ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

施行

いよいよ住宅宿泊事業法施行

とうとう6月15日この日がやってきました。

Airbnbなどのサイトでは無許可物件の非掲載措置により、許認可物件にとっては再びブルーオーシャンが訪れました。

Blue-Ocean


TVなどでも連日民泊関連のニュースが報道され、注目度が上昇しています。

新法施行に伴い、無許可物件の撤退が相次いでいます。

その無許可で運営していた人、代行業者さんなどもニュースに出演してコメントを発していますが、これってどうなんでしょ?

『私たちは違法行為を行っていました。』

って人前で堂々と披露しているわけですが、ここに問題は全て凝縮しているように思えます。

6月15日以前は違法行為ではなく、無許可営業。

6月15日からは無許可営業は全て違法行為。

こういう解釈なんですよね?

合法民泊には宿泊者のパスポートのコピー、短期賃貸借の契約書のコピーの保管義務があり、対面式もしくは画像で本人確認ができる方法でのチェックインが求められています。

つまり、誰だか分からない人には宿泊させてはいけませんよという規定が設けられています。

犯罪の温床にならないための防御策です。

実際に民泊物件で事件はいくつか発生しています。

外国人による殺人事件、詐欺事件の拠点などにも利用されていますし、今までのような闇民泊で行われていたセルフチェックインでは防ぎようのない事件ばかりです。

なので、警察や行政が歯止めを効かせようとしたのも最もな話です。

今回の新法施行に伴い撤退した多くの方は、
消防設備導入の費用がない
そもそもその建物に
消防設備を導入する方法がない
という理由で撤退していますが、このチェックイン時の規制により、手間が大きく増えてしまうという理由で辞めた方も少なくはないはずです。

中には
『そんなことまでしないといけないの?』
という人もいますが、一般の賃貸契約する際にも住民票や運転免許証などの身分証の確認はしますし、ネットカフェなどでも会員証を作る際には免許証などの掲示が必要です。

それさえしなくて、宿泊させていた今までのやり方がおかしすぎるような気もしますよね。

そりゃ、隣の部屋、同じ建物の住民からすると不安になるのは当然です。

今回の法整備で、少なくとも
『誰か分からない人が泊っている』
この不安は払しょくできるのではないでしょうか?

でも、チェックインの方法で手間をかけずにする方法っていくらでもあるんですよね。

うちがやっているやり方は、賃貸借契約書はクラウド上で電子署名で行っています。

パスポートのコピーもチェックイン前にメール等で送ってもらい保管しています。

今導入を考えているのは、室内に置いたタブレットによるチェックイン方法です。

業者さんとタイアップして、安価でシステムを導入してもらう協議をしています。

最近ではコンビニが民泊施設と提携しチェックイン(鍵渡し)するというニュースも出ていましたね。

チェックイン業務を代行してもらう、そうすることにより業務は格段に簡略化します。

でもそのやり方が本当に正しいのか、そこを思案しているわけです。

対面式、ゲストとお会いすることにより課題やゲストが求めていることがより深く理解できるような気もしますし、おもてなしの精神がなければ一時のビジネスで終わってしまいそうな。。。

そんな気がしています。

『民泊は今だけのビジネスでしょ?』

『うちも一時期民泊やっていたけど、儲からないから辞めたよ。』

闇民泊をやっていた人にこんな話をよくされます。

儲かりそうだからやってみた。

⇒でも、思ったより手間がかかるから辞めた。

やり出し当初は儲かった。

⇒でも競争相手が増え、売上が一気に下がったから辞めた。

あたたたちと一緒にしないでほしい。

だってこっちはこの民泊と24時間いつでも向き合っている。

いつでもニュースや法改正についてチェックしている。

ゲストから生の声を聴取している。

だから、今でも民泊を続けている。

そして、今後も続けていく。


引いてはこの業界を盛り上げていきたいとも考えている。

逆にその想いがない人には参入してほしくない。

簡単に誰でも儲けられるもんだとは思っていない。

でも、やり方さえ間違えなければ必ず成功できるビジネスだと思っている。

その信念を持てる方にはいろいろ自分が持っている知識を享受したい。

そういう想いで運営しています。

オリンピックを控え、大阪万博、IRでのカジノ誘致。

政府そして大阪市も観光業そのものをバックアップしています。

民泊の求められる立ち位置、それはホテルで収容できない観光客を受け入れる。
政府や市はそこを補ってもらうために法整備をしています。

当然、住民の不安を払拭するための手立てを求めることになります。

旅館業に準じる規制くらいは当然の話です。

私はそれに乗っかっているわけですが、当然そこに乗っかるだけでは事業を継続していくことは不可能です。

民泊ならではの魅力をどうやったら引き出せるのか、そこを思案するわけです。

玄関先までタクシーが横付けされて、荷物を運び込んでくれる。
毎日外出先から帰ってきたらシーツが交換されて掃除が綺麗にされている。
24時間フロントに電話したらルームサービスを頼める。
そんなサービスはホテルに任せておけばいい。

