ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

旅館業法

いよいよ住宅宿泊事業法施行

とうとう6月15日この日がやってきました。

Airbnbなどのサイトでは無許可物件の非掲載措置により、許認可物件にとっては再びブルーオーシャンが訪れました。

Blue-Ocean


TVなどでも連日民泊関連のニュースが報道され、注目度が上昇しています。

新法施行に伴い、無許可物件の撤退が相次いでいます。

その無許可で運営していた人、代行業者さんなどもニュースに出演してコメントを発していますが、これってどうなんでしょ?

『私たちは違法行為を行っていました。』

って人前で堂々と披露しているわけですが、ここに問題は全て凝縮しているように思えます。

6月15日以前は違法行為ではなく、無許可営業。

6月15日からは無許可営業は全て違法行為。

こういう解釈なんですよね?

合法民泊には宿泊者のパスポートのコピー、短期賃貸借の契約書のコピーの保管義務があり、対面式もしくは画像で本人確認ができる方法でのチェックインが求められています。

つまり、誰だか分からない人には宿泊させてはいけませんよという規定が設けられています。

犯罪の温床にならないための防御策です。

実際に民泊物件で事件はいくつか発生しています。

外国人による殺人事件、詐欺事件の拠点などにも利用されていますし、今までのような闇民泊で行われていたセルフチェックインでは防ぎようのない事件ばかりです。

なので、警察や行政が歯止めを効かせようとしたのも最もな話です。

今回の新法施行に伴い撤退した多くの方は、
消防設備導入の費用がない
そもそもその建物に
消防設備を導入する方法がない
という理由で撤退していますが、このチェックイン時の規制により、手間が大きく増えてしまうという理由で辞めた方も少なくはないはずです。

中には
『そんなことまでしないといけないの?』
という人もいますが、一般の賃貸契約する際にも住民票や運転免許証などの身分証の確認はしますし、ネットカフェなどでも会員証を作る際には免許証などの掲示が必要です。

それさえしなくて、宿泊させていた今までのやり方がおかしすぎるような気もしますよね。

そりゃ、隣の部屋、同じ建物の住民からすると不安になるのは当然です。

今回の法整備で、少なくとも
『誰か分からない人が泊っている』
この不安は払しょくできるのではないでしょうか?

でも、チェックインの方法で手間をかけずにする方法っていくらでもあるんですよね。

うちがやっているやり方は、賃貸借契約書はクラウド上で電子署名で行っています。

パスポートのコピーもチェックイン前にメール等で送ってもらい保管しています。

今導入を考えているのは、室内に置いたタブレットによるチェックイン方法です。

業者さんとタイアップして、安価でシステムを導入してもらう協議をしています。

最近ではコンビニが民泊施設と提携しチェックイン(鍵渡し)するというニュースも出ていましたね。

チェックイン業務を代行してもらう、そうすることにより業務は格段に簡略化します。

でもそのやり方が本当に正しいのか、そこを思案しているわけです。

対面式、ゲストとお会いすることにより課題やゲストが求めていることがより深く理解できるような気もしますし、おもてなしの精神がなければ一時のビジネスで終わってしまいそうな。。。

