そこでこの民泊新法に期待が寄せられていたのですが、結局この新法でも消防法の規制は特区、簡易宿所同様、旅館業の規制になりそうなことが明らかになってきました。

消防法の基準をクリアしないといけないということになると、営業日数の制限がある民泊新法より特区民泊の方がいいわけで、住宅系地域(特区民泊が実施できない用途地域)のみでしか発揮できないことになります。

今回の新法の目的は、届出のない民泊を取り締まるための法律と言われています。

現在の旅館業法では、届出のない施設に立ち入り検査を実施することができないことになっており、民泊新法が施行されると届出のない施設でも立ち入り検査を実施できることになります。

つまり、届け出なく営業している人は、新法実施までに届出施設として営業するか撤退するかという選択を強いられます。

賃貸で民泊を始めた方も多いと思いますが、オーナーさんサイドで消防施設を導入して、借主に営業させるということはなかなか困難な話です。

費用負担が莫大になることがあるからです。

そこで結局行きつくところは物件を購入して、消防施設を導入し許可申請して営業する。

民泊を営業するなら、こういう流れになるしかないのかなというのが現状での感想です。


かといって、大阪市北区、中央区、浪速区の土地価格は高騰していますのでなかなか購入はできません。

ただ逆に言うと無届施設がどんどん撤退に追い込まれるようになると、その周辺エリアでも民泊で収益を上げていくことが可能になってくるということも考えられます。

中心地だけ高騰していた土地価格、不動産価格がその他のエリアにも拡大するチャンスでもあります。

そして周辺エリアではまだ土地の価格も大きくは上昇してはおらず、まだまだ手に入れるチャンスがあります。

そこで、不動産を取得して民泊営業を始めてみようかという方に、どういう点に気を付けて物件選びをすればいいかということをいくつかお教えします。

駅から近い立地

これは旅行カバン、スーツケースをガラガラと押して長距離は歩けないですよね。

宿泊する旅行客の方々は、朝や昼、夕方に到着する方ばかりではありません。

夜間便で到着して暗い夜道を、駅からの長い距離歩くというのは一苦労です。

なので、できれば駅から徒歩5分圏内の場所がいいということになります。

また、裏通りで分かりにくい立地も敬遠した方がよさそうです。

②ある程度広い居住スペースがあるお部屋

民泊をするにあたり、競合相手は当然ホテルや旅館です。

今大阪市内都心部ではビジネスホテルの建築がどんどん進められています。

ビジネスホテルは15㎡~20㎡の小さなお部屋が多いので、この広さに競合しない物件がお勧めです。

ホテルと違いゆったりとしたスペースがある。

4人、5人でゆったりと宿泊できるスペース。

これが今だけでなく先を見越した戦略になります。

広いスペースになれば、家具の配置などレイアウトも自由ですし、自分オリジナルのお部屋を作り差別化を図れるというのも民泊の魅力ですよね。

消防設備が導入できるかの確認

例えば11階建以上の建物になると、床面積の10%以上のスペースを宿泊施設に変更すると1階から11階全ての部屋にスプリンクラーを導入しなくてはいけません。

こうなると消防設備導入にかかる費用は莫大なものになります。

こういった物件は避けたほうが賢明です。

また、戸建物件でも消防設備の導入は必要です。

その場合誘導灯、消火器、自動火災報知機などを取り付ける必要があります。

その費用は40万から50万円ほど必要ですのでその費用は見ておきましょう。

用途地域

簡易宿所、特区民泊いずれも商業地域・近隣商業地域・準工業地域・準住居地域・第二種住居地域・第一種住居地域(3,000㎡以下)の地域でしか営業はできません。

また簡易宿所営業の場合は学校や保育所・公園等が110m以内にないことが定められています。

この地域以外では民泊新法でしか営業できませんので、十分な収益を確保することが難しくなってきます。

建築基準法

共同住宅(賃貸マンションや賃貸アパート)は容積率の緩和が行われています。

共用部分は容積率に換算しなくていい決まりになっているからです。

容積率が目一杯建っている物件ですと、旅館業法の申請をすることによりその緩和がなくなり、容積率OVERとなってしまい、申請ができなくなってしまいます。

また、簡易宿所、旅館、ホテルでは建物登記の用途を『共同住宅』から『旅館』『寄宿舎』などに変更する必要がでてきます。

そうなると固定資産税の計算も変わりますので注意が必要です。

ただ特区の申請は建築基準法に適合していなくても申請が可能ですし、建物の用途変更も必要がありません。

大阪市など、特区民泊実施地域ですと特区申請で十分なのかなという印象ですが、簡易宿所などの旅館営業になると『じゃらん』や『楽天トラベル』などの宿泊サイトにも掲載できるみたいですので、悩みどころですよね。

あと、共同住宅では木造3階建は準耐火建築物として建築可能ですが、3階建以上の建物になると旅館業では耐火建築物である必要が生じます。

建ち上がった建物を準耐火から耐火建築物に変更することなどとてもできそうにありませんので、簡易宿所営業を考えている方にとっては木造3階建という選択肢はなくなります。

ただこちらも特区民泊では準耐火の建築物でも申請は可能ですのでそういった建物の場合は特区申請を考えていきましょう。

最後に当たり前の話ですが

需要のあるエリア

で実施すること。

農業体験型民宿とか、特別なテーマを持って営業する場合は別ですがただの民泊施設として開業する場合、競合相手がいますので宿泊客に選んでもらえる立地というものは重要です。

関西国際空港から何本も何本も乗り継がないといけない場所であったり、都心へのアクセスが悪い場所ですとちょっと苦戦するかもしれません。

それでももうすでにお持ちの物件で空室があるというなら実施してみる価値はあるかもしれませんね。

このようにまだまだ参入のチャンスがあるのが民泊です。

今までは民泊新法の概要が分からず、どちらにシフトしていけばいいのかを悩んでいましたが、やはり特区民泊を実施している地域ならこの制度を利用しない手はないということに結論づきました。

なので、今後そういった物件情報を提供していきますので、ご興味ある方はメルマガにご登録ください。

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じゃんじゃんお待ちしております。

最後に特区民泊と簡易宿所の違いをまとめた資料を添付しておきます。

ご興味ある方はご覧ください。

特区民泊と簡易宿所の違い


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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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