ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

新築

本日新築アパート決済が終了しました



本日大阪市住吉区の新築アパートの決済が終了しました。

新オーナー様は兵庫県にお住いのオーナー様です。
こちらの物件は総戸数12戸。
全ての居室が30平米を超える1LDKの間取りとなっております。

オートロック付、脱衣所付の単身の方でも新婚の方でもお住まいになれる使い勝手の良い間取りとなっています。

性能評価書も付いている物件で劣化等級3を取得している物件なので、今回も30年の長期ローンでご融資となりました。
金利はお教えできませんが、かなりの低金利です。

安定して満室稼働していただき、また次の物件購入につながっていただければと思っております。

最近この手の新築物件のご紹介をよくさせていただいております。
これは物件がいいということはもちろん、融資が低金利で受けれるからです。
中古の一棟マンションは最近引き手数多で価格が上昇し、その分利回りが低下しています。
耐用年数の加減で融資期間も長く引くことができません。
なかには4%を超える金利で30年という長期で貸してくれる金融機関もあるのですが、この低金利の時代に3%を超える金利で調達してしまえば将来の金利上昇リスクに耐えることができなくなってしまいます。
なので、低金利での融資が受けれればという条件のもと物件のご紹介をさせていただいております。

新築アパートへの過剰融資に警告というニュースが先日報道されていましたが、これはハウスメーカーが遊休地を所有している地主に対し、金融機関とタイアップし超長期での融資をどんどん実行していることに対しての警告です。
以前こういったハウスメーカーに建物の見積もりを取ったことがありました。
今回と同じような1LDKのアパート建築です。
その時見積書を見てビックリしたのですが、一戸あたり1,000万円を超えていました。
『うちはサブリースも付いていますし、オーナー様は何もせずに家賃収入だけ得ることができます。』
『なのでこの価格はある程度仕方ないことです。』
『あー。そうですか・・。でもこれなら表面利回りでも回りませんよね?』
『はい。うちは土地持ちのオーナー様が中心なので。』
土地から購入して始めようとしている方はハナから相手にしてくれません。

だって一戸1,000万円なら今回の売買価格総額より・・・


金融機関も抵当のないサラの土地を抵当に入れますし、そもそも相続税対策という名目のもとに建てているわけですから、資産家の方を中心に融資していますから大丈夫。
そういう理屈でしょう。

でもお客様は東京や大阪の中心地の地主ばかりではありません。
賃貸住宅が周辺に建ってないような場所にもどんどん建築されていますから心配になります。

結局は収入に対しての返済比率があっているかどうかの話です。
資産家の土地持ちのオーナーが1%を切る金利で融資を受け、返済比率が50%を下回っていれば何の心配もないでしょうが、返済比率が70%を上回ってくるようだと心配です。
ハウスメーカーのシュミレーションを見せてもらったことがありますが、その辺りのリスクに関してはあまり触れられてはいませんでした。

相続税対策で建築している地主さんは建物が老朽化してくる頃にはひょっとしてこの世にいないかもしれませんが、残された家族が借金を背負う可能性があります。
この問題が大きく露呈してくるのはまだまだ先の話かもしれませんが、そうなる前に警鐘を鳴らしておこうという話ですよね。

地主さんがアパートを建築する際には売却を視野にいれることはありません。
30年後、35年後に返済が終わった時に残された家族が安定して過ごせる。
こんなイメージかもしれません。
でもその間維持することが難しくなることを想定していません。
家賃が下落して空室が増えてくる。
外壁や防水などの大規模修繕も必要になってくる。
支払いは30年間、35年間減るわけではない。
なので返済比率が重要なのです。
持ち続けるしか選択肢がない。
こういう状況で不動産投資をしてはいけません。
不動産は売却するタイミングを見計らいながら所有しておく。
これが賃貸住宅を所有している一番のメリットです。
所有している間はキャッシュフローで稼ぎ、いいタイミングで売却して売却益を得る。
なので、常に残債と現在の自分の不動産の価格を把握しておくということが重要になります。

よく長期譲渡と短期譲渡の境目で売却を見送るケースが見受けられます。
もちろん税金が20.315%と39.63%で大きく変わりますから気になるのは当然ですが、この譲渡所得は利益が出た場合に支払う税金です。
ということは、
『儲かっているからいいじゃん。』
長期譲渡で1,000万円の利益の税金203.15万円を払って残る現金796.85万円より、短期譲渡で1,500万円の利益の税金594.45万円を支払った残りの905.55万円の方が手残りが大きくなります。

つまり税金云々よりどのタイミングで売却するのが有利なのかという判断の方が大切です。

そういった意味でも
家賃の変動が起こりにくい間取り、立地を選んでおくことが最も重要になります。

そこさえきちんと押さえておけば、毎月のキャッシュフローだけでなく売却益をも生み出す可能性が高まりますので物件選びは重要ですよね。

今年もどんどん新しいオーナー様が誕生できるように物件の仕入れを頑張ります。
そして一棟だけでなく、二棟、三棟とつながっていけるような物件提案をしていければと思っていますので、みなさまもお気軽にご相談くださいね。

お待ちしております。

『サブリース』35年借り上げってどういう意味?

