ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

有効活用

レオパレス21を擁護するわけではないが

レオパレス21の施工不良問題、昨年から建物の中にあるべき界壁がないと問題が取り沙汰されていましたが、また今年に入って再燃しています。
その影響を受けてレオパレス21 の株価は大暴落。
アパートを建築し、サブリースで借り上げてもらいその株さえも購入しているオーナーも多いとは聞きます。
オーナーにとっては二重の被害です。
マスコミが煽れば煽るほど株価は下がり、下手したらサブリースの賃料さえも滞ることも考えられてしまいます。
なぜオーナーさんたちは、昔から
『レオパレスの建物は薄っぺらい』
『隣の声が聞こえる』
と言われていたレオパレスでアパート建築を計画したのか?
それは借上(サブリース)契約の存在があります。
一定期間この賃料で当社が借上げしますというものです。
このサブリースは何もレオパレスだけがやっていることではなく、大東建託も積水ハウスも他のアパート建築をしているハウスメーカーどこでもやっていることです。
では、なぜレオパレスに発注して、なぜレオパレスにサブリースを依頼したのか?
それは、建築費が他のハウスメーカーより安く、また他のハウスメーカーよりいい利回りを提示してくれているという事実があります。
単価や建築費は、ハウスメーカー毎、オーナー毎によって提案する金額は違うでしょうが、単身用のワンルーム、1Kに特化していること、同じタイプの間取りを多数作ることによりコストダウンしていること。
※今回コストダウンしすぎて施工不良とかの問題も出てきたのですけどね
レオパレスの一番の特徴は年契約の賃貸借契約ではなく、マンスリーウィークリーに対応しているため、法人に強いということでした。
法人会員の場合は、一度加入金を支払うと全国各地のレオパレスどこでも引越しすることができ、法人契約のお部屋の入居者の入れ替えに制限がないことです。
これって、一般の賃貸借契約ならなかなか認めにくい項目です。
だって、誰が住んでいるのか管理者側が把握できなくなるからです。
昨日まで日本人が住んでいたかと思うと、次の週から外国人が滞在し、また次の週には違う入居者が。
聞いているだけでも大変そうでしょ?

実務的にはそこそこ大変だと思います。
通常の賃貸借契約なら一度契約したら、退去するまでお部屋に何らかの不具合が生じない限り管理者側がすることって特にはないのですが、ウィークリー、マンスリーとなるとそうはいきません。
入れ替えの度に立会いやクリーニングが必要です。
借りる側もその手間が必要なのですが、法人会員ならその手間も省ける。
それなら便利だというので、利用している法人も多いのではないでしょうか?

その法人会員さんを多く抱えていたり、ウィークリー、マンスリーで通常の賃料収入より高い収益を得れるためサブリース金額も悪くない数字を提案してくれていたわけです。
ただ、どこの物件、どの立地の物件でも同様の需要があるかというとそうではありません。
法人の場合、ウィークリー、マンスリーの場合立地がとても重要です。
レオパレスの場合は、同じ地域、同じ間取りでもその物件の稼働率により設定家賃が異なっていました。
人気のある物件はどんどん設定賃料が高くなり、稼働率の悪い物件は割安賃料で提供されていました。
なので、都心部の駅近物件などは借上賃料も高いまま、郊外の駅遠い物件はサブリース契約更新で大幅な減額提示。
こういうことになっていくわけです。
大幅な減額を提示されたオーナーは
『騙されたー。』
ってなりますし、そのままの賃料で更新してもらったオーナーは
『レオパレスで建ててよかった』
ってなるわけですよね。
これって、どこのハウスメーカーでも起こり得る話です。
メーカーが悪い、サブリースのシステムが悪いというわけではなく、そんな立地にアパート建築を提案した営業マンに問題があるわけですよ。
もちろんその営業マンもそのハウスメーカーの社員なのでしょうから、会社が悪いというのはある意味間違えてはいないのですが。

