ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

旧耐震

年収300万円からの不動産投資

『年収300万円からの不動産投資』

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インパクトのある言葉ですねー。

先日ある金融商品をご紹介できることになりました。

金融機関と提携を結びご紹介できるようになった商品ですが、

年収300万円から融資可能。

※年収によって、返済比率が違うので借り入れできる金額は異なります。

75歳までの年齢で最長25年融資

つまり49歳の方でも25年返済で融資を組むことができます。

40平米、30平米以下など小さい平米数の物件でも対応。

つまり、中古の1Room15平米の物件でも融資対象になります。

旧耐震基準の物件でも融資可能。

金利は団体信用生命保険料込みで2.9%

団信なしで2.65%

変動金利ですが、比較的安い金利でご利用いただけます。

ただし、区分所有建物に特化した商品なので、戸建、連棟住宅には使用できません。

いかがですか?

結構使い道のありそうな商品でしょ。

さらに・・・

諸費用のうち、登記費用、仲介手数料分は融資金として借入可能になっています。

ますます使えそうでしょ?

あとは、どういった物件で利用するかです。

少しシュミレーションをしてみます。

物件価格600万円。表面利回り8.5%。毎月の家賃収入42,500円。管理費、修繕積立金合計8,000円/月。固定資産税、都市計画税50,000円/年という物件があったとします。

団信なしで25年、金利2.65%で借り入れたとした場合、毎月の返済額は27,370円になります。

ここから管理費、修繕積立金、固定資産税等も計算に入れると手残り金額は年間で85,560円となります。

今回の場合、諸費用分が自己資金。約50万円として約6年で自己資金分は回収できることになります。

そこから先が収益分ということにはなりますが、これは空室が出なかった場合ということです。

空室が出れば室内のリフォーム費用、不動産業者に支払う手数料分がマイナスになります。

次にシュミレーションするのは

ファミリータイプで物件価格2,000万円。表面利回り6.9%。毎月の家賃収入115,000円。管理費、修繕積立金合計15,000円。
固定資産税、都市計画税年額100,000円という物件で検証してみます。

同じく団信なし2.65%、25年返済ですと、毎月返済額は91,240円。

ほとんどチャラです・・・・

上の1Roomは築30年の物件。下のファミリータイプ2,000万円の物件は築25年の物件を想定しています。

で、10年後の残債を見てみることにします。

※その間に金利の変動がなかったと仮定してのお話です。

ファミリータイプの物件は10年後で残債は1.354万円。

1Roomの物件は406万円。

1Roomの物件は手残りは多少あるものの10年後の売却価格を考えると、10年後の残債程度まで下がってきそうです。

でもファミリータイプの物件を見てみると、10年間で650万円も値落ちするようには思えません。

つまり、キャッシュフローは残らなくても売却益を得ることができるチャンスが生まれます。

ちなみに短期譲渡所得から長期譲渡所得に切り替わる6年後で見ますと、1Roomの方は残債が490万円。

ファミリータイプの物件は1.633万円。

このあたりで一回売却を視野に入れてもいいかもしれません。

今、大阪市内中心部のファミリータイプの物件は、築後40年を超えていても1,500万円辺りの金額で推移しています。

立地が良く、出口の見えやすい物件をチョイスしていれば所有期間中のキャッシュフローが少なくても十分なメリットを生み出しそうです。

このローンをどう利用するかは使い方次第です。

でも、少額の自己資金で不動産投資のメリットを享受できるチャンスでもあります。

毎月のキャッシュフローを得たい方には、築年数の古い単身用物件が。

売却益で大きくチャンスをつかみたい方にはファミリータイプの物件がお勧めです。

2,000万円の物件でも今回の金融商品を利用すれば、自己資金は50万円程度でも可能になってきます。

少額資金から不動産投資を始めたい方には必見です。

とりあえず、ご相談お待ちしております。



新耐震基準っていつから??

不動産を購入するときに、旧耐震か新耐震なのかということを気にされる方が増えています。

私もお客様にご紹介する際には、

『この物件は新耐震基準ですよ。』

『この物件は安いのですが、残念ながら旧耐震基準です。』

というお話をさせていただきます。

決して新耐震だから安全、旧耐震だから心配というわけではないのですが、一つの目安として話に上がることが多いです。

さて、この新耐震基準というのはいつから施行されたのかという話からまずさせていただきますと、昭和56年6月1日です。西暦でいうと1981年ですね。

なら、昭和57年築の建物なら新耐震基準??

