ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

日本

韓国でも外国人旅行客が増加しているそうです。



日本では昨年度の訪日外国人旅行客が2400万人を突破しました。
これは前年比でも22%増の数字でした。
2020年東京オリンピックに向けて着々と数字を伸ばしているのですが、実はこれ日本だけの話ではなかったのです。

お隣の韓国でも
2016年訪韓外国人旅行客の数字は、前年比30%増の1720万人になっています。
このうち日本からの旅行客は230万人。
1/8の数字です。
対して中国からの旅行客数は約800万人と、半数を占める勢いです。

中国人の爆買い、旅行先は日本だけではなかったのですね。


また中国人による韓国の不動産の購入が、5年間で5倍になったというニュースも。

日本だけのことではなかったのですね。

先日、テレビでバブル期に日本人が海外不動産やブランド物を行列を作って買い漁っている映像が流れていました。
これって去年までの中国人が日本でしていた姿と同じです。

『最近どこ歩いても買い物袋を両手いっぱい下げた中国人ばかりだ。』
『中国人はマナーが悪いからイヤだ。』
こんな声もいっぱい聞きましたが、実は30年数年ほど前日本人がやっていたことですよね。

それが今は逆で日本で同じことをされている。
されていると捉えるのか、してもらっていると捉えるのかは大きな違いです。

バブル期は日本国内の不動産が値上がりし続け、国内で買える物件がなくなったということで海外不動産が注目されました。
今の中国も同じです。

中国国内の不動産市況が大きく落ち込み海外不動産に目がいっています。

その投資先に日本やマレーシア、韓国が注目されたということですが、この先どうなっていくのでしょう?

中国国内で外貨の持ち出しが規制されましたしね。
今後どういった動きになるのか注目されます。
また東京都都心部ではバブル期並みに地価が高騰しているというニュースも報道されています。

あまりに加熱した不動産投資には注意が必要です。
ただ、一部の地域以外ではそこまで値上がりはしていません。
大阪市でも中央区、浪速区、北区、西区など一部の地域では大きく地価が上昇しています。
まだこれは実勢価格ベースですが。

その周りの地域でも若干値上がり傾向にはありますが、まだまだ以前と変わらない地価で土地が手に入ります。
バブル期並みという言葉に惑わされてしまえばチャンスを棒にふる可能性も出てきます。
そうなのです。
確かに価格は上昇しています。
でも住宅ローンを筆頭にあらゆる融資金利は史上最低水準となっています。
金融機関の不動産投資へ対しての取り組み姿勢もまだまだ前向きです。
この辺りをどう捉えるかですよね?
低金利をうまく利用できればまだまだチャンスはあります。
大家さんの破綻が・・
というような世の中で騒がれている危機は、これだけ低金利の世の中なのに4%を超える金利で調達したり、20平米そこそこのマンションに一部屋2000万円もの借入を起こして不動産投資を始めている方に対してです。
低金利で融資を行う金融機関はそれなりに物件評価を行います。
それに対して比較的高金利(20年前に比べたらそれでも低金利なのですが。)で貸付を行う金融機関は物件評価よりも、人物評価重視で評価します。
物件の収益性が悪くても、借入する当事者の勤務先が優良で収入に余裕があればそこから回収できると見ているからです。
不動産屋の口車に乗せられてそんな買い方さえしなければ、なおきちんと低金利の融資を利用さえしていればまだまだ魅力的な投資先だと思います。

ただ中古一棟マンションの価格は上昇一方です。
ここには注意が必要です。

RCの築20年の物件、10年前なら表面利回り10%で手に入りました。
それが今では7%ちょっとで売り抜けています。
築30年のRCのマンションでも10%の利回り物件は回ってきません。
ということは、10年前に購入した物件が当時購入した金額以上で売れてしまうということです。
家賃が上昇しているならともかく、家賃はその当時より下落しています。
これはまさにバブルといっても過言ではありません。
まぁ、その当時の金利より今の金利の方がだいぶ安いので、ただ単純には比べれませんがね。

投資には値上がりしている時期から購入して、更に値上がりを期待する方法と、値下がりしてから購入して値が戻ったタイミングで売却する方法があります。

今が一番高い時期、今が一番低い時期。
これが分かれば100%失敗はしないのですが、それがはっきりと見えている人はこの世の中に存在しません。
たまたまうまいタイミングで購入して、たまたまうまいタイミングで売却して大きく利益を出した。
こういう人は今の時代山ほどいます。
不動産投資の本を読んでも成功例ばかりです。

だってそりゃそうですよ。
バブル前に株を購入して、値上がり途中のタイミングならみんなお金持ちです。
海外不動産を買い漁っていた日本人がその象徴です。

今本を出版している人たちは時代の流れにうまく乗った人たちです。
その手法は一つではありません。
戸建投資、区分所有投資、アパート投資、全額ローンのマンション投資、どれを取っても今売却すれば大黒字です。

でもそのまま真似れば成功する?