営業マンが将来の賃料下落を予想できないわけもなく、そのシュミレーションが存在していないわけもなく。
私はセミナーなども行なっていますが、その中で◯◯庁の統計とかを引用します。
その統計資料は同じでも、どの数字をピックアップするか、またどの統計を使うかによって見え方は変えることができます。
税金、節税対策でも同じです。
この年収の層にはピッタリの提案だけど、◯◯以下の層にはメリットがない。
みんなこんなこと分かった上で提案しています。
この立地には最適な提案だけど、この立地では自社の商品は魅力的な提案ができない。
そんなことも分かっているはずなのです。
でも、その提案をしているのは誰ですか?
そのハウスメーカーの社員さんですよね?
『◯◯さんの土地にはうちの建物ではなくB社の商品の方が最適だと思います。』
こんな話絶対にしてくれないですよ。(笑)
日産に車見に行って、トヨタの車勧められることは一生ないですよね?

なので、土地活用、不動産の有効活用を相談するならハウスメーカーじゃないんです。
でもこれも実はいろいろ難しくて、では不動産屋さんに相談しようと思って行くと、
売買仲介の会社なら
『その土地売りましょ』
賃貸仲介の会社なら
『賃貸住宅建てましょう』
倉庫メインの会社なら
『倉庫がいいですよ。メンテナンスいらないから』
コインパーキングの会社なら
『コインパーキングにしましょ』
結局、どこに相談しても同じなんです。
自社の事業に引きずりこむだけ。

だからね。
中立の相談者が必要なわけです。

中立と言っても、区役所の相談窓口ではあるまいし、話をただ聞いてくれるだけでは意味がありません。
話を聞いてくれ、いろいろな視点で提案してくれ、いろんな会社の見積りを作成してくれ、最終的に自分に合った最適な提案をしてくれる人が。

一生自分に向き合ってくれるパートナーですよね。
目先の建築、目先の売却だけでなく、自分の人生を設計してくれる人が。
それってFP?
それって税理士?
ある意味そちらの分野にも精通している必要もあるかもしれませんね。
でも、FPはFP、税理士さんは税理士さんです。
餅は餅屋って言うでしょ?

私のお客様で以前、顧問税理士に紹介されて地方都市のマンションを購入し、築2、3年でガラガラの状態で放置されたお客様がいました。
そのお手伝いをした際には、地元の不動産管理会社を一緒に回り賃貸募集から内装工事の提案までやったことを覚えています。
どうなったと思います?
2ヶ月ほどで満室稼働しました。
当初の管理会社はこのオーナー、税対策ですよと聞かされていたみたいで、
『部屋空いていても大丈夫だ』
そんな意識が垣間見えました。
新規でお願いした地元の管理会社さんは、協力的で私の提案にも耳を傾けてくれ、一気に状況が改善しました。

私はこの業界に関わって、もう27年になります。
自分で会社経営をしている立場でもあるので、それなりには税金の知識も持ち合わせています。
自社で賃貸マンションを所有したり、新築建築も手掛けてきましたので建築単価、知識などもある程度は持ち合わせています。
それでも、オールインワンでやらない理由それは、その分野のプロにはその分野では勝てないからです。
各分野のプロと提携しながら最適な提案を模索する。
それが最良の結果をもたらすものだと信じています。

うちにも何人かエージェントが在籍しています。
彼女、彼らに共通していること、それは
お客様(クライアント)に対しての気持ち、です。
自分が関わるからにはいいものを作りたい、いい提案をしたい、その一心です。
その気持ちがあれば、あとは各分野の専門家を巻き込むだけ。
熱い思いを伝えていくだけ
その専門家と繋ぐ仕事、それが私の今の仕事です。

そんなエージェントたちに自分の悩みを打ち明けてみませんか?
きっと一緒に考えてくれます。
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空き家問題はますます深刻に

全国各地で空き家が大量発生しています

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アパート建築ラッシュ
古い空き家の相続問題
核家族化による非活用の住宅増大

これって10数年前から予測できたことでしょ?

