ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

旅行者

3月の訪日外客数前年比9.8%UP



日本政府観光局(JNTO)が発表した3月の訪日外国人旅行者客数は前年比9.8%UPの2,205,700人だったそうです。

伸び率は少し低下したものの、今年に入ってからもまだ堅調な増加になっています。
1月は23.96%UPの2,295,668人、2月は7.6%UPの2,035,800人、そして3月は2,205,700人と3ヶ月連続で200万人を突破しています。

過去最高を記録した昨年の訪日外国人旅客数は24,039,053人でした。
そして単月で200万人を突破したのは一年のうち6ヶ月だけでした。
そう考えると、今年に入ってからも外国人旅行者の勢いは衰えていないということになります。

外国人旅行者の姿を見慣れたせいか、それとも東京や大阪だけでなく地方都市に分散しているせいか、外国人の姿が目立たなくなってきました。
それでも訪日外客数は増えているわけですから、まだまだ伸びる余地はあるということなのでしょうね。

今年に入ってからの3ヶ月の統計では前年比13.6%UPです。

このままで推移したとしたら、年間3,000万人という数字も視野に入ってきます。

あとは震災などが起こらず、北朝鮮との戦争に巻き込まれたりしない限りはこのままどんどん旅行者は増えそうですね。

国別に見るとお隣の韓国が1月〜3月の数字で171万人、中国が164万人、台湾が103万人、香港が49万人とアジアからの来客がほとんどです。
これに続くのがアメリカで29.2万人でやっと欧米諸国が登場します。

この辺りからの訪日外客が増えてくると、本当の意味での観光大国になるかもしれませんね。

2020年東京オリンピック、そして2025年招致に向けて動いている大阪万博、それに伴ってIR法案のカジノなど楽しみな話題はたくさんあります。

実現した時に、何かそのイベントにあやかって商売ができればいいなと思っているのですが、私の浅はかな知恵では民泊ぐらいしか思いつきません。

既存の賃貸マンションで特区民泊の申請に向けて手続きを進めているところなのですが、やはり一番のネックになっているのは消防法です。

もともと賃貸マンションの場合は消防法の共同住宅の特例がいろいろと施されており、民泊申請することによりその特例の緩和から外れてしまいます。

自動火災報知器は代表的な例ですが、誘導灯、消化器、場合によっては連結送水管の設置なども義務付けられたりします。

既存の建物でそうした消防設備を後付けすることは容易ではありませんので、現段階でも相談に来た人の8割は諦めて帰るそうです。

普通に考えれば、普通の住宅を途中から旅館に改装するようなものですから、それなりの費用はかかるということですね・・・

それならば最初から旅館業に沿った建築物を建てて、そこで営業許可を取る。
これが一番スタンダードな考え方です。
でも、旅館業に沿った消防設備が備わった建物を建築するなら、特区民泊で申請する意味さえなくなってしまうような・・・

簡易宿所と特区民泊は現段階では同じ消防規制が引かれています。
特区民泊なら2泊3日以上。
簡易宿所なら1日から。
特区民泊なら短期の賃貸借契約を結ぶ必要があり、簡易宿所なら備え付けた帳簿があればOK。
どちらを選びますか?
もちろん簡易宿所の選択肢になりますよね?

民泊は宿泊施設なのか?
宿泊施設じゃないのか?
特区民泊の正式名称は『国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業』です。
これを縮めて特区民泊と言っているわけですが、宿泊施設ではなく滞在施設になっているじゃないですか?

滞在なら旅館業でなく、共同住宅として処理してもらえれば賃貸住宅市場の活性化につながります。

誰か消防法の規制緩和に動き出してくれないかなー。

そんなことと、最初から旅館業の許可が取れる建物を建てて収益性抜群の物件を作り出せないかなーってことと並行して考えています。

既存の建物が無理なら作るしかない。
既存の建物で可能なら所有者さんにどんどん提案していこう。
後者は現在の消防法ではクリアできそうな物件はごくごく少数です。

なら、やっぱり・・・

ということで、新しい建物で旅館業許可を取れそうな物件を提案できるように仕込み作業に入ります。

また楽しみにしておいてください。

それでは。

訪日外客数まだまだ増加中。2000万人突破

日本政府観光局(JNTO)が発表したデータによると、2016年11月の訪日外客数は1,875,400人で昨年11月の1,647,550人から13.8%増加しました。

