ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

方法

競売不動産って何?

まず、競売ってなんでしょう?

 

一般的に不動産を購入する際、金融機関から融資を受けます。その際融資を実行した金融機関は抵当権を設定します。
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それは、融資対象者(債務者)が返済不能となった場合、対象不動産を差し押さえ、裁判所を介して売却し、元金及び違約金利を回収するためです。

以上の売却行為を「抵当権の実行」と言い、この売却行為が「競売」です。

そして売却される不動産を「競売不動産」と定義しています。

 

競売って難しいの?

これまでに比べて競売制度は大幅に整備されてきましたので、個人で競売に参加することはもちろん可能です。

しかしながら、不動産競売はメリットがある一方で煩雑な手続きに対処しなければなりませんので、個人で競売不動産を落札し、引渡しが完了するまでにはかなりの時間、労力、専門知識を要します。

 

競売って恐いの?

 

「競売物件」というと落札してもコワイお兄さん達が占有していて立ち退かない・・・。


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そういうイメージがかねてより一般の方々を競売市場から遠ざけてきましたが、競売物件には必ず占有屋がいるわけではありません。

 

ただ、数ある中にはそのような物件もありますし、競売にかけられて物件を手放さざるを得なくなった前所有者が関係者に虚偽の賃貸借契約書を作らせて居座るケースもあります。

しかしこのような場合でも昨今の法改正により、所定の手続きを踏めば合法的に退去させられるようになってきましたし、 さらに当社では専門スタッフが不動産競売に得意な弁護士等様々なネットワークとともに対応いたしますので、 難しいケースでもスムーズに立ち退きを行えます。

 

銀行ローンって使えないですよね?


金融機関によっては対応しているところもあります。

不動産競売では、入札後短期間のうちに代金全額を納付しなければなりませんので、取引のある金融機関と相談して予め資金の準備をしておく必要があります。

なお、金融機関等が融資を行うにあたり、抵当権の設定を希望する場合には、予め買受人と金融機関等が共同して、代金納付時までに書面で申し出なければなりません。

ローンにつきましては、まずは当社までお問い合せください。

 

競売で物件を購入するにはコツがいるの?

 

競売で不動産を買う時に通常の不動産売買と大きく異なる点として、入札したからといって必ずその不動産を買うことができるとは限らないことがあげられます。

もちろん入札金額を高くすれば落札できる可能性は大きくなりますが、あまり高く入札するのでは競売で買うことのメリットが薄れてしまいます。

かといって最低入札金額すれすれでは落札の可能性は僅かでしょう。

入札しようとする物件のエリアやその土地の特性などから、他にどのような入札者が参加しそうかを予測し、入札金額を決定するには経験知識が必要です。ぜひとも当社のキャリアと実績をご利用ください。


投資用として競売物件を考えているのですが?

 

もちろん大丈夫です。

競売マーケットで優良な収益物件を安く購入することで投資効率が高まりますし、価格はこちらサイドで設定できますので、まさに腕の見せ所です。

 

競売物件のメリット

 

不動産投資、またはマイホーム購入などの目的で競売不動産購入する場合のメリットには次のようなものがあります。

1. 競売物件の売却基準価格は、一般的に市場価格の40~60%です。

2. 落札金額で見ても一般の市場価格の75%~85%くらいで落札できます。(物件によっては市場価格の50%なんて物件も)

3. 裁判所が職権により抵当権等を抹消してくれる。

4. 消費税がかからない。

競売物件のデメリット

競売物件は低価格であることが最大の魅力ですが、リスクもあります。

1. 物件の下見が困難である。

2. 購入後の保証がない。

このような場合は基本的にアフターケアはありません。

o 「建物の内部の損傷や老朽化が激しい」

o 「地積に公簿数量との差異がある」

o 「境界の確定ができない」

o 「引渡し命令が取れない場合、入居者の立ち退きが困難」。

3. 保証金の提供が必要。

※期間入札に参加する場合、売却基準価格の20%を保証金として提供しなければならない。

4. 確実に入手できるとは限らない。

o 入札に参加しても必ず落札できるとは限らない。

o 時間をかけて調査しても買い受けができない場合がある。

o 競売の取下げ、取消し等により入札が中止になる場合がある。

 

まず、初心者の方は当社の競売サポートサービスをご利用ください。

入札金額の指示から占有者との折衝、立ち退きまですべて代行できます。

 

詳しくはこちらをご覧ください。

 

今どんな物件が競売に出ているかを知りたい方はこちらをご覧ください。


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あなたも一度競売物件入札に参加してみませんか?

競売不動産。競売って何?

当社では競売物件の入札サポート業務を行っております。

競売の入札??

そんなのプロの不動産屋さんのお仕事で、私たち一般の素人には関係ないよね?

そんな声が聞こえてきそうですが、今はそんなことないのです。

一般のお客様がどんどん入札に参加しています。

それはなぜか?