そんな気がしています。

『民泊は今だけのビジネスでしょ?』

『うちも一時期民泊やっていたけど、儲からないから辞めたよ。』

闇民泊をやっていた人にこんな話をよくされます。

儲かりそうだからやってみた。

⇒でも、思ったより手間がかかるから辞めた。

やり出し当初は儲かった。

⇒でも競争相手が増え、売上が一気に下がったから辞めた。

あたたたちと一緒にしないでほしい。

だってこっちはこの民泊と24時間いつでも向き合っている。

いつでもニュースや法改正についてチェックしている。

ゲストから生の声を聴取している。

だから、今でも民泊を続けている。

そして、今後も続けていく。


引いてはこの業界を盛り上げていきたいとも考えている。

逆にその想いがない人には参入してほしくない。

簡単に誰でも儲けられるもんだとは思っていない。

でも、やり方さえ間違えなければ必ず成功できるビジネスだと思っている。

その信念を持てる方にはいろいろ自分が持っている知識を享受したい。

そういう想いで運営しています。

オリンピックを控え、大阪万博、IRでのカジノ誘致。

政府そして大阪市も観光業そのものをバックアップしています。

民泊の求められる立ち位置、それはホテルで収容できない観光客を受け入れる。
政府や市はそこを補ってもらうために法整備をしています。

当然、住民の不安を払拭するための手立てを求めることになります。

旅館業に準じる規制くらいは当然の話です。

私はそれに乗っかっているわけですが、当然そこに乗っかるだけでは事業を継続していくことは不可能です。

民泊ならではの魅力をどうやったら引き出せるのか、そこを思案するわけです。

玄関先までタクシーが横付けされて、荷物を運び込んでくれる。
毎日外出先から帰ってきたらシーツが交換されて掃除が綺麗にされている。
24時間フロントに電話したらルームサービスを頼める。
そんなサービスはホテルに任せておけばいい。

それを求める人はホテルにしか泊まらないし、民泊を利用しません。

民泊を利用する人は、
①ホテルより安価に泊まれるから
②現地の人と接し、地域のお勧めのお店、観光スポットに出かけたい

人の温かみに触れたいか、リーズナブルに利用したいか。

私はこのニーズとともに、家族全員で同じ部屋に宿泊できる。
コンドミニアムとか、広いリビングを持つスイートルームもホテルとの差別化に有効だと考えています。

海外の一流ホテルのスイートから考えると日本のホテルは狭い部屋が多いですよね。
大家族全員で宿泊できる部屋がほとんどないのです。

60平米とか80平米とか。

タワーマンションの高層階なんかで民泊をやればそりゃ人気になりますよね。

一泊3万円とかでも宿泊者はひっきりなしに訪れそう。

まぁ、許可は下りないですが。。。

逆に言うと、そんな施設を建設するのも面白いかもしれないですよね。

そんなことを考えているとワクワクします。

高層賃貸マンションを建築するには予算、資金繰りの問題がありますから、残念ながら今の私には少し手の届かない話ですが。

木造アパートや戸建賃貸ならできるのかな?
新築で複数戸、複数棟建設したら面白いものを作れるかも。

そんな夢を実現するためにはまず実績作りです。

なのでまだまだコツコツと頑張りたいと思います。


民泊日数制限、ならばウィークリー?

先日民泊に関する政府案で、全面解禁の代わりに一年の稼働日数を180日以内に制限するという意見が出ています。
これについて代行業者さん、ホストさんといろいろな情報交換をしていますが、その中で残りの日数をウィークリーにとか、マンスリーに使用できないかという質問をよく受けます。
もちろん私が不動産屋さんということを知っているため、宅建業法的にどうなのかということを聞いてきています。
ではどうなのか?
ウィークリーマンションやマンスリーマンションは旅館業法ではなく宅建業法でくくられています。
でも本来ならウィークリーマンションというのも旅館業法のくくりなんです。
マンスリーは宅建業法の中に入っています。
短期の賃貸借という扱いになっているわけですが、そもそもこの賃貸借の中で寝具は提供してはダメということになっています。
実際には寝具も提供していますし、一週間という短い期間でも特に取り締まられたりはしていません。
実務的には部屋を貸す会社と寝具をレンタルする会社を分けて、同時に一つの会社で行っていないというだけの話です。
こちらも現段階では極めてグレーです。
グレーの領域からライトグレーの領域に移行することにあまり意味があるとも思えません。
でも民泊からウィークリーならともかく、マンスリーには少し向いていないような気がします。
例えば今の民泊ってワンルームで3人は宿泊します。
でも1ヶ月となるとそういうわけにはいきません。
2LDKなら6人7人、ホストによっては10人宿泊させます。
でも1ヶ月となるとこの広さでは無理ですよね。
何が一番ネックになるかというと、ベッドの数です。
4人で利用するのにベッド6台とかいりませんし、入れ替わる度にベッドを移動させたり、移動させれば保管しておく場所にも困ります。
簡単にはいかないと思うのですが、民泊全面解禁という言葉にはとてつもない魅力を感じてしまいます。
今民泊を利用している方のほとんどは外国人です。
日本国内の利用者って5%もいてないのではないでしょうか?
でもこれが解禁となると法人の出張や、国内旅行での利用が広がります。