それを求める人はホテルにしか泊まらないし、民泊を利用しません。

民泊を利用する人は、
①ホテルより安価に泊まれるから
②現地の人と接し、地域のお勧めのお店、観光スポットに出かけたい

人の温かみに触れたいか、リーズナブルに利用したいか。

私はこのニーズとともに、家族全員で同じ部屋に宿泊できる。
コンドミニアムとか、広いリビングを持つスイートルームもホテルとの差別化に有効だと考えています。

海外の一流ホテルのスイートから考えると日本のホテルは狭い部屋が多いですよね。
大家族全員で宿泊できる部屋がほとんどないのです。

60平米とか80平米とか。

タワーマンションの高層階なんかで民泊をやればそりゃ人気になりますよね。

一泊3万円とかでも宿泊者はひっきりなしに訪れそう。

まぁ、許可は下りないですが。。。

逆に言うと、そんな施設を建設するのも面白いかもしれないですよね。

そんなことを考えているとワクワクします。

高層賃貸マンションを建築するには予算、資金繰りの問題がありますから、残念ながら今の私には少し手の届かない話ですが。

木造アパートや戸建賃貸ならできるのかな?
新築で複数戸、複数棟建設したら面白いものを作れるかも。

そんな夢を実現するためにはまず実績作りです。

なのでまだまだコツコツと頑張りたいと思います。


大阪市の民泊条例10/31施行決定

10月1日施行と噂されていました、『国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に関する条例」の内容が本日公表されています。いわゆる民泊条例のことです。


中身については順次説明会が開催されるのでそこでまた詳しい説明がなされると思います。

まず注目されていた日数ですが7日間となっています。

また申請に提出しなくてはいけない書類として以下の書類の提出が必要になるということです。

1)消防法その他の消防に係る関係法令に適合していることを証する書面の写し

2)使用する水が水道法第3条第1項に規定する水道及び大阪府特設水道条例第2条第1項に規定する特設水道により供給される水以外の水である場合にあっては、当該水に係る同法第4条の規定による水質基準に関する水質検査成績表の写し

3)特定認定を受けようとする者が施設の賃借人又は転借人である場合にあっては、当該施設に係る法第13条第1項の賃貸借契約以外の全ての賃貸借契約に係る契約書の写し並びに当該施設の所有者及び当該契約に係るすべての賃貸人が当該施設を国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の用に供することについて承諾していることを証する書面の写し

4)施設が区分所有等に関する法律第2条第1項に規定する区分所有権の目的である建物の部分の場合であって、当該施設に係る区分所有法第30条第1項の規約が定められているときは、当該施設を国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の用に供することが当該規約に違反していないことを証する書面

5)その他市長が必要と認める書類

このような記述があります。

まず一つづつ見ていくとして、消防法、水質検査に関しては防災上、衛生上必要なものなので仕方がない書類ですね。

でも、賃貸マンションなどの場合は貯水槽が設置されているケースが少なくないので、別途水質検査が必要ということなのでしょうか?
それとも、オーナーさんが貯水槽の清掃時などに行っている水質検査の書類の提出だけで済むのでしょうか?

このあたりは記述がなかったので現段階では不明です。

次に賃貸借で届け出を行う場合についての記述です。

これについて、賃貸借契約以外の全ての賃貸借契約に係る契約書の写し並びに当該施設の所有者及び当該契約に係るすべての賃貸人が当該施設を国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の用に供することについて承諾していることを証する書面の写しとあります。

自分以外の賃借人全員の賃貸借契約および、民泊利用することについての承諾書の提出かと思い、

それは無理でしょ?

と調べていると、意見書の回答の中にこうした文章が。

質問者の「所有者及びすべての賃借人に承諾することを証する書面の写しを求めることは事実上煩雑であり、特区申請手続きの時間及び費用が徒に増加することになるため、現実的でないと考える」
に対しての回答がこちらです。

「申請に必要な添付書類については、当該施設に係る賃貸借契約書の写しを添付することにより、当該施設の所有者及び当該契約書に係る全ての賃貸人が事業の用に供する・・・

あれ?賃借人じゃなくて賃貸人だったのですね。

つまり家主の承諾があれば大丈夫ということでしょうか?

