ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

条例

マンション管理組合理事長の方へ

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大阪市の分譲マンションで管理組合の理事長をされている方、これから大阪市の特区民泊についてのお話が多数入ることと思われます。

これから居住者の方で始められたい方、売却するのにあたり売り出ツールの一つとして民泊運営が可能かどうか知っておきたい方、特区民泊申請には管理組合の承諾書というものが必要となってきますので、その件について問い合わせが増えてくると予測されます。

議論するにあたり、民泊がどういうものか?

またどういった方になら許可すべきなのか?

どういったメリットとリスクがあるか?

といったことを知りたくはありませんか?

というより、知っておく必要はありませんか?

頭ごなしで却下というのももちろん選択肢の一つとしてありでしょう。

でも、リスク、メリットを知ったうえで、総会で議論するというのがマンション管理組合としては一番最良の方法ではないでしょうか?

もし理事会で話し合いを持つ機会がありましたら、メリット、リスクについて詳しくご説明させていただきます。

また、理事会で議論する前に予備知識を入れておきたいという場合でも事前にご説明に伺います。

相談料等は一切いただきません。

私どもの会社は不動産投資を始めたい方、もうすでに賃貸不動産経営をされている方のサポートする会社です。

もちろん宅建免許を持つ不動産会社で、不動産仲介をメインにしている会社です。

不動産投資家のみなさまの多くは民泊経営に魅力を感じ、合法的にできるのならぜひ参入したいという意思表示をしております。

そうした方に民泊運営に協力的なマンションをご紹介したいと思っております。

逆に、民泊運営に反対の管理組合を把握しておくことにより、そのマンションに合った販売スタイルを実施することが可能です。

これからの大阪市内の中古分譲マンションの市場は大きく3つに分かれると予想します。

1)従前の通り、居住用マンションとしての需要

2)一般賃貸住宅の需要を考慮して、投資用物件としての需要

3)民泊運営による収益性を考えての需要

購入する側としても、

1)民泊不可、ペット不可、賃貸入居者の少ない物件などを選ぶ選択肢

2)賃貸需要を見込み、投資用として購入する選択肢

3)民泊運営でより高い収益性がある物件を購入する選択肢

に分かれてくると思います。

特に外国人、海外に居住していて日本で投資用不動産の購入を考えている方にとっては、民泊OKの分譲マンションは投資用物件としてとても魅力です。

日本人が海外の不動産を購入し、ショートステイで貸し出したりするのと同じですよね。

今、大阪市内の分譲マンション、特にタワーマンションの価格上昇に一役買っているのは明らかにその層です。

なので、一般居住用に限定してしまうとその層のお客様は取り込めなくなります。

逆に静かな住環境を求めるお客さまには、民泊不可を打ち出すことにより、より魅力的に見せれる可能性もあります。

結局、場所、マンションのグレードにもよってくるとは思います。

駅前タワーマンションなどの場合は、そもそも居住用よりも賃貸、投資用にご購入している方が多く存在します。

逆に静かな住環境の地域、人気の学校区の地域では住環境重視のお客様が集まります。

マンションの規模、築年数、グレードによって対応は変化していくのは当然です。

でも例えば自主管理のマンション、長期修繕計画がきっちり定められていないマンションなどでは、購入する人が住宅ローンを組むことが非常に難しくなっています。

それならば売却先のターゲットとしては、一般ファミリー層ではなく、外国人投資家さんに絞り込み、民泊OKと打ち出して売却出口を確保するということも資産価値を高める方法になる可能性もあります。

古い分譲マンションの資産価値を高めるビックチャンスになるかもしれません。

いずれにせよ、居住者だけで話しているよりも専門家としての立場からの意見も取り入れた方がより深い話ができるかと思いますので、管理組合の理事のお立場の方からのご相談お待ちしております。

今回の大阪市の特区民泊の条例は今問題の『空き家対策』にも一役買う可能性はありますし、さらなるインバウンド需要を取り込む可能性を秘めている施策です。

これを活かすか殺すかはあなた次第です。

せっかくなら有効的に利用したいですよね。

大阪市の民泊条例について考えてみると

昨日に引き続き、本日も特区民泊の説明会が行われています。

説明会での内容ですが、昨日も公開した通りです。
詳しくはこちらをご覧ください。
http://life-consulting.blog.jp/archives/1061679135.html

分譲マンションの民泊申請が困難であるという見解を書きましたが、実際今後はどういった動きになっていくのでしょう?

分譲マンションで民泊運営を申請する際には

『民泊』使用可能であると記載してある管理規約か、管理組合の承諾書が必要になっています。

区分所有の所有者の許可だけでは申請が不可能になっています。

管理組合が許可することなどないのではないかと昨日は書きました。

今でも同じ感想です。

というのも、管理組合の出す書類には

○○マンション管理組合理事長○○ 印

といったような書類になります。

民泊許可を得た物件はホームページ上で公表することになっています。

つまり、水面下で行われることがありません。

理事長といってもそのマンション区分所有者の一人です。

その人が責任を負い、許可するリスクを取れるのでしょうか?

