ほんとうに大丈夫?不動産投資

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旅館業

民泊新法参議院でも可決。来年1月から施行か?

民泊新法


民泊新法(住宅宿泊事業法案)が成立というニュースが飛び込んできました。

衆議院に続き参議院の本会議でも賛成多数で可決され成立しました。

早ければ2018年1月から施行される予定です。

今回の法案で、『事業者』『管理業者』『仲介業者』が届け出制になります。

『事業者』(ホスト)は、都道府県知事または市町村長に届出をすることで事業が可能となり、『管理業者』は国土交通大臣、 『仲介業者』は観光庁長官から登録を受けることで、合法的に事業を行うことができるようになります。

年間の営業日数は180日以内に限られますが、これは民泊を始めようとする方には大きな一歩です。

法案の内容についてはこちらの通りです。

かみ砕いて説明していくと

1.部屋には台所、浴室、便所、洗面設備など生活の本拠として使用するための設備が備わっていること。

2.現に人の本拠として使用されている、従前の入居者の賃貸借の期間満了後新たな入居者の募集が行われている住宅で人の居住用として認められるもの。

3.寝具を使用して施設を使用すること。

4.1年間で180日を超えないこと。

5.都道府県知事または保健所設置の市は市長に住宅宿泊事業を営む旨の届出をしたもの

届出する内容については

1.商号、名称又は氏名及び住所(法人の場合はその役員の氏名)

2.住宅の所在地

3.営業所又は事務所を設ける場合にはその名称及び所在地

4.管理業務を委託する場合はその相手側である住宅宿泊管理業者の商号等

5.住宅の図面

その他の要件としては

1.各居室の床面積に応じた宿泊者数の制限

2.定期的な清掃

3.非常用照明器具の設置

4.避難経路の表示

5.住宅の設備の使用方法に関する外国語を用いた案内

6.移動のための交通手段に関する外国語を用いた案内

7.宿泊者名簿の備付け(宿泊者の住所、氏名、職業、その他)

8.宿泊者への騒音防止、周辺地域の生活環境の悪影響の防止についての説明

9.苦情および問い合わせに適切、迅速な対応をすること

10.事業者である旨を掲げた標識を掲げること

ここには平米数や消防法については書かれていません。

あくまで旅館業、ホテルではなく住宅というくくりになるので消防法規制も甘くなるのではという見方もあります。

現行の『特区民泊』『簡易宿所』では消防の規制により、なかなか事業者、宿泊施設が拡大していかない状態になっています。

今回の新法成立によりまた『民泊』というものがクローズアップしてくるかもしれませんね。

ちなみに今回の新法は特区が認められている地域でも並立して進行していくようですので、また詳しい状況が分かりましたらUPしますね。

それではまた。

大阪市特区民泊と簡易宿所の違い

大阪市の特区民泊がスタートしていますが、まだ申請状況、認定の状況はあまり進んでいません。

本日現在で発表されている特区民泊の認定施設はまだ8施設のままです。

ただ、申請内容については大阪府のものとは異なり、かなりハードルの下がっている内容に思えます。

未申請の民泊を運営している方々とお話していて一番申請のハードルになっていたのは宿泊日数制限でした。

7泊8日以上という実需にそぐわない内容になっていましたので、申請をしてしまうと2泊、3泊などの需要の多い旅行客を受け入れられないという声が多く聞こえていました。

簡易宿所の申請を取ればもちろんこの日数制限がありません。

今回1月1日から大阪市ではこの日数制限が2泊3日に緩和されています。

その簡易宿所特区民泊の内容を表にまとめてみました。

特区民泊と簡易宿所の違い


日数制限以外にもこの2つには違いがあります。

まず営業できるエリアの違いです。

用途地域の中で、『商業地域』『近隣商業地域』『準工業地域』『準住居地域』『第二種住居地域』で営業でき、『第一種住居地域』では3,000平米以下の建物ならOKとなっています。

ここからが簡易宿所と特区民泊の違いですが、簡易宿所では敷地から110m以内に学校や保育所、公園などがあると認可がおりません。

事前に周辺環境の調査は必要になるということです。

次に客室の広さの制限。

簡易宿所では33平米以上。

10人未満なら1人当たり3.3平米以上なので、5人なら16.5平米以上ということになります。

そして1客室あたりの広さは4.9平米以上、つまり3帖以上の広さということになりますが、この広さには押し入れ、クローゼットは含まれません。

浴室、トイレは含まれますのでここにはご注意ください。

特区民泊の場合は25平米以上。この面積は壁芯の面積になっており、バルコニーは含まれませんが浴室、トイレ、クローゼットも含んだ面積になります。

1人あたりの面積は3.3平米以上が望ましいとなっていますが、必ずとは記載されていません。

でも、1人3.3平米って畳2枚分の広さです。

下手したら拘置所よりも狭いかもしれない部屋で、外国人を宿泊させているということもあるかもしれませんね。

簡易宿所の一番のハードルは今から説明するトイレ、洗面設備にあるのではないでしょうか?