最近はサブリース契約も10年間から30年間、35年間など長期の契約商品が出てきています。

これは所有者にとってありがたい話なのですが、そもそも何でこんな長期間の保証ができるのかというお話です。

大東建託などは『35年間一括借上』をうたっています。

『35年間家賃を保証してくれるなら何のリスクもないから建てちゃおう』

まさかこんな安易な考えで新築のアパートを建築する人もいないとは思いますが、きちんとした説明がされていなければ分からないですよね。

ハウスメーカーさんがターゲットにしているのは不動産投資家の方々ではなく、地主さんなどの不動産経営の素人さんです。

30年保証、35年保証といっても家賃の見直しはその期間中も行われます。

たいがいは2年毎、5年毎とかで賃料の見直しが入ります。

その際にいきなり大きな減額をされてキャッシュフローが一気に悪化する。

→ローンが支払えなくなる

→滞納し、競売にかけられるもしくは売却を迫られる

→土地がなくなってしまう。

こんなケースも想像出来てしまうわけです。

木造住宅の法定耐用年数は22年です。

もちろん22年で建物が朽ち果てるわけではありませんので、これはこれでどうなのかという話ですが、いつから木造の収益不動産で30年ローン、35年ローンが組めるようになったのでしょう?

最近の話です。

30年借上げ、35年借上げという契約を担保にして金融機関が30年返済、35年返済を組むようになりました。

そうなのです。

ハウスメーカーの30年借上げ、35年借上げというのは超長期の融資を引き出すためのテクニックの一つなわけです。

なぜ超長期の融資が必要なのか?

またなぜ低金利の融資をセットにして販売するのか?

それは建築費が高いからです。

利回りが低いからです。

もちろん戸数にもよりますが、あるハウスメーカーさんなどでアパートの見積もりを取ると木造で1室あたり1,000万円から1,200万円ほどかかります。

そこから回収できる家賃は6万円から7万円だったりします。

土地から購入して建築すればとてもじゃないけど合う利回りではないわけです。

それならなぜ建てるの??

『相続税対策』

という大義名分のもとにどんどん新築アパートが建築されているわけです。

借金を作って相続税の対象となる資産を減らしましょうということです。

1億円の現金を持っていても1億円の借金があれば資産は0です。

評価額5,000万円の土地の上に建築費1億円のアパートを全額借金で建てれば、マイナス5,000万円になります。

そういう見方をすればいいように感じますよね。

たしかに不動産を購入することって相続税対策には有効です。

でも、損をしなくても十分相続税対策はできるのです。

建物をわざわざ2割も3割も高い建築費で建てなくても、相場通りの建築費で建物を建築しても節税にはなります。

要はスキームの問題です。

35年返済で金利0.6%、建築費1.2億円の借入で毎月の返済額は316,800円。

借上げ後の利回りが例え5%でも毎月50万円の家賃収入があります。

返済できてしまうわけです。

固定資産税を支払ってもまだお釣りがでます。

相続税対策のみが目的であれば、節税はすでにできているわけなのでこれで十分なのかもしれません。

でも、借上げ賃料の見直しが入った場合はどうなるのでしょう?

5年後に借上げ賃料が10%下落、家賃収入は45万円になります。

もうアップアップです。

さらに5年後にさらに10%下落すれば、家賃収入は40.5万円に。

固定資産税を支払えばキャッシュフローはもうマイナスです。

0.6%という金利で考えてもこうなるのです。

そうならないためにはまず相場を把握しておくこと。

建築費がどのくらいかかるのかというものも把握しておく必要があります。

安い建築費で建築し、安い金利で借り入れを起こせば失敗は限りなく回避できます。


そもそもサブリースの仕組みってどうなっているのかご存知ですか?