入札のハードルが以前に比べて大きく下がっているからです。

昔は裁判所までわざわざ足を運ばないと競売物件の資料すら見ることができませんでした。

しかも、裁判所に行けば行ったで強面の方々がたくさんいました。

おとなしい方ならここでもうスタスタと帰ってしまうわけです。

今はどうなの?

裁判所で閲覧している人も、一般のおとなしい方ばかりです。

逆にややこしそうな方はほとんどお見受けしません。

というよりも、今はネットで物件の詳細情報が見れてしまうのでわざわざ裁判所まで足を運ばなくてもよくなっています。

ネットでBITと検索すれば不動産競売情報サイトにつながります。

http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/

BIT


こちらのサイトでは、裁判所の管轄ごとに、入札期限ごとに物件を閲覧できます。

もう一つ、981.jpというサイトがあります。

http://981.jp/

981

こういうサイトです。

こちらのサイトでは、都道府県や市町村ごと、そして物件種別ごとに検索ができます。

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見ることができる物件情報は同じです。

使いやすいほうを選んでいただき入札したい物件を検索することができます。

まずいずれかのサイトで、どんな物件があるのかを調べることが第一歩です。

自分の家のすぐ近所の物件があったり、前から狙っていたマンションの一室が競売にかかっているかもしれません。

981のサイトでは予算に合わせた探し方もできますので、一度みなさまも検索してみてください。

興味ある物件が見つかれば入札することになりますが、Yahooオークションのようにネット上で入札するわけではありません。

まず、入札書類を手に入れなければいけません。

この入札書類は物件管轄の裁判所で入手することができます。

大阪地方裁判所本庁、大阪地方裁判所堺支部、神戸地方裁判所本庁、神戸地方裁判所尼崎支部の入札書類は当社の方でもいつでも準備していますので、お気軽にお問い合わせください。

いきなり入札するのはチョット・・・

という方には、981.jpのサイトにあるバーチャル入札がお勧めです。

こちらでは、自分の落札予想金額と実際の落札金額がどれだけ開きがあるか見ることができます。

バーチャル

そして、右の矢印のところには各地で行われているセミナーの情報も掲載されています。

当社セミナーもこちらで告知していますので、もし見つけた際にはぜひご参加くださいね。

競売入札は決して難しいものではありませんが、物件情報を紐解くには少し知識やテクニックが必要です。

その辺をセミナーでお教えしているのですが、このブログでも惜しみなくご披露していきたいと思います。

何かご興味ある物件を見つけた!!

という方はもちろん個別にご相談いただいても大丈夫です。

何事も『初めの一歩は興味を持つこと』です。

そして、『次の一歩はアクションを起こすこと』です。

みなさまのこれからの不動産投資に少しでもお役に立てればと思っています。

それではまた。


失敗しない不動産投資とは?

先週末不動産競売流通協会主催のセミナーに相談員として参加してきました。
ご参加いただいたお客様ありがとうございました。
そのセミナーでこのブログの宣伝を少しさせていただきました。
そしてそのきっかけでこのブログを見ていただいているお客様、ありがとうございます。

最近新しくこのブログを見つけていただき、ご覧いただいている方が増えました。
facebook繋がりや、お客様からのご紹介などいろいろな経緯はあると思いますが、多くの方にご覧いただいていると思うとなかなか簡単な内容でUPするわけにもいかず、だんだん記事を書くのに時間を要するようになりました。
なので最近ちょっと更新頻度が少なくなったんじゃないのというお声もチラホラ・・

愚痴ではないですが、一年近くやっているとそろそろネタがなくなるんですよね。
なのでたまにスポーツネタなども入れながら頑張って更新しています。(笑)

では今日の本題です。
失敗しない不動産投資とはです。
まず失敗するとはどういうことでしょうか?
私は競売入札のサポート業務も行っています。
購入した不動産が競売にかかってしまった。
これは明らかに失敗ですよね。
でも仮にこのケースで考えましょう。
新築戸建を3000万円で購入し、35年ローン、変動金利2.4%で住宅ローンを組んだとします。
毎月の支払いは105,600円になります。
毎月10.5万円の住宅ローンを払える人ってどんな方だと思いますか?
賃貸住宅を借りる人で、年収400万円くらいの方っていくらの家賃のところを探すのでしょう?
このくらいの世帯収入の方は家賃7〜8万円くらいの物件を探します。
では、家賃で考えて10.5万円の物件を借りていく方ってどのくらいの世帯収入なのでしょう?
もちろん申告を控えめにされている自営業者さん、会社の経費で家賃を計上している会社経営者さんは別にして、サラリーマンで考えるとだいたい世帯収入600万円以上の家庭か、そこそこ収入がある夫婦共稼ぎのご夫婦だけの家庭に限られてくるのではないでしょうか?
でも今の金利では350万円くらいの世帯年収でも3000万の物件が購入出来てしまいます。
これは果たしてラッキーなことなのでしょうか?
家賃でこの支払額の物件は借りませんが、住宅ローンなら組んでしまうのですよね。
そりゃ破綻しますよ。
1年、2年なら頑張って払うことは可能ですがその先待っているのは・・

