ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

木造

自宅は木造なのに収益はRCになぜこだわるの?

RC物件で探しているんです。』
『築年数は古くても大丈夫です。』

こういう問い合わせがいまだにたくさんきます。

これって、銀行が言ってきていることでしょ?

『RCなら耐用年数が◯年まで伸ばせるので、◯年の融資が可能です。』

大概の銀行でRCなら耐用年数47年、中には55年見てくれる金融機関もあります。



私が昭和45年生まれで今48歳になろうとしています。

いつの建物ですか?

いくらRCとはいえ、自宅ならリフォームなしで築30年・40年の建物に住みますか?

住まないですよね?

お風呂やキッチンなどの水回りは総入替、間取り変更なども当然視野に入れるでしょう。

なのに収益物件なら外壁塗装もせず、間取り変更もせず、そのまま貸そうって・・・

『おれが住むんじゃないから何でもいいんだ。』

こんな考え方をしているなら、不動産投資はやめた方がいいと思います。

『自分が住むなら古いままでいいけど、他人に貸すからやっぱりきれいにしてあげないと。』

この考え方の人でないと不動産オーナーには向いていないかもしれません。

その考え方に入居者もすぐに気付きます。

『このオーナー何もしてくれないな。先週廊下の電気切れてること伝えたのに、まだ変わってない。』

『給湯器が故障してもう一週間。毎日お風呂屋さんに行くの大変なんだから。』

こういったことが、転居の動機につながります。

今の時代、入居者が入れ替わって新しく募集する費用はとても高くつきます。

賃貸業者に支払う手数料、内装工事代、そして空室期間の家賃収入が入らないこと、三重苦です。

安定した収益を生み出すためには、
①空室を出さない
②入居者に長期で住んでもらう

ことが大切です。

築年数が古くなれば当然設備も古くなります。
給湯器・浴槽・キッチン・洗面台、これらの交換にいくらかかりますか?

また、間取り変更。

需要の少なくなった和室から洋室への変更。

狭いDKから広いLDKへの変更。

古い物件にはこうした目に見えない将来の支出が隠れています。

それだけではありません。

陸屋根の建物なら屋上防水。

スレート屋根でも、スレートの張替え。

外壁塗装。

エレベーターの電気設備の交換、場合によっては箱ごとの入替。

いくらお金があっても足りません。

これらの費用がかかるから、持ち主は手放そうと考えるわけですし、その分利回りはよく見えるように設定してあります。

将来起こり得る支出を無視して考えれば、毎月の支払いと家賃収入ではプラス収支にはなるかもしれません。

でも、いつ発生するか分からない物件を所有していることは、ただのリスクになってしまいます。

修繕が必要になる前に、次の買主に譲り渡せばセーフ。

トランプのババ抜きですよね。

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そもそも、この修繕費用、間取り変更などの内装工事はRC(鉄筋コンクリート)であろうが、鉄骨造であろうが、木造であろうが同じです。

つまり、ここにRCのアドバンテージはないことになります。

あるのはただ長期融資が可能になることだけ。

RC、RCという人ほど、自宅もRCのマンションですかと聞くと、
『木造二階建てです。』

こんな答えが返ってきます。

『自宅はRCじゃないんですね?』
『だってRCで建てたら高いでしょ。』

収益物件でも同じです。



今新築木造アパートの表面利回りは7%〜8%です。
対してRC造の表面利回りは5%〜6%台前半です。

工期は木造で4ヶ月ほどですが、RCなら1年も1年半も必要です。

しっかりした建物は高い。

高い分利回りは低い。

当然の構図です。

建築計画から耐用年数47年が経過するまで50年弱です。

その頃まで生きていますか?

『こどものために収益物件を残してあげたくて。』

『えっ。現金でご購入されるのですか?』

『いえ。一部自己資金は入れますがほとんどローンです。』

ですよね?

建物の名義人はもちろんあなたです。

でもローンがあるうちは、実質的な支配者は抵当権者です。

実勢価格より借金の方が多い物件を残されて、こどもさんは喜ぶのでしょうか?

