ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

東京オリンピック

3月の訪日外客数前年比9.8%UP



日本政府観光局(JNTO)が発表した3月の訪日外国人旅行者客数は前年比9.8%UPの2,205,700人だったそうです。

伸び率は少し低下したものの、今年に入ってからもまだ堅調な増加になっています。
1月は23.96%UPの2,295,668人、2月は7.6%UPの2,035,800人、そして3月は2,205,700人と3ヶ月連続で200万人を突破しています。

過去最高を記録した昨年の訪日外国人旅客数は24,039,053人でした。
そして単月で200万人を突破したのは一年のうち6ヶ月だけでした。
そう考えると、今年に入ってからも外国人旅行者の勢いは衰えていないということになります。

外国人旅行者の姿を見慣れたせいか、それとも東京や大阪だけでなく地方都市に分散しているせいか、外国人の姿が目立たなくなってきました。
それでも訪日外客数は増えているわけですから、まだまだ伸びる余地はあるということなのでしょうね。

今年に入ってからの3ヶ月の統計では前年比13.6%UPです。

このままで推移したとしたら、年間3,000万人という数字も視野に入ってきます。

あとは震災などが起こらず、北朝鮮との戦争に巻き込まれたりしない限りはこのままどんどん旅行者は増えそうですね。

国別に見るとお隣の韓国が1月〜3月の数字で171万人、中国が164万人、台湾が103万人、香港が49万人とアジアからの来客がほとんどです。
これに続くのがアメリカで29.2万人でやっと欧米諸国が登場します。

この辺りからの訪日外客が増えてくると、本当の意味での観光大国になるかもしれませんね。

2020年東京オリンピック、そして2025年招致に向けて動いている大阪万博、それに伴ってIR法案のカジノなど楽しみな話題はたくさんあります。

実現した時に、何かそのイベントにあやかって商売ができればいいなと思っているのですが、私の浅はかな知恵では民泊ぐらいしか思いつきません。

既存の賃貸マンションで特区民泊の申請に向けて手続きを進めているところなのですが、やはり一番のネックになっているのは消防法です。

もともと賃貸マンションの場合は消防法の共同住宅の特例がいろいろと施されており、民泊申請することによりその特例の緩和から外れてしまいます。

自動火災報知器は代表的な例ですが、誘導灯、消化器、場合によっては連結送水管の設置なども義務付けられたりします。

既存の建物でそうした消防設備を後付けすることは容易ではありませんので、現段階でも相談に来た人の8割は諦めて帰るそうです。

普通に考えれば、普通の住宅を途中から旅館に改装するようなものですから、それなりの費用はかかるということですね・・・

それならば最初から旅館業に沿った建築物を建てて、そこで営業許可を取る。
これが一番スタンダードな考え方です。
でも、旅館業に沿った消防設備が備わった建物を建築するなら、特区民泊で申請する意味さえなくなってしまうような・・・

簡易宿所と特区民泊は現段階では同じ消防規制が引かれています。
特区民泊なら2泊3日以上。
簡易宿所なら1日から。
特区民泊なら短期の賃貸借契約を結ぶ必要があり、簡易宿所なら備え付けた帳簿があればOK。
どちらを選びますか?
もちろん簡易宿所の選択肢になりますよね?

民泊は宿泊施設なのか?
宿泊施設じゃないのか?
特区民泊の正式名称は『国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業』です。
これを縮めて特区民泊と言っているわけですが、宿泊施設ではなく滞在施設になっているじゃないですか?

滞在なら旅館業でなく、共同住宅として処理してもらえれば賃貸住宅市場の活性化につながります。

誰か消防法の規制緩和に動き出してくれないかなー。

そんなことと、最初から旅館業の許可が取れる建物を建てて収益性抜群の物件を作り出せないかなーってことと並行して考えています。

既存の建物が無理なら作るしかない。
既存の建物で可能なら所有者さんにどんどん提案していこう。
後者は現在の消防法ではクリアできそうな物件はごくごく少数です。

なら、やっぱり・・・

ということで、新しい建物で旅館業許可を取れそうな物件を提案できるように仕込み作業に入ります。

また楽しみにしておいてください。

それでは。

新しくマンションオーナーさんが誕生しました

外観

本日無事決済が終わり、新しくマンションオーナーになっていただいたお客様のお手伝いができました。

このお客さまとは、今年5月にテラスハウスをご購入していただいたのがお付き合いの始まりです。

そこから半年で、一棟もののマンションオーナーさんにまで進化しました。

今日の決済でも

『ありがとうございました。おかげさまで・・・』

と、丁寧にお礼まで言ってもらえ、本当にありがたいお話です。

私たちの仕事って、通常の仕事に比べ高額の手数料を頂戴します。

その手数料をいただいた上に、感謝の言葉までいただけるというのはこの仕事の一番の醍醐味ではないでしょうか?