オーナーさまから部屋を借上げ転貸する。

オーナーさんに支払っている賃料より高い賃料で入居者に貸し出すから利益が出るのです。

一般的には査定賃料の80%から90%で借上げする会社が多いですよね。

その差額でリフォーム費用とか、仲介業者に支払う手数料をまかなっています。

募集賃料が下がれば当然収支は圧迫しますから、元のオーナー様との借上げ賃料を下げる交渉をしてきます。

『家賃保証があるから安心』

ではないのです。

サブリースは低金利で長期の融資を引き出すための材料と思っていればいいのです。

サブリースがもし切れればどうなるの??

空っぽにされて返されても困る・・・

というオーナー様もいらっしゃるかもしれません。

ただほとんどのサブリースの契約には入居者保護の契約内容が織り込まれています。

どういうものかというと、

『サブリース原契約が解消された際には、貸主は転貸借人の契約内容を引き継ぐものとする。』

文面は多少違うかもしれませんが、同意義の文面が必ず入っているはずです。

つまり、借上げ賃料の値下げ交渉の際にこの文面を念頭においておけば焦らなくてもよくなるかもしれませんよ。

もちろん建物の入居状況にもよりますが、満室に近い状況であればサブリース契約を解消した後の方が家賃収入がよくなるケースの方が多いかもしれません。

当初の設定賃料が高めに設定されていたなら別ですが、相場より安い賃料で借り上げているならいざとなった時に自分で賃貸経営をすれば破たんは回避できます。

でも内装工事費用とか空室のリスクとか考えれば、キャッシュフローさえしっかり残っているのならサブリース契約は魅力です。

まぁバランスの問題ですよね。

サラリーマンで賃貸経営の時間もない、手間をかけることが出来ないという方ならサブリースでなくても毎月の管理費で家賃の5%ほどの管理手数料を取られてしまいます。

しかも、入退去の際にリフォーム費用、仲介業者の手数料も発生します。

それならばサブリースの方が煩わしくない、手間もかからないということになります。

サブリース契約をするにしても、自分で賃貸経営を全てするにしても賃料が適正なものなのかということはしっかりと調査しましょうね。

そこが間違えてしまうと、何年後かには・・・

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最近、需要のない地域にもどんどん新築アパートが建てられています。

表面利回りをよく見せるために20平米前後の1Kとか1Roomもよく建てられています。

そうした物件は今後必ず過当競争に巻き込まれてしまいます。

需要のない地域の物件などは、いくら賃料を下げても入居希望者さえ現れないということも考えられます。

しっかりと見極めてくださいね。

表面利回りだけいいからと言って買ってはいけませんよ。

賃貸需要のない地域でもサブリースがついているからと言って安易に建築したらダメですよ。

適正賃料、適正価格をきちんと見極めることさえできれば不動産投資に失敗はありません。

自分で鑑定できない壺とかを何百万も出して購入しないでしょ?

なのに、なぜ不動産だけ自分で鑑定できないのに購入しちゃうのでしょう?

大手のハウスメーカーが建てているから?

大手の銀行が融資してくれるから?

それだといいカモになってしまいます。

私が中古物件を購入する際に判断基準にしていることは、まず新築で建築すればいくらの建物なのか?

築年数経過していくらで販売しているのか?

それが割安感があれば購入しますし、割安感がなければいくら高利回りでも購入しません。

新築物件でも同様です。

スケールメリットを発揮して数多く建築している会社が販売している物件なら、自分で一から建築するより安い物件があったりします。

自分で一から建てた物件なら募集にかかわる費用も自分負担です。

それが満室で引き渡ししてくれるなら、そっちの方がメリットがあったりすることもあります。

土地値はいくらなんだろ?

建築費はどのくらいかかっているんだろ?

自分で建てるより安いな。

なら買っちゃおう。

こんな思考回路です。

いくら手残りするかではなく、将来手放すときにいくらで売却できそうなのか?

ここも重要ではないでしょうか。

あっ。

これはあくまで個人的主観なので、いろいろなご意見はあるかもしれません。

本来の不動産投資は売却するものではなく、所有し続けるものだという考えの方もいらっしゃるでしょうし、売却して利益を出してこその不動産投資だという方もいるでしょう。

私はどちらも正しいと思っています。

結局損を出さなくて儲けることができればどちらも正解なので。

インカムでもキャピタルでも儲かる。

これが理想です。

不動産って株式と違い変動は少ない商品です。

長期にわたり変動します。

その中には低迷する時期もありますし、高騰する時期もあります。

低迷している時期に手放さなくてはいけない状況だけ避けることが出来れば損することなど滅多にないはずなのです。

あなたが所有しているものは商品であって商品ではないのです。

欲しいと思う方が現れた時だけ売却する。

こんなスタイルでいいのではないでしょうか?