2016年1月から11月までの訪日外客数は合計で21,988,400人となり、こちらも前年比22.4%の伸び率を示しています。

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とうとう訪日観光客が2,000万人を超えました。

この数字はもちろん過去最高の数字です。

今年の着地地点は2,400万人あたりになるのでしょうかね。

政府目標4,000万人という数字もオリンピックまでに達成する可能性もあります。

しかし下のグラフをご覧ください。

数字的には伸びているのですが、まだまだ東アジアの旅行客が大半を占めています。

161221monthly-4

2016年の11月時点での内訳は韓国人42.7万人、中国人43.3万人、台湾人30.1万人、香港15.2万人です。

いずれも高い伸び率になっています。

それとは別に海外に旅行する日本人も若干ですが増えているのですよね。

こちらも前年対比5.4%増です。

グローバル社会に躍進中です。

カジノ法案も可決しましたし、ますます観光客は増加しそうです。

その中でどういった立ち位置で仕事をしていくかということはとても重要です。

ここ数年中国系の不動産会社が増加しています。

都心部の区分所有の案内はほとんど中国人が占めています。

担当者も中国人、台湾人。

旅行でお金を落とすのも、日本の不動産を購入していくのも中国、台湾の方ばかりです。

そういったお客様を取り組むために日本の企業も外国人の営業スタッフを多く雇用しています。

でも、スキルがひどい・・・

重説案を送ってもろくに目も通してくれない。

契約の内容自体をきっちりと把握していない。

購入者側の仲介業者ですので、リスクを背負うのは買主ですからいいのですが、今後契約のトラブルも発生してくるかもしれませんね。

先日も中国人客に先を越され契約できない物件がありました。

そのケースなんて、翌日に契約してその週に決済までして中国に帰るからそのお客様を優先しますって・・・

契約って調査も何もする時間ないのに、いきなり契約ってよっぽどその不動産会社を信用しているのでしょうね・・・

私には無理です・・・

お客様がいくら買いたいといっても、お客様がいくら時間がないって言っても、自社物件なら事前調査をしているからともかく、他社物件など怖くて即日契約なんてできません。

でもそういったお客様が実際には多いそうです。

中国人は不動産を買うために日本にやってきます。

実際に現物を見ないで購入するケースも少なくないようです。

いいんですがね・・・

不動産屋さんじゃなくて、まるで物販と変わらないような気がします。

このままでは日本人が自分が住むための不動産を買えなくなる時代がくるかもしれません。

円安に振れていることも今後もっと影響してくるでしょうしね。

外国人がどんどん日本の不動産を購入して、不動産価格が上昇する。

それはそれでいいことなんですが、何かしっくりこないなというのが実感です。

日本に旅行客が多く訪れ、日本人もその恩恵を受けて国内景気も良くなり、どんどん不動産が売れていく。

これが理想です。

そういう世の中になってほしいなと思っています。



外国人入国者数で関西国際空港が国内1位に



成田空港を抜いて関西国際空港が外国人旅行者入国者数で国内1位になりました。
2月度の数字で約50万人になったということです。
LCC(格安航空会社)の増便によるインバウンド需要がこの流れを作っています。
といっても、成田と羽田を合わせれば76万人になりますから、大阪だけに集中しているというわけではありませんが、日本=東京というイメージではなくなってきているのかもしれませんね。

関西国際空港といえば24時間運用可能な空港で、最近では深夜便、早朝便も増加しています。
それに伴い関西国際空港は24時間営業の空港へと進化しました。
さすがに24時間電車は動いていないので、空港で寝泊まりできるようにしたり深夜バスの運行などで深夜の着陸便にも対応しています。
LCCの乗入れもどんどん増加していますので、今後もこの流れは継続しそうです。

また3月の訪日外国人客数も発表になりました。
先月に続き、過去最高の数値を記録しました。
単月で初めて200万人を突破し、前年対比でも31.7%の伸びです。
1月から3月の累計でも前年比39.3%のプラスになっています。
今年になってからの円高により、観光客に影響があるかと思っていましたが関係なく推移しています。
以前は円安、爆買いが観光客増加の原因かとも思っていましたが、それだけではなく『観光地として魅力ある日本』になりつつあるのかもしれませんね。

この観光客増加に対して、ホテルや旅館が急激に部屋数が増えるわけがないですから、『民泊』需要が高まるのは当然です。
LCCなどを利用して日本に来る外国人も増えていますから、空室が少なく割高になったホテルを選ぶより格安の民泊を選ぶのもこれも当然の流れです。

ここで変な条例で規制してしまうと、旅行者が宿泊する施設がないということも起こりえますから政府の対応も慎重になるのも理解できます。
数年前に比べて観光客数は3倍ほどに膨れ上がっていますから、宿泊施設が足りないのは明らかです。
最近ではサウナなどの寝泊まりできる施設にも多くの外国人が寝泊まりしているという話も聞きます。
需要のあるところには仕事があり、その中にチャンスも生じます。
この訪日外国人旅行者というキーワードは不動産業界だけでなく、あらゆる業界にとってチャンスのような気がします。
あとは、このチャンスを活かせるかどうかですよね。

民泊にご興味ある方は一度ご相談ください。部屋のセッティングから写真撮影、運営代行からお掃除まで幅広くお手伝いできる体制も整いましたので、全く初めての方でも安心してお任せいただけます。
ご相談は予約制になっていますので、事前にご連絡いただきますよう、よろしくお願いいたします。
それではご相談お待ちしております。
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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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