『こんなことになると思ってなかった』
それはもう不動産に関わっている人間として完全に失格です。

賃貸アパート、賃貸マンション建築にしても、20数年前はシュミレーション出すときに2年ごとに3%、5%という賃料UPのシュミレーションを出していました。
実際にその通り賃料がUPできた時期もありました。
バブル崩壊後もしばらく継続していました。
私が賃貸の業界に飛び込んだのもその時期です。
それが賃料UPというものが一般的でなくなり、逆に新規募集の際に賃料が下がるといった兆候になってからは、長期シュミレーションで20年後、30年後も安泰というわけにはいかなくなっています。
そこでハウスメーカーが打ち出した秘策がサブリース契約だったわけです。
右肩上がりでないのなら、せめて平行線のシュミレーションを出したい。
モノを売るためにはその手しかなかったわけです。
ただ、同じ家賃を保証し続けるというのは、現実的には不可能です。
自らのシュミレーションでも成り立たないのが分かっているからです。
そこで、契約書の一文に
『契約期間中といえども、公租公課の変動、近隣相場の変動等により、契約賃料が著しく不相当になった場合は・・・中略・・・契約賃料を変更できるものとする。』

こう書き込むわけです。
物価の変動とかがあれば契約条件を変更します。ごめんなさいってことなんですが、
相手先に説明するときにどんな説明をしてるのかっていう話が問題で、ハウスメーカーなんかでもよく問題が取り沙汰されていますよね。

未来永劫不変のものなど今の世の中あり得ません。
どんなに愛し合って結婚した相手でも簡単に離婚してしまう世の中です。
終身雇用だと思って入社した会社でリストラにあうこともあるわけです。
それなのに昨日今日あったばかりの営業マンとの口約束が守られると思っている方がどうかしているわけですよ。

相手のことを信用する、これは人間関係を形成する上ではとても重要なことです。
何が問題かというと、その相手に全て委任してしまうという暴挙のことです。

『きみのことを幸せにするよ』
そんなことを言う男の人はたくさんいます。
でもその言葉を信用しつつ、幸せにしてもらう努力も自らもしていくものでしょ?
あれ?
変なこと言ってるかな?(笑)

それは置いておいて、アパート、マンションの空き家が増える問題はこういったモラルに欠ける売り方をして増えすぎた賃貸住宅のせいでもあります。
でも、それ以外の空き家のほうが多い、これが問題です。

相続人不在

相続人不在の場合は、国庫に帰属すると決まっていますので国のものとなります。
でも、その物件が取り壊され更地になるわけでも、すぐに公売などで売りにかけられるわけでもありません。

また、一番ややこしいケースでは、相続人がたくさんになりすぎて収集がつかなくなるケースです。
相続登記をせずに放置している間に、その相続人さんたちが次々と亡くなり、そのお子さんたちに相続権が移行していきます。
当初は2名、3名だけの相続人だったのが、10数名、20数名・・・
連絡がつかない人も出てきたり、認知症を患い介護施設に入所している人も出てきたり・・・
収集がつかなくなって、そのまま放置、こういった例が増えてきています。

相続人の数が増えれば、ようやく全員に連絡が取れたと思っても、売却したくない、売却は決まっても価格に同意しない、こんな人が出てくるものです。

そしてそのまま放置・・・

固定資産税は納税義務者のもとへ届くのですが、相続人全員へ届くわけではありません。
これも問題なのですよね。
毎年わずかな額でも納付書が送られてくれば、
『相続放棄』
『売却への同意』
って取りやすくはなるとは思いますが、そうでなければ放ったらかしにしてしまうケースも増えてきます。

そんなこんなでどんどんと世の中に空き家が量産されていってるわけですが、この空き家どうしていけばいいのか?

そのまま放置していれば建物はどんどん老朽化していき、危険建物になっていきます。
空き家対策特別措置法行政代執行による危険空き家の撤去をすることができるようにはなりましたが、結局この撤去費用の回収がままならないケースも多く、行政の負担が増大するだけになっています。

そういえばこの空き家対策特別措置法、施行された時はブログでも書いたし、ホームページにも特集ページ作ったりしてとても注目してた法案だったけど、なんか尻すぼみな感じになってますよね。。。

結局、解体して空き家が更地に変わったところで、流通しなければ誰も仕事にならないから積極的に動いていかない。
その流通の仕組みまでレールを敷かないと物事は変わらないということがよく分かりました。