昨年の国内旅行者数でいうと、約6億人。うち日帰り旅行が約半数。
つまり約3億人の宿泊の需要があります。
しかも旅費が高いから旅行に行けないと思っている方にとっては、この民泊は絶好のチャンスになるかもしれません。
大阪で考えると3月、4月の観光シーズンにはホテルの宿泊料金が1人1泊1.5万円とかしていました。
でも民泊を使うと2人で1泊5千円という部屋がゴロゴロあります。
つまり宿泊代金を時期によっては1/6ほど軽減できます。
日本のホテル、特に首都圏や関西圏のビジネスホテルに泊まるくらいなら民泊でも何ら変わりありません。
こういったことを考えると国内宿泊旅行の需要はもっと増加するのではないでしょうか?
仮に一年のうち半数しか稼働しないとしても魅力的ではあります。
これに企業の出張などが絡めばもっともっと民泊の需要は発生しそうです。
稼働するならフル稼働させたい。
もちろんそう思うでしょう。
でも、まず合法的にお金を稼げるならこの日数制限を受け入れてもいいよう気もします。
今物件によっては家賃の3倍ほどの収益を民泊が生み出しています。
これは9割ほど稼働させてという話なので、これが5割稼働としたら。
それでも1.67倍の収益にはなるわけです。
オーナー様にとってはいい話ですよね。
でも賃貸を借りてするには少し寂しい数字です。
そこで残りの期間をウィークリーとかマンスリーで貸し出せないかという話に戻るわけです。
確かにこの残りの期間をそうした貸出をできれば、収益を向上させることができます。
でも、本来のこの180日という話も半分以上は居住用で使用するという大義名分があるわけですから、このウィークリー、マンスリーが居住用かどうかという議論にはなるでしょうね。
なので、どちらにしてもグレーな部分は残りそうです。

企業にとっても経費削減のチャンスですよね。

全然話が変わりますが、今日イチロー選手が大記録を達成しました。
日米通算4257本安打。世界一になった瞬間です。
そのコメントがまた素晴らしい。
『常に自分は人に笑われてきた。毎日練習していて、あいつはプロ野球選手になるのか?』、またメジャーに行った時に『メジャーでも首位打者になりたいと言った時に人に笑われた。でもプロ野球選手にもなったし、メジャーでも首位打者を取った。』。
格好いいですよねー。
思わずテレビ見ていて格好良すぎて、こんな文章挾んじゃいました。(笑)

人と同じことをしていては大成などしませんよね。
安全な橋、人が歩いた道ばかり歩いていては人の前に立てることなどないですよね。
そう考えるとウィークリーやマンスリーだけでなく、何か新しい部屋の利用方法がないものか考えることに意欲が湧いてきます。
また思いつけばここでつぶやいてみます。
いずれにせよ、民泊が合法化されればやらない手はないですよね。
その時は是非ご相談下さい。