築年数が大きく経過したRC物件でも同じです。

将来発生する大規模修繕という、目に見えない借金を背負っているわけです。

それでも買いますか?

新築で建てられたRC物件、築後12年で売り出されたとしたら、次の購入者は最長35年のローンを組むことができます。

ですので表面利回り7%ほどでも売れています。

実はこれが一番危険だったりします。

家賃は入居者が二回転したあたりから下落傾向が顕著になります。

すっかり最近の入居者に入れ替わってしまっているマンションならまだしも、これから入れ替わって行くマンションなら毎年収支は悪化していきます。

しかも築後12年となると、給湯器・エアコン・洗面台は交換時期、あと数年すれば外壁塗装や屋上防水の時期に差し掛かります。

また、自分の次に購入する買主が組むローンの年数は毎年短くなります。

その分収支が圧迫しますから、売値が下がることになります。

もう一つ一番重要なこと。

5年後・10年後、今のような利回りで売却できるかどうか?

賃貸物件が増え、価格競争に巻き込まれ家賃収入は減少しているかもしれません。

RC物件は価値が下がらない。

これはただの迷信です。

投資用物件である以上、家賃収入が下がれば売価は下がり、築年数とともに資産価値も下がります。

次世代に遺す

この無意味な自己陶酔にさえ陥らなければ、RC物件をあえて購入するメリットは見出せません。

新築でRC物件を購入もしくは建築して、築数年で同じような利回りで手放すことができるなら勝算ありです。

そのためには、ある程度の利回り物件を購入しなくてはいけませんし、そんな物件今の時期ほとんど手に入りません。

※このブログ記事を書いている最中に物件資料が入りました。
大阪市浪速区で建築中の新築RC物件です。
価格54,800万円で表面利回り6.34%予定。
詳しい物件資料ご希望の方、お問合せは株式会社ライフコンサルティングまで。06-6636-7422

そうなると、自宅と同じ木造建物で十分じゃありませんか?

税法上の耐用年数は22年でも、30年間は十分に使用できます。

劣化等級取得済の物件なら35年・40年は建物に問題は生じないでしょう。

しかも利回りがよく、価格も控えめ。

新築で取得すれば最初の10年そこそこは設備などの交換費用もいらない。

これで十分じゃないですか?

うちの会社で昨日決済した収益用物件も木造三階建です。


一応保有すること前提で取得はしていますので長期融資を受けています。

ただ、タイミング・時勢によっては売却することは当然視野に入れています。

所有していてもキャッシュフローを生み、売却益が見込めるタイミングだけ売却を検討する。

これが投資用物件を購入する最大のメリットです。

持っていてもよし、利益があるなら売却する。

『こんなにたくさんアパート建てて大丈夫なの?不動産屋さん潰れない?』

こんな声はよく聞きますが、売れなくても損しない計算が立つから建てているだけですよ。

プロジェクト融資で建築していても、会社が優良なら喜んで長期融資に切り替えてくれる。

これが銀行です。

購入の条件は、その物件単体できっちりと利益が見込める物件

空室のリスクや他の物件に影響を受けない競争力のある物件です。

それさえ間違わなければ大丈夫なのですが、不動産屋さんが大丈夫って言っても心配ですもんね。

私でさえ他の不動産屋さん信用していませんから。(笑)