最後の区分所有のくだりも管理規約に「専ら住宅として使用する・・・」というこの文面ではなく、住宅又は事務所として使用するという文面ならOKとも読み取れますね。

その他に、申請者が

1)法人である場合は定款又は寄付行為及び登記事項証明書

2)個人である場合は住民票

3)賃貸借契約及びこれに付随する契約に係る約款

4)施設の構造設備を明らかにする図面(施設の各階ごとの平面図、間取り)

5)滞在者名簿の様式

6)消防法に適合していることを証する書面

7)水質検査成績表の写し

8)賃借人又は転貸人の場合は契約書の写し並びに賃貸人が承諾していることを証する書面の写し

9)区分所有の場合は管理規約に違反していないことを証する書面

10)施設の構造設備及び外国人旅客の滞在に必要な役務の提供等の概要

11)付近見取り図

12)居室内に備え付ける施設の使用方法に関する案内書(日本語及び外国語のもの)

13)近隣住民への周知に使用した資料及び周知方法と実施結果を記した書面

14)その他市長が求める書面

ということなので、賃貸で運営する場合でもオーナーさんの許可物件であれば、消防、水道の資料提供さえ受けることができれば申請可能かもしれません。

あと、平米数の規定は25平米以上となっています。

その他にも滞在者名簿の3年間保管(旅券番号記載のもの)

対面式又は滞在者が実際に施設に所在することを映像等で同一人であることを確認すること。

近隣住民からの苦情に適切に対応するための窓口を設置し、その連絡先(責任者の氏名、電話番号等)の表示を施設の出入り口につけることなどは定められていますが、

年間180日以内など年間営業日数の制限はありません

また、7日以上となっている日数制限についても大阪府市連名で最低滞在日数を短縮するように要望していると記載してあります。

詳しいことについてはやはり説明会に参加して聞いてみるのが一番でしょうが、かなり前向きな内容になっていると思いました。

現段階で7日以上という項目が引っかかるのは間違いないのでしょうが、ここさえクリアできれば申請しないという選択肢はなくなるかもしれませんね。

あとは、民泊申請に伴い消防法の基準が一般居住用の基準と違うのか、それとも同じ基準で大丈夫なのか?

このあたりは調べないといけませんが、説明会が楽しみです。

10月31から施行されるということなので、あまり時間はありませんが今回の条例によってどう変わっていくのでしょう?

また消防、その他のことについて分かった段階で随時ブログでUPしていきますね。

選挙権18歳以上に引下げが施行されましたね



選挙権が18歳以上に引下げられました。
これにより新たに240万人が選挙権を得たということになります。
選挙参加年齢を引下げるということはとてもいいことだと思います。
これからの日本を動かしていくのは若者たちです。
年収300万の時代なのに、任期途中で退職した知事に2200万円の退職金。
こんなことばっかりしている今の政治家たちを払拭していくためには、若者がどんどん投票に参加することは必要でしょう。
今の選挙の投票率ってどうしても高齢になればなるほど高い投票率になっています。
20代の投票率の低さが際立っています。
50代、60代の投票率の高さも際立っています。
直近のデータでは20代の投票率は32.58%と3人に1人も選挙に参加していません。
それに対して50代の投票率は68.28%、平成21年には84.15%の高い投票率を記録しています。
先の短い人たちが日本の将来を決めるのではなく、先の長い人たちにとっていい法案・施策を決めていった方が当然いいわけで、そのためにはこの選挙権の年齢引下げはいいことだと思います。
ついでにネットで投票できるようになりませんかね?
マイナンバーと連動して投票するということは実現不可能ではないと思いますし、導入に多大な費用がかかったとしても将来の選挙にかかる経費が軽減できるとすればやるべきだと思うのですが。
ネット投票が実現すれば若者の投票率は圧倒的に向上するでしょう。
そうなれば日本の将来も変わりそうです。
今の政治家の人たちって、若者向けの政策というものをあまり提供しません。
それは若者が選挙に行かないからです。
選挙に来ないのなら、そこをターゲットにした政策を打ち出すこともありませんし、投票率の高い年齢層に受け入れられやすい政策を公言した方が選挙に通りやすくなります。
若者の選挙離れが自分たち世代の首を、自ら締めていることになります。
なので是非選挙には参加しましょうね。
これで10代の投票率が50%や60%を越えればマニフェストの内容も変わってくるでしょうからね。
たぶんそうはならないでしょうが・・



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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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