トイレがまず収容人数6~10人の場合便器が3個、定員11~15人で便器4個、定員16~20人で便器5個が必要です。

5名以下でも大便器1個、小便器1個の設置が求められています。

普通の住宅ではトイレが1個しかないので増設が必要になる場合が出てきます。

次に洗面設備です。

これも給水栓が5人に1個以上、30人以上で10人に1個以上の設置が求められています。

これに比べ特区民泊ではとにかく備わっていればいいという要件に変わっています。

そして簡易宿所ではフロントの設置も求められています。

これは大阪市では昨年度多少緩和され、近隣に設置してもいいことになっています。

従来なら建物内に設置が求められていたのですが、これも実務的には大規模な緩和となっています。

さらに簡易宿所の場合、登記簿上の建物の用途、これも重要になっています。

『住居』『事務所』などとなっている場合、許可がおりません。

『旅館』『ホテル』に変更になっている必要があります。

住居になっている場合用途変更の申請も必要になってきますのでここにもご注意ください。

宿泊者名簿の設置はどちらも同じ。

外国人の場合はパスポートのコピーを保管しておく必要があります。

特区民泊でも3年以上保管しておくことと明記されています。

そして特区民泊ならではのものなのですが、旅館業でなく賃貸借という解釈になるので短期の賃貸借の契約の締結が必要になります。

あくまで旅館業ではなく、賃貸借契約なのですよということでその他の規制が緩くなっているわけです。

そして、特区民泊では外国人を宿泊させるための施設という大義名分があるため、必ず外国語での案内も必要になっています。

これは英語でも中国語でも韓国語でもOKです。

設備の使用方法、家事などの緊急の場合の避難方法なども外国語で用意しておく必要があります。

その他、近隣住民への告知。

これはいずれの場合も営業許可を取る前に必要になっていますが、必ずしも近隣住民の同意が必要になっているわけではないというところがポイントです。

つまり、

『説明会を開いたけど反対が多くて断念した。やらなかったらよかった。』

とはなりにくいということです。

でもなるべくなら反対はない方がいいですよね。

そうならないように、クレームが来た場合の対応方法を明確に示しておいたり、いつでも連絡が取れるので安心してくださいねという告知は必要でしょう。

最後に特区民泊の申請には『賃貸借契約書で民泊OK』表記があるか『所有者、貸主の承諾書』が必ず必要です。

転貸借の場合は、全ての契約書を提出して所有者にたどり着くまでの契約書が必要になりますので、必ずオーナー許可の物件の必要性があります。

だれかの名義で部屋を借りていて、その借り主が貸主となって契約書を作成してもその貸主は所有者ではないので許可取得はできません。

この文章を読んで、難しいな、ハードルが高いなと思う方もいらっしゃるかもしれません。

そうした方には今年『民泊新法』が施行されるという話も出ています。

こちらの内容についてはまだはっきりとしたことがつかめていませんが、特区民泊より規制が緩和されるそうです。

ただ、日数制限はないようですが年間の営業日数に制限が加わるそうです。

年間180日以内とか90日以内とかの案が出ているそうですが、そちらならもっとハードルが下がるかもしれませんね。

いずれにせよ、『民泊』というものはこれからの賃貸住宅市場には必ず必要になってくるものです。

賃貸オーナーの立場としては決して避けることのできないものとなってきそうです。

合法的に民泊に参入できる制度が確立した以上、参入しない手はないと思うのは私だけではないはずです。

始めるなら早い方がいいですよね。

まずは物件取得のご相談からお待ちしております。

ちなみに、私は大阪の民泊事情には精通しているつもりですが他地域の情報についてはあまり把握しておりません。

民泊関係のご相談は大阪市内、大阪府下でお願いします。

また、行政書士の資格を持っておりませんので、許可申請の手続き代行ができませんのであしからず。

あくまで不動産のお仕事をご依頼ください。(笑)


民泊許可で固定資産税が増える?増えない?


本日は、固定資産税のお話。

特区民泊の施行が10/31からに決まった大阪市をベースにお話ししたいと思います。

固定資産税は都市計画税とともに、1月1日現在の不動産所有者にかけられる税金です。

その税率は大阪市長が決めた課税標準額に対して、1.4%。都市計画税は0.3%課せられます。

この課税標準額には特例が設けられており、住宅用地に対しては原則として課税標準額を1/3(都市計画税は2/3)に軽減した税率が課されており、さらに200平米までの部分に関しては1/6(都市計画税は1/3)まで軽減されています。

住宅


この住宅用地というのは『人の居住を目的としている建物に使用している土地』というものになり、店舗・工場・事務所・旅館・倉庫などは含まれません。

賃貸住宅は人の居住を目的としてますので、住宅用地に該当します

今回の特区民泊の中では、この民泊というものは『人の居住を目的しているもの』ではないとなっています。

居住ではなく、宿泊なので旅館業と同じ扱いになりますよということです。

ここで問題になるのが、住宅用地として認められなければ住宅用地に対しての固定資産税の特例が受けれなくなるというところです。

賃貸マンションの一室で許可されれば、一棟丸ごとこの特例がなくなるの??