信じれるのは自分のだけです。

その目を養ってください。

懇意にできる賃貸業者をいくつか作っておくことも重要です。

売り側が設定している家賃ほど信用できないものはありませんので。

今の時代、購入していい物件は少なくなっています。

融資情勢も厳しくなってきました。

その状況でもチャンスはあります。

見つけるのが難しくなっているだけのことです。

購入できる人が少なくなってきているだけのことです。

そのためには、いい物件があれば自己資金を投入する準備が必要です。

頭金なしで購入したいと思っている方には、少し厳しい風が吹いてきました。

融資が下りなくなってきています。

評価の乖離を埋める手段がないからです。

その評価の乖離を埋めるためには原資が必要なんですよね。

所有している不動産を売却して原資を作るのもアリですし、自宅価格が上昇しているなら売却して現金化するのもアリです。

今はというより、これからはそうなっている人が勝ち残っていく時代になってきたような気がします。

不動産投資は簡単じゃない。

逆にこれが始まりです。

プロの大家の時代です。

一緒に勉強してプロの大家さんを目指しましょう。

それがこのあとの時代を勝ち抜いていく方法です。

誰がやっても成功する。

誰がやっても儲かる。

そんな話ありませんよね。

勝つべき人が勝つ。

勝つ人は手段と知恵を持つ者です。



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連棟住宅、長屋住宅で民泊ってどう?

うちの会社は大阪市浪速区にあります。
浪速区って言ってもピンとこない方は、なんばの近くと言えば何となく
『あー。あの辺かぁ。』
と分かってもらえるのではないでしょうか?


今、そのなんばは外国人旅行客で大いに賑わっています。

そのインバウンド需要を取り込もうと新たに民泊を始めたいというお客さんでも大賑わい。

そこでいろいろなご相談が来るのですが、なんば・日本橋界隈は地価が高騰し、それに伴い不動産価格が大きく上昇してしまってるので、もう一般の方には手の届かない金額まできてしまっています。

そこで一棟マンション・アパート・ビルではなく、戸建・連棟住宅(長屋住宅)に触手が動くわけですよね。

戸建・連棟住宅で民泊利用しようと思うと方法は、簡易宿所もしくは特区民泊での許可申請となります。

簡易宿所・特区民泊を申請するにあたり、最大のネックは消防法です。

いずれの申請にも消防法令適合通知書というものが必要になりますが、この適合通知書を発行してもらうためにはいくつかの要件があります。

この話は後でゆっくりと話するとして。

まず消防法に関係なく特区民泊の場合は申請する部屋の大きさがバルコニーを除き25平米、簡易宿所の場合は収容人数一人あたり3.3平米以上、こういう面積要件があります。

この広さをクリアしている上での話になりますが、もう一つ建物床面積が100平米を超えると建物の用途変更の必要があります。   

これは簡易宿所でも特区民泊でも同じです。

『用途変更?』

普通の戸建の場合は登記簿謄本の用途のところは『居宅』となっていますが、この用途を『旅館』もしくは『寄宿舎』へ変更しなくてはいけません。

用途変更するには
『明日から民泊で使いまーす。変更お願いしまーす。』
みたいに簡単にはいきません。

設計図面、変更図面を持って申請しなくてはいけませんし、用途変更することにより固定資産税も上がります。

なので、まず100平米以内の物件を探すこととなります。

次に木造住宅の場合、三階建以上の物件(木造は3階建までですよね。)の場合、耐火建築物で建てられてないといけません。

簡易宿所の場合は三階建以上の場合、耐火建築物でない場合は、3階以上のスペースに宿泊させることができません。

*特区民泊の場合は、準耐火建築物で建築確認の完了検査がなされいる場合は3階部分にも宿泊させることができます。

まず、この三階建かどうか、そして100平米以下かどうか、この基準に当てはまる物件を探していくことになります。

次に、先ほどの消防法令適合通知書の話です。

この適合通知書を発行してもらうためには、消防設備が旅館業を営む設備にきっちりと改修されているかどうかの判断をされます。

床面積、収容人数により必要な設備は異なりますが、消化器・避難経路への誘導灯、そして自動火災報知設備が必要です。

自動火災報知器は全体の床面積が小さい場合は簡易な無線型でも可能なのですが、これらの設備を導入するとなればやはり30万円〜の費用が必要になってきます。

まぁ、購入する物件価格、内装工事費、家具や家電など他の費用を考えると決して高い金額ではありません。

戸建の場合、面積と消防設備、この2点さえクリアできれば特段申請は難しいものではなくなりますのでいいのですが、問題は連棟住宅(長屋住宅)です。

連棟住宅も消防設備をクリアできれば問題はないのですが、連棟住宅って区分所有建物扱いになります。

区分所有建物?