しないですよね。
過去5年間で成功したことが今後5年間で通用するかは分かりません。

なので本に頼らず自らの判断基準を養うべきです。

老後の生活資金を賄うために不動産投資をしようという方。
今購入した不動産をそのまま所有して、20年後には私的年金生活を。
こんな理想を抱いてはいけません。

不動産を今購入してはいけませんという話ではありません。
購入するからには、プロの大家さんを目指しましょうということです。

株のプロって、同じ株を持ち続けることはあっても全て同じ銘柄を持ち続けることはしないですよね。
安定した株と、将来値上がりが期待できる株、バランス良く所有します。
タイミングを見計らって入れ替えします。
不動産も同じです。
ここは自宅なので絶対に売却しない。
ではなく、不動産ビジネスで成功しようとするなら自宅でさえ売り物です。

今は安定した収益を生み出してくれている物件があったとしても、将来的には分かりません。
いずれ不良債権になるかもしれません。
逆に今はキャッシュフローを生み出してくれないが、あと4、5年でローンの支払いが終わる。
その後は多額のキャッシュフローを生む。
こういう物件もあるかもしれません。

バランス良く物件を所有していくのが理想的です。

常にキャッシュフローのバランスを見ながら。
そして今売却すればいくらの利益を生み、いくらの税金を納めなくてはいけないのか。

バランスシートで把握しておくことは必要です。

家賃を稼ぎ出し、いつ売っても負債が残らない物件が優良物件です。
いくらキャッシュフローを生み出しても売却時に売却損が出る物件は不良債権です。

逆にキャッシュフローが少なくても、売却時に売却益が見込める物件は優良物件です。

毎月のキャッシュフローだけにとらわれていませんか?
これは危険な発想ですよ。

不動産投資はいつ止めても借金を残さない。
これが基本です。
もちろん購入したばかりですぐ売却したら、購入時、売却時に諸費用等がかかる分赤字です。
何年か経った時にせめてローンの残債で売却できるというのが理想です。
そうした物件を見つけることができるように自分の目を養うことが大切です。

そのためには勉強しましょ。
経験を積みましょ。
最初から完璧な人などいませんよ。
たまには失敗することもあるかもしれません。
思ったようにならないこともあるかもしれません。
でも前に進まないと知識も経験も身につきませんからね。

でもできる限り失敗はしたくないですよね?

そういう人は当社までお越しください。
ご相談に乗らせていただきます。

今すぐ購入は考えていないという方でももちろん大丈夫です。

お気軽にお問い合わせくださいね。

不動産塾でも作ろうかな?

物件売るよりそっちの方が楽しそうなんで(笑)

そんなこと考えながら仕事を楽しんでます。

そんな私でよければご相談に乗りますので。

それではまた。

日本でもついにカジノができるのか?



カジノ法案が審議入りというニュースが。

カジノ法案については、賛否両論あるとは思いますが個人的には賛成です。

ギャンブル依存症が加速するとか、治安が心配だとかいろいろな反対意見はありますが、元々日本ってギャンブル大国です。
競馬や競輪、競艇からオートレースなどの公営ギャンブルからパチンコまで。

パチンコなど年間20兆円の産業と言われていますよね。
競艇は1兆円、競輪は6300億円、オートレースは680億円、地方競馬は4300億円、そして公営ギャンブルの花形JRAは2兆5800億円だそうです。

これだけのギャンブルを公に認めておいて、カジノはギャンブル依存症になるからというのも少しおかしな話です。
生活保護を受けながらパチンコ屋さんに出入りしていたり、老人が毎日パチンコ屋さんに通っているのを見ていると、こんなにギャンブル依存性の国は他にはないのではないのではと思ってしまいます。

私自身今はほとんどギャンブルをしていません。

年末の有馬記念を一年の締めくくりに少し楽しむ程度です。

競馬をする人は競艇や競輪、パチンコや麻雀、何でもするイメージはありますが、多くの方はいずれかにはまっているだけで、全てのギャンブルに依存しているわけではありません。

だからカジノができたからといって、そこに全財産つぎ込んで、のめり込んでみたいなことにはきっとならないでしょう。
カジノだけでなく、競馬であってもパチンコであっても破綻する人は破綻します。

逆に身近にそうしたギャンブルが常にある環境に育っている日本人が、あらためてカジノにはまるということも想定しにくいのかなと思っています。
 
娯楽性で言ってもパチンコやスロット、麻雀などはカジノに置いてあるカードゲームなどにも劣っていないですよね。

私がカジノに賛成する一番の理由は、カジノによる観光客の増加が大きく見込めること。
そして、ホテル建築や従業員など新たな雇用を生み出すことです。

今マカオに年間何人の旅行客が訪れているかご存知ですか?

