景気が上向きになり家賃が上昇すれば収益物件の価格は上昇します。
当然収益が上がるわけですから、その物件の価格も上がるのも当然です。
利回りが上昇するからです。
ですよね?
でも今家賃は昔に比べ低下しています。
空室率も上昇しています。
なのに物件価格は上昇しています。
これはただただ金利が低下していること、そして貸出対象がサラリーマンにまで拡大していること。
法人であっても設立間もない資産保有法人という名目なら資金調達ができること。
これに尽きます。
資産保有法人といっても、審査基準はあくまで個人、その人の属性、資産によって融資対象としての判断をしているということです。
この方法で行くと融資先は個人ではなく法人ですから個人情報に載ることもありません。
もちろん連帯保証人にはなるでしょうから、連帯保証人として個人情報に登録することもあるかもしれませんが、あまり一般的ではないので登録されないということの方が多いかもしれません。
そうなると貸したい金融機関にとってはもうやりたい放題です。
特に資産をたくさん保有している個人や、高年収のサラリーマンなどは格好のターゲットです。
超長期で耐用年数が過ぎ去った物件などもターゲットです。
高金利、長期で貸し出すためにはキャッシュフローが一見回っているように見える築古のマンションが絶好です。
貸し出した後何年か経って空室だらけになり、毎月赤字になろうが知りません。
だって、日本は担保物件だけでなく他の資産からも回収していいからです。
根こそぎ資産がなくなるまで回収できるわけですから、何の心配もなくジャンジャン貸し出し可能です。
高収入のサラリーマンも同様です。
給料の差押えが出来ちゃいます。
一定額の生活に必要な金額以外は差押えが可能です。
今年収が1,000万円あろうが、2,000万円あろうが、一旦失敗してしまえばそこからは年収200万円台の生活が始まります。
『銀行が紹介してくれた物件だから大丈夫』
あー、そうですか。
でも銀行さんは空室だらけになったとしても、家賃がどんどん下がり続けても何もしてくれませんよ。
きっちりと返済計画を詰めてくるだけの話です。
今、買っていい物件は自分が買った価格以上に売り抜ける物件だけです。
『来年、再来年はまだ上がるから大丈夫。』
あー、そうなんですね?
なら、買えるだけ買っちゃいましょう。
でも、そんな夢みたいな話があるわけないじゃないですか。
不動産には相場があるのです。
新築物件にも相場があります。
土地価格があって、建築費があって。
今は土地価格も建築費も高騰していますから当然原価も上がっています。
中古物件もその当時の土地価格と建築費の原価がありました。
当然建物は年々古くなっていきますから、その価値は減少していきます。
この減少していく分が建物の減価償却であり、減少していくことを考慮して建物の評価を出します。
今中古収益物件市場は、この評価関係なしに価格が決められています。
高騰し過ぎて通常の評価基準では物件が購入できないからです。
これって正常ですか?
先日私の以前からのお客様に物件購入の提案をしました。
築30年くらいの物件で3億くらいでした。
でも同じような場所で3年ほど前、築数年の物件を同じような金額で手放しました。
家賃収入はさほど変わりません。
自分で提案していておかしな話ですが、買っちゃっダメですよね、こんな物件。
もちろんすぐに撤回しました。(笑)
金融機関がいくらでもお金を出すので、どんな物件でもいいので情報が欲しいということで渡した資料でした。
逆に
『これ、面白いね。』
こう言われて少し戸惑いました。
それほど今巷には物件がないのです。
それなのに、今RCとか鉄骨のマンションをあえて買う必要ってあるのでしょうか?
うーん・・・
建築費が高騰している鉄骨やRCの物件を購入する意味って何なんでしょ?
金融機関が融資しやすい。
これだけのことですよね?
昭和50年代のRCと築浅木造アパート、利回り変わらないならどちらを選びますか?
木造アパートって、昔のレオパレスとかのイメージがあるから敬遠されがちなんですよね。
騒音、防音の問題があるでしょーって。
って言う割には鉄骨の1Roomを購入していたりして・・
今のアパートの方が下手したら防音しっかりしてますよ・・
RCだから大丈夫。
だからRCなら古くてもいいんだ。
こんな話しも聞きます。
でも、古くて安い賃料のRCの物件って隣の部屋との仕切りがブロック積んでいるだけってことも結構多いんですよ・・
あなたが信じこんでいる情報って大丈夫ですか?
新耐震になってからの建物だから大丈夫。
新耐震基準って昭和56年の話ですか?
その後、容積率オーバーや検査済証のない物件がどれだけ建てられているかご存知ですか?
その頃の検査基準なんてズブズブです・・
RCの耐用年数47年、木造22年、これは税務上の耐用年数です。
では、築47年(昭和45年)のRC物件、木造の築22年(平成7年)の物件見比べてみてください。
同じ耐用年数が経過してしまったと言われる年代の建物です。
もし仮にこれが同じ利回りだったらどちらを購入しますか?
っていつも思うのですよね。
分譲マンションの築47年はまた別ですよ。
だって15年おきくらいに大規模修繕をしていますし、共有部分のリニューアなんかも行なっているマンションがほとんどです。
でも賃貸物件の場合は違いますよね?
私の年齢は今47歳ですが、25年後には72歳になっています。
人間でもこの歳になれば色々なところにガタがきます。
マンションでも同じです。
定期検診に行きなさいよ。
よく言われる言葉です。
マンションでも同じです。
定期的に検査して補修して。
しっかりと検査して異常なし。
こう言われている物件ならアリかもしれません。
でもそうでなければ・・・
こういう物件を購入する場合は、しっかりとリフォーム資金の調達もしておいてくださいね。
私ならそういう物件を購入するくらいなら新築の木造アパートを購入します。
だって今時の新築って、耐震等級やら劣化等級やら、いろんな性能評価が付いてますよ。
新築ですから設備の交換やリフォームも必要ないですし。
融資の年数はできれば25年、30年まででは組みたいですね。
それでキャッシュフローがきっちり回っている物件なら購入してもいいんじゃないでしょうか?
5年、10年所有して、その時が売り時なら売ればいいでしょうし、家賃が下がってきたタイミングでは借換を考えてもいいかもしれません。
築30年、40年のRCを購入して数年後に借換なんて多分不可能に近いんじゃないでしょうか。
購入した時点で『やりましたー。』って喜んでいると大変です。
不動産オーナーは購入したときがスタートです。
数年後を見据えて物件を見極めましょうね。
『失敗しちゃったー。』
『早まったかも・・』
こう感じた方はぜひご相談ください。
まだ今なら間に合うかもしれません。
病気も失敗も早期発見、早期治療ですよー。
それではまた、ご新規のお客様のご相談お待ちしております。
来週は少しスケジュール開いてるので、お気軽にお問い合わせくださいね。