一番最初この業界に入った時に先輩に言われた言葉。

『この仕事はどんなに偉い人でも、自分の話に真剣に耳を傾けてくれる。こんな仕事他にはないだろ?』

『こちらが仕事をさせてもらっているのに、ありがとうと感謝の言葉をかけてもらえる。だからこの仕事に誇りを持っている』

と教えられました。

この歳になっても、この言葉は胸に残っています。

不動産は人生で一番高額な買い物です。

その高額な買い物だからこそ、アドバイスを必要とされます。

的確なアドバイスをできていれば、人に必要とされます。

人に必要とされるためには、自分も常に精進していかなければいけません。

まだまだ、発展途上です。

でも発展途上って、死ぬまで言ってるんだろうな。

私たちの世界には引退ってありません。

もちろん、多額の資産を残してリタイヤしている方はいますが、自分が働きたいと思っているうちは生涯現役です。

実際に、70歳を過ぎても、80歳近くになっても不動産の仕事にかかわっている方はたくさんいます。

さすがに営業マンとして走り回っているわけではありませんが、ブローカーとして活躍している方はまだたくさんいます。

私も、70歳まで生きていたとしたらアドバーザー、コンサルタントとして活躍していたいなと思っています。

昨日TVを見ていて気付いたのですが、2020年東京オリンピックの時には50歳になっています。

2025年大阪万博が開催されたとしたら、その時には55歳です。

1970年大阪万博の年に私は生まれました。

その時は、まさに高度成長期でした。

2025年大阪万博の年はいったいどんな年になっているのでしょう?

同じような好景気になっていませんかね?

カジノ誘致の話も出ていますよね。

観光大国を目指す日本とすれば、カジノというのは当然の選択肢になってくるでしょう。

日本国内の消費は落ち込む一方なので、海外からの消費には期待せざるを得ません。

昔は『狭い日本』、『住宅はウサギ小屋』などと言われていた日本ですが、今の日本国民にとって日本は狭い国ではありません。

空き家がどんどん増え、空き地もどんどん増えています。

日本国民が不動産を買わなければ、海外の方に買っていただいてもいいんじゃないでしょうか?

島国日本、鎖国を経験している国日本、外国人に対してまだまだ抵抗がある国民は多いと思いますが、アメリカなど移民だらけの国です。

オーストラリアもそうです。

外国人が増えると治安が悪くなる。

本当にそうでしょうか?

今、日本で起こっているたくさんの事件の方が怖いです。

昔の日本、私の実家もそうでしたが、自宅に鍵を掛ける習性がありませんでした。

誰かが家の中にいるから大丈夫。

留守にしても近所の人が見ているから大丈夫。

もうそんな時代じゃありません。

隣人が家に侵入して空き巣に入るような時代です。

元カレがストーカーして、元カノを殺害する時代です。

昔当たり前だったことが現代では当たり前ではありません。

もう時代は流れているのですよ。

サラリーマンがマンションオーナーになることなど、20年前なら想像もできませんでした。

でも今ではどうでしょう?

もはや当たり前の時代です。

金融機関もお客さまを分けています。

商品を見ても明らかです。

マンション、アパートなどの投資用ローン、投資信託などを勧める資産家。

最近では、高額所得のサラリーマンも対象になってきています。

住宅ローンを借りる一般サラリーマン。

そして、カードローンを借りる消費者。

貸さない、貸せない人。

こういう区分です。

カードローンを利用している人に、投資用アパートローン、マンションローンは貸しません。

住宅ローンを利用する際にも、カードローンの残債があれば返済することが求められます。

マイホームを買わない方、買えない方を対象にした商品がカードローンです。

もともと消費者金融のテリトリーです。

そこに、各金融機関が入り込んでいます。

そして、そのカードローンさえも借りれない人。

完全に区分されてしまっています。

カードローンの金利が人それぞれ違うように、住宅ローン、投資用ローンも人によって全然違います。

Aさんは金利1.5%で貸します。

同じ物件でもBさんは3.0%。

Cさんは特別なお客様だから金利は0.6%です。

こんなことが当たり前です。

1億円の借入をすれば単純にBさんとCさんでは年間240万円も支払う利息が違ってきます。

月々に換算しても20万円の金利差です。

お金持ちにお金が集まってくるのは当然です。

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Aランク、Bランク、Cランク、あなたはどのランクでしょう?