もちろん、通常であれば総会の承認を得る過程を踏む必要があるでしょう。

総会を開催したとして、過半数以上の承認が得れるでしょうか?

管理規約の変更というわけではないですから3/4以上の議決権が必要ではないと思います。

ただ、総会の出席者、委任状提出者の過半数の同意を得ることって容易くはないと思っています。

なぜなら、総会って居住している人しかほとんど出席しないからです。

居住している人は民泊運営している人ではないですから、どちらかというと反対意見の方が多いはずです。

かたや賛成している区分所有者は他人に貸し出したり、投資用として所有している立場の方が多いように思えます。

こういう人って、マンションの管理運営にあまり興味がないのですよね。

委任状も送らず、静観している人が多かったりします。

そもそもマンションの総会の出席者の数はさすがに見ればわかるので誤魔化してはいないでしょうが、委任状の数、議決権の総数は怪しいものです。

民泊許可が不利益だと思っている人がいたとして、もし管理組合の決議で承諾書を出すという話になった時に反対派はどうした行動に出るでしょうか?

そうしたことを考えると理事長の立場でその書類にハンコを押すのをためらいませんかね?

個人的には賛成派ですよ。

もちろん自分が居住しているマンションでもです。

だって、明らかに収益性が向上するわけです。

今まで自分が居住しなくなった場合の選択肢は、売却するか賃貸に出すかだけでした。

それが民泊をできるという選択肢が出来れば、家賃以上に稼ぐことができるわけです。

例えばなんば駅周辺にマンションがあったとして、60平米、築10年としましょう。

ファミリータイプのマンションでも通常の賃料は15~16万くらいでしょうか?

タワーマンションなら20万円。

これが民泊で回すと、40万、タワーマンションなら50万円、60万円の売り上げ予測はたちます。

売値で、3,000万円。タワーマンションで4,000万円。

ここから逆算しても16%、20%近い利回りが期待できます。

今の築10年の一棟マンションの利回り相場は6%~7%です。

なんば駅周辺なら6%の利回りが期待できる一棟ものマンションは皆無です。

そこから考えると、売価自体が3,000万円が4,000万円に、4,000万円が5,000万円、6,000万円に変わってもおかしくはありません。

個人的な意見でいうと、

『イヤなら売却して違うマンションに移ればいいじゃないですか?いい価格で売却できますよ。』

『逆に反対しているマンションなら以前の相場のままで購入できますし、民泊をやろうとする人もいないですよ。』

と思っています。

でもそれを居住者全員を説得することはかなり至難の業ですよね。

元々私は今のマンションに永住しようと思って購入していなかったのでこういう意見ですが、最期の棲み処だと思って購入している人もいるわけですよね。

実際にそうした成功例が出てこないことにはなかなか納得はしてくれないでしょうね。

居住する人は一人もいなくなり、ホテル化してしまう可能性すらあります。

管理組合側の立場からすると、しばらくは静観というスタンスになりますよね。

投資用ワンルームの場合は別かもしれません。

その場合でも、25平米以上という規定は一つのハードルです。

25平米以上と25平米以下の部屋が混在しているマンションの場合、賛成してくれるとは思えません。

自分はできなくて、他の部屋は有効活用ができる。

しかも、一般賃貸の募集する際にはそこがデメリットとなって表れてくるとなれば賛成する理由が思い当たりません。

でも、すべての住戸が25平米以上の投資用ワンルームはここがチャンスなのかもしれません。

管理規約を改正しなくても、管理組合として承諾書を発行しているマンションですよとなれば不動産投資家の立場で触手が伸びませんか?

物件価格が大きく上昇する可能性を秘めています。

今のうちにそうなるかもしれない物件を手に入れておくのもありかもしれませんね。

ただどう転ぶか分かりませんので、自己判断でお願いしますね。

『大西が言ったから買ったら損したよ。』

と言われても困ります。

買うなら私から買ってください。

それなら自分なりにきちんと調査して、判断基準となる材料を提供します。

でも今回思ったのですが、購入して始めるなら戸建てがいいかもしれないですね。

自分が所有者で申請者の場合、登記簿謄本だけでいいので誰の承諾書も要りません。

もちろん近隣住民に周知する必要はありますが、それはどのケースでも同じです。

もしくは、新しくアパートを建築する。

これが一番正しい選択肢かもしれません。

マンションになると消防点検、消防設備の費用も大きくなります。

でも、木造アパートや戸建てならそんなに費用負担は増大しません。

一度消防署の方へ確認は必要ですが、建築確認上の防火規定は今回の民泊申請には求められていませんので、可能性はこちらの方が高いような気はします。

まぁどちらにしてもリスクは皆無ではありませんので、不動産投資の際には注意が必要です。

また事前調査も大切です。

ご相談はいつでも受けていますので、お気軽にご相談ください。

調査依頼の場合は、有償になりますのでご了承くださいね。

それでは、ご相談お待ちしております。

大阪市の民泊条例10/31施行決定

10月1日施行と噂されていました、『国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に関する条例」の内容が本日公表されています。いわゆる民泊条例のことです。


