ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

査定

中古住宅市場はどうなってる?

先日中古マンションの価格が上昇しているという記事を書きました。

『マンションは分かったから、うち戸建なんで戸建はどうなの?』
こういうご意見もあったので、今日はその話を。

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たまには不動産ネタ書いとかないと何のブログか分からなくなりますからね。

中古住宅、戸建の価格設定のメカニズム、これは流通性地価に大きく影響されます。

まず流通性があるかどうか?
駅から遠い、学校から遠い、地域的にあまり評判が良くない地域の物件は流通性が良くありません。

その地域で探しているお客様が少ないと価格設定が非常に難しくなります。
妥当性のある金額で売り出しても引き合いがない。
案内すらなかなか入らない。

もちろんネット広告やポスティングをしても効果が現れなかったりします。
結果、価格を下げざるを得ない。
こういうことに陥ることも少なくはありません。

建物が新しいうちは新築戸建との比較になります。
土地がいくらで買える場所なのか、そして建築費はいくらかかるのか?
土地から購入して新築を建築し、その価格以上に中古物件が高値で売れることはまずありません。
デザイナーハウス、よっぽど趣向を凝らした家なら別ですが、自分で新築を建てた方が希望に合う家になりますものね。

あまりに築年数の古い物件だと、建物をリフォームするより建て直した方が安くつくこともないわけではありません。

その場合は近隣相場の土地値から解体費用を差し引いた金額で取引されることがあります。
これが最低価格です。

ただ注意しないといけないことは、その土地自体がそもそも再建築可能の土地かどうか?
建築基準法上の道路に面していない場合は、建築基準法上の道路に繋がるまで道路所有者全員の同意が再建築には必要となります。
また建築基準法上の道路に面していたとしても、その道路に2m以上接道していないと再建築はできません。

この場合は、中古住宅として再利用するしかなくなりますので、価格は安くならざるを得ません。

また間口の問題、土地の形状の問題も出てきます。
現況で2間間口の家が建っていたとしても、再建築の際には隣地との間隔を現在の建築基準法に基づいて確保する必要があります。
地域によって格差はありますが、大阪市内の場合なら30cmは空けないといけません。
これも建築基準法では30cmですが、民法では50cmなので建築会社、設計士さんとの打ち合わせも必要になりますよね。

最低でも2間間口が建てれない土地は価値が激減します。
図面を引いたことがある方なら分かると思いますが、2間間口でも間取りのバリエーションはほとんど取れませんので、それ以下となると万人に満足の行く間取りは確保できません。
その分割り引いて考える必要があるということですね。

またいびつな形をした土地も同様に、間取りが取りにくい、建築コストが抑えにくいため割安になります。

戸建の場合は、その土地その土地により形が大きく変化します。
なので一概には判断しにくいのですが、周りに新築戸建が売れ残っていたり、価格がどんどん下がっているタイミングでは売却することをお勧めしません。
それは新築価格に中古市場は引きずられるからです。

逆に新築物件が近隣に存在しない。
あるけど昨年、一昨年より高くなってる。
と感じるのであれば売り時が到来しているかもしれません。

郵便ポストに入ったチラシを一目散に捨てるのではなく、参考資料として取っておいてもいいかもしれませんね。

土地値を調べるには国土交通省が毎年発表している路線価をチェックしてみるのがいいです。

去年に比べて上がっているな、逆に下がってるなという判断の目安には十分なります。

これは過去に遡って調べれますのでぜひチェックしてみてください。

いろいろと語りましたが、中古戸建の市場は数年前に比べて大きく上昇しているとは言い難い状況です。

ただインバウンドの影響で地価自体が大きく上昇している地域では例外です。

先程路線価の話をしましたが、路線価と実勢価格とは異なります。
路線価程度の実勢価格しか付かない地域、路線価の倍ほどで取引されている地域、そして需要高騰で路線価の3倍も4倍もで取引されている地域があり、一概には言えないところもあります。

取引事例などを包み隠さず教えてくれる業者さんがいればいいのですが、不動産屋さんは自分に都合のいい事例しか引っ張ってきません。

一般顧客でもこの取引事例が見れるような革新的な出来事が起これば別ですが、今のところはその兆候は残念ながら見受けられません。

なので真実をきちんと伝えてくれる専門家が必要なわけです。

まぁ、でもそんなことを言ってれるのも長くて数年ではないでしょうかね?

消費者に不利益があること、不動産屋にだけ都合のいいことなんていつまでも続くわけないですから。

必要とされるものしか残らない未来はもうすぐそこに来ています。

そして世の中に求められているものは必ず実現します。

ということは、自宅の価格査定は不動産業者に頼まなくても自己査定できる世の中が来るということです。

それまでは不動産の査定は当社にお任せくださいね。

安心と信頼のライフコンサルティングまで。

言ったことのないフレーズ織り交ぜてみました。(笑)

ご相談お待ちしてます。(笑)

土地の価格を簡単に調べる方法

この土地っていったいいくらなの??