住宅ローンの場合はほとんどのお客様がそんなに金利差なく融資を受けれることができます。

でも投資用となると大きな隔たりが出てきます。

よく、

『勧めるほどいい物件なら大西さん買えばいいじゃない?』

と言われます。

私が皆さんと同じような金利で資金調達できるなら買いたいですよ。

住宅ローンでさえ最低頭金2割と諸経費分の自己資金を求められます。

投資用となると、もっとハードルが上がってきます。

会社で融資を受けるならまた少しは話が違ってきますが、その場合決算を3期くらいは済ませてからでないとなかなか土台に上ってきません。

なので、みなさまより競争力がないのですよね・・・

よっぽどいい利回りでないとキャッシュフローが回りません。

不動産屋である以上、いい情報はもちろん回ってきます。

でも、先ほどの調達金利の差でみなさまよりも目線が厳しくなってきてしまいます。

世の中甘くないですよね。

もちろん、自己資金が潤沢で、決算内容が抜群でとなれば話は変わってきます。

そうなるまで我慢です。

それまで、せっせせっせと仲介に励みます。

お客様の調達している金利、0.6%とか0.9%とかの話を聞くと、羨ましくてたまらないです。

どんな物件買ってもキャッシュフローが回りますよ。

でも、オーナー業というのは購入時で終了ではありません。

あくまで、始まっただけです。

起業した時に、代表取締役の名刺を切って

『ようやくたどり着いたな。』

と思ってしまう人は、たぶんそこで終わってしまいます。

『これから頑張らなくちゃ。』

こう思う人でないと成功しません。

決済が終了して、

ここからがスタートです。

満室経営して初めてオーナー業です。

そのためには、購入後も引き続き勉強していく必要がありますし、努力も必要です。

でも、サラリーマンと違い、努力がそのまま収入に直結します。

改装・修繕工事、申告などの税務の勉強もそのまま出費の軽減につながります。

オーナー業の基本は

『サービス業の精神』です。

入居者が喜ぶことが、住みたいお部屋へとつながります。

お店でいうと入居者は常連客です。

常連客を大事にしない飲食店が生き残っていくと思いますか?

常連客を大切にし、また新規のお客様に喜んでもらえるサービスが提供できれば満室経営は難しいことではありません。

商売もオーナー業も基本は同じです。

従業員がしっかりしていれば、オーナーさんは何もしなくても儲かるかもしれません。

マンションオーナーでいうと、管理会社さんです。

そこも大切です。

特にサラリーマン大家さんは、日中ほとんど自分で動けませんので、どうしても管理会社に依頼することは必須になります。

きちんとしたアドバイスをしてくれる管理会社さん、オーナーさん・入居者のことをしっかりと考えてくれる管理会社さんを選んでくださいね。

今後もどんどん新しいオーナーさんを増やしていくため、お手伝いをしていきたいと思っています。

なのでお気軽にお問い合わせください。





オリンピックはメダルラッシュですね

卓球

リオオリンピックで日本人選手大活躍です。

昨日も卓球女子団体で銅メダルを獲得しました。
TVでずっと観戦していたのですが、昨日の男子の準決勝もそうですが卓球をこんなにじっくり見たのは生まれてはじめてです。

こんなにも面白いスポーツだったのですね。

それにしても超一流のスポーツの世界はすごいですね。

今回の卓球だけに限らずどのスポーツを見ていても感心、感動します。

一心不乱に何年もそれだけに打ち込んできたアスリート達の闘いですもんね。

柔道では銅メダルで『すいませんでした・・・。』という空気がありましたが、銅メダルってすごい立派なことですよ。
世界第三位でしょ。

自分が幼少期に戻って、何かのスポーツに打ち込んだとしても決してたどり着くことのできない世界です。

だからこそ見ていて感動できるのですよね。

今大会で活躍している選手、水泳の萩野公介選手、瀬戸大也選手は22歳、坂井聖人選手は21歳、昨日の卓球の伊藤美誠選手はなんとまだ15歳です。

これは東京オリンピックが楽しみでしょ。

4年後の東京オリンピックの時には仕事を休養して現場で観戦したいですね。

生きている間に日本で開催されるオリンピックって多分これが最後でしょう。

何とかそれまでに仕事を頑張って、いい席で観戦してみたいという欲が出ました。

選手として出場することなど100%ないわけですから、こうなれば仕事を頑張るしかないですね。

でも今回の日本人選手には勇気をいただきました。

同じ日本人として誇りに思いますし、何だか自分ももっと頑張れると力をもらった気がします。

まだまだ競技は続きますが、少し寝不足気味です。

今はオリンピックだけでなく、高校野球も開催されています。

こちらも一生懸命汗水を流して努力してきた結晶です。

ですが、オリンピック開催中とあって高校野球ファンの方は別にして、注目度が少し低いのがかわいそうですね。

近畿勢もすべて姿を消してしまったのでより一層注目度が・・・

いずれにせよ、何かに一心不乱に打ち込む姿って格好いいです。

悔し涙も感動を誘います。

やはりスポーツっていいものですよね。






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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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