35年借上げ。

ここから話がどんどん発展していきましたが、利用されるのではなくその制度まで利用しましょう。

うまく利用すれば意外と利用価値がある商品もあったりしますので。

ただ契約内容の確認だけは怠らずしてくださいね。

疑問点はきっちり確認する。

あいまいな表現のところは特に注意を払う。

これだけはしっかりと押さえておいてください。

以上、サブリースの注意点でした。





中古の投資用マンションが過当競争気味なので

今年一年、不動産市場は大いに賑わいました。

都心部の不動産業者の中ではバブルの再現と、景気のいい話が飛びかっています。

たしかに情報さえあればどんどん物件が売れていきます。

金融機関も積極的に動きました。

融資付けも以前に比べかなりしやすくなっています。

その中で、家主の破たんというニュースもちらほら出始めています。

不動産業者の中にはシュミレーションすらまともにできない人たちが多く存在します。

それか、シュミレーションはしているけどもダメなのを分かっていて売りつけているかですよね。

いずれにせよ問題ありです。

今問題がクローズアップされているのが、ス○ガ銀行です。

銀行自体に問題があるわけではありません。

逆にス○ガ銀行さんは、今まで他行が取り組まなかったような案件を取り組んでくれたり、低属性のお客様にもうまく融資付けしてくれる私たちにとってとてもありがたい銀行です。

問題はそこに融資付けする不動産業者のモラルです。

今大阪の都心部の投資用不動産価格は高騰しています。

築20年経過している物件でも表面利回り10%を超える物件はそうそう見かけなくなりました。

大阪市内にはもともと遵法性のない物件が多く存在しています。

平成5,6年以前の物件は容積率OVER、建蔽率OVER、検査済証のない物件など当たり前という状態です。

そうした物件では表面利回り10%を超える物件もあったりしますが、その場合低金利での融資を受けれません。

都市銀行やほとんどの地方銀行での融資は受けられず、信用金庫、信用組合、ノンバンクでの融資となります。

その中でも金利3.5%、4.0%、4.5%という高金利になるわけですが、この金利って短期プライムレートを基準としている変動金利です。

住宅ローンの基準と同じです。

住宅ローンなら0.675%や0.775%、一部の金融機関では0.5%で借りれるような状況下で4.0%、4.5%で調達しているわけですから、少し金利が上昇すればもうひとたまりもありません。

少しシュミレーションしてみます。

築後25年、表面利回り12%、物件価格1億円、鉄骨造りの物件を購入します。

耐用年数は通常35年ですが、20年融資を受けれたとします。

表面利回り12%なので、年間の見込み家賃収入は1,200万円です。

毎月で計算すると100万円です。

諸費用物件価格の8%で計算してフルローンで借入金は10,800万円。調達金利を4.5%とすると、毎月の支払金額は683,000円となります。

なんだかいけそうな数字に思いませんか?

この時点での手残りは317,000円です。

しかしずっと満室で推移するわけがありません。

稼働率90%で想定すると、家賃収入は90万円になります。

さらにここから毎月の管理費5%、共有部分の清掃費、EVの点検費用、消防点検、貯水槽の清掃、ゴミの収集、共有部分の電気代、水道代なども必要です。

これらの費用として10%、さらに固定資産税が年間50万円ほど必要だとすればどうでしょう?

100万円×(5%+10%)=15万円。

50万円÷12か月=41,660円。

先ほどの90万円からローンの返済額683,000円と150,000円、41,660円を差し引いたらどうでしょう?

毎月の手残りは25,340円となります。

これだけならまだしも、賃借人が退去すればリフォームが必要です。

1Roomでも7~8万円ほど。

2LDKなら20万円ほどのリフォーム費用が必要です。

さらに、部屋付けをしてくれる仲介業者に手数料も支払わなくてはいけません。

もう一つ中古物件の最大のポイントは設備等の交換費用が必要になってくることです。

エアコンは10年、給湯器は12~13年、キッチンは15年、洗面台は15年、浴室は20~25年で交換が必要になってきます。

また、20年経てば間取りのニーズも新築当時と大きく異なってきますので、大規模なリノベーションも必要になるでしょうし、屋上の防水も。

30年経てば外壁の塗装、エントランスの改装なども必要になってきます。

このあたりの費用はどうやって捻出していくのでしょうか?

築20年を超える物件を購入する際には、物件自体の修繕履歴は必ずチェックする必要があります。

1年前に外壁塗装を施した。

エントランスや玄関ドアなどの交換を2,3年前にしてあるような物件ならまだしも、築後一切の大規模な修繕をしていない物件を購入してしまうと大変なことになってしまいます。

でも、12%を超える物件などそうそうありません。

どうすればいいのか?