解体する側も、解体費用が必要なわけで、その費用を回収しようとすると売却するしかないわけで。

結局従前の不動産取引と何も変わらないですよね。

空き家を売却したら税金免除
これは被相続人の居住用財産の3千万特別控除を使えば譲渡税が免除(譲渡益3千万円までの分)されますが、被相続人が居住していたという要件と、耐震リフォームもしくは解体して更地で売却というハードルが高すぎる。
しかも旧耐震基準以前の建物に限定されてしまいます。

空き家を購入したら、不動産取得税・登録免許税免除、こっちの方がメリットあるような気もするなぁ。

空き家問題を解決していくためには、空き家を売却する際に所有者の負担を軽減すること、逆にメリットを出すこと。
一番いいのは空き家で税金を物納できるようにして、公売にかけたりすると一気に解決しそうなものですが、いかがですか?

相続税の物納でも一定以上の基準があって、何でも物納できるわけじゃないので、これもハードル高いのかな?

空き家の有効活用って何だろう?

リフォームして賃貸?

賃貸に貸し出したとして、どこか別の不動産が一つ空き家になる、もしくは一つ空き家が減るはずだったものがその物件に変わっただけなので結果は同じ。

そう考えると、セカンドハウス的な活用。
これなら他の空き家は増えずに、単純に空き家が一つ一つ減っていくよね?

趣味の家、友人たちと飲み会をする家
あっ、でもこれは近所迷惑か…

やっぱ、民泊転用っていうのが貸し出す方もメリット享受できるし、需要は見込めるかな。

大阪市内なら特区民泊も活用できるし、旅行客需要は高いので十分な収益は見込めそう。
あとは、隠れ家的なカフェや飲食店かな?

空き家の有効活用を考えるのって実はとても楽しいことなんです。
どうせ元々空き家だし。
でも、お客さんに提案するときって突拍子もないこと言いにくいので、まずは自分が先頭に立って実践していくべきだな。

実績を作ると、変わったこと言ってるように思われたことでも一つの正式な提案に変わる。

古ぼけた空き家をどんどん買い取っていきますか。

来年のテーマはこれにしよう。

ということで、売るに売れないような空き家情報お待ちしてます。(笑)


空き地利用の方法はマンション建築だけではありません

大◯建託や積◯ハウスなどのハウスメーカーが土地持ちの地主さん相手に新築アパートの建築を持ちかけ、相続税対策、土地の有効活用と提案し都心部だけでなく賃貸需要があるの?と思うような土地にも新築アパート、新築マンションがどんどん建築されています。
しかも投資利回り6%とか7%とかの触れ込みで建築を勧めていくのですが本当に大丈夫でしょうか?
6%、7%と聞くと悪くないように思うのですが、自分の持っている土地に建てての計算です。
仮に新築を建築してすぐに投資用不動産として売出したとしたらいくらで売却できるのでしょう?
下手したらかかった建築費でしか売却できないということになりませんかね?
もちろん売却する前提で建てていませんからそのようなケースは想定しなくてもいいとは思いますが。
よく不動産投資の話で30年経てば融資残高もなくなりますし、そこからの収入は全部自分のものだから年金代わりにいかかですかというようなお話があります。
本当にそうでしょうか?
30年間家賃が変わらなければそうでしょうね。
借上げしてくれるから大丈夫?
本当にそうでしょうか?
借上げの契約書に30年間同じ家賃を支払いますと書いてありますか?
家賃を見直す機会が設けられていませんか?
10年間保証と言われても10年後にドカーンと家賃を下げられたらもう大慌てです。
しかも新築の一番稼げる時にサブリースで収益を抜かれ、家賃が下がるタイミングで値段交渉されたとしても、それまでぬるま湯に浸からされていたオーナー様はうんと言うしかないのですよね。
サブリースのことについてはたまにこのブログでも取り上げていますが、サブリースをする、借り上げる業者は宅建免許も金融免許も要らないのです。
借上げといえばレ◯パレスも有名ですが、築20年経ったハイツで一室あたり借上げ賃料1.9万円という契約書を見たことがあります。
もちろん新築からのオーナー様で、毎月のように支払いは手出ししていたようで売却したいというお話でした。
残債で売れればいいよというお話でした。
投資用ワンルームの話もよく書きますが、それも多くの方が途中から収入額より支払い額が多くなり毎月手出ししているという話はよくある話です。
つまり30年間経ってそこから安定した収入が確保できますよというのは少しハードルが高いのですよね。
もちろん新築から今まで30年経ってもオーナー業として成功されている方はたくさんおられます。
ただ管理会社の変更や、ローンの借り換え、内装業者の変更などオーナー業としてきちんとできている方です。
任せっきりで30年経てば悠々自適などという言葉を信じてしまうと恐いですよね。
不動産だけに限らず誰かに任せっきりで安定して儲かるという話はないですよね。
なのでしっかりと勉強しましょう。