そうではないのですよね。

昭和56年6月1日以降に建築確認申請が出された建物が新耐震基準で検査されるということで、マンションの場合は建築確認申請から着工、完成まで1年~1年半はかかってしまいます。

タワーマンションなどの大型物件の場合は、2年も3年もかかることさえあります。

というわけで、昭和57年完成の物件が新耐震基準ということではないのですよね。

ただ、便宜上昭和57年、58年築の物件は新耐震基準扱いとされるケースも存在します。

たとえば、フラット35の基準項目の中には

建築確認日が昭和56年6月1日以後であること
(建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合は、 耐震評価基準などに適合)していること。

補足として、

建築確認日が確認できない場合は、新築年月日(表示登記における新築時期)が昭和58年4月1日以後とします。

つまり、昭和58年1月1日以降の完成物件ならフラット35も利用できるということですね。

ただ、例外はもちろんありまして、管理規約がない。長期修繕計画が定められていないマンションでは、新耐震基準と認めてもらえても融資対象とはなりません。

この昭和58年以降の建物というのが、新耐震の物件なのかなとざっくり覚えてもらってはいかがでしょうか?

また、実際に確認する手段としては各市役所の建築課の窓口に行けば、建築確認書の写しを発行してもらえます。

昭和57年築になっていても新耐震基準で建てられた物件もここで見分けることができます。

ちなみに、不動産屋さん建築士さんでなくてもだれでも確認可能です。

金融機関によっては旧耐震の物件は融資対象になりませんと、完全にシャットアウトしてくる金融機関もありますし、逆にそうではない場合もあります。

旧耐震の物件は概ね安く手に入りますので、売却出口を考えず、キャッシュフローをメインに考える場合は有益です。

どこの視点からとらえるかということです。

古いけどエントランスはきれいに改装してある。

エレベーターなどの共有部分の大規模修繕がきっちりと行われている。

修繕積立金の額も潤沢。

こうした物件ならかえって狙い目だったりもしますので、入口で完全にシャットアウトするのは間違いかもしれません。

ただ調査する側とすれば、先ほどの全ての内容について調査しないといけませんから、あれはどう?これはどう?と聞かれるのは少々困ったりします。

不動産屋さん泣かせですね。

でもそうした物件こそ値打ものだったりしますので、ぜひそうした物件も購入物件の一つとして選択肢に入れてみてもいいかもしれませんね。


空家売却へ特別控除導入へ

政府・与党は17日、空き家対策として、相続した空き家を改修または撤去して家や土地を売却した場合、譲渡所得から3,000万円を特別控除する方向で検討しているというニュースが出ていました。

年末の2016年度税制改正議論に反映させるそうです。

これは、空き家対策としてはある程度効果が出そうな話しですね。

1981年以前つまり昭和56年新耐震基準以前の旧耐震基準で建てられた家が対象で、相続から3年以内に回収または撤去して売却した場合、所得税などを大幅に軽減しようというものです。

多くの場合、相続した物件。しかも築古の物件の場合、被相続人が購入していた金額はものすごく低額なケースが多く、売却価格から控除できる金額がほとんどなく不動産譲渡所得として納税しなければなりませんでした。

取得費として、売却価格の5%は控除、その他の経費としては解体費、仲介手数料くらいしか引きことができず、それなら売却しないで考えてみようかというケースもありましたので。。

相続の場合は被相続人が取得した期間を通算しますので、ほとんどの場合は長期譲渡所得で計算しますが、それでも取得費用を引いた残りの金額の20.315%が税金として納めないといけません。

※中途半端な金額になっているのは平成49年まで復興特別所得税が所得税15%に対して2.1%加算されているからです。残りの5%は住民税になります。

1000万円残っても200万円も税金納めないといけないの??

それなら、今売却しなくても・・・

という流れにも。その流れが現在の空家の多さにつながっているところもあります。

それが今回の税制改正が行われば、売却して残った金額がそのまま手元に残る形になります。

じゃあ売ろうかという流れにもなりそうですね。

中古住宅流通の流れが生まれそうです。

でも、改修または撤去っていうのが邪魔ですが・・・

改修または撤去前提ってわけにはいかないんですがね??

それならば投資用物件として相続案件が活用できそうなんですが・・・

新築建売業者、マンション販売業者さんの意向が組み入れられているのでしょうか(笑)

いずれにせよ、不動産業界が活性化するのはウェルカムです。

今ある資産を活用して、どんどん日本を活性化させないといけませんよね


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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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