低金利で調達できる物件だけを購入すべきです。

せめて2%台で調達できなければ目も当てれません。

今回のケースでも仮に2%の金利で調達していたとします。

すると毎月の支払額は546,000円まで下がります。

毎月の支払額が137,000円も違ってきます。

こうなると、多少はリスクの軽減ができてくるわけです。

ス○ガ銀行さんの金利は4.5%です。

みなさん15%を超えるような表面利回りで購入しているのでしょうか?

聞いている話では12%くらいが多いように思います。

なかには10%あたりで中古の築25年、30年の物件を購入していたりするらしいので・・・

以前もこのブログで調達金利と利回りの差『イールドギャップ』の話をしましたが、ここが4%あれば買いだという業者さんもいるくらいです。

12%の表面利回りで4.5%の調達金利、イールドギャップは7.5%もあります。

でもシュミレーション上ではどうでしたか?

とてもお勧めできる代物ではありませんでしたよね。

逆に最近私がお勧めしている新築アパートで検証します。

パース


同じく物件価格1億円。木造3階建てです。表面利回りは7.5%。新築物件です。

当然検査済証は付いています。

さらにここから耐震等級劣化等級3などがついている物件を選べば、木造にもかかわらずどの金融機関でも30年融資、金融機関によっては35年融資が可能です。

金利は0.6%や0.8%での調達も可能です。
※ただしその場合はある程度の自己資金が必要になってきます。

ここでは仮に諸費用のみ自己資金で、1.2%の金利で調達できたとします。

30年返済で毎月の支払額は330,900円になります。

表面利回りが7.5%でしたから、年間750万円。毎月の家賃収入は625,000円となります。

ここから、毎月の管理用5%は必要です。

木造のアパートですので、共用部分の電気代、水道代、清掃費は必要ですが貯水槽の清掃費用もEVの点検費用も必要ありません。

経費は5%で見ます。

稼働率90%で見ても毎月の家賃収入は562,500円です。

固定資産税は年間50万円ほどなので、毎月に換算すると41,660円。

562,000円-62,500円(毎月のランニングコスト)-330,900円-41,660円=126,940円

となります。

今回自己資金で投入した金額は諸費用の分だけですので、800万円としても投資回収率は19%となります。

しかも、設備の修繕費用は10年後までかかりません。

入退室に伴うリフォーム費用も最初のうちは低額で済みます。

しかも稼働率90%で計算しての数値なので、新築当初はもっと稼働しますよね。

5年足らずで初期投資の分は回収できます。

管理を不動産屋さんに任せず自主管理にして、清掃も自分で行えばさらに毎月5万円ほどの収益を向上できます。

7.5%と12%。

数字だけ見れば12%の方がいいように思えるのですが、実際にはそうではありません。

今回のシュミレーションは少し甘めに見ています。

来年には特区民泊だけでなく、民放新法の導入も検討されています。

空き室を民泊でうまく活用できれば、もっと収益を向上させることも可能かもしれません。

というより、そうしたことも視野に入れておいた方がいいでしょう。

賃貸の入居者を募ることだけが空室対策ではありません。

家具付き、家電付の賃貸住宅。

これも今後賃貸の主流になってくるかもしれません。

外国人入居者をターゲットにした場合、有効的な手段になります。

賃料が下がっていくのをじっと見守っていくだけの大家さんは、オーナー業をする資格がありません。

それなりの自己資金を投入し、新たに借金を背負うわけです。

隣のマンションのオーナーはライバルです。

競合相手です。

どんな商売でも競合相手がいない商売などないでしょ。

競合相手に勝ち抜くためには、努力と知恵が必要です。

そして、協力してくれる味方も必要です。

その味方には私が立候補します。

あとは、オーナー様自身が勉強して知恵を身に付け、努力して満室経営を心掛けることです。

行列のできるお店は大阪市内にもたくさんあります。

それと同じで、予約待ちの賃貸住宅もいくつも存在します。

そうした住宅を提供できるか?

そのためにはどうすればいいのか?

これを考えていくのがオーナーさまの仕事です。

『マンションにこんな設備を導入したい。』

『入居者にこんなサービスを実施したい。』

考えていけばいくほど楽しいものですよ。

また、入居者や内覧者から

『すごいいい物件。住みたい。』

とか、

『うちのマンションのこういうところが気に入っているんだ。』

というような生の声が聞こえてくると励みにもなります。

せっかくマンション・アパートオーナーになるならそういう楽しみもぜひ見つけてください。



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会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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