いや。そうではないのです。

ただ、従前のような特例が認められるわけではないので注意が必要です。


居住割合

居住部分の割合によって受けれる軽減の割合が変わるということです。

この店舗等と併用している場合の軽減措置は以下の通りです。

【住宅用地の面積】 = 家屋の敷地面積 × 住宅用地の率


住宅用地の率というのは、店舗等の面積割合によって決められます。

(階数、居住部分の割合、住宅用地の率の順)

地上4階建以下   1/4以上1/2未満      1/2
地上4階建以下   1/2以上           1
地上5階建以上   1/4以上1/2未満      1/2
地上5階建以上   1/2以上3/4未満      3/4
地上5階建以上   3/4以上           1

一つ例題として、

土地面積300平米。課税標準額3,000万円。1階(120平米)、2階(120平米)、3階(120平米)が従前は居住用。
今回1階・2階の居住用部分を店舗(旅館業)に変更したとして考えていきます。

変更後の以前のままだったら、200平米までの部分は1/6(都市計画税1/3)、200平米超300平米までの部分は1/3(都市計画税2/3)でしたが、今回2/3部分が店舗に変更することになります。

2/3が居住用部分のままなので、住宅用地の率は0.5ということになります。

家屋の敷地面積300平米×0.5=150平米。住宅用地は150平米、商業用地は150平米です。

150平米部分を小規模住宅用地として、それ以外の部分を特例の適用されない用地として計算します。

課税標準額3,000万円で土地面積300平米ですから、1平米あたり10万円。

課税標準額=(150平米×10万円)×1/6+150平米×10万円=1,750万円

固定資産税額=1,750万円×1.4%=24.5万円

都市計画税課税標準額=(150平米×10万円)×1/3+150平米×10万円=2,000万円
 
都市計画税額2,000万円×0.3%=6万円

今回のケースでは、固定資産税、都市計画税として年額30.5万円が必要になるということですね。

もし、そのまま店舗にしないで居住用のままとして置いておいた場合も計算してみます。

200平米×10万円×1/6+100平米×10万円×1/3=666.6万円

666.6万円×1.4%=9.33万円(固定資産税額)

200平米×10万円×1/3+100平米×10万円×2/3=1333.3万円

1333.3万円×0.3%=4万円(都市計画税額)

合計13.33万円だったことになります。

つまり、年額で17.17万円費用負担が増えるということになりますよね。


おさらいしますと、
4階建以下の建物の場合、居住部分が1/2を超えていれば従来通り固定資産税の軽減が受けることができ、1/2以下でも1/4以上が居住部分なら1/2は軽減を受けれるということです。

5階建以上の建物の場合は、3/4を超える面積が居住用なら従来通り、1/2未満1/4以上なら1/2の軽減を、3/4未満1/2以上なら3/4の軽減を受けることができます。

なので、もともと店舗・事務所が併設されている建物に関しては、4階建以下なら1/2超が居住用部分、5階建て以上なら3/4超がそのまま住宅用地としての恩恵を受ける面積の基準となります。

この面積を超えても、5階建以上なら1/4以上を店舗の用に供さないようにすればいいということですね。

もちろんこの特例以上に収益性がUPすれば問題ないことですので、このあたりとのバランスを見ながらということにはなってくるのではないでしょうか。

マンションの場合は上記の通りですが、では一戸建の場合はどうなるのでしょうか?

この場合、今回の特区民泊申請にはシェアハウスは含まれておりませんので、申請するということは一戸まるまるの申請になります。

その場合は、住宅用地としての特例の適用はありませんので、200平米以下の部分の固定資産税は6倍、都市計画税は3倍になります。

今日の話をまとめますと、もともとマンション内に店舗・事務所があるマンションなら、もちろん比率にはよりますが固定資産税、都市計画税に変更はないということになりそうです。

居住用オンリーのマンションだった場合、毎年の固定資産税、都市計画税が増える恐れもありますのでご注意ください。

こういうものを見るとついつい計算したくなります。

もし、間違えを見つけたらこっそりと教えてくださいね。

恥をかく前に(笑)

私は税理士ではありませんので、あくまで参考にという記事ですので多少の間違いはご了承ください。

それでは。

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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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