3152万人ですって。

一度だけマカオに行ったことがありますが、本当にカジノだけの街です。
多少の観光地はあったりしますが、半日あれば回りきってしまいました。

カジノだけでこれだけの集客力があるわけですよ。

これに日本各地の観光が加われば、年間5000万人の観光客誘致というのも夢ではないような気がします。

過去最高だった昨年の1973万人の約2.5倍です。

でもアメリカで年間6000万人、フランスでも7500万人だそうなので、頑張ってもそのくらいが上限かもしれませんね。

でも、なぜそんなに観光客を呼ばなければいけないの?

私は観光業でも、旅行業でもありません。
不動産屋さんです。

関係ないよねと言われそうですが、たしかに関係ないのですよ。

でも、自分の子どもたちの世代に何か夢のある話の一つや二つくらいあってもいいのかなと思ってしまいます。

どんどん廃れていく産業、海外メーカーに押され吸収合併されていく企業、そんな中で世界に誇れる産業をもう一度作り上げて欲しいなという希望です。

世界中から旅行客が訪れてくるようになれば、飲食店や観光地も活気付きます。

観光案内のようなガイドの仕事も増えるかもしれません。

若い子が自分の力で生活していける環境を作って欲しいなという希望です。

もう一度夢を持てる国に。

希望に満ち溢れた若者が街中に溢れかえっている世の中に。


日本の男女の格差は世界111位



世界の男女格差ランキングで日本は世界の第111位だそうです。

このランキングは
「経済活動への参加と機会」「政治への参加」「教育」「健康と生存率」の4分野の計14の項目で、男女平等の度合いを指数化して順位を決めているそうです。
国会議員における女性比率で122位、官民の高位職における女性の比率で113位、女性の専門的・技術的労働者の比率で101位だそうです。

最近は蓮舫さんが民進党の党首になったり、東京都知事が小池さんになったりと、女性の活躍がニュースになっていたので驚きです。

日本の首相が女性首相になったことがないというのも一つの要因だそうですが、これはそのうち実現しそうですよね。

安倍首相は女性の活躍というフレーズをよく活用しますが、まだまだ世界に比べて低い水準だという評価なのでしょう。

たしかに官僚とか大企業のトップに女性がというのは未だにイメージがわかないですよね。

でも既得権益とか癒着とか、そういう話に関しては男性より女性の方がクリーンなイメージがありますし、実際にもそうなのかなと思ったりします。

女性はお金にきっちりしていますものね。

でも最近思うのです。
男性の場合、お金の使い方がきっちりしている人ほど年収が高かったり無駄遣いしていません。

逆に年収が低い人ほど、貯蓄が少ない人ほど無駄遣いをしていることが多いのです。

仕事ができる人ほどそのあたりはきっちりしているのでしょうね。

そう考えると、私は仕事ができない人なのかもしれません。(笑)

もちろん私が知らないお金持ちさん、お金遣いが荒くてもバンバンとお金を使う人ももちろんいるでしょうが、確率のお話です。

昔は、好景気の時は、
『お金は天下の周りもの』
『お金は使わないと戻ってこない』
って、先輩によく言われましたが、その先輩たちと連絡は取れません。
どこに行っちゃったのでしょうか?

まぁその話は置いておいて、女性の社会進出というのはこれからの日本の社会においては必須であり、女性の社会進出なしでは経済発展すらないような状況になりつつあります。

旦那さん1人の収入で奥さん、子ども、年老いていく親を養っていくのは容易くはありません。

まして今の日本は高齢化社会です。
男性80歳、女性87歳までの生活を養っていくのは容易ではありません。

今までは定年退職してからの生活は年金でまかなえました。
それが今やその年金だけでは生活できないレベルになってきます。
65歳からの年金受給?
あと何年かすれば70歳からの年金受給になるかもしれません。
定年退職してからのその間の5年間?10年間の生活は誰が?

それ相応の余裕がある家計でなければ成り立ちません。

そこで1馬力ではなく、専業主婦を働きに出させて2馬力で頑張ってよというのが、政府の本音の部分なのかもしれません。

今日本の家庭では、旦那さん、奥さんだけでなく、おじいちゃん、おばあちゃん、娘や息子まで家族総出で働いて生活がいっぱいいっぱいというケースも少なくはありません。

何でなんでしょうね?

働けど働けど楽にならず。

安倍さん、早く日本の国を良くしてくださいー。

さぁ、頑張って働こっと。

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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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