中身については順次説明会が開催されるのでそこでまた詳しい説明がなされると思います。

まず注目されていた日数ですが7日間となっています。

また申請に提出しなくてはいけない書類として以下の書類の提出が必要になるということです。

1)消防法その他の消防に係る関係法令に適合していることを証する書面の写し

2)使用する水が水道法第3条第1項に規定する水道及び大阪府特設水道条例第2条第1項に規定する特設水道により供給される水以外の水である場合にあっては、当該水に係る同法第4条の規定による水質基準に関する水質検査成績表の写し

3)特定認定を受けようとする者が施設の賃借人又は転借人である場合にあっては、当該施設に係る法第13条第1項の賃貸借契約以外の全ての賃貸借契約に係る契約書の写し並びに当該施設の所有者及び当該契約に係るすべての賃貸人が当該施設を国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の用に供することについて承諾していることを証する書面の写し

4)施設が区分所有等に関する法律第2条第1項に規定する区分所有権の目的である建物の部分の場合であって、当該施設に係る区分所有法第30条第1項の規約が定められているときは、当該施設を国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の用に供することが当該規約に違反していないことを証する書面

5)その他市長が必要と認める書類

このような記述があります。

まず一つづつ見ていくとして、消防法、水質検査に関しては防災上、衛生上必要なものなので仕方がない書類ですね。

でも、賃貸マンションなどの場合は貯水槽が設置されているケースが少なくないので、別途水質検査が必要ということなのでしょうか?
それとも、オーナーさんが貯水槽の清掃時などに行っている水質検査の書類の提出だけで済むのでしょうか?

このあたりは記述がなかったので現段階では不明です。

次に賃貸借で届け出を行う場合についての記述です。

これについて、賃貸借契約以外の全ての賃貸借契約に係る契約書の写し並びに当該施設の所有者及び当該契約に係るすべての賃貸人が当該施設を国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の用に供することについて承諾していることを証する書面の写しとあります。

自分以外の賃借人全員の賃貸借契約および、民泊利用することについての承諾書の提出かと思い、

それは無理でしょ?

と調べていると、意見書の回答の中にこうした文章が。

質問者の「所有者及びすべての賃借人に承諾することを証する書面の写しを求めることは事実上煩雑であり、特区申請手続きの時間及び費用が徒に増加することになるため、現実的でないと考える」
に対しての回答がこちらです。

「申請に必要な添付書類については、当該施設に係る賃貸借契約書の写しを添付することにより、当該施設の所有者及び当該契約書に係る全ての賃貸人が事業の用に供する・・・

あれ?賃借人じゃなくて賃貸人だったのですね。

つまり家主の承諾があれば大丈夫ということでしょうか?

最後の区分所有のくだりも管理規約に「専ら住宅として使用する・・・」というこの文面ではなく、住宅又は事務所として使用するという文面ならOKとも読み取れますね。

その他に、申請者が

1)法人である場合は定款又は寄付行為及び登記事項証明書

2)個人である場合は住民票

3)賃貸借契約及びこれに付随する契約に係る約款

4)施設の構造設備を明らかにする図面(施設の各階ごとの平面図、間取り)

5)滞在者名簿の様式

6)消防法に適合していることを証する書面

7)水質検査成績表の写し

8)賃借人又は転貸人の場合は契約書の写し並びに賃貸人が承諾していることを証する書面の写し

9)区分所有の場合は管理規約に違反していないことを証する書面

10)施設の構造設備及び外国人旅客の滞在に必要な役務の提供等の概要

11)付近見取り図

12)居室内に備え付ける施設の使用方法に関する案内書(日本語及び外国語のもの)

13)近隣住民への周知に使用した資料及び周知方法と実施結果を記した書面

14)その他市長が求める書面

ということなので、賃貸で運営する場合でもオーナーさんの許可物件であれば、消防、水道の資料提供さえ受けることができれば申請可能かもしれません。

あと、平米数の規定は25平米以上となっています。

その他にも滞在者名簿の3年間保管(旅券番号記載のもの)

対面式又は滞在者が実際に施設に所在することを映像等で同一人であることを確認すること。

近隣住民からの苦情に適切に対応するための窓口を設置し、その連絡先(責任者の氏名、電話番号等)の表示を施設の出入り口につけることなどは定められていますが、

年間180日以内など年間営業日数の制限はありません

また、7日以上となっている日数制限についても大阪府市連名で最低滞在日数を短縮するように要望していると記載してあります。

詳しいことについてはやはり説明会に参加して聞いてみるのが一番でしょうが、かなり前向きな内容になっていると思いました。

現段階で7日以上という項目が引っかかるのは間違いないのでしょうが、ここさえクリアできれば申請しないという選択肢はなくなるかもしれませんね。

あとは、民泊申請に伴い消防法の基準が一般居住用の基準と違うのか、それとも同じ基準で大丈夫なのか?

このあたりは調べないといけませんが、説明会が楽しみです。

10月31から施行されるということなので、あまり時間はありませんが今回の条例によってどう変わっていくのでしょう?

また消防、その他のことについて分かった段階で随時ブログでUPしていきますね。
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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