大阪市の特区民泊がスタートしていますが、まだ申請状況、認定の状況はあまり進んでいません。

本日現在で発表されている特区民泊の認定施設はまだ８施設のままです。

ただ、申請内容については大阪府のものとは異なり、かなりハードルの下がっている内容に思えます。

未申請の民泊を運営している方々とお話していて一番申請のハードルになっていたのは宿泊日数制限でした。

７泊８日以上という実需にそぐわない内容になっていましたので、申請をしてしまうと２泊、３泊などの需要の多い旅行客を受け入れられないという声が多く聞こえていました。

簡易宿所の申請を取ればもちろんこの日数制限がありません。

今回１月１日から大阪市ではこの日数制限が２泊３日に緩和されています。

その簡易宿所と特区民泊の内容を表にまとめてみました。




日数制限以外にもこの２つには違いがあります。

まず営業できるエリアの違いです。

用途地域の中で、『商業地域』『近隣商業地域』『準工業地域』『準住居地域』『第二種住居地域』で営業でき、『第一種住居地域』では３，０００平米以下の建物ならＯＫとなっています。

ここからが簡易宿所と特区民泊の違いですが、簡易宿所では敷地から１１０ｍ以内に学校や保育所、公園などがあると認可がおりません。

事前に周辺環境の調査は必要になるということです。

次に客室の広さの制限。

簡易宿所では３３平米以上。

１０人未満なら１人当たり３．３平米以上なので、５人なら１６．５平米以上ということになります。

そして１客室あたりの広さは４．９平米以上、つまり3帖以上の広さということになりますが、この広さには押し入れ、クローゼットは含まれません。

浴室、トイレは含まれますのでここにはご注意ください。

特区民泊の場合は25平米以上。この面積は壁芯の面積になっており、バルコニーは含まれませんが浴室、トイレ、クローゼットも含んだ面積になります。

1人あたりの面積は3.3平米以上が望ましいとなっていますが、必ずとは記載されていません。

でも、1人３．３平米って畳2枚分の広さです。

下手したら拘置所よりも狭いかもしれない部屋で、外国人を宿泊させているということもあるかもしれませんね。

簡易宿所の一番のハードルは今から説明するトイレ、洗面設備にあるのではないでしょうか？

トイレがまず収容人数６～10人の場合便器が3個、定員11～15人で便器4個、定員１６～20人で便器5個が必要です。

5名以下でも大便器1個、小便器1個の設置が求められています。

普通の住宅ではトイレが1個しかないので増設が必要になる場合が出てきます。

次に洗面設備です。

これも給水栓が5人に1個以上、30人以上で10人に1個以上の設置が求められています。

これに比べ特区民泊ではとにかく備わっていればいいという要件に変わっています。

そして簡易宿所ではフロントの設置も求められています。

これは大阪市では昨年度多少緩和され、近隣に設置してもいいことになっています。

従来なら建物内に設置が求められていたのですが、これも実務的には大規模な緩和となっています。

さらに簡易宿所の場合、登記簿上の建物の用途、これも重要になっています。

『住居』『事務所』などとなっている場合、許可がおりません。

『旅館』『ホテル』に変更になっている必要があります。

住居になっている場合用途変更の申請も必要になってきますのでここにもご注意ください。

宿泊者名簿の設置はどちらも同じ。

外国人の場合はパスポートのコピーを保管しておく必要があります。

特区民泊でも3年以上保管しておくことと明記されています。

そして特区民泊ならではのものなのですが、旅館業でなく賃貸借という解釈になるので短期の賃貸借の契約の締結が必要になります。

あくまで旅館業ではなく、賃貸借契約なのですよということでその他の規制が緩くなっているわけです。

そして、特区民泊では外国人を宿泊させるための施設という大義名分があるため、必ず外国語での案内も必要になっています。

これは英語でも中国語でも韓国語でもＯＫです。

設備の使用方法、家事などの緊急の場合の避難方法なども外国語で用意しておく必要があります。

その他、近隣住民への告知。

これはいずれの場合も営業許可を取る前に必要になっていますが、必ずしも近隣住民の同意が必要になっているわけではないというところがポイントです。

つまり、

『説明会を開いたけど反対が多くて断念した。やらなかったらよかった。』

とはなりにくいということです。

でもなるべくなら反対はない方がいいですよね。

そうならないように、クレームが来た場合の対応方法を明確に示しておいたり、いつでも連絡が取れるので安心してくださいねという告知は必要でしょう。

最後に特区民泊の申請には『賃貸借契約書で民泊ＯＫ』の表記があるか、『所有者、貸主の承諾書』が必ず必要です。

転貸借の場合は、全ての契約書を提出して所有者にたどり着くまでの契約書が必要になりますので、必ずオーナー許可の物件の必要性があります。

だれかの名義で部屋を借りていて、その借り主が貸主となって契約書を作成してもその貸主は所有者ではないので許可取得はできません。

この文章を読んで、難しいな、ハードルが高いなと思う方もいらっしゃるかもしれません。

そうした方には今年『民泊新法』が施行されるという話も出ています。

こちらの内容についてはまだはっきりとしたことがつかめていませんが、特区民泊より規制が緩和されるそうです。

ただ、日数制限はないようですが年間の営業日数に制限が加わるそうです。

年間180日以内とか90日以内とかの案が出ているそうですが、そちらならもっとハードルが下がるかもしれませんね。

いずれにせよ、『民泊』というものはこれからの賃貸住宅市場には必ず必要になってくるものです。

賃貸オーナーの立場としては決して避けることのできないものとなってきそうです。

合法的に民泊に参入できる制度が確立した以上、参入しない手はないと思うのは私だけではないはずです。

始めるなら早い方がいいですよね。

まずは物件取得のご相談からお待ちしております。

ちなみに、私は大阪の民泊事情には精通しているつもりですが他地域の情報についてはあまり把握しておりません。

民泊関係のご相談は大阪市内、大阪府下でお願いします。

また、行政書士の資格を持っておりませんので、許可申請の手続き代行ができませんのであしからず。

あくまで不動産のお仕事をご依頼ください。(笑)