要はこうなっても、売却できればいいのです。
ローンの残債で売却できればこれは失敗にならないのです。
ただそうなるケースはほとんどありませんが。
新築で戸建を購入した場合。最初に購入した時点で不動産会社の利益分が乗っかっていますし、新築と中古の差というのは心理的に非常に大きいものがあり、大きく値下がりします。
例えば築8年の物件と築10年の物件があったとして、どれくらい差がありますか?
購入する側としてほとんど差が出ないのではないでしょうか?
実勢価格でもほぼ査定額に差はつきません。
でも新築と築3年なら多少の価格の差は生まれます。
最低でも1割は下がるでしょう。
つまり、最初から中古住宅を購入していれば大きく損することはなくなります。
まぁ、購入時、売却時の諸経費分は必要ですからその分は損するかもしれません。
例えば2000万円の中古住宅を購入したとして、諸経費が購入時8%、売却時3%かかったとしたら220万円です。
同じ金額で売却したとしたら損するのはこの金額だけということになります。
今の金利なら支払額のほとんどが元本に充当されていますので、2年住んだとしたら250万円くらいの出費で済んだことになります。
1ヶ月10万ほどですから、家賃と比べてもそんなに失敗したという風にはならないのではないでしょうか。
失敗しない不動産購入と考えると、マイホームの場合でも、値下がりしにくい物件を狙うということが一番大事になります。
今私が住んでいるマンションでも、新築時の購入価格より高く売却出来ているケースが最近増えています。
これは今中心部の高層マンションが値上がりしているからなのですが、そう考えると売り時なのかもしれませんね。
こうした物件を購入できると、5年、6年住んでいても実質タダで住めたということにもなりそうです。

不動産投資が失敗しにくい理由。
それは上記のケースでも、不動産投資の場合は家賃収入があります。
同じような中古住宅の購入の仕方をすれば、値下がり幅、諸費用分よりも家賃収入が上回ってきます。
出口をしっかりと考えていると、その間の家賃収入の利回りというのは大して重要ではなくなります。
さすがにキャッシュフローがマイナスというのはいただけませんが。

不動産投資をすれば税金が還付されますよというセミナーがよくあります。
確かにそういったやり方は可能です。
でも、きちんとした利回りが確保出来ている物件を購入すれば必ず2年目からは税金がかかってきます。
だって儲かっているのですから。。

損して税金の還付を受けるのと、税金を払いながら資産を増やしていくのとどちらがいいのでしょう?

資産を増やし、キャッシュフローも得ながら、税金の還付を受けることも可能です。
これは別に悪いことをしなくても、脱税や節税をしなくても可能です。
このことについてはまた改めて詳しく説明します。


不動産投資の方法っていくつもの種類があります。
新築アパート、収益一棟マンション、戸建、連棟住宅、事業用不動産・・

でも、間違えても新築の投資用ワンルームとかを購入したらダメですよ。
毎月の手出しがなしで30年、35年のローンを払い終われば自分の資産になりますよ。
ローンを賃借人が払ってくれるのですという説明をセミナーでお聞きした方も少なくはないと思います。
でも、途中で借上げ賃料の値下げが行われ毎月の支払いを追い足しするようになり、売却査定を依頼すれば残債を大きく下回る金額査定額が出てきて、売るに売れない、所有していても毎月追い足しするだけになり、どうしようもなくなり競売にかかるというケースが後を絶ちません。
毎回競売の度に多くのこうした投資用ワンルームが売りにかけられていることをご存知ですか?
不動産投資は悪い不動産会社に出会わない限りは失敗しません。
でも悪い不動産屋さんが少なくないのも事実です。
夜な夜な北新地やミナミで飲み歩いている不動産会社からは購入したらダメですよ(笑)
クルーザーとかに乗って、派手に遊んでいる不動産会社からは購入したらダメですよ。
真面目な業者さんはこの時間でも仕事をしています。
もしくは仕事を片付けて、近所の居酒屋さんでホッと一息ついています。
そんな不動産会社さんとお付き合いしていれば失敗することなどありません。
小さな200万円、300万円の物件でも親身になって相談に乗ってくれます。
うちは小さい不動産は扱わないんだ。
こんなことを言う不動産屋さんとは絶対にお付き合いしたらダメですよ。
また、小さい額の物件の時だけ若いスタッフが出てくるとか。
こんな会社もダメです。
不動産は価格ではないですからね。
どんな価格でもやる事は同じです。
売主さんも買主さんに対しても感謝の気持ちは同じです。
私はそう思っています。
なので、小額からの不動産投資大歓迎です。
小さい投資額から始めて、だんだん大きくしていけばいいですよね。
最初から無理して大きい金額の投資をする必要もありません。
自分の出来る範囲で。
そして無理せず継続することが大切です。

くれぐれもいい不動産屋さんとお付き合いくださいね。

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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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