イチロー選手おめでとうございます。

旅館業法改正が急務と



河野太郎規制改革担当相談が民泊解禁に関する公開討論会で見解を示した。

元々旅館業法というのは、1948年7月に公布された古い法律です。
戦後間もなく制定された法律で現代のニーズを取り締まるというのは無理がありますよね。

旅館やホテルなどの営業形態もその頃とは大きく変わっているでしょうし、今注目されている民泊など想定することなどあり得なかったわけですから。

この民泊に関しては簡易宿所の範囲でもくくれるものではなく、新たなる民泊条例という形で規制するしかなくなっています。

元々簡易宿所の規定では33平米以上という規定があります。
この中ではフロントの設置という項目も設定されています。
大阪市では現在の簡易宿所の申請ではフロント設置が義務づけられています。
この時点でマンションの一室や、空き部屋で営業するのは不可能ということになります。

ちなみに大阪府の申請ではフロントは義務ではないらしいので、申請は可能かもしれませんが。


先日施行された東京都大田区の民泊条例ではこの平米数の規定は25平米に緩和されていました。

この後に続く行政はどこになるのでしょうか?
また平米数などの規定はどうなるのでしょうか?
各行政の動向には注視しなくてはいけません。

今の動きでは宿泊者名簿の設置が義務付けられそうです。
これはテロ対策などを考えても当然の流れでしょう。

日本でAirbnbに登録されている物件だけで21000件と言われています。
民泊を代表する主要のサイトですが、この他にも中国を中心とする『住百家』というサイトなどもあり、実質的には一体いくつの物件が民泊として運営されているのだろうという感じになります。

一室あたり月額10万円の宿泊料があったとして、仮に3万件の物件が民泊運営されていたとします。
月の売上は30億円ということになります。
年間で言うと360億円。
これが現在ほぼほぼ無申告で行われています。
これが登録制になり、簡単な申請で合法的に運営できるとなると課税対象にもなってくるでしょう。
税収としてもありがたい話のような気はしますよね。

マンション一棟を経営している方が空き部屋を利用して民泊を運営しているケースも最近では増えています。

こういった方たちは合法的であろうとなかろうと申請はしていくのでしょうか?
現在の状況では金融機関自体が民泊を認めていないので、申告すらまともにできない状況になっていると聞きます。

これももったいない話ですし、この辺りを取り締まるとしても実態把握には時間と労力がかかってしまいますから実用的ではないですよね。

多くの企業が民泊条例が施行されれば合法的に参加するという表明をしています。

いつもながらに行政の動きは、そう考えると遅いですよね・・

条例が可決されたとして、民泊運営にはいくつかハードルがあります。
まず本人確認、宿泊者名簿の作成。
これには対面式で鍵の受け渡しなどが必要になってきます。

サラリーマンをしながら、対面式での鍵の受け渡しというのは実質的に不可能です。
そうなると、鍵の受け渡し用の店舗を持っている賃貸業者や管理業者などが有利になります。
将来的にはコンビニが窓口になって民泊の鍵を受け渡しをするということもあり得るかもしれません。

海外からの旅行者にとってコンビニというのはとても便利なものに映るようで、実際利用者も多いのです。


郵便物の配達や、ライブやスポーツのチケットも代行しているくらいなので、そういった流れになれば当然受け渡し窓口になることもありそうですね。

セブンイレブンが民泊参入というニュースもそう先ではないニュースかもしれません。

簡単に申請でき、合法的に営業できるようになれば確定申告とかのお手伝いとして、税理士さんが活躍する場も増えるでしょう。

火災保険などの損害保険の需要ももちろん高まります。

周りの飲食店などにも自然に外国人が訪れることにもなるでしょう。

大手を振って営業できるようになればこれだけ多くの業界にも好影響をもたらすことになります。

まだまだ市場は拡大しそうですし、これからも観光客は増加する勢いです。

昨年は2020年の目標数値2000万人の訪日旅行者数をほぼほぼ達成しましたが、今年も1月実績では前年比52%の伸びとなっています。
そのままの勢いで行けば3000万人達成ということになるのでしょうがどうなるのでしょうか?

今年は民泊に注目していろいろなニュースを取り上げていきたいと思います。
明日は民泊の公開討論会の内容について書いていきますので楽しみにしておいてください。

それでは。
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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