『土地も建物もおれのものだよ。』

そうなんですが、登記簿謄本をよくご覧ください。

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こんな感じで二段に分かれていませんか?

上が連なっている全ての建物の合計面積で、下の段が自分が所有している区分の面積です。

上の写真の例で言うと
一階部分91.17平米のうち20.71平米が自分のもの。
二階部分65.25平米のうち15.45平米が自分のものとなります。
つまり、それ以外の床面積は他人の所有物ということになります。

旅館業の消防法令適合通知書を発行してもらうためには、この共用建物全てに自動火災報知設備、誘導灯が必要になります。

これってハードル高くないですか?

『すいません。民泊やるのでお宅の部屋に火災報知器設置させてくださいね。』

いやって言われてしまえば終了です。

しかも、今問題になっている空き家問題、これが密接に関係してきます。

空き家の所有者調べたけど居所がつかめない。

空き家の所有者は亡くなっていて誰が相続人なのかはっきりしない。

こんなことが世の中ではたくさん起こっています。

せっかく安くで購入したけど、申請自体することができない。

こんなこともありますのでご注意を。

こういった障害もあり、物件探しは難航しています。

でもこれって、条件はみんな同じなんですよね。

数多くの物件が一斉にスタートを切れることってまず考えられません。

っていうことは、まだチャンスが残っているということです。

先日も痛ましいニュースが民泊で起こってしまいましたが、これはやはり無届けの民泊施設だったようです。

こういうことをキッカケに無届けの民泊施設は一斉に淘汰されるかもしれません。

ピンチはチャンスです。

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他の人が二の足を踏んでいるこのタイミングこそが、物件探しのチャンスかもしれませんよ。

民泊物件のご相談は株式会社ライフコンサルティングまで。

ご相談お待ちしております。

Twitterでは、ブログに書くほどではないけどちょっとしたニュースや面白い情報を発信していますので、フォローをお願いします。



耐用年数の見直し


今投資用不動産価格が上昇しています。
その中でもどんどん所有物件を増やしている会社や個人の投資家さんたちもいます。
えっ?
こんな金額でキャッシュフローが回るの?
何年融資が組めるのと思っていたのですが、最近では金融機関も融資期間の見直しを多く行っています。

今までは鉄骨なら35年、RCなら47年、木造なら25年というのが融資期間の一般的でしたが、最近では鉄骨でも五階建以上ならRCと同じように47年とか、RCなら55年も見てくれる金融機関も出てきました。
もちろん木造なら最長35年です。
これなら例えば5000万円の新築アパートを購入したとして、利回り7%としても、金利2.5%でキャッシュフローが回ります。
収入は月額で約30万円。
ローンの支払いは元利均等払で17.8万円になります。
十分なキャッシュフローじゃないですか?
そりゃ売れますよね(・・;)

しかも、つなぎ融資もありなので土地からの建築でも融資付けできます。
それならば利回り8%は確保できそうです。
うまくやれば9%も可能です。
ということは何を買っても合うのですよね。

あとは出口だけの問題ですが、出口まで考えると今は物件は買えません。
今買うか、見送るか?

金融機関がじゃぶじゃぶなのは多分今だけでしょう。
リスクが露呈すれば一気に引き上げるのが金融機関ですから。

ただし何でも購入ってわけにはいかないですから、もちろん剪定は必要です。

そんな時にアドバイスを求めていただければ幸いです。
みなさまが儲かる=私もそれなりに儲かりますよね。
たぶん。

お客様とは末永くお付き合いしたいですし、健全な心でみなさまと接することができるために生活できるくらいは儲けさせてください(笑)

今は新築アパート建築がベストの選択かもしれないですね。
なので、土地の購入、建築業者の剪定は株式会社ライフコンサルティングにお任せください!

ご相談お待ちしております。
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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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