土地の有効活用といえばアパート建築、マンション建築というのが定番ですが、実はそれ以外にも活用方法はいろいろあります。
特に賃貸需要のない地域、駅から離れている土地の場合、アパートやマンションを建築したところで需要などありません。
その場合でも何とか有効活用が図れるケースもあります。
少し前なら太陽光発電とかも十分な収益が取れるからということで、山林の売買なども盛んに行われていた時期もありました。
まぁこれも日照量とかによって左右されますし買取価格の低下により下火になってしまいました。
コンテナハウスとかも流行りましたよね。
昔から人の知恵は無限です。
どんな場所でもどんな土地でも活用方法はあるものです。
最近大阪市内で案内とか、物確とかでよく出かけるのですが、少しの時間の路駐でもすぐ緑の服を着たおじさんたちが写真撮影にやってきます。
なので常にコインパーキングに停めるのですが、どこもかしこも駐車スペースが埋まっていたりします。
しかもそこそこ高いのですよね。
高いと言っても200円、300円なのですが1時間くらい駐車すると千円で足りないことも結構あります。
これだけフル稼働するとコインパーキングの会社もそこそこの価格で借り上げてくれますので、駐車場でも悪くない利回りを作ることができたりします。
もちろん大通りの土地と裏通りの土地では駐車料金も変わりますし、そうなると借上げの賃料も変わります。
大通りの土地では路線価も高くなりますから駐車場だけの利用では固定資産税とかを支払うとそんなに収益は上がらないかもしれません。
でも最近では、数ヶ月の契約で解約時も違約金がかからないコインパーキングの会社さんもあったりします。
マンション建築の計画はあるけど、今は建築費が高いから来年かな。再来年かなという場合、その期間だけでもという話でも大丈夫です。
その他にもバイク専用の駐車場とかも増えてきましたね。
盗まれないようにコンテナのようなバイク置き場を設置して貸し出す。
今はまだそういうバイク置き場も少ないですからそこそこ需要が見込めたりします。
コンテナも安い分なら20万円代、30万円代から設置できたりします。
空き地にコンテナを設置しただけで家賃収益が見込めるならこうしたやり方も魅力的です。
空き地は売却するだけが全てじゃないですよ。
もちろん建物が建っている場合でも同じです。
更地にして有効活用が考えれるなら、土地を手放さなくてもいいわけです。
こうした相談を不動産屋さんにしても、『今ならいい価格で売れますよ。』
とか
『買い取りしてくれる不動産屋さんをご紹介します。』
とか
『うちが買い取らせていただきます。』
という話ばかりです。
でも、ライフコンサルティングは違います。
お客様にとって一番良い方法をご提案します。
それが売却のお話になるのか、アパート建築のお話になるのか、コインパーキングのお話になるのかは分かりません。
私は建築会社でもコインパーキング屋さんでも売買屋さんでもありません。
でも建築のご相談も不動産の有効活用のご相談も、もちろん売買仲介、賃貸仲介のお仕事もさせていただいております。
不動産のコンシェルジェと思って何でもご相談いただければと思っております。
不動産のご相談はライフコンサルティングへ。
これだけはみなさん覚えておいてくださいね。
では、おやすみなさい。
オリンピックが盛り上がっていますが、寝不足にはお気をつけください。
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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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