当然相場が分からなければ土地の価格など分かるわけもないのですが、ある程度の金額なら推測することができます。

どうするか??

これからご説明いたします。

まず、土地の価格には4つあるのご存知ですか?

まず1つ目は実勢価格

これは、実際に取引されている価格です。みなさんが知りたいのは当然これだと思います。

これは、公表されていません。業者間で見れる情報レインズというサイトでは、過去の取引事例が見れます。

その他、東京カンテイなどのデータ管理会社が持っている情報で過去の事例を見ることができます。

ただ、いずれもプロ用のサイトなので一般の方が見ることはできません。

でも、知りたいのはこの価格ですもんね。

さすがに、IDやパスワードを教えるわけにもいきませんので、違う方法で実勢価格を導くやり方をお教えしますね(^^)

2つ目の土地価格として、公示価格というものがあります。

これは国土交通省が毎年3月に発表している価格で、基準値を決めてその土地の価格を公表しています。

地図から都道府県、市区町村などから検索できます。

ただ、1km四方に1つのポイントくらいのものですから、ピンポイントで調べたい地域の情報は出てきません。

この公示価格は市場価格(実勢価格)の約90%と言われています。


次に路線価です。

これは国税局が1年に1回発表しているもので、ピンポイントでその土地の路線価が調べることができます。

国税局ホームページ

この路線価は市場価格の70%~80%と言われています。

路線価図を実際に見たことがない方もいると思いますので、

浪速区路線価図

こういうものですね。

これを元に詳しく説明していきますと。

路線価図説明


これで、調べたい土地の前面道路の路線価が分かりました。

この道路に面している土地は、170,000円/平米ということなんですが、前回ブログで書いたように間口によって土地の価格、人気って変わりますよね??

それはどう反映したらいいの??

それも計算方法があるのです。

聞きたいですか??


特別に教えちゃいます(^^)

路線価の計算方法

一方のみが道路の面している場合は

路線価(正面路線価)×奥行価格補正率=(ア)

(ア)×地積(土地の面積)=この土地の路線価となります。

奥行価格補正率というのは国税局が発表している表を基に算出します。

間口が狭い土地の場合や、奥行と間口の比率によっても補正率があります。

詳しくはこちらを参照ください。

ちなみに、間口が狭い土地は上記の(ア)に間口狭小補正率をかけます。

※住宅地では奥行10m未満では奥行補正が、同じく住宅地では間口8m未満なら間口狭小補正が入ります。

これで計算した路線価を70%、80%で割り戻せば実勢価格が算出できます。

最後にもう一つの土地価格。

固定資産税評価額です。

これは各市区町村が発表している価格で、固定資産税や都市計画税、相続税の基準になる金額です。

この価格は実勢価格の60%~70%と言われています。

ご自分所有の土地なら、固定資産税の評価額が毎年納付書に書いて送られてきますので、その数字を元に計算してみるといいでしょう。

路線価から計算するより早いですね(^^)

不動産屋さんの実務としては、評価証明書など相談時点で入手していないので、路線価をもとに計算していくことになります。

もちろん、過去の事例が多くある地域なら、実勢価格の事例をもとに出せますがね(^^)

ただ、このやり方が通用するのは都市圏だけでしょうか?

全国の主要都市以外では、路線価より実勢価格の方が低いという地域も多くあります。

また、注目度、人気が上昇している地域では、路線価が70%、80%どころか、実勢価格の50%以下なんて土地もあります。

あくまで参考にしていただくための目安ですので(^_^;)

不動産は勉強すればするほど面白いものです。

是非はまってください。そして私の不動産塾に入塾してください(笑)



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プロパンガスの料金って決まっていないって知っていました?



プロパンガスって公共料金ではないので、自由に価格が決めれるそうなんです。
したがって、業者のさじ加減で料金がきまることもしばしばあるらしい・・・

プロパンガスって高いイメージがあったんですが、こういう事だったのですね。

逆に、最近はプロパンガスの方が安いんじゃないのって言う業者さんもいたので、それもこういう理由なんですね。


最近の新築アパートで都市ガスではなく、プロパンガスを導入してるハイツが増えてきています。
これは、新築建築時にプロパンガス業者が設備費の一部を負担してくれていたりするからなんですが、業者としても毎月一定戸数のプロパンガス料金が確保できるのでそういったサービスも導入しているんでしょうね。

ご自宅や所有のアパートがプロパンガスの方は是非一度見積もりを取ってみてください。



値上がりし続ける都市ガスからプロパンガスに切り替えるっていうのもありかもしれませんね。

査定や工事費は無料なのでお気軽に問い合